卖房炒股 醉了还是有钱任性

如果说，此前股市的多空双头只是在“不跌老子一分钱都不买”和“不逼空逼死你老子跟你姓”的境界来回挣扎的话，那么，12月2日9100亿元的成交量，估计要让许多等着回调再买股的投资者们妥妥哭晕在厕所里了。

有一句口号是这样喊的：卖房炒股！

火热的股市带来了投资机会毋庸质疑，但是，在生活中占据重要地位和投资品类的房产，真的已经没有投资的价值而沦为昨日黄花了吗？

“中央的政策非常清楚的强调了，整个（行业）的一线呈现长效投资和双效，注重长效和双效的监控，行业库存压力非常大，在这样一个大的环境里面，地方政策现在也逐步的开始做一些调整;信托和其他的融资方，也开始慢慢关注这些。” 在第十四届中国股权投资年度论坛上，五牛基金高级投资副总裁陈国华出具了一些数据，这个数据显示，在今年前十个月的时间里，房地产的销售情况极不乐观。

但是，这些背景是卖房炒股的必备条件吗？早在2007年前后，股市急速攀升之时，就有卖房炒股的说法开始流传，笔者曾经记得，当大盘指数在六千点左右时，曾经参加过一场论坛会议，会议虽然规模不大，但与会的专家群情激愤，一致认为能上万点，只有一位参会者默默坐在角落，小声提示着风险。

当所有人都渐渐疯狂时，明辩投资风险的才是智者。普通投资者在这种混乱的环境中，难以把控自己让投资“跟着感觉走”。

对比在最近两年急速攀升的地产投资基金们的观点、券商观点、地产界大佬观点，或许可以为大家提供一些参考的依据，看看在地产领域，是否真的丧失了投资的契机。

最近喊出卖房炒股口号的是国泰君安首席经济林采宜，其在11月26日的国泰君安证券2015年投资策略研讨会上说，股市已经见底，目前站在一个短周期的牛头上，降低房地产类的资产品种配置比例，卖掉房子买股票。

而这种观点甫一出口，就引来了一大票儿的围观群众，任性的地产牛人任志强却反驳：你们以为北京房价能跌了？门儿都没有。

在地产行业有一个指标非常清楚，即房地产销售面积和销售速度的匹配情况，即所谓的去化率，但陈国华从数据中却分析出，形势“不是让我们非常乐观”。而不乐观的主要考虑，是库存量变大。

如上种种可知，房地产目前面临着库存去化时间延长、且未来有行业洗牌的可能的危局，这种状况下，一线城市由于人员结构、钢需等需求的特殊性，价格难言大幅下跌，而其它城市是否能够将房价支撑到底，则是未知。

不过，对于投资者而言，房地产这样大额的投资品类，如果不能保持一定程度的年复合增长率，是否还会有投资的必要呢？

综合多方观点可以看出，投资者对房地产这一投资品类的持币观望态度十分强烈，供需变化的制衡点在发生倾斜。例如，此次A股交易额度不断刷新高度，据公开消息称，是因为有大量的资金流入A股，包括此前投在房地产领域的资金。

11月21日晚间，央行意外宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。此次降息接轨之前“限购”、“限贷”政策的相继取消，这被认为，是为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。

但是，多位拥有地产投资基金业务的投资人却提及，即使在这样的状况下，房地产加速洗牌仍是定局。

这被认为，将为另一种和地产相关的产品――地产信托带来发展的机会。从投资品种来看，房地产可供投资的品种包括住宅、商业地产、旅游地产、特殊公用这几大类，而从投资方式来看，有贷款、股权投资、组合运用、财产权模式等。

格上理财曾经梳理过于地产信托相关的产品，并对这些产品的风险进行了提示，例如，贷款类信托操作相对成熟，运行成本较低，但融资项目要满足 “四三二”条件，即“四证”齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）、自有资本金投入达到30%、开发商或其控股股东具有二级及以上开发资质;股权投资是信托计划优于银行贷款的一大特色，资金通过收购股权或者增资扩股的方式向项目公司注入，信托公司往往会向项目公司派驻董事以及监管人员。此类模式在项目运作初期运用较多，能起到过桥融资的功能，使项目达到银行或者信托的贷款要求;财产权模式是指融资方将其持有的能产生稳定现金流的已建成物业房产信托给信托公司，设立财产权信托，然后由信托公司发行信托计划募集资金购买融资方持有的财产权信托的受益权。融资方在不丧失财产所有权的前提下实现了融资，在条件成熟时，可以过渡到标准的REITS产品。

如果投资者选择此类产品进行投资，需要注意这些方面的风险。