买房卖房,中介的“道儿”要摸清

在买房人和卖房人之间，如果要找一个桥梁的话，那就是中介。中介为二手房转让带来了方便，可对于买房人、卖房人来说，有些“门道儿”了解清楚了吗？

签了购房合同后房子没买成，还要付中介费吗？

问：在中介的介绍下，我与王某签订了二手房买卖合同。然而，就在签合同当晚，父亲病重住院，跟王某沟通后，王表示愿意解除合同，但中介依然要我支付中介费。房子没买成，难道也要付中介费吗？

答：根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。什么是合同成立？就是当事人就合同的主要条款达成合意。你和王某已经签订房屋买卖合同，合同已经成立。因为合同成立，而且是中介的原因促成，根据合同法的规定也好，根据房屋买卖合同的约定也罢，你都应当支付报酬。至于后来因情势变更，你和王某协商一致解除合同，这只涉及你和王某之间的权利义务，不影响中介费的支付。

糊涂中介张冠李戴，能否解除购房合同？

问：我准备购买一套二手房，中介带我看房后，买到手的却不是看过的东北朝向的房子，而是西北朝向的房子。我能解除购房合同吗？

答：房产中介是卖房人与买房人之间的中介，其具体事务就是帮卖房人登记房源信息、宣传并且保证房源真实有效；帮买房人寻找推荐合适、理想房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交。房产中介因自己的失误给卖房人、买房人造成损失的，应当承担相应的责任。你要购买东北朝向的房子，签订合同到手的却是西北朝向的房子，东北朝向与西北朝向，一字之差，房子的实际位置、实际价值却相差甚远，给人的心理感受更是完全不一样。中介“一时糊涂”张冠李戴，对你来说形成重大误解，你可以撤销合同。至于因此受到的诸如误工费等损失，以及卖房人的有关损失，糊涂中介应当为他的糊涂埋单。

买房被骗，中介应否担责？

问：在中介公司运作下，我与一名叫伍仁的房主签订了房屋买卖合同，预付了20万元房款和1.2万元中介费。然而，伍仁只是3个房主中的一个，另外两人根本不同意卖。事情黄了，我找伍仁退钱，伍仁却不知去向，我又找到中介公司要求赔偿损失，也被拒。请问，买房被骗，中介应否担责？

答：中介公司应否担责，取决于中介公司在居间中介的过程中有没有过错；而中介公司有没有过错，取决于其对卖房人的所有权限是否有查实义务。你买的房屋，有3个房主，根据物权法的规定，处分共有的不动产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。伍仁作为其中一个房主，无权擅自出卖整套房子，签订的房屋买卖合同，是一个无效合同。中介公司查清卖房人的权限是基本义务，他们的失职，导致合同无效，给你带来了损失。对此，中介公司负有不可推卸的责任，不仅应当退还中介费，还应当承担赔偿责任。

从银行贷款购买二手房，中介要求收取担保金时怎么办？

问：我通过中介，看中一处二手房，但有11万资金缺口。中介提出可以帮忙联系贷款，于是在合同上增加一项补充条款“如须贷款另给中介4000元担保费”。后来，我想亲自办贷款，省下4000元担保费，可“担保费”毕竟已写在了合同上，如果中介据此索要，我该怎么办？

答：购房贷款是以购买的房屋作为抵押担保，中介不是保证人，也不是为该项贷款提供财产担保的抵押人，所以，中介向你收取担保费是没有事实和法律依据的。收取担保费没有依据，但中介帮忙联系贷款事宜也不是无偿劳动，因此，一旦发生纠纷，中介索讨4000元担保费不成，就可能以担保费实质上是劳务费为由，转而向你索讨4000元劳务费。要避免这4000元的费用，关键就是要完全撇开中介自行办理贷款事宜，那样，中介收取劳务费便没有事实依据。还撇得开中介吗？“如须贷款另给中介4000元担保费”是一个附条件的条款，并没有委托贷款事宜，只要中介尚未采取实际行动，你都可以将办理银行贷款的权力收回。

委托卖房合同中的违约金条款有效吗？

问：我委托一家房产中介公司售房，后来，我提价以170万元把房子卖给了一个朋友。当我通知中介公司解除委托合同时，中介公司根据合同中“如果擅自提高房价卖房给他人，需要支付房屋出售价格的2%作为违约金”的规定，要我支付3.4万元违约金。这违约金，必须支付吗？

答：你将房屋出售事宜委托给房产中介公司，并和公司签订了书面合同，出现纠纷，这合同便是判断是非对错的依据，当然，前提是合同相应条款合法有效。那么，“如果擅自提高房价卖房给他人，需要支付房屋出售价格的2%作为违约金”条款效力如何呢？你和房产中介公司签订的合同是委托合同，根据合同法的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同；你和房产中介公司签订的合同是格式合同，根据合同法的规定，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。这样一分析，不难发现，提高房价卖房需支付违约金的条款，加重了你的责任，有排除你随时解除委托合同之嫌，且房产中介公司未尽提醒义务，因而无效，你无须支付违约金。