房价虚高 警惕泡沫

根据国家统计局2006年的统计季报和月报，2006年一季度，全国完成房地产开发投资同比增长20．2％，完成商品住宅投资同比增长23．1％。在固定资产投资增速的同时，一直处于国家宏观调控下的住房价格也出现了多个城市快速上涨势头。北京市在2005年房价平均上涨20％的基础上，2006年一季度全市商品住宅期房预售均价为6885元／平方米，同比增长14．8％。同时，大连、呼和浩特、深圳、成都及青岛等城市房价也出现了较快增长。

2005年3月、4月间，为了抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，并转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了稳定房价的“新”“旧”八条措施，取得了较好的成效。但仅只有半年的调整之后，除上海、杭州等这些重点调控城市的房价仍保持负增长外，以北京为代表的一批城市房价迅速攀升，北京的海淀温泉地块和丰台万恒地块均以高价位成交。为了迅速稳定住房价格，巩固宏观调控’成果，中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率，其中金融机构一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的5．58％提高到5．85％。国土资源部、国家工商行政管理总局也已于4月27日联合通知，对《国有土地使用权出让合同》进行了补充，规定了项目的开工、竣工时间等重要内容，意在防止开发商长期囤积土地。这都是较有针对性的有力措施。

对这次房地产投资的迅速反弹和房价的快速上升，一些开发商和学者又将原因归结为土地供应不足，招拍挂抬高地价，并要求改革土地出让方式，增加土地供应。但事实并非如此。

首先，住宅用地供应并未减少，而是有所增加。根据国务院宏观调控的总体要求，国土资源部主要是通过调整土地供应来调控房地产市场，即在严格控制土地供应总量的前提下，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。各地根据这一精神，普遍增加了中低价位住房的土地供应。2005年，上海市政府为了平抑房价，实施“两个1000万工程”，每年为市场提供1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房，为市场提供了较充足的房源。北京市2005年经济适用房和商品房计划供地1975公顷，而由于市场的观望和存量较多，商品住宅供地完成了900多公顷。2006年，截至4月24日，北京市通过招拍挂方式共出让土地21宗，总面积137．3公顷，为2005年同期的2．7倍。其中居住用地16宗，总建筑面积约为140万平方米，占成交土地总量的87％以上。广州市、杭州市、南京市等主要城市都在2005年增加了中低价位住房的用地供应。

其次，投机性需求迅速扩大。在宏观调控的作用下，上海、北京等地的房价趋于平稳，但也为投机性需求的扩大提供了有利条件。在银行贷款成本增加的情况下，16万亿元的民间储蓄和较大的贫富差距，使得较充足的民间资本转向房产投资。不但一些高价位的城市受到投机性资本的追捧，如北京、上海的成交量中大约有40％为外地或外资购买，而且一些中低价位的城市也受到青睐，如成都、武汉、大连和烟台等。另一方面，投机性外资也较大规模进入房地产市场。据中国人民银行上海分行的统计，2004年1月～11月，境外资本流入上海房地产市场的总量超过222亿元，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的11．8％，用于购房的外资约70亿元以上。国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金的《2005中国外资地产基金生态报告》指出，房地产调控期间，外资基金累计投资中国地产领域已超过150亿美元。2006年3月，两家美国基金分别以7000万美元和8000万美元的收购价格相继收购了上海虹桥和新天地地区的高档公寓，一家印度基金用约1亿美元收购了新天地附近的两幢公寓。

第三，地方政府托市与开发商的“阳谋”。用宏观调控措施稳定房价，促进房地产市场的健康发展，是中央的正确决策，但地方政府在执行这一决策时却有不同的理解。一是大部分地方政府并不认为自己所辖地区的住房价格上升过快，而是处于“理性”发展的正常区间。二是地方政府要依赖房地产业的发展带动地方经济，以确保经济发展目标。因此，一些地方政府并没有真正将调控措施落实到位，而是采取种种“保护”措施，确保相当规模的房地产投资和住房需求。如上海市放缓“两个1000万工程”，放宽公积金住房贷款条件等。开发商正是看中了地方政府需要房地产开发拉动经济增长，需要房地产开发确保地方政府收入这一“软肋”，堂堂皇皇地实施其“阳谋”：一是囤积土地，并不把政府投入市场的土地转为有效的住房供给。国家统计局统计表明，1999年～2003年全国房地产开发企业购置土地面积121000公顷，实际完成开发面积只有77000公顷，占64％，即有36％的土地被囤积。根据《2005中国房地产百强企业研究报告》，房地产开发百强企业中，储备土地面积在100公顷～300公顷的占36％，在500公顷～1000公顷的占16％，而超过1000公顷的企业达5％。政府的一级土地市场供应并不能形成有效的市场供应，真正有效的是由开发商控制的二级土地市场供应。北京市由于受“奥运”概念等方面影响，市场期望更高，囤积土地现象也更为严重。北京市近年住房供应增量一般维持在3000万平方米左右，而每年的供地面积可建筑数量大大高于这一数值。北京市在正常的房地产用地供应之外，2002年10月，一次性通过协议出让的房地产用地近9000公顷，相当于从1992年至2002年的土地出让总面积，按规划可建设3亿平方米以上的住房，按年3000万增量供应可供10年以上。2004年“8・31大限”前，又大约有1300公顷额外的房地产用地提前投放到市场。所有这些，并没有形成有效的住房供应。二是拖延中低价位住房建设，坐等升值。上海市为了调控房价，推出深得普通老百姓欢迎的“两个1000万工程”，到2005年项目落实71个，但这并没有得到“为老百姓建房”的开发商们的积极响应，大部分项目一拖再拖，迟迟不开工。三是形成住房对供应市场的垄断，成为价格的制定者。我国房地产开发企业逾万家，本不应形成市场垄断，但事实上已经被少数“巨头”所垄断，并形成联盟。开发商们一方面以土地供应将长期偏紧为由，打造卖方市场，创造投机性和投资性需求，另一方面又将政府释放出来的较充足供给的土地收入囊中，囤积土地，坐收暴利。

从目前形势看，我国房地产市场已经步入高危边缘。1999年以来，我国房地产投资开始迅速增长，年增长均在20％以上，而近几年更是接近30％。快速增长的投资在为市场提供大量的住房供应的同时，也为社会积压了1．23亿平方米的空置房。在房价高涨的今天，大量空置商品房的存在，只能说明巨

大的利润空间足以消除银行利息及利率上调所带来的成本，只能说明我国房地产业已经处于危险的边缘。快速上涨并已居高位的房价已经明显背离了房屋的实际价值，房地产泡沫已经出现。按经济学理论，当房地产的现实价格与理论价格相差达到5％时。就可能认为出现了房地产泡沫。目前我国上海、北京、深圳等主要城市的房价，无论是从房价收入比较，还是房价与理论价值比较，都已表明了房价的虚高。从目前看，主要城市的现实房价至少高出理论房价20％。

如果现实的高位房价是由客观的有效需求所引致的，那么，通过增加有效供给就能较好地平抑房价，并不致于造成对房地产市场甚至整个国民经济的冲击。但正如前文所分析，本轮房价高涨，主要是由于投资性需求和投机性需求所致，而这种需求又以银行贷款为支撑。据央行分析，到2005年年底，我国房地产贷款达到3．07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14．84％，与GDP的比率为16．75％。其中，商业性个人住房贷款余额为1．84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8．9％。我们还清楚记得1993年海口市和北海市的房地产市场泡沫破灭对地区经济和金融的破坏，我们也了解日本的房地产泡沫给日本经济所带来的致命打击，更了解亚洲金融风暴就是起源于房地产市场的过度投资和膨胀。如果我国现在开征严格财产税意义上的物业税，可以说大量的空置房将抛向市场，大量的投机性和投资性已购住房也将抛向市场，到时可能会出现全国性的“海口、北海危机”。

针对当前房地产市场的形势，宏观调控的土地政策除进一步规范合同外，还可从以下方面进行。

第一，继续严格控制建设用地的总量。在市场经济条件下，住房价格迅速升高，无非是供不应求，因此，调控过高房价的手段也无非是增加住房供应和抑制过度的住房需求。一些专家和开发商正是据此要求进一步增加住房用地的供应。但是，这次发生在我国的城市住房价格上涨，并不是由于土地供应偏紧而引致的住房供应较少，而是由于我国的税费体制、财税体制、投资体制等不健全所形成的。如前所分析，目前房地产市场的土地供应足以满足社会对住房的正常需求，如果大量的空置商品房和囤积在开发商手中的土地投入市场，就如同2005年下半年上海市的情形一样，住房价格就会下降。因此，无论某些专家如何分析，某些开发商如何吵闹，严格控制建设用地供应总量的“闸门”不能松。在相关的市场体制未能有效建立的情况下，过量的供应将会对我国房地产行业甚至整个国民经济带来灾难性后果。

第二，调整相关税费。国土资源部已于2005年与国家税务总局、财政部就土地增值税和城镇土地使用税征收等有关问题联合发文，意在通过税收杠杆调控房地产市场。土地增值税对投机性房地产需求有较好的作用，城镇土地使用税则对囤积土地和囤积房产有较好作用，但由于征收成本较大，这两个税的作用远未得到发挥。我们应根据新形势下的土地税收体系建设战略，充分利用城镇土地分等定级、基准地价评估及农用地分等定级等成果，重新审定城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税的征收范围、征收标准、计税依据和免税条件等。同时，还应进一步完善《闲置土地处置办法》，可取消“改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设”这一处理方案，目前有相当部分开发商正是通过取得工业用地，闲置后改变用途转为居住用地开发的。增加征收闲置土地费的规定，并将已开发但仍处闲置状态的商品房用地纳入闲置土地范围。

第三，加大市场配置土地资源的力度。自2002年7月严格实行经营性用地招拍挂出让之后，市场配置土地资源的程度不断加强。正是由于实行了招拍挂出让，房地产市场才逐步走向公开、公正和公平，从前难以进入这一行业的投资者才有机会从事房地产投资，房地产业也从此成为支柱产业。那些否定招拍挂的开发商们，是在怀念协议出让所带来的暴利。但是，我们也应看到，以房地产开发为代表的经营性用地在整个土地供应总量只占一小部分，大部分土地供应仍是以协议出让或划拨方式进行。开发商无论是直接囤积土地，还是“闲置商品房”，都是建立在取得土地成本较低或相当低的基础之上的，更明确地讲，是建立在2004年8月31日之前大量的协议出让房地产用地的基础之上的。根据我国土地市场建设与整个社会主义市场体系建设相协调的基本方针，按国务院2004年28号文的要求，除了继续严格实行经营性用地招拍挂出让之外，还应尽快实施工业性用地招拍挂出让和经营性基础性设施用地有偿出让等政策，完善划拨用地使用办法，对改变划拨用地性质，如直接将原划拨工业用地转为居住用地开发，或将原划拨行政事业性质用地转为商业或办公用地等，应严格纳入有偿使用范围。同时，还应进一步解决招拍挂出让中的信息不公开、开发商结成联盟等问题，对规避招拍挂方式，以划拨或协议方式拿地再转为商业性开发等行为，应完善相关规定，坚决予以制止。