拓展房地产融资渠道的策略

摘要：房地产项目开发具有高风险、高收益、投资期限长的特点。近几年，我国房地产出现了不同程度的融资困境。为应对融资困境，积极发展房地产金融、探求多元化的融资渠道，对房地产开发项目全过程的顺利开展意义重大。

关键词：房地产行业；融资渠道；有效途径

房地产行业作为一个资金密集型行业，其发展离不开资金的保障，因此房地产的融资渠道也备受关注。目前，我国房地产融资口径越来越小，金融市场发展也还不够成熟。为了满足快速发展的房地产企业的需求，完善融资渠道是非常必要的。本文将对拓展我国房地产融资渠道的策略进行分析探讨，分别从房地产融资现状分析、拓展我国房地产融资渠道的有效途径两个方面进行阐述。

一、房地产融资现状分析

研究表明，目前不少房地产企业普遍存在融资难问题，主要原因是房地产企业自身难以达到银行的抵押要求或第三方担保机构没有给企业提供相应的担保服务。此外，很多中小企业存在财务预算问题，个中原因是担保机制不成熟、不健全，政府或央行不鼓励企业之间的互保，因此中小企业只能通过提供抵押物品这一办法来获取银行的贷款。但这是目前绝大部分中小企业自身能力与规模难以承担得起的。尽管我国很多省市专门建立起了相关的中小企业信用担保机构，并在一定程度上推进了中小企业融资的进程，但这些机构尚未健全，仍然存在诸多弊端或不足，使中小企业难以摆脱信誉风险。调查发现，目前我国中小企业信用机制出现一些弊端：一是法制部门尚未推出一套科学、完善的信用体系；二是市场信用数据机制缺乏透明度。此外，部分房地产企业还没形成专门的融资政策体系。当前中小企业的融资难问题愈演愈烈，但当前直接与中小企业融资问题挂钩的政策规定少之又少，即使有也基本是停留在提意见的层面上，缺乏法律效力，贯彻执行力度自然不高。此外，房地产企业没有得到金融机构的有效支持，或者说这种支持力度正在逐步弱化。很多金融机构开始关紧中小企业的信贷“闸门”，阻滞了中小企业的稳定发展。目前，很多房地产企业对财务指标过于依赖，致使现有的评级体系缺少灵活性，难以对企业的经营情况做出一个准确、真实的反映，甚至错失了不少的优质客户。

二、拓展我国房地产融资渠道的有效途径

要拓展我国房地产的融资渠道，必须从以下方面入手，如科学创建企业金融信誉度担保体系、通过企业集群担保方式融资、完善P2P网贷平台的监管机制、开展金融产品强化风险防控。笔者将从这几个方面进行阐述，为我国房地产融资拓展多条渠道。

1.科学创建企业金融信誉度担保体系

为企业创建科学的金融信誉度担保体系，能够在一定程度上规避贷款的风险，同时通过对企业偿还贷款的资金来源进行调查和控制，能够有效防范贷款过程中可能发生的风险。具体来说，可以按照层次创建企业贷款项目的债务耽误机制。企业在首次进行金融贷款时，应该以地级或市级为主，对贷款业务进行担保。当第二次或第三次进行金融贷款时，可以逐层递进，以省（自治区、直辖市）级或部级为主，对贷款业务进行担保，并为企业或者集团的法人创建债务连带责任承担机制。上述担保体系通常适用于财力雄厚和信用等级较高的大规模企业，在为资金基础比较薄弱或信用评价较低的中等企业或小型公司进行担保时，应该选择保障基金或者风险基金进行贷款担保。这两种基金一般由国家或地方政府提供，依靠这些基金可以有效防范贷款的风险。除此之外，在对贷款的债务担保机制进行选择时，还可以通过企业持有的国家债券或者固定资产作为担保。

2.通过企业集群担保方式融资

企业之间要建立互助担保组织或相关机构，并通过此类担保机构使政府银行与集团或者企业取得沟通，并促使二者建立合作关系，同时使国家银行能够在有担保的情况下为经营企业提供一定的资金。通过企业集群进行融资的过程中，联合担保机构内部的企业能够依靠联合机构使国家银行批准企业的贷款申请。联合担保组织以及机构一般通过商业模式进行运作，企业的贷款金额大小取决于联合机构的金融信誉等级。假如企业没有遵守与联合担保机构订立的合同，联合机构可以对企业进行债务追讨，并根据法律回收企业的资产作为债款。在企业集群内部的各个参与成员必须承担起互相监管的责任，同时参加集群的企业必须遵循互惠互利的参与原则。在集群内部，各个企业不但可以在金融信誉方面进行互助，还可以在某一成员面临金融困境或财务瓶颈时帮助该企业承担部分财务风险。目前，各地政府都十分鼓励企业以集群形式进行融资，因此不少地方政府都在政策上对联合担保机构提供了援助，如某些地方政府规定，参与集群融资的企业可以获取一定补贴或退税优惠。

3.完善P2P网贷平台的监管机制

监管部门应该遵循“合理适度”的管理原则。首先，要对P2P借贷平台的性质进行明确界定，我国已将P2P平台纳入法律监管范畴，但缺乏风险准备金，因此，应该创新监管机制，实现P2P平台风险监管和控制更加规范化、标准化。其次，创新网络借贷模式，引导融资者和出借人走健康、规划的借贷程序。再者，可以考虑有条件地开设银行征信系统。目前，我国很多大型商业银行已经引进了银行征信系统，但在P2P金融机构中却未接入。为了在保证借贷效率的基础上将违约率降至最低，很有必要建设和开放个人征信系统。企业应该以成功的商业银行融资平台运营模式为重要参考，一方面要对融资业务的市场份额进行不断拓展，加强对一些投资者洗钱行为的监管力度，做好融资风险防范工作；另一方面，在进行企业融资人选择的时候，企业应该参考信用评级机制，着力打造一支高素养、专业化的风控队伍，构建优质、安全的投资、融资环境，将坏账和诈骗等负性现象扼杀在萌芽状态。同时，企业应该加强自身的互联网安全技术，构建与完善融资平台的风险等级评定机制，及时填补融资平台的缺陷与漏洞，使黑客对融资平台的破坏行为得到最大程度的抑制和打击。

4.开展金融产品强化风险防控

近年来，互联网金融迅猛发展，金融领域逐渐被通信运营商、互联网公司等非金融类企业覆盖，促使金融产品不断加快了创新的步伐，新模式和新业态不断涌现，这就必然滋生金融产品的风险问题。尽管目前国家相关部门已经界定了监管主体，如银监会针对P2P专门制定监管规定，证监会制定股权众筹规则，保监会起草网络金融保险业务监管法则，但是这些法律法规并没有明确界定这些金融机构的法律属性，缺乏专门、针对性的规章制度有效规范金融业务。当互联网的融资漏洞被揭露的时候，监管部门就可以国家相关的法律法规为依托去管理融资平台，有效、全面地规避风险。对于一些通过线上服务来开展主要业务的融资平台或公司，由于其业务运营主要通过互联网作载体来实现，因此很有必要有效联合银监、网监等多个部门对企业运营网站进行共同管理。银监会对融资平台进行科学的指导和有效的管理，对融资平台日常的经营活动进行定期检查，发现其存在或潜在的技术、运营以及法律风险，并及时做好风险规避工作。

三、小结

目前房地产企业受诸多因素的影响，如自身发展基础薄弱、金融体制存在弊端、融资方式的局限等，其发展步履维艰。很多房地产企业为了维持生产发展，不得不动用内源资金，甚至借贷民间高代价成本来融资，这无疑大大加重了企业的负担和压力。基于融资难这一问题，房地产企业必须采取行之有效的措施进行解决，科学创建企业金融信誉度担保体系，通过企业集群担保方式融资，完善P2P网贷平台的监管机制，开展金融产品强化风险防控，为房地产企业的可持续发展做出贡献。

参考文献

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作者：张印 单位：北京威凯建设发展有限责任公司