关于房地产企业成本管控战略的初步探讨

【摘 要】要搞好房地产项目的成本管理就应从战略的高度认识房地产成本管控工作，保持正确的成本管控思想，清楚管控内容，关注其重点管理阶段、掌握正确的管控方法及途径必将有助于我们做好地产成本管理。本文结合当前房地产成本管理的实际状况，分析论述了其关于房地产企业成本的战略管理思想。

【关键词】房地产；成本管理；管控战略

成本管理的基本功能就是为管理者提供相关成本信息，并帮助管理者利用成本信息进行各种各样的决策。如何突破传统成本管理始于工程项目采购，止于项目销售，只重点关注在项目建造过程的认识。充分发挥成本管理的主动性，对项目进行成本全面、动态的管理，严控重视成本形成的关键阶段，明确技术与经济相结合的管理途径，树立成本管理战略意识，探索成本管理的理论和方法，逐步提高成本管理的科学性和有效性，对房地产企业（或项目）成本管理而言，个人认为其意义重大而深远。

1、成本管理的核心在于成本的能动控制

现代成本管理是运用系统工程的原理，对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计划、调节和监督的过程，同时发现成本薄弱环节、挖掘内部潜力、进一步最大程度寻求可能降低成本的途径的过程。成本管理的主要任务包括成本预测、成本计划、成本监控、成本核算、成本分析和成本考核。

长期以来，受计划经济审批建设项目总投资等模式的影响，当前大部分建设投资（包括房地产）企业仍将成本管理的职能主要放在“成本核算上”没有发挥成本管理“管控”的本质特征。随着近年房地产规模化高速发展，主动控制的成本管控模式已在部分房地产开发标杆企业中逐步实施，并在逐步完善。成本“管控”的思想逐渐深入到房地产企业管理者意识当中，能动管控的技术、方法也在不断延伸至房地产开发的各个环节。成本控制应充分发挥“管控”的能动性，减少或避免价值不匹配，投入不平衡而造成的成本浪费。

2、全面成本控制是成本管理的基础

全面成本控制包括全员成本控制、全过程成本控制和全项目内容成本控制。

（1）全员成本控制

企业的全体员工，是企业管理活动中最能动的因素。企业员工良好的成本意识是企业成本管理高效的必要条件，尤其是在知识密集型的房地产项目开发过程中，树立全员成本意识，结合自身岗位工作特点，结合企业成本管理岗位责任体系以及考核体系，通过提高人的素质和技能，形成“自上而下”自主进行项目管理过程中的成本控制，使每一位员工都能从自己做起，发挥其主动性、创造性。激励每一位项目参与者加强成本认识，全面落实各项成本控制工作，提高房地产企业成本管理的绩效。

（2）全过程成本控制

现代成本管理着眼于成本形成的全过程。房地产项目包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段，项目的实施阶段包括设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、交验前准备阶段和保修期。

房地产项目成本形成于房地产项目开发全过程，加强房地产开发全过程各阶段的成本控制是实现房地产项目成本控制最有效的必须途径。对应房地产项目各开发阶段，细化分解成本管控目标，结合企业成本管控制度、流程，深化各开发环节的成本控制手段、方法，落实各项开发工作的具体成本任务指标，并通过不断地核算、对比、分析、调整，从而实现项目开发成本管控的总目标。

（3）全项目内容的成本控制

房地产项目开发涉及项目建设用地管理、项目策划管理、安全管理、成本管理、进度管理、质量管理、合同管理、销售管理、信息管理、风险管理、采购管理以及组织协调管理等诸多内容。成本管理作为其中一项管理工作，其具体工作内容渗透在上述各项管理工作的各个层面，并与之相依存相约束。各项管理工作任务的实现，需要成本支出，受成本控制约束。成本管理不但要约束各项管理工作成本，更要保证各项工作内容的充分实现。在加强成本管控的能动性同时，又要充分认识其协调性，使成本管控符合项目开发管理事项的计划目标，使成本管理的制度、流程、方法及手段符合管理事项的规律性及技术要求。

全面成本控制是成本管理的基础，全面成本控制工作必须以房地产项目开发建设各环节，各项具体内容相互平衡、约束的共同工作机制开展。

3、成本管理的重心是工程项目实施前阶段

成本管理工作贯穿于房地产项目开发的全过程，但根据房地产项目开发的特征，其成本控制的关键在项目的策划决策和设计阶段，下图1-2为国外描述不同建设阶段影响投资程度的坐标图，其与我国房地产项目开况基本相同。从图上可看出，影响项目建设成本最大的阶段是约占项目建设周期1/4的技术设计前的工作阶段，在项目决策确定项目的成本基础构成，在初步设计阶段确定项目产品的基本技术以及实现手段，其影响成本的可能性为75%—95%。在技术阶段则进一步明确产品技术、结构及其细节，影响项目成本的可能性为35%—75%。很明显，项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目做出决策后，控制项目投资的关键在于设计。

据资料分析，项目决策、项目设计阶段的成本约占建设项目成本的3%左右，但其产出却几乎决定了建设项目的全部成本。传统建设项目开发忽视项目前期工作阶段的成本控制，常常把成本控制的主要精力放在项目实施阶段，通过核施工图预算、控制设计变更、管控现场签证、审核建设项目结算等算细账、小账，尽管也能取得一定的效果，但实际上却是事倍功半。坚决把成本控制工作重点转到建设项目前期阶段，尤其做好项目决策、项目设计，对工程成本管理而言，其目标清楚准确、成效积极显著，作用意义重大。

4、成本管理的动态控制

房地厂项目开发周期长、资金投入巨大，成本管理影响因素多，项目成本环境、条件变化几率大，因而对开发项目实施动态控制是成本控制最基本的方法论。

成本管理动态控制有两个方面：

（1）开发项目成本管理中的资金价值分析

资金具有时间价值，资金的时间兼职随时间变化而变化，是时间的函数，随时间的推移而增值，资金使用时间越长，资金的数量越大，资金的时间价值就越大，依据资金时间价值分析，在总投资一定的情况下，前期投入的资金越多，资金的负效益越大。在资金收益额度一定的情况下，离现在越近的时间收回资金，资金的时间价值就越大。

在房地产项目开发过程中，成本的绝对额度的大小要控制，支出时间也要控制，成本支出的时间应配合合理可行的工程进度计划，科学有序的进行，严格控制支出节奏和支出时间。

（2）开发项目成本管理的动态过程管理

房地产开发环节多、范围广，涉及部门多，因而即使进行了细致的准备、精心的安排、严格的控制，但随着项目的进展实施，其过程中的主客观条件也会发生不断的变化，各种影响因素此消彼长，因而在成本控制过程中必须随着情况及时间的变化，进行成本的动态过程控制，投资的动态控制原理如图1-2所示。

成本动态过程控制工作程序：

①、确定项目开发各阶段各环节成本目标控制的目标计划值；

②、收集整理项目开发成本目标已发生费用实际值，并与计划值比较；

③、如发生目标偏差，则采取针对性的纠偏措施，进行调整；

④、动态分析项目各阶段各环节成本控制进展，并可预先分析可能产生的偏差，采取预防措施控制；

⑤、如有必要，进行项目成本目标调整，并进行下一循环动态控制。

在动态成本控制中，应着重做好以下几点工作：

①、目标计划值应充分论证分析，保证项目成本目标正确合理、有效；

②、及时收集的项目成本进展真实、完整、准确的数据；

③、应用科学、合理的数据分析方法及处理手段，进行数据比较分析、判断偏差。

④、采取控制措施纠正偏差，采取预控措施预防偏差，总结分析及时调整偏差及成本目标；

⑤、坚持动态循环成本控制，使其贯穿项目成本管理全过程，及时反映成本控制阶段状况，及时调整，保证每一过程受控。

5、技术与经济相结合的成本管理

成本管理的目标包括成本控制和成本节约。成本节约是成本控制的有效途径和手段，成本节约绩效突出，那么成本的控制效果才会进一步显现。传统成本管理以节约为依据，片面的从减低成本，控制费用支出入手，其单纯地追求减少成本支出，以降低原材料的价格，或降低工艺要求，减少产品物料投入，甚至降低产品的功能，从而达到消减成本的目的，其成本下降的空间有限，方法手段单一，还极有可能导致产品质量的降低。现代成本管理结合产品的功能需求，以产品的成本规划为起点，通过新产品开发，产品的优化设计、新材料应用、工艺技术的创新、设备技术的改进更新、员工技术素质的提高和采用计算机信息化管理等措施途径，实现技术化的可持续的科学化管理，进而控制及降低产品成本。

现在，我们应清楚认识到，技术与经济相结合是成本控制及节约的最有效方式。从技术上采取措施，包括重视设计方案选择、严格审查初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入研究成本节约的可能，通过技术比较，经济分析和效果评价，并正确处理技术先进与经济合理的对立统一关系，力求技术条件与经济成本的协调一致。把项目成本观念渗透到项目开发的每一个技术环节，开启通过技术进步节约成本的良性成本控制途径。通过加强技术培训，培养既懂技术又懂成本控制的复合多能的企业管理人才，从根本上提高知识密集型产业中人的劳动效率，加快技术创新步伐，全面提升技术水平，建立以创新技术驱动为核心的效益型成本管理。运用现代科技技术和方法，使项目开发组织管理的资源配置更合理，提高生产效率，节能减排，增加项目产品的附加值，不断挖掘以技术进步促使成本节约管理的广阔空间。

参考文献

[1]中国建设监理协会组织编写，全国监理工程师培训考试教材—建设工程投资控制，知识产权出版社出版，2003年1月第一版

[2]克而瑞（中国）信息技术有限公司、决策资源图书策划中心编著，赢在成本控制，大连理工大学出版社出版，2009年6月第1版

[3]刘洪，试论成本导向型房地产项目管理，建筑经济，2010年第4期，26～28