住区售楼中心复合性空间设计初探

【摘 要】本文结合当前国家大力提倡“节约型社会”理念与“可持续发展”概念，初步探讨了如何将住宅区售楼中心这一临时性建筑物设计成为可持续利用的具有复合性空间的建筑物，以此来节约建筑资源。

【关键词】售楼中心；复合性空间；可持续利用

在我国房地产行业发展的二十几个年头里，开发商在营销楼盘的实际经验中逐步认识到售楼中心在销售中所发挥的巨大作用，售楼中心也从最初的简陋走到今天的精细化设计。但是如今好多售楼中心仍就会随着楼盘售罄销售功能结束而被拆除，极大的浪费了建筑资源，同时产生的建筑垃圾也破坏了环境。进入21世纪，特别是可持续发展概念在全球范围内的普及与认同，加之近一两年，国家对房地产市场的新一轮调控压力，开发商们出于节约成本、利益最大化的考虑，开始考虑售楼中心的可持续利用问题，引发了将售楼中心设计成为复合形功能建筑的设计趋势。

1、售楼中心复合性空间设计与项目前期策划

为了实现售楼中心的可持续利用，为了售楼中心转型后的建筑方便使用，我们很有必要对售楼中心的建设进行前期策划，这样我们可以在设计之初就为售楼中心的复合性空间设计提供一个适当的指导思想，通过这个阶段的研究来寻找售楼中心功能转型的可能性，为后面进行的具体方案设计打好基础。

为了实现这种研究，我们可以充分利用开发商提供的营销策划报告。报告中的楼盘销售目标人群定位、楼盘建设规模与户型配比建议、楼盘所在位置的市场预期、楼盘所在区位的优劣式分析等众多与楼盘销售相关的信息等都能够为我们开展复合性空间设计提供可行性依据，为我们的设计提供专业的市场数据支持。例如，分析报告中如果指出销售目标人群为年轻上班族，我们就可以考虑将售楼中心的功能空间设计为转换成健身会所或咖啡厅的可能性。

所以说，售楼处复合性空间设计需要做许多前期工作。根据楼盘的物业类型和楼盘定位，售楼处需要前期策划和场地定位，必要时候要做出售楼处的选址开发定位的开发建议或开发计划书，根据区域发展预期与周边配套情况决定何种形式设立售楼处以及售楼处转型后的功能。

2、空间功能的复合性设计分析

售楼中心的复合性空间设计是为了让售楼中心可持续发展，能够在销售功能完成后得到二次利用。这种利用是为了在原售楼部的空间特点基础上，挖掘最大潜能，使其重获新生。因此，需要根据建筑空间、建筑技术等方面的情况，有的放矢地研究可转型的新功能，找出这种功能空间与售楼中心之间的最佳匹配方式。匹配原则是具有售楼中心的空间特征，同时能满足新功能的使用要求，结构合理，经济可行，维护方便，使售楼中心结束销售功能后能进入新的良性循环。

要参售楼中心的空间进行复合性设计，我们首先应从研究售楼中心的功能空间入手。售楼中心发展到如今，功能空间已由最早的单纯销售与办公功能空间，发展到如今的“泛售楼中心”阶段。现在市场营销手段的多样化已经要求我们的售楼部不必太像一个“售楼部”，当前台湾地区的售楼部里就已经可以开展各种营销活动，比如开设插花培训班、投资顾问课堂、各种艺术沙龙甚至是新品服装会，其实在当今开放的社会里，售楼中心的可包容内涵越丰富，它对客户的吸引越强烈，有了人气的聚集，项目成交的就成为可能。既然当今售楼中心的发展已需要包涵如此多的营销内容，具备了如此多的功能空间，那么我们不防归纳出这些功能空间的性质：接待区―展示服务；沙盘展示区、多媒体展示区、品牌信息展示区―展示；洽谈休息区、VIP洽谈区--服务；咖啡吧、书吧、儿童活动区--休闲娱乐；样板示范区、商业配套示范区、景观体验区--体验；建材展示区--展示；办公财务区--服务；卫生间、储藏间--后勤。

从上文中我们可以看出当前售楼中心具备的一些功能空间的空间性质。那么这些空间都有哪些功能转换的可能性呢？我们再将与这些空间功能性质类似、规模相当的建筑进行比较：展示型空间--美术馆、展览馆；休闲型空间--会所、咖啡厅；体验游览型空间--公园；商业型空间--超市、酒店、零售店；服务型空间--幼儿园、物业办公。

综上列举，我们可以看出售楼中心功能空间实现复合性空间设计的可能性。例如西安市枫林绿洲住宅区的售楼中心现在已改为小区运动会所，是售楼中心复合性空间设计比较成功的例子。又如西安龙湖香醍国际社区的售楼部的复合空间是按照咖啡馆进行设计的，但目前还处于售楼中心使用阶段。

分析了售楼中心空间功能特点与转换的可能性之后，我们来研究复合空间的组织步骤，根据空间的特点、使用面积的大小、使用人数等因素的限制，在具体实施复合空间设计的时候可以分为两大步骤。

第一步：分解空间

根据售楼处与转型后空间各自的空间、功能、形体构成的不同，在设计中先将各个空间部分进行分解。只有将两种功能空间各自分解成为独立小空间，再分析每个空间的特点和要求，明确各功能分区的特点，包括各自使用特点、需要的物理环境（如层高、荷载、明亮度、开阔度等）以及给人的心理感受等，才能将二者进行比较分析，得出空间的异同。

第二步：重构空间

对各自的空间分析后，我们以走廊、中庭等中介空间为中心，根据两种空间的人流特点和建筑规范等将各种空间有机组织，建立空间结构和层次，形成较完整的复合空间系统。两种功能建筑在空间功能与使用要求上有共同点也有不同点，它们相互独立又各有联系，并根据各自空间特点均衡利弊，处理好各空间功能之间的联系。亚里山大在《城市并非树形》的著作里提出的“树形与半网络都是关于许多个小系统的组合将如何形成大而复杂系统的思维方法。”[5]

这一理论在两种建筑之间功能转换空间的组织中有一定的应用价值。通过对两种建筑空间功能各自特点进行合理的空间交叠与复合，就能够实现有序的设计，否则会使复合空间杂乱无章。结合此理论，设计中需要注意以下两点：

（1）深刻研究两种空间的特点，促进复合。两种建筑中的各种功能空间中有一些空间是可以相互交叠的，有一些是无需交叠或改变可以共用的，在设计时要注意建立类似功能区之间的方便联系。

（2）注意空间复合方式与程度。尤其是两种建筑功能在进行功能转换时会有一些必要的改变与碰撞，在进行复合空间设计的时候须认真研究、分析各自空间功能特点，然后考虑合理的复合方式与程度，来满足两种空间功能性质在同一空间的需求，避免空间复合方式欠妥或复合程度不当造成复合后的空间使用起来杂乱无章。

3、结语

售楼中心复合性空间设计是实现其可持续利用的一个重要的手段，设计的重点就在于前期确定了功能转换的方向后，结合置换后的功能空间特点与售楼中心的空间特点进行合理复合，这需要设计师既具有空间复合的设计能力，也要具有时间复合的长远设计眼光，这样才能够使设计成果具有满足两种空间功能使用特点的双重标准，从而实现售楼中心的可持续发展。

参考文献：

[1]王蔚，和静.售楼处的转型及可持续发展[J].建筑创作，2005.07：12-13

[2徐丹怡，杨楠.分析与细分―售楼处设计[J].世界建筑，2004.06：10

[3]黄滢，马勇.万有引力―售楼部设计[M].广州：欧朋出版社，2010：403

[4]陈荣华、陈航毅.开敞式边庭―城市空间与建筑空间的融合.北京：建筑学报，1998.06

[5]克里斯托弗・亚历山大著，严小婴译.城市并非树形【J】.建筑师，1985年