淮安市房地产投机度测量研究

摘 要：选取城镇居民人均可支配收入、短期贷款利率、房地产价格实际增长率这三个影响房地产价格的主要因素，建立房地产投机度检验模型，运用e-views软件对淮安市房地产投机度进行回归分析，进而以此判断淮安市房地产市场的投机度是否严重，以期为相关部门制定房地产政策提供一些参考。

关键词：房地产投机；房地产价格增长率；短期贷款利率

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）23-0127-02

自2003年18号文 “将房地产业正式确定为我国的支柱产业”出台以来，房地产业迅速发展，很多城市的房地产价格也是一路攀升，不断超越普通老百姓的支付能力，使得房地产这种商品由一般的消费品迅速蜕变为有钱人的投机游戏。投机性的炒作使得房地产价格背离其基础价格，挤压房地产的投机泡沫一直以来都是国家调控房地产的基点，因而对房地产投机度界定和测量也成为了学术界研究的热点[1]。

投机的本质是为了以最小的投资获取最大的利润，如果两种完全可替代的商品价格存在着地区或时间上的差异，那么投资者就会抓住机会，套取利润。房地产的位置不可移动性和土地不可再生性等特性使得房地产价格随着需求增加呈现刚性上涨的可能。一旦条件成熟，客观存在的可预见价差必将成为客观存在的投机牟利机会。

一、房地产投机度测量模型

（一）参数选取

本文认为居民可支配收入、银行信贷利率、房地产价格实际增长率是影响房地产价格的主要因素，其他因素对房地产价格的影响不显著，可以忽略不计。因此，所建立的投机度检验模型就是以这三个因素作为回归参数。居民可支配收入代表了居民对房地产的支付能力和可承受能力，银行信贷利率能够反映金融机构对房地产业的支持程度，房地产价格的实际增长率则代表了房地产业的发展速度。

（二）投机度检验模型建立

本文采用Levin和Wright（1997）的基本框架，认为投资者的投机收益来源主要有两个方面：一是房地产所有者从物业的使用中获得收益，此时假设资本预期的收益为零；二是房地产所有者预期价格变化导致资本收益的增减量[2]。公式表示为：

Pt=Pmt+Ht （1）

其中，Pt代表第t年的房地产价格；Pmt代表资本收益为零时的房地产价格；Ht代表投机成分，体现的是房地产作为一种资产获得的预期收益的现值，对房地产价格未来的预期是引起房地产投机的主要因素[3]。

Pmt代表房地产使用者从物业的使用中获得的收益，一般认为其与收入Yt和短期贷款利率it有关[4]。在这里，收入和利率呈现出负相关的关系。当投资者的收入上升，会增加房地产这种商品的消费，但利率的上调会增加抵押的贷款支出，降低了可支配收入量。因此，Pmt可以表示为：

Pmt=f（Yt，it） （2）

由于Ht代表的是房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值。可表示为：

（3）

其中，Ht+1表示下一期预期资本收益。

根据正反馈机制，房地产资本收益与前一期的收益有关，即其受到前一期的价格增长率的影响，可以用公式表示为：

（4）

其中，Gt表示房地产价格增长率。

因此，第t年的房地产价格可以表示为：

（5）

根据方程（5）建立计量经济模型：

（6）

房地产业投机度可以用θ来表示，即房地产过去价格对将来价格的影响程度。

（7）

如果θ的数值过高，则说明房地产市场上存在着巨大的投机行为，存在房地产泡沫的可能性也就较大。反之，房地产泡沫存在的可能性就较小。根据国际上的公认标准，投机度大于0.4时，即表明存在着较为明显的房地产泡沫。

二、淮安市房地产投机度测量的实证研究

本文选取淮安市2006—2012年期间的数据，其中住宅销售面积、住宅销售额、城镇居民人均可支配收入来源于淮安市历年统计年鉴。运用住宅销售额除以相应的住宅销售面积得出住宅的平均单价。在利率选取上，以一年期贷款利率为准，但是由于贷款的基准利率每年内也在不断调整，因此，以每一年内的贷款利率与其适用月份进行加权平均，最终综合定出一年期的贷款利率，并通过简单计算，得出Gt/1+it的具体数值（见表1）。

运用e-views软件：根据表1中的数据，以及计量经济模型（6）进行回归分析，分析结果如下：

Pt=-590.0710+0.1945 Yt+1595.901 Gt/1+it+4445.628 it

（17.8723） （3.0695） （0.6302）

R2=0.99 F=108.8803

从回归结果来看，R2=0.99表明自变量对因变量的解释能力很强。由此可以计算出淮安市房地产市场的投机度0.36，该值小于国际公认的警戒数0.4，因此，淮安市房地产市场不存在严重的投机行为，投机度较低，投机行为较少。

三、结论

目前学术界对于房地产投机度的研究相对较少，本文在借鉴前人研究的基础上，选取城镇居民可支配收入、短期贷款利率、房地产价格实际增长率作为主要参数，运用e-views软件进行回归分析。根绝回归结果，计算出淮安市房地产市场的投机度θ=0.36

参考文献：

[1] 王树强.面对需求的房地产市场投机度界定及诱因辨析[J].数学的实践与认识，2009，（6）：77-88.

[2] Levin E，J，RE Wright.The impact of speculation on house prices in the United Kingdom[J].Economic Modeling，1997，14：567-585.

[3] 韦晶磊.房地产投机理论与实证分析[J].经济管理与科学决策，2013，（2）：139-140.

[4] Muellbauer J，Murphy A.Booms and Busts in the UK Housing Market[R].Center for Economic Policy Research Discussion Paper No.

1615，1997.

Study on the real estate speculation measurement of Huaian City

CHEN Lin

（City and environment school，Huaiyin Normal college，Huaian 223300，China）

Abstract：The per capita disposable income of urban residents，the short-term loan interest rates，the real estate price the actual growth rate of the three main factors affecting the real estate prices，the establishment of the real estate speculation degree test model，the use of Huaian City real estate speculation degree by regression analysis of E-VIEWS software，and then judge the Huaian real estate market speculation degree is serious，so as to provide some references for the relevant departments to formulate the policy of real estate.

Key words：real estate speculation；real estate price growth rate ；short-term lending rates