探索房地产基金的机遇

时间:2022-05-05 09:21:42

探索房地产基金的机遇

摘 要:随着国家关于房地产调控政策的不断出台,各房地产开发公司银行贷款的难度不断加大,利率增高且额度降低,造成开发商资金紧张。近日,美国黑石集团旗下的基金之一“黑石房地产合伙人基金”,获得了中国机构5亿美元的投资。房地产基金的继续升温让开发商们似乎对此更加兴致高涨。房地产基金,这一2011年开始野蛮生长的私募基金,面临着历史及现实的机遇。

关键词:房地产基金;机遇;探讨

中图分类号:F290.31 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2013)23-0129-02

一、面临历史性机遇

近年很多开发商出来说要做基金,媒体很多解读为这是整个信贷政策的紧缩,所以开发商等于在拓展新的募集渠道,这其实只是一个历史的巧合。以美国房地产基金发展为例,美国房地产基金发展壮大也是因为几次市场机会造成的。第一次是1974年的时候美国通过法案允许机构投资人、养老金可以进到房地产基金;第二次是20世纪80年代初,美国出现小贷银行的危机,造成银行贷款枯竭,因此推进了房地产基金的大发展。在中国也面临这么一个历史的机遇,一方面,现在整个房地产对资金的需求仍然庞大;另一方面,证监会、保监会都在出台法规,希望资金有比较好的市场化操作。从这个角度讲,房地产基金面临历史性机会。

从融资、投资、交易、回报等各环节来看,商业地产存在金融属性。近年商业地产发展趋势看强,由于商业地产投资大、周期长的特性,更给房地产基金的发展带来希望。

在布局国内商业地产的外资中,来自美国的知名私募股权基金华平投资便是其中之一。近期,华平投资入股同昌盛业(北京)资产管理公司,后者以零售商业地产领域的资产管理见长。华平投资集团明确表示,继续看好中国的商业房地产行业。相比之下,国内商业地产运营管理机构的步伐显然更快。成立于2012年8月的商业地产运营机构RET睿意德,在短短的4个月间,已完成了在北京、河北、河南、江苏、湖北、云南、浙江、辽宁、黑龙江、山东和山西等地区的布局,共掌握项目40余个,其扩张速度令人侧目。

众所周知,房地产开发的融资渠道过于依赖银行贷款,且商业地产对资金的需求更大,更需要一个好的融资渠道。而监管层对银行贷款的控制,忽紧忽松。在这种情况下,投资商需要通过股权投资基金的方式进入房地产开发。对于未来,只要中国的城市化还在不断往前发展,中国的刚性需求已经逐渐显示,因此,房地产开发仍然是很好的投资渠道。

截至2012年第二季度,共有30只私募房地产基金募集到位60亿美元。但地产基金还刚刚起步,未来的路还有很长。

二、“名股实债”的风险

不得不承认,随着私募地产基金的狂飙突进,风险亦在累积。目前监管缺失,各基金良莠不齐,房地产市场诡谲莫测,政策和市场的双重“定时炸弹”可能一触即发。

事实上,众多的开发商实际上只将地产基金作为融资的一个手段,即简单的借贷关系,开发商并没有意愿与基金进行深度的合作。因此,众多中国的地产基金,名义上是“股权投资”,但其实是“债权投资”的模式。在这种情况下,一旦项目出现系统风险,开发商无力偿还基金所投的本金和收益时,法律并不保护企业间债权投资的收益,最多是按照当期银行利息判罚。因此,双方都不得不为这种所谓的“股权投资”付出代价。

此外,今年以来,房地产信托低迷,导致不少私募地产基金蠢蠢欲动,意欲低价抄底。长三角一些三线城市的开发企业在2009年高价拿地,为了到期兑付,原本在银行抵押的价格为10亿的地块,转让给地产基金的价格仅为5亿。对于基金接盘信托,私募地产基金接盘时需注意以下几点:房地产基金的接盘目标主要为中小房企,鱼目混珠,需谨慎辨别;地产基金接盘治标不治本,仍需高度关注风险流转;而且中央调控决心不容小觑,政策对赌风险大。

三、商业地产升温,信托风险缓解

“新国五条”来袭,买房者和卖房者双双中箭。市场在一片叫苦声中解读新政的利弊,但种种数据却显示,买房者依然在加紧买房,购房热潮不减。而卖房者则砸钱圈地,尤其瞄准北上广地区集中开炮,等待房价上涨。

从房企陆续交出的2月份销售数据上显示,结果是极为乐观的。保利地产及金地集团双双披露了1—2月的销售业绩。保利地产业绩十分亮眼,其1—2月份共销售187.19亿元,同比上涨265.04%,增长势头极为迅猛;金地集团同期签约41亿元,同比也大增150%。融创中国与世茂房地产披露的销售业绩也不俗。融创前两个月销售71.5亿元,同比增长164%;世茂亦揽金73.7亿元,同比增长151%。万科A、恒大地产、碧桂园以及富力地产已率先公布的前2月销售数据显示,均出现大幅增长。万科前2月销售金额则高达284.4亿元,同比增长49%。恒大1—2月累计实现合约销售金额约114.5亿元,同比增幅为169.9%。碧桂园、富力地产、越秀地产前两个月业绩增幅都在100%以上。这不仅预示着房企业绩依然坚挺,同时也反映出购房者需求十分强烈。 “新国五条”的出台,影响住宅市场,但对商业地产而言却是一针强心剂。近期,有了钱的大型房企已经亮出了商业地产“路线图”,明争暗斗攻略商业地产。

房企更多地转向商业地产和保障性住房,从融资的角度,意味着未来房产信托将会吃重。随着楼市调控升级,开发商的资金链也必然有所紧张。在销售不能满足资金需求的情况下,发行信托产品将是不少房企融资通道。

目前房地产信托产品占全部产品的比重已经创出历史新高。好买基金研究中心固定收益信托月报显示,2月份,44家信托公司共成立182只固定收益信托产品。其中,房地产产品数量为55只,占比30.22%,为2月投向数量最大的行业。房地产信托平均规模也远远超过其他类别,房地产信托的募集总规模为90.01亿元,在整个行业占比超过4成。

在业绩抬头的趋势之下,房企库存已明显下滑,这势必催生房企“囤货”。在“国五条”新政出台后,北京、上海、广州、南京、武汉等地连番上演土地“抢夺战”,万科、绿地、首开等品牌房企频频出手拿地。上海研究机构房地产研究院的 《2月份新建商品住宅库存报告》显示,20个城市新建商品住宅库存总量为7 335万平方米,同比减少5.3%,环比减少3.4%,继1月库存同、环比增再次双双为负。从近三个月的表现来看,房企商品房库存出现了连续下滑的趋势,这也迫使房企纷纷出击,圈地动作频繁。

从2013年1月1日到2013年3月6日,万科、保利以及绿地集团等10家标杆房企拿地金额达483.36亿元,平均每家房企两个多月内拿地支出近50亿元。2013年3月初,国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,尤其是针对房屋出售征收所得税20%的规定,令各地房地产交易中心人头攒动、交易猛增,人们急着完成交易和付费,以规避额外的支出。对此项房地产新政人们众说纷纭。对转让所得征收20%房产所得税,其实并不能压制房价和消灭投资炒房。结合前面的“限购”、“限贷”政策可见,“限购”可以控制已经拥有住房者继续投资和投机,压制了一部分购买力,而“限贷”则限制了购房者的资金支付能力。因此,房屋销售受到政策限制,无法持续过去10年间的投机炒作之风。但是,过去几年间新建的住宅和城区内的二手房形成了供应面的竞争关系,因此“20%房产所得税”这项房地产调控政策更多地是引导刚性需求,从二手房转向一手房,起到了房地产消费导向的作用。

近3年,由于国家采取稳健的货币政策、各大银行严控资金流入房地产业,因此,不少房地产商转向信托业寻求资金支持。2010年房地产信托资金余额4 323亿元,2011年房地产信托资金余额6 882亿元,同比上升近一倍。而2012年末房地产信托资金6 880亿元,依然维持在高位。

房地产信托的平均期限为2年左右,2013年信托公司应有到期的房地产信托产品,据信托业协会的数据显示,2013年房地产信托总还款额约3 100亿元,而兑付高峰将在2013年2季度出现,保守估计约1 301亿元。

年初至今依然有批量房地产信托发行,且呈扩容趋势。好买基金研究中心统计显示,截至2013年1月,公开发行的126只信托产品中,有30只投向房地产行业,占比23.81%。而去年8月至12月,房地产信托的发行数量在所有固定收益信托产品中的占比从未超过20%。

对于一线城市来说,加大交易环节的税收意味着政府收入模式的转变。首先,一线城市已经没有充足的土地可供出售,因此改变地方政府财政收入的来源,从原来出售土地的收入模式转变为房产交易的收入模式,将有利于政府财力的永续保持。其次,房地产依然是中国经济的支柱产业,无论是城镇化还是廉租房均是国家战略方向,因此增加二手房的交易成本,间接暗示房价坚挺,推动购房人持续买入一手房,让一部分收入不宽裕的人群进入城郊新居,将为房地产业迎来不俗的第二春。再次,万一房产税和官员财产公示出笼,20%所得税的征收可以限制房子突发性供应,封锁住房价下跌的空间;让房地产继续锁定巨大的社会财富,以助于消化通胀和货币滥发导致的流动性。

因此,对于“北上广”等大城市来说,已拥有1套及以上住房的非当地户籍居民仍将执行严格限购;对于二三线城市来说,限购区域未必会覆盖城市全部行政区域,第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率也会因地制宜有所调整。

考虑到民生问题,房价过快上涨的状况将受到中央严密监控。但就目前的政策看,中国房地产长期向上的势头恐将不撞南墙不回头,除非遇到金融危机才会应声落地,届时中国经济和民生百姓均将受到重大考验。

由于房地产调控政策的影响,给房地产基金创造了生存机遇,根据国家政策导向,房地产调控将长期进行,这又给其成长带来了空间,但随着房地产基金的发展壮大,希望国家有关方面及早出台相关监管政策,使其能够健康发展。

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