卖房炒股:并非想象中那么美

随着卖房炒股的呼声日渐强烈，全国房价也持续看跌。2014年9月以来，70城房价指数总体同比由涨转跌，全国大部分城市的房价已然回到了2013年9月前后的水平。其实，在过去的十多年中，每当股市上涨一段时间后，就有类似的声音发出，比如2007年、2009年二三季度、2012年四季度等。但投资者若真按此操作，最终结局美满者估计只是极少数。最典型的属2007年，上证指数冲到历史高点6124的前后几个月（2007年10月前后），如果投资者选择卖房买股，其后则是熊途漫漫，不知套惨多少散户。

又如2012年9月，北京某投资机构总裁表示“我个人用行动来回答，我已经把自己的房子卖了，等待时机购买股票型产品。我向最好的朋友强烈建议，现在卖房子，未来买股票。”这一公开言论，引发众多网友围观，各大媒体也跟风炒作。

后来的事实是，2012年12月至2013年2月，上证指数上涨了两成，而后继续回落，并重归2000点低位。而2014年年初相比2012年年中，北京市区多数房屋价格上涨四成左右。除非投资者当时选择的是创业板，能够大涨150%，但又有多少散户真的敢于追高大涨的小盘股呢？

股市与楼市并非“跷跷板”

投资者需要搞清楚的是，股市和楼市之间是否真是“跷跷板”的关系？如果在房价下跌的同时，股价是上涨的，那么选择卖房炒股，具有相当大的合理性。如果二者同向同步变化，即同步上涨或同步下跌，那么卖房炒股的可操作性就较差。当然，如果未来一年股价上涨100%，而房价只能上涨10%，则卖房买股也具有一定的可行性。

不妨先看美国的规律。美国股市和楼市具有较高的关联度，主要表现为大周期变化上的一致性。1991年开始，美国楼市和股市稳定上升，2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂，道琼斯工业指数开始高位盘整，房价指数增幅直到2001年2月才达高位，其后皆回落，2002年触底反弹，二者基本同步。

美国房价高点出现于2006年6月，道指于2007年10月触顶下滑。2009年3月前后，二者同步持续小幅反弹。值得一提的是，2010年9月之后，道指震荡上行，而房价指数却盘整下滑。这说明那时美国楼市去泡沫化的过程非常艰难，这也是对21世纪楼市的超级牛市的校正。

完成“W”形筑底后，从2012年开始，美国房价真正进入上行通道，与股市共舞。2012年1月，美国20城房价指数见底，最低点为134点，相比2006年峰值下跌27%。其后步入上行通道，2014年6月达166点，相比谷值上涨24%。但相比2006年的历史峰值，仍下跌10%。而道指2014年11月相比2009年初的谷值，上涨178%。

日本的股市与楼市同样大体同步，关联度较高，只是后者的波动频率慢于前者。从全球史上最大泡沫破灭来看，日经股指于1989年年底达到最高点，而地价指数1991年才见顶。1991年9月开始，地价持续下跌了15年，2006年6月开始曾出现一波反弹，2007年6月增幅触顶。而股市从1990年大跌，开始漫漫熊途，其中2005年7月曾出现一轮反弹，同样在2007年6月到顶。

中国香港地区的股市与楼市相关度非常高，比美国还要密切。回顾近10年来的情况可以看到，2003年4月，恒生指数触底，8月房价触底;2007年10月，股价创历史新高，2008年6月，房价也达高点，不过较1997年历史峰值仍然下跌了27%。

可见，香港地区股市领先楼市4个月左右。值得一提的是，2009年9月后，香港地区房价持续上涨，而股价则出现了大幅震荡。2011年3月股价开始下跌，9月房价指数也开始下跌，规律依旧存在。2012年恒指开始振荡上行，至2014年9月最高达25362点，略超2009年高点，相比2011年10月的低点上涨了56%。而房价亦从2012年年初开始重新上涨，至2014年9月，又上涨了48%。

2005年之前，中国内地由于楼市（市场化初期几年）和股市（股改之前）皆比较特殊，所以二者关联度不高。2005～2011年，股市和楼市呈正相关。

2005年股价下跌，70城房价涨幅缩小。2006年房价涨幅盘整，股价上涨。2007年房价大涨，环比涨幅9月见顶，股价大涨，上证指数10月达到6124点的历史高点。2008年股价与房价同步回落。而2008年10月?2009年1月，上证指数在底部徘徊，此时房价下跌。其后股价与房价同步上涨。

2009年8月，上证指数见顶回落，当年12月房价环比增幅达1.5%的峰值，其后涨幅趋于回落。2012年6月，房价环比止跌反弹，股市于当年12月突然急涨。2013年3月股价再度下跌，而恰恰也是3月，70城房价环比涨幅见顶。2014年7月上证指数开始上涨，而70城房价自2014年5月开始环比下跌，2014年8月环比跌幅见底，其后仍然下跌，但跌幅趋于收窄。

综合上述国内外历史经验来看，股市和楼市基本同向变化，虽然在先后顺序和节奏上存在差异，但可以明确的是，二者并非“跷跷板”的关系。

三大因素制约楼市反弹

实际上，就短期变化而言，有两个重要因素同步影响着股市和楼市，比较重要的是货币政策与流动性，其次是宏观经济。在股市明显上涨的2007年、2009年和最近的三四个月内，都属于流动性较宽松时期。其中不同点是，2007年经济增幅很高，货币紧缩，但境外热钱疯狂流入，形势更显复杂。2007和2009年楼市同步火爆。

2014年以来，货币定向宽松，不过商业银行并不愿卖力支持小微企业和三农，导致定向宽松后资金在金融体系中囤积，突出表现为：货币供应增幅没有扩大（尤其是M1），但银行间市场利率却显著下滑。2014年11月22日的全面降息，标志着货币由定向放水转为全面放水，微刺激升级为中刺激，直接促使资金涌入股市。当然，推升股市的另外一股更强的力量，是改革加速的现实与预期。

货币放水，同样有利于楼市，但有三大因素制约了楼市快速反弹。

第一，中国经济新常态强调由要素驱动、投资驱动转向创新驱动，作为投资“三驾马车”重要组成部分，房地产投资在经济发展中的地位趋降。

第二，2012～2013年这轮楼市反弹强度远超股市，2014年楼市注定需要降温和调整，且应弱于股市，但凡背离，总有回归。同时，这也是房地产短周期内在规律的要求。

第三，2014年以来货币定向宽松，上半年却并没有惠及楼市，突出表现在个人房贷持续紧张，房贷利率不断趋升。直至2014年8月，房贷才趋于宽松，2014年9月30日“央四条”出台后，加速放松，首套房贷利率持续下滑。

因此，货币放松的利好，直至近两三个月才明显浸透至房地产领域，于是2014年10月全国主要城市的商品住宅成交量一跃而起，较2014年9月大增两成多，此后的11月成交量继续保持高位。成交量先反弹，房价滞后几个月也会随之反弹。于是，我们看到2014年8月全国70城房价指数环比跌幅见底。下一步，只需观察何时由跌转涨，目前来看，2015年二季度可能性较大。

卖房炒股是高风险游戏

股市与楼市同向变化的历史规律依然有效，只不过这次股市反弹的时点，明显早于楼市几个月。其中楼市又可分为两个指标看：量与价。其中，房价反弹较为滞后于股价反弹。但大城市住宅成交量2014年9月就开始小幅反弹，10月明显反弹，仅比股市反弹晚了两三个月，基本属于正常时间范畴。展望2015年，房价将稳中有涨，但股价很难预测，冲高回落的可能性较大。

证监会明确提示，新入市的中小投资者应理性投资，牢记股市有风险，不要被卖房炒股的言论误导。笔者较为赞同这一提醒，因为股市上涨后，楼市也会上涨。但股市下跌后，房价却不易跌。

近期的股市的确很疯，但从长期来看，不要忘记中国散户股民“七亏二平一赚”的大规律，绝大部分散户从股市中赚不到钱，主要是对于股市抱有“贪婪与恐惧”的心态。现在冲进股市，即便2015年上证指数能冲高到5000点，再过两年回头一看，被套的散户又是一大批。而三年后多数城市的房价一定会比现在高，尤其是一线城市和部分二线城市。

当然，从结构上分析，当前及未来两三年，库存压力较大的三四五线城市房价难有明显上涨，在这些城市拥有多套房屋的人，可以考虑适当卖掉一两套房产，购买股票型基金，未来两三年再视股市走势而决定继续持有或者退出。而一线城市和多数二线城市，以及多数城市的自住者，没必要跟风参与卖房炒股的高风险游戏。