卖房需问亲邻

时间:2022-09-01 12:12:03

假如你生活在当下,名叫阿三,你有两套私房。最近手头较紧,你决定自住一套,出售一套。你只需和某甲商定房价后,完成立契(签合同)、交钱、缴税、换证程序,OK,房产即转给了某甲。彼此再无交集,政府也不会找你麻烦。

假如你生活在宋朝,如此擅卖私房,痛苦来了,阿三你可能会被衙役捉去杖打一顿,而买主某甲花钱、费神不说,很可能跟着倒霉:住得好好的,房子却要依照原价出售给卖主的亲邻,我容易吗我?因为宋朝法律对出卖不动产有限制。因为你卖房时忽略了一个重要环节:没事先征询亲邻的意见。

举个例子,《水浒传》第三十回,武松醉打蒋门神后,要蒋去“央请快活林为头为脑的英雄豪杰,都来与施恩陪话”。“英雄豪杰”其实就是快活林酒家附近较有头面的邻居。请来诸高邻后,武松当众训斥了蒋,令其当面交割了酒店,并与众高邻“直吃得尽醉方休”。武松邀请众高邻的目的,一是为施恩讨面子,二是让众邻亲证“快活林”酒家的交割过程。也就是说,“快活林”产权的交割,要受其邻居的影响。

这就牵扯出大宋的一条法律――“亲邻法”。北宋开宝初年,为规范民间私人房地产交易,限制恶性炒卖,宋太祖赵匡胤亲自下令制定该法:“应典卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。”(《宋刑统》第13卷)翻译成白话:你若想卖掉自有房产,得先从自己的亲戚(缌服之内)问起,若无人问津,再到左邻右舍,直到这一千人等均签字画押(“依账取问”),表示不买(“批退”),你才能拿出来上市,按市价售房。

以中国的人际关系和近邻的消费水平,当你先向房亲四邻叫卖,卖价极可能低于市价。除非房亲四邻都为你作假、设局,但难度很高,一旦被人告发,谁都得吃官司。

假如你不问亲邻,亲邻发现你的房子住了新人,可在一年(南宋改为三年)内向官府告状,要求以原价赎回,重新出售,并以房亲为第一售房对象,四邻为第二售房对象。除非遭遇天灾,亲邻们逃荒逃到了外地,你急等用钱,又无法询问,你不得不卖房,同时有见证人签字画押,有买卖合同,有缴税证明,有公章,政府才不予追究。

1000年后,在美国也出现了类似北宋“亲邻法”的法律,主要针对接受联邦政府支持的“廉租房”。以首都华盛顿为例,名叫“租户购买机会”法(简称TOPA),制定于1980年代。具体内容如下:一栋廉租楼,如果你(业主或开发商)打算出售,你必须书面通知每一位租住户,该通知必须包含以下信息:计划中的叫卖价和相关条件;现有租住户可优先购买的权利告知;是否已有第三方买家,若有则必须附上购买意向合同;该楼现有的财务状况和平面图。

租住户们在收到通知后,可在45天内组成住户协会,选出代表,商讨并向你返回是否购买的信息;若已有住户协会的,则时间为30天。不参加协会的住户,视其自动弃权。在住户协会表示要买之后,即派代表和你讨价还价,时间可长达120天。若120天后双方不能达成协议,可以再延长120天;若达成协议,则进入具体解决贷款阶段,时间长达120天或更长。若他们不买,你才能全权处理。

在住户要买的前提下,对出售行为,租住户具有第一否决权。意思是:如果你既和住户代表谈判,又和第三方买家洽谈,如果后者出价较好你打算卖,则住户方具有第一决定权,一旦否决,那么你还得回来和住户方好好协商,从而最终得出个有利于穷弱者的方案。

显然,针对廉租房的TOPA法,在招租和出售时都首先考虑贫弱者。遥看大宋亲邻法,多像TOPA的爹。

(摘自《滨海时报》2014.2.18)

妙语

1.人的舌头既软又没骨,但它可敲断人的脊梁骨。2.对上级谦恭是职责,对平辈谦恭是礼貌,对下级谦恭是高尚。3.如果损害了良心,就会受到良心报复。4若是怕干坏事,别的就都不用怕了。5.不能服从的人,就不能指挥。

――非常哲理

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