关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作的思考

近年来，随着房地产市场的不断升温，房地产行业已成为拉动区域经济的一个最主要增长点，但同时也出现了房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等现象。为了促进房地产业健康发展、合理调节房地产开发收益、充分发挥土地增值税的调控作用、坚决遏制部分城市房价过快上涨的现象，国家先后出台了多项政策，在提高预征率的同时，也在加大土地增值税清算的力度。

一、房地产开发企业土地增值税清算中存在的问题

1.销售不动产营业税及土地增值税入库税款的认定存在问题

税收工作中经常发现，房地产开发企业的财务人员对于“收入”的性质理解错误，由此导致营业税税目的填报错误，进而对清算中销售不动产营业税允许扣除的税金认定带来困难。例如，有些财务人员将出租的车位、储藏间等应填报为“租赁业”税目的租金收入都误填报成“销售建筑物及构筑物”税目，导致季度营业税与土地增值税入库数据比例异常。经过核实，虽然两类收入的性质不同，但是税率相同，因此企业并不需要补缴税款，管理员只能要求其在后续申报时注意区分收入类型，避免报错税目。由于房地产开发项目一般都会持续3-5年的时间，财务人员频繁更换，因此这类问题在整个项目销售过程中仍会多次出现。管理员无法对发现的错误在系统中进行修改，企业就很可能将其他收入缴纳的营业税混入项目销售不动产营业税中，从而加大了抵扣税金的成分。

现行土地增值税季度预缴方式都是采取上门申报的形式，即企业财务人员填写好《土地增值税季度预缴申报表》，由管理员录机并打印电子缴款书后，财务人员再到银行缴款。当一个企业同时开发多个项目时，管理员就要将每个项目的《土地增值税预缴申报表》中的收入及预缴土地增值税税款分项录入“财产与行为税税源监控管理平台”中，但是打印电子缴款书时，确要将多个项目的土地增值税税款数加和，录入核心征管系统，打印成一张电子缴款书。这就形成了申报数据与入库数据分别记录在两套系统中的情况，而两套系统之间却没有相互联系，从而导致在清算时无法分项目查询入库数据。

2.开发项目装修合同和发票凭据的有效性难以确认

随着房地产市场的不断发展，精装修项目已经取代毛坯房成为销售的主体，而很多精装修项目都在2008年竣工后开始进入清算程序。依据相关文件的规定，土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，对于2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。管理员在实际审核的过程中发现，很多2008年以后竣工的精装修项目核定的单位成本已超过了文件规定的标准，对此管理员只能要求开发企业提供精装修的合同及发票，按照实际发生额据实扣除。目前房地产企业在工程发包过程中，往往都签订了建筑安装工程合同，企业也按照合同约定的价款计入成本，而最终的决算价与合同价可能产生较大的差异，这就需要管理员对合同价、决算价、工程款发票进行比对，因开发项目中精装修的名目繁多、种类复杂，涉及各类的分转包合同及材料发票等，又需要对房地产企业的所有合同和发票的真实性、合法性逐项逐笔的审核，占用大量的时间和精力。

3.房地产开发项目清算工作复杂

(1)需要复合型清算审核人才

房地产项目开发周期较长，很多项目采取分期开发或滚动开发的形式，所涉及的经济业务事项比较复杂，在计算土地增值税过程中，对项目的成本和费用扣除时不易分清负担的项目对象，企业很容易通过混淆项目，以达到重复扣除费用和多扣除费用的目的。在清算审核工作中需要有掌握房地产开发建设专业知识及财务成本核算知识的复合型人才，但目前基层税务所缺乏这样的人才。

(2)税务核查处于征管工作的被动地位

经调研，基层税务所的管理员管理的企业多，管理的幅度大，很难做到实时了解开发项目的建设进度等信息。管理员与开发企业财务人员掌握的信息不对等、对项目进展情况掌握不全面，也是导致征管工作处于被动地位的原因。

二、加强土地增值税清算管理工作的建议

1.完善项目信息的电子化查询功能

(1)在申报房地产开发企业营业税时，建议在企业客户端增加“项目名称”及“项目编号”的录入内容，便于明确各个项目的销售不动产收入，避免清算时不同项目收入混淆、重复扣税的情况发生。

(2)在企业财务人员上门申报土地增值税季度预缴税款的环节，建议通过核心征管系统录入土地增值税税款时，增加“项目名称”与“项目编号”内容，确保每个项目的预缴土增税税款数额都能在系统中明确查询。

(3)建议将“财产与行为税税源监控管理平台”与核心征管系统中的入库数据进行信息共享，建立房地产项目信息的共享机制。在土地增值税台账系统中加入营业税、契税等相关税种的管理，通过其他税种实时监控土地增值税的入库情况。

2.明确四项成本扣除标准

随着房地产市场的不断发展，新型建材及复合工艺不断涌现，对于土地增值税四项成本的扣除标准也需要进一步的明确和细化。应根据高、中、低档住宅及商业建筑的不同特点，逐年公布细化后的四项成本扣除标准，对特殊项目可以特别对待，出台扣除核算的补充标准，从而提高清算审核的可操作性。

3.对资料不全的清算项目制定合理的核定征收率

通过加大土地增值税预征、清算工作的宣传力度，使所有土地增值税的纳税企业都能及时了解土地增值税相关政策。同时应针对立项、清算资料不全的房地产开发企业确定“最低增值率”标准，及时将没达到“最低增值率”的房地产企业转入评估、稽查环节。