百日“药效”

地产“新政”百日后,武汉楼市显现出的调控效应终于明朗起来。

根据中国指数研究院最新的数据显示,今年1-6月,武汉商品住房累计成交54948套,面积达578.60万平方米,金额350.26亿元;与2009年上半年相比,在成交套数减少0.89%,面积下降0.90%的情况下,成交金额增长17.83%。

而在下一轮可能的楼市调控到来之前,武汉市及时出台的“武汉九条”,则进一步明确严厉打击捂盘行为。据专家估计,经过了一个市场反应期,在8月底到9月初,房地产局势将进一步明朗化,成交量将出现回升,武汉楼市将会出现10%―20%的降价。

开发商低调降价成交量大幅下滑

5月初期,武汉恒大地产开始降价,接着,万科地产也出降价之举,尽管两位“带头大哥”均没有直接明确表示降价意图,可是通过调查发现,它们不是没有降价,只是降的很低调!

对于万科降价的问题,万科总裁郁亮曾向媒体表示:“万科总部决不搞‘一刀切’,从来不会向各地公司下达统一的价格调整指令,因为各地的情况存在差异,而总部不可能比各地公司更了解当地的情况。”

省社科院经济所研究员叶学平认为,万科在武汉尽管没有进行直接降价,但由于其在业界的龙头地位,其降价举措仍具有风向标的引导作用,对其他开发商的心理价格防线将是一个考验,从而引发一连串市场反映。

果然,一时间武汉地产“降价”暗流涌动,6月初开始,各楼盘不断推出降价促销。各楼盘让利幅度都不大,多数集中在200―1000元/平方米。

如三金鑫城国际,葛洲坝国际广场,金地西安故事等楼盘,均推出打折优惠,不过折扣都只是降了一到两个点左右,或者采取变相打折的方式,然而,促销效果并不明显。

城区高价楼盘每平方米数百元的优惠力度,很难吸引购房人。汉口崇安鑫城降价1000元,均价仍达11000元/平方米,而常阳永清城二期只下降200元/平方米,都是咨询者多,下定金者少。

武汉作为二线城市中的代表,中心地带房价已经超过12000元/平方米,均价依然在6500 ― 7000元/平方米左右,武汉楼市真的有所松动吗?

尽管国家的“房地产新政”打出来一系列组合拳,在调控政策的压力下,部分城市房价确实有开始下降的趋势,但是,据国家统计局公布的5月房地产市场运行情况显示,武汉房价环比依然逆势而上,竟然约涨1.3%,与4月持平,且涨幅位于全国第二。与全国平均水平比较,武汉是全国的6.5倍。

全国房价涨幅应声回落,武汉房价涨速却保持调控前的涨速。对此,某资深专家表示,一方面武汉的房地产市场持续保持热度,另一方面5月一些高端楼盘集中上市拉升均价,都造成房价涨幅居前。

再往前追溯至新政,新政之前,武汉商品住宅价格较年初上涨5.8%,尤其是中心城区房价更是一天一个样,部分楼盘上涨3000 ― 5000元/平方米。然而新政后,新房、二手房价格有所缓和,涨跌均在0.2个百分点左右,但是由于前期上涨过于厉害,所以均价依然持续不下。

5月至6月,是今年上半年武汉楼市最为低迷的时候,进入7月以来,买房者的观望情绪越发明显,成交量依然下滑。

今年武汉新房5月成交与价格对比可发现,在5月推出的27个新盘里,新房成交量相比4月下降了约为36%,而6月成交量相比5月又下降了26%。据专家预计,7月和8月,新房成交量依然会成下降趋势。

尽管成交量较之过去明显偏低,下降幅度颇大,可以说成明显萎缩的态势,然而这么萎缩也没有到历史最低点,并且价格已经达到了高点。这说明武汉市场非常的坚韧。从目前的情况来看,武汉楼市已经进入了调整周期,但是价格并没有下降。

至于调整周期何时结束,克而瑞信息技术有限公司华中事业部总经理吴洋认为,整个调整周期大约需要持续24―30个月左右。这主要取决于中央到地方政府住宅保障体系完善的建立需要多长时间,这两个时间是相对应的。

与调控前期所体现的坚挺有所不同的是,开发商逐渐改变了策略,没有跟风恒大地产,走那种全国性降价的路线,只不过在价格上略有下降,进行了一下试探性调整,相比原来的狂飙涨价,这种非常低调的做法是很理智的,也是可以理解的。在业内人士看来,开发商在营销上确实有难言之隐,毕竟高价扛不住是不争的事实。这说明“房地产新政”的第一轮冲击波起到了作用。

库存量突破13万套土地供应依然短缺

在房价处于高位的同时,中国指数研究院华中分院有数据表现:在存量房方面,今年的前4个月,江城存量房一直保持12万套以上,到5月份整体下滑,而7月突破13万套。

在此之前,武汉的房产竣工量略小于成交量,特别是5月份期间,库存量曾经回落到11.8万套的“危险区”。而如今,13万套的库存量,对于武汉地产而言是一个标志性关口,今年武汉商品房库存从1月份达到年内最高的13.6万套之后,再次回到13万套以上。

2010年,受市场形势变化的影响,武汉商品住宅库存持续下降的趋势在6月出现逆转,截止6月30日,住宅可售面积为1253.56万平方米,环比增加6.37%,库存压力再度加大。

从住宅出清周期来看,由于市场的变化也出现反转,截止6月底,武汉住宅出清周期从年初的12个月增加到14个月。

这说明在今年下半年,将有大量新盘推出,商品房的供求关系将由四五月间的“奇货可居”骤然变成了供过于求,在供求关系发生改变后,武汉房价会产生更大的下降空间。这对于购房者而言,未尝不是一件好事。

据武汉市房地产开发协会统计,今年以来,全市批准预售的楼盘已达到140个,是去年同期的两倍。加上多达13万套的“库存”,下半年楼市销售压力依然巨大,房价下降的大趋势仍未改变。

吴洋则认为,武汉房地产价格的下降空间约为15%―20%,不会像北京,上海等一线城市甚至出现50%的疯狂降价。这是与武汉市整个经济发展相关的。

还有一个问题,就是土地的购置与开发,目前,武汉的土地价格依然处于高位,土地购置与开发也相当有限,万科执行副总裁肖莉表示,土地供应短缺的原因在于,土地全部由政府来开发,政府开发依赖土地出让金,土地出让金又依赖开发商的投资,开发商投资又依赖市场的销售。这是一个封闭的循环。当市场低迷,开发商没有资金也就没有了投资市场的动力,政府的出让金又降低了,土地开发和供应就显得彼此脱节。

对于国家而言,地方政府代表国家管理土地,房地产投资依然超过整个国家固定资产的增幅,因此其支柱性地位不会改变。那么合理改善土地供应关系,改革土地制度就显得尤为重要,只有在良好的土地供应关系下,房地产行业才能健康有序稳定地发展。

业内人士曾表示,目前,武汉市土地部门已经意识到土地供应不足的问题,对于以往大规模、高密度的土地供应模式做出了调整,不仅减少单宗土地供应规模,还逐渐将土地开发引往城市规划新区,力图促进新区及各区域间的平衡发展,从而带动城市整体水平的提高。

通胀未导致“热钱”乱窜武汉地产尚比较健康

货币政策是影响房价的一个重要原因,从大环境而言,截止到8月2日,美元兑换人民币的比例已是1:6.7750,人民币升值已成定论,著名财经分析专家张寅认为,人民币在升值,利率处在低位,因此,目前开发商还没有进行实质性降价的动力。并一再表示:“利率在历史低位,房价出现趋势性下跌是不可能的!要降也只是阶段性降价!”

货币政策和房价上涨之间有必然联系。今年4月,货币增速跳升至25%以上之后,但房价相继止跌回升,迅速演变为爆发性上涨。货币供应量的增长引起了房价上升的后果,在这种大环境下,“房地产新政”刚刚拉开序幕。这决不是巧合。

有专家指出,高额的货币发行驱动高额的政府投资,高额的政府投资驱动国民经济的高增长。在这种模式下,通货膨胀成为必然,资产价格的上涨也成为必然。过去几年乃至未来几年,中国经济增长率经济增长在8%―10%之间,货币政策显得宽松,这意味着随着未来宏观经济保持良好的增速,房地产业将有可能再次迎来较为宽松的货币政策。

而如今,货币政策处于比较宽松的状态,对于房地产的发展提供了资金保证,据了解,目前的通货膨胀率约为2.5%,而银行利率约为2.25%,也就是说通货膨胀率约大于银行利率,人们就会将钱更多的投入市场,而不是放入银行,这就意味着此时市场资金充裕,流动性过剩,大量的“热钱”在市场上徘徊,其直接体现就是过量的资金追逐有限的金融资产,后果就是催生大量的资产泡沫。

且看这组数据,今年年初股市的存款保证金将近2万亿,到5月31日,股市全部来自投资者的存款保证金只有1.3万亿,短短五个月从股市抽跑的现金部分已经达到了6千亿人民币!由于近期股市低迷不振,“热钱”更多地涌入了房地产行业。

不过,张寅表示,由于市场资金充裕,所以开放商们不差钱!这也是他们目前敢“坚挺”的原因。对于武汉而言,房地产行业尚属健康,还未产生泡沫。

吴洋表示,武汉房地产价格在市场运营过程中会遇到几个瓶颈,第一个是投资回报,第二个是居民的购买力,第三个是最大的经济增幅。特别是居民的购买力,直接影响着房地产价格,今年年初,武汉市的房价触及购买力问题,大约为6000元,相当于武汉市房地产均价。而最大的经济增幅极大层度上又是受到通货膨胀和货币政策影响的。

房屋租金快速上涨租赁市场异军突起

武汉尽管属于二线城市,但高额的房价仍让许多人倍感压力,国家正在进行调控,房价依旧坚挺,于是,更多的人们选择了租房,而如今却发现,武汉的租金较之以往,上涨了大约10%。租赁市场的成交量也比前期有大幅增长。同时,租房者旺盛的需求直接拉动了租金水平的上涨。

南湖、徐东等地的房租租金涨幅最高,大多较以前涨了在300-800元之间,某业内人士认为,最近租金上涨只是暂时现象,随着楼市的持续降温,租金将与房价同步波动。由于预期房价下跌,以及对房产税的忧虑,部分投资者将手中原用于租赁的房源,转而进行抛售。

在武汉楼市低迷之时,租赁市场为何“异军突起”?湖北中原地产研究部研究员祈晓睿表示,除了房价问题之外,随着通货膨胀压力逐渐增大,在这样的经济大环境下,大量物品价格上涨,住房租金也会随之上涨,最近,由于CPI持续攀升,5月份数据超过3%,而作为CPI第二大权重的居住消费成本自然也随之上涨。

由于今年楼市成交量相对以往偏低,房屋中介只有想尽办法推高房屋租金,以保证收入来源,大量的炒作也成为了推高房租的催化剂。

其实武汉消费者都有了已经比较成熟的想法,对于购房者而言,有着极强的保值心理,面对着量价齐飞的市场,冷静地观望不失为一种明智的选择。那些原本打算购房,或者换房的人,被迫进入租赁市场解决居住问题,需求旺盛,自然抬高了房租水平。

中房指数研究院首席分析师李国政表示,房屋租金的上涨具有一定的阶段性,目前,大量的大学毕业生正在求职过程中,他们只能靠租房解决居住问题。而且,此时武汉市正面临着大规模的城中村改造和旧城区重建,大量的房屋被拆迁,而许多被拆迁的居民也只好租房生活,于是,房屋租赁市场出现了人多房少的现象,在供不应求的情况下,房屋租金当然会涨。

除了居住房屋价格上涨以外,2010年上半年,办公写字楼租金也有5%―7%的上涨,据了解,2009年末,武汉甲级写字楼空置率约为10.7%,在短短的半年时间内,同类写字楼空置率竟下降至3.0%,诸如新世界中心等高级写字楼基本实现满租。

援引一段数据,2010年上半年武广商务圈甲级写字楼净吸纳量达23579平方米,占全市吸纳量的51.4%,空置率由2009年第四季度的14%下跌至1.9%,降幅为12.1%。

业内人士分析其上涨原因,认为部分写字楼租金上涨已经带动了武汉整体租金上涨,并且高品质写字楼空置率的下滑也是重要原因之一。这说明人们的生活水平已经逐渐向追求品质生活靠拢。

在以上种种原因的共同作用下,租赁市场“逆势崛起”,租金快速上涨,由此观之:楼市新政调控效力没有尽显,房价未见明显松动,购房者在观望、开发商在试探。僵局依旧,迷局尚存。破局之日,也就是楼市新政威力尽显之时。

“武汉九条”七月出台降价空间约为两成

为了配合国家的“房地产新政”,各地纷纷出台文件响应楼市调控,武汉市于7月1日出台了《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》。此被称为“武汉九条”的文件,从九个方面,打击捂盘惜售。

祈晓睿表示,新政的第一轮冲击波已近尾声,对于诸如武汉的二线城市也颇有些影响,但更重要的是为以后调控二线城市做准备,毕竟武汉房价“虚高”不多,为了使武汉房地产行业整体稳定健康地发展,早在去年,武汉市政府已经出台了相关政策控制房价,而此次“武汉九条”的提出,更加强调了要适应市场变化,并对执行力度做了明确的要求。

此次的“武汉九条”,重申了取得预售许可证的项目10日内必须公开全部房源价格,及单次申报预售面积不得小于3万平方米,从根源上杜绝捂盘现象。而对炒卖房号、未取得预售许可证发卡等现象的明令禁止,也表明了地方政府的态度。

有关人士称,与以往的房地产政策相比,此次“武汉九条”更细化了,目标很明确,就是打击捂盘,如果能够将文件精神落实到位,对扩大市场房源大有好处,同时也可规范房地产行业的市场规则,对回调武汉楼市房价将起到很大作用。

李国政认为,高房价的根源,是今年上半年以来,投资性需求与刚性需求集体入市,制造供不应求的景象,进而致使地产企业疯狂抬价。其实,4月以来,中央对于楼市的调控方向,是很精准的,从金融层面着手,集中火力抑制投资性需求。此时,地方贯彻中央指示,理应顺着这条路走。

同时,李国政表示,国家遏制房价过快上涨的目的基本达到,武汉市此时出此举措,更多的是为以后做进一步调整房价做准备,因为8月底,新政的实质效果将体现得更加明显,而武汉在下半年又有大量新盘要推出,需要政策做一定的约束。

展望下半年,在房地产行业经历了多轮调控的大背景下,武汉市从经济基本面而言,依旧比较健康,没有出现泡沫现象,并且基础设施建设正在不断完善,这为房地产行业未来的发展奠定了稳固的基础。

武汉作为二线城市,楼市并没有遭到打击,下行的速度和程度相比一线城市都要平缓很多;但房地产对于武汉的支柱性产业的特征是肯定的,因此,武汉市出台了响应国家楼市调控的“武汉九条”,但可以看出,政策比较温和,联系武汉经济的实际情况,这更有利于未来房地产市场的持续发展。

有资料显示,2010年,武汉市中心城区供地计划为312公顷,而上半年的供应量还不到供应计划的1/3,因此,在下半年里,武汉市将进一步加大住宅用地供应力度。这些对于房地产行业而言均为利好消息。

专家预计,调整的时间约为3―6个月左右,在8月份左右价格将出现有所松动,最晚就是9月份。武汉楼市的降价幅度约为10%―20%,因此,两个月后,目前房地产的模糊局面将打开,僵持阶段会维持一段时间。作为开发者来说对预期比较高。对于“房地产新政”而言,更多是用金融杠杆来抑制房价上涨。