探索建立定单式限价商品住房全装修体系

为缓解招商引资的瓶颈，解决企业员工面临的购房压力大、流动性大、人心不稳等问题，天津市滨海新区与2013年创新推出《滨海新区定单式限价商品住房管理暂行办法》，滨海新区目前规划了三大订单式限价商品房集中建设片区。三大区片分别为针对开发区西区、保税区、高新区、东疆港保税区的欣嘉园片区，对应服务临港经济区、中心商务区和天津港的中部新城北起步区以及服务轻纺经济区、南港工业区的中部新城南起步区，总面积将达8平方公里，根据规划至2018年将能为近20万人解决住房问题。这种针对新区大量外来务工人员量身定制的以定单式生产的政策性住房，其“定制”不仅体现在数量规模上，也体现在居住空间模块上，以高效的系统性争取最优的居住生活品质。

将滨海新区定单式限价商品住房同全装修相结合，在标准化、精细化、实用化三个方面建立一套长效体系，通过对该体系的不断优化完善以满足不断变化的使用需求和发展要求，这将有助于增强住宅设计的针对性，做到户型设计科学合理，赋予建筑文化，提供更加人性化的空间效果；提高住宅设计效率，缩短住宅建设周期；降低住宅建设资源消耗，提高装修质量，降低装修成本。从而最终达到提高居住品质的目的，因此具有较强的现实指导意义。

一、全装修标准化及流程表

（一）全装修标准化内容

全装修标准化包含三个方面的内容：装饰材料、室内功能材料、装饰效果。

装饰材料主要包括厨房卫生间墙地砖、厨房卫生间吊顶、墙顶面乳胶漆、地面强化木地板、石材门口石、人造石窗台板、人工辅料等。这部分是整个精装修项目的必备项，也是装修的基础。

室内功能材料主要包括玄关收纳、厨房收纳、卫生间收纳、卧室收纳、厨房五金、卫生间洁具、卫生间五金、厨房电器、卫生间电器等。这部分是整个精装修项目的核心项，是装修主要成本的体现。

装饰效果主要体现在客餐厅顶面做法、客餐厅墙面做法、卫生间墙面装饰做法、卫生间地面装饰做法、卧室顶面做法等。这部分是整个精装修项目的定位项，是装修档次与风格提升的体现。

（二）精装流程表

明确精装修各个阶段工作顺序，更好的进行精装修的管理操作。精装修不同于以往的普通装修，需要从建筑户型初始阶段就融入室内设计的思路，在整个的项目建设过程中，会涉及到建筑、室内、甲方、施工方、材料厂家等多方人员，如何让室内、建筑及施工完美的配合来实现这个最终目标，就需要有一个工作流程来规范和指导各个方面及各个专业人员每一步的工作。

明确各阶段各单位的工作范围，有效的进行配合及协作，共同努力呈现最佳的设计方案。在不同阶段，涉及到各个专业，各个部门之间的工作内容也有所不同，每个专业和部门的工作范围以及如何配合是实现最终成果的关键所在，因此制定一套完整的工作流程，明确各部门的工作范围是精装修项目实现的重要条件。

精装修流程表分为两种情况。一是非标准化项目流程，是指项目从户型平面开始进行全新的设计，在此过程中包含了甲方、室内、建筑、施工图单位、部品材料厂家等等各个环节的沟通和协调。二是标准化项目流程，是指已确定的标准化项目，房型、水暖电优化、方案、材料部品已经确定的情况下，可直接进行项目施工图纸的制作，省去了确认定位、方案、材料的过程。

首先我们先看一下非标准化项目流程，分为三个部分：

1.房型及水暖电优化阶段流程

与建筑设计院和甲方配合将水暖电的定位落实到建筑施工图中，指导土建施工，避免精装施工时二次拆改的浪费（见图1）。

2.方案设计阶段流程

与甲方、厂家配合确定最终的项目方案、部品、成本，制作样板间施工图（见图2）。

3.样板间施工阶段流程：与厂家、施工单位、甲方配合呈现最终方案样板间（见图3）。

其次，我们再看一下标准化项目流程：此流程适用于房型及水暖电优化以及方案、材料、部品已经确定的前提下。

1.施工图纸绘制阶段流程

由于是标准化项目，前期的户型及水电定位以及方案全部已经有了标准化的要求，可直接进行标准化施工图的制作，这期间只要由厂家配合就可以（见图4）。

2.项目施工阶段流程

这个阶段主要是项目的实际实施过程（见图5）。

二、全装修在定单式限价商品住房中的应用研究

（一）设计方案介绍

“佳宁苑”作为滨海新区的定单式限价商品房试点项目，项目定位针对中低收入人群。设计方案要满足大多数人群的审美与喜好不是一件容易的事情，因此在设计方案上建议采用简约的设计风格，以暖色调为主，局部增加简约的线条突出设计细节的变化，重点突出使用功能的完善，留下更多的空间供业主自己发挥，以此来满足个性化的要求。

整体的设计风格为现代简约的设计风格，以暖色调为主，明快的线条，简洁的处理手法使整个的空间气氛活泼、温馨。整体的现代感、空间感较强 （见图6）。

厅房设计比较简洁，没有大面积的吊顶，吊顶的目的只是为了整合空间，顶面采用顶角线的形式进行点缀，达到了装饰的目的。客厅及卧室增加了窗帘盒，细节的增加提升品质。

厨房设计重点是功能的考虑，厨房效果方面吊地柜分色的处理，打破了原有概念中的沉闷。功能提升增加了抽屉。

卫生间面积紧凑，设计重点是避免各功能区间的干扰的同时为晾晒阳台提供通道。镜箱的增加，扩大了卫生间储藏的功能。

（二）房型及水暖电优化步骤

建筑与室内要紧密结合与配合，避免装修的二次拆改。针对这部分内容总结了房型及水暖电阶段的优化步骤，依据房型及水暖电优化的步骤对房型功能及设备点位进行准确的定位。

（三）固定家具设计

在装饰及配送标准方面要结合项目定位及限价进行合理的比例分配，材料部品的选择需要满足项目的限价要求，选择要突出重点。主要部品及主要材料采取甲供的方式，保证材料的质量和价格，次要部品在确保质量和款式的情况下由施工方控制。部品选择时要充分考虑品牌知民度，尤其是处于显要位置或日常使用率较高的部品如烟机灶具、马桶等，可以借助材料的品牌效应提升项目品质。用于隐蔽工程的材料要更加注重产品质量，这一部分材料往往不是独立的，一但发生问题会影响比较大。

三、定单式限价商品住房全装修发展方向

（一）一体化定制

除了在建筑方面实现工业化加工生产住宅的基础上，在室内装修方面也可以做到工业化的定制，如整体卫浴、整体厨房、整体家居等。下面我们就分别来介绍一下。

1.整体卫浴

沿用了数十年的贴砖式卫生间，几乎是我国卫生间装饰装修的标准模式，由于缺乏替代材料，卫生间装修上瓷砖一枝独秀。但是传统卫生间装修方式效率低下且质量无法保障。“整体浴室从材料到工艺、到施工方式都是对传统卫生间的颠覆，是住宅产业化变革的必然趋势。”

特点有：

（1）不用贴瓷砖、不用做防水；

（2）工业化生产，精密钢模，一体成形；

（3）现场拼装，2个工人，四个小时干法施工；

（4）同层排水，杜绝噪音、漏水、邻里纠纷；

（5）色彩丰富，工艺先进；

（6）不渗漏、不返臭，专利地漏，清理便捷；

（7）施工周期短，缩短整体工期，降低成本；

（8）隔热保温。

2.整体厨房

整体厨房也叫整体橱柜，是将橱柜、抽油烟机、燃气灶具、消毒柜、洗碗机、冰箱、微波炉、电烤箱、水盆、各式抽屉拉篮、垃圾粉碎器等厨房用具和厨房电器进行系统搭配而成的一种新型厨房形式。“整体”的涵义是指整体配置，整体设计，整体施工装修。“系统搭配”是指将橱柜、厨具和各种厨用家电按其形状、尺寸及使用要求进行合理布局，实现厨房用具一体化。依照家庭成员的身高、色彩偏好、文化修养、烹饪习惯及厨房空间结构、照明结合人体工程学、人体工效学、工程材料学和装饰艺术的原理进行设计，使科学和艺术的和谐统一在厨房中体现得淋漓尽致。

（二）个性化组装

一体化的定制是满足了对功能空间的加工、制作、施工工艺的改进及提高生产周期等，如何满足不同项目的客群需求，就需要我们根据不同的项目定位、客群定位、成本等各方面进行合理化的配置。进行个性化的组装来完成。

还是以厨房、卫生间、收纳系统为例说明。

1.厨房收纳

厨房根据项目的定位风格上可以为现代、简欧、美式等风格界定。功能上在配送的家电及五金上可以进行增减。

2.卫生间收纳

卫生间根据房型的不同、风格的定位不同，在洁具及五金的选型和造型上选择适应项目的产品。

3.厅房收纳

可以设计多种模块组合，以适应整个房型及家中成员的变化带来的储物功能的变化组合。

（三）总结

一体化卫生间采用的是一些先进的材料和技术完全在工厂加工现场组装的方式，但是在现阶段采用这种方式成本比一般的装修成本要高很多，而且对建筑结构的要求也比较多，反而会增加不必要的浪费。鉴于此这样的方式对于现阶段定单式限价商品房来说并不是最佳的方案，还是建议采用传统的装修方式。

整体厨房基本上也是比较成熟的产品，但是针对定单式限价商品房来说由于成本限制的原因，家用电器也只是基本配置，对于常用必备的电器我们会做到电器点位的预留。

厅房收纳的模块化是个很好的方式，这要求对房型也进行模块化的设计，收纳空间和房间的模块化匹配上才能真正做到收纳柜体的随意排列组合。这也是今后研究的一个方向。