土地出让市场与商品房市场联动性的实证研究

摘要：近二十年来，伴随我国城镇土地出让价格和住宅价格的持续快速上涨，土地出让市场与商品房市场关系的相关争议愈加激烈。本文在土地出让市场派生需求理论和市场价格发现机制理论的指导下，以市场价格作为市场信息传输工具，构建微观视角的土地出让市场与商品房市场联动性的微观经济计量分析模型。基于计量分析模型对长沙市土地出让市场和商品房市场的联动性展开了系统的实证分析，提出采取可行性措施推动税制改革的顶层设计，视环境变化适时加快房产税制的修订与完善，加快地方政府债券发行制度改革，推动与土地出让金相关的土地出让收入用途变更调整，并在时间成熟时推动城镇管理职能的下移和分散的建议。

关键词：土地出让市场；商品房市场；派生需求理论；长沙市

中图分类号：F29330文献标识码：A

文章编号：1000176X（2015）11014006

一、引言

20世纪末，我国开始实行住宅制度改革，在全国取消自建国以来实行的从福利分房制度到货币分配模式这一变化迅速地推动了住宅的商品化，也促进了我国房地产市场的发展。随着土地出让制度变革的推动，城市住宅抵押贷款制度的执行，城市房地产市场逐步兴旺发达，但随之而来的是城市土地价格和住宅价格也在持续不断地上涨。在城市土地价格和住宅价格持续上涨的大背景下，关于土地出让市场与商品房市场联动性也成为大家关注的焦点。

关于土地出让价格与住宅价格的因果关系，国内外主要存在三种观点：一是住宅价格决定土地出让价格。主要从派生需求或者市场供求变化视角展开探讨。李珍贵使用月份统计数据，运用Granger因果检验方法探讨土地出让费用与住宅之间的因果关系，得出住宅价格上升引发土地出让价格上升，但反之影响并不显著的结论。Ooi和Sirmans在研究新加坡商品房市场的基础上发现土地出让价格同住宅价格之间存在协整关系，并采用Granger因果检验方法证实住宅价格上升带来土地出让价格上升。二是从土地成本视角展开探讨，认为土地出让价格上升自然会引发住宅价格上升。刘民权和孙波认为土地出让价格的上升是引发住宅价格上升的关键要素。Daniel和John认为土地出让价格的上升是因为土地供给和规划限制带来的，存在的这些限制最终引发住宅价格的上升。三是土地出让价格与住宅价格是相互影响、相互作用的。温海珍等[5]采用全国21个大城市年度统计数据，运用联立方程式计量分析模型得出住宅价格和土地出让价格无论在长期还是在短期都是相互影响、相互作用的，二者互为因果关系的结论。Potepan建构了全面的住宅价格决定理论分析模型，该模型包括住宅服务市场决定住宅租金水平，住宅资本市场决定商品房市场交易价格和土地市场决定土地出让价格三个关键变量，这三个变量是相互联系、影响、作用和依赖，而非简单的单方向关系。

关于土地出让价格与住宅价格的关系研究，国内外都没有一致的看法和结论，在我国现行土地制度背景下，由于地方政府垄断一级土地出让市场及由此出现的土地财政对土地出让和商品房市场联动性产生非常重大的影响，进而导致探讨我国城镇土地出让市场与商品房市场联动性的关系就凸显复杂和必要。

四、结论与政策建议

住宅价格通过派生需求途径影响土地出让市场价格和土地开发时机，土地出让价格通过市场价格发现机制影响住宅价格高低和交易概率大小，市场价格是两个市场联动性的传输纽带。本文基于土地出让市场的派生需求理论和商品房市场的价格发现理论，借鉴实物期权理论分析模型和住宅搜寻理论模型，构建理想条件下土地出让市场与商品房市场联动性的微观经济计量模型。理论分析表明，市场价格是市场信息传递的关键媒介，是市场联动性存在的重要渠道。就此提出如下三点政策建议：第一，在逐步扩大试点范围基础上，稳步推动税制改革的顶层设计，加快房产税制的修订与完善，推动财政管理体制改革，减弱地方政府对土地财政的依赖程度。房地产税作为地方政府的税收收入具有明显的区位固定特征，且其观察和计量非常容易。但我国现行房产税的税制设计难以使其成为地方政府的主要收入来源，必须进行根本的改革。与此同时，由于我国金融市场发育、完善程度不高，地方债制度亟待完善，以期为地方政府进行公共基础设施建设提供新的资金来源。第二，逐步调整地方政府土地出让相关收入的使用方向，显著降低其中用于城镇公共设施建设方面的比率，增加对原土地所有人的补偿比率。第三，逐步完善调整地方政府的城镇土地管理职能，实现城镇土地储备和土地出让相关收入的使用权力下移与分散。

参考文献：

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[2]Ooi，J T L， Sirmans，C F Wealth Effects of Land Acquision[J]Journal of Real Estate Finance and Economics， 2004， 29（3）：277-294

[3]刘民权，孙波商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理[J]金融研究，2009，（10）：22-37

[4]Daniel，MP， John，F Urban Land Value Functions with Endogenous Zoning[J] Journal of Urban Economics， 1991， 29（1）：14-27

[5]温海珍，吕雪梦，张凌房价与地价的内生性及其互动关系影响――基于联立方程模型的实证分析[J]财贸经济，2010，（2）：124-129

[6]Potepan，MJ Explaining Inter Metropolitan Variation in Housing Prices， Rents and Land Prices[J]Real Estate Economics， 1996， 24（2）：219-244

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