上半年楼市十大关键词

回顾和总结2012年上半年楼市，最显著的变化就是刚需的释放，使得市场交易状况大为改善。

为了便于让读者对已经过去的2012年上半年楼市有一个总体认识，本刊特地进行了一次总结。

关键词一：刚需释放

刚需的释放，造就了“银三月”、“红五月”甚至“疯狂六月”。

6月楼市呈现罕见的“量价齐涨”格局。根据中国指数研究院的报告显示，6月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。

成交量的持续回升，以及价格微幅上涨，这与刚性需求的释放有着极大的关系。自2010年初开始调控以来，刚需已经观望了近两年时间，部分开发商采取降价促销措施，吸引了部分刚需和改善型需求入市，市场成交状况得到改善。

关键词二：政策博弈

随着珠海取消双限令（限购、限贷）做法“胎死腹中”，又一起政策博弈事件，以地方政府失败而告终。不可否认的是，珠海虽然没有成功，但不会打消其他地方政府继续博弈的积极性。

自2011年下半年以来，30多个城市分别从不同角度出台楼市微调政策，涉及到限购、限贷、税费和信贷等方面。市场的持续低迷，已经让地方政府感受到了不小的财政压力。于是，虽然中央反复重申房地产调控政策基调，但地方政府“小动作”不断。不过，其中一些做法因为过于宽松而被“叫停”。

关键词三：住房保障

住房保障依然是楼市调控的一项重要组成部分。今年前6个月中央财政已投入金额超过2000亿元。住建部公布数据显示，全国上半年保障房新开工套数为470套，根据年初设定的700万套目标，开工率已达67%。

在大力推进建设的同时，近期各地纷纷出台《公共租赁住房管理办法》的细化方案，保障房建设、分配、管理、退出等制度的不断完善日益重要。预计下半年各地保障房推进的力度将有所加大。

关键词四：以价换量

以价换量策略取得了很好的效果。如中海在今年上半年销售额为529亿元，已完成全年销售任务的81%。在5、6月份，标杆房企凭此策略使得销售业绩大幅增加，如保利、万科和中海三家房企连续两月单月销售销售金额都超过100亿元大关。总体而言，十大标杆房企总合约销售金额约2996亿元，较去年同期增加12%。

一向以价格稳定而著称的豪宅也“hold不住”了，不少豪宅项目开始尝试低价促销策略，如上海内环内高端公寓项目华府樟园、汇景天地等，以及部分别墅项目如华茂东滩等，都加入到了促销大军。

关键词五：库存高企

库存量维持在高位是今年上半年楼市又一大特点。

在今年上半年，上海楼市库存量不断攀升，于5月份突破千万平方米关口并一直维持该水平而居高不下。其实上海并非个别案例，据伟业我爱我家市场研究院最新统计数据，截至5月底，包括北京、上海等在内的全国13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，库存达到最高峰。

截至2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成。

关键词六：土地减供

城市居住、商办用地供应量同比下降，曾经是“香饽饽”而受到无比热烈追捧的土地，如今让开发商爱恨交加。

据有关市场研究机构跟踪监测发现，1~6月，包括北京、上海、广州等在内的13个重点城市居住、商办用地供应量同比分别下降约34%及20%。其中，居住用地供应量降至近5年中同期最低。

房企购地意愿不强、流标率高企，致使政府大幅缩减供应是土地成交量大减的直接原因。为了控制大量流标对市场可能产生的不良预期，各地政府在土地供应环节普遍采用“预出让”制度，以确保上市地块能够最终成交。

关键词七：规避调控

上有政策、下有对策，市场规避调控的歪招从未消失过。

就在不久前，上海进一步明确外地人限购政策，无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房。为了获得购房资格，于是有些人想到了“假结婚”，即虽然领取了结婚证，但并不是因为感情的瓜熟蒂落，而是为了——买房子。

假结婚和假离婚一样，都是为了房子。有人曾经感叹，民间的智慧是无穷的。的确，对于假离婚之后出现的假结婚现象，这样的应对之策的确让人无言以对。但凡事物都具有两面性，这些外招的确能够让人一时得逞，但是其潜在的风险却不容忽视。

关键词八：优惠再现

曾经一度消失的首套房贷优惠利率，再次出现。

从去年8月开始，由于银行新增贷款总体偏紧，贷款利率普遍上浮，包括中农工建在内的商业银行率先取消首套房贷优惠利率，随后，中小商业银行陆续跟进。最终，几乎所有商业银行都取消了首套房优惠利率，最为紧张时期，首套房贷利率还会在基准利率基础上上浮5%～10%不等，最高至30%。

这种局面一直维持到今年3月份。随着市场回暖，银行贷款利率有所松动，并有银行开始恢复85折优惠。到今年5月，各大银行陆续恢复85折优惠。这样的变化对市场需求起到了一定的刺激作用。

关键词九：连续降息

降息并非为了楼市，但降息对楼市来说却是一个不折不扣的利好。

两次的降息确实可以极大的促进购房者置业的信心，通过测试，首次置业按85折100万万元的商业贷款，贷款期限为20年（等额本息还款法），与未降息时基准7.05%相比每月还款相差865元。

降息实实在在地降低了购房成本，这种刺激作用效果明显。从目前商品房成交趋势看，降息的催化作用极有可能成为支撑今年三季度楼市“淡季不淡”的支柱。

关键词十：资金魔咒

虽然市场回暖，但依附于开发商身上的资金魔咒并未解除。

有市场研究机构监测数据表明，今年二季度沪深两市136家房地产公司的总存货较一季度增长，突破万亿元大关，达1.07万亿元，为近4年来最高水平。同时，房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金“入不敷出”。

此外，据中金公司研究报告统计，2012年是房地产集合类信托的偿付高峰，预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元，其中第三季度到期规模约1000亿元。资金回笼有问题，却又急需资金还旧债，这样的局面会让开发商持续备受煎熬。