尴尬“袖珍房”

近期万科极力推行的15平方米户型在北京终于有了消息，首个“15平方米”的项目将落户北京昌平金域华府，不过，让许多人意外的是，项目类型并非此前传言的“住宅”，而是只能出租的“酒店式公寓”。

此前，市场上已经出现过不少超小户型的案例，但推行结果都是“现实比理想骨感”。如万科在广州的极小户型租金收益低，北京的“荣丰2008”也因居住人群、物业管理等问题难获市场青睐。

“袖珍房”只租不售

对于项目的进展情况，北京万科相关负责人表示：“最终方案尚未确定，仍在报批阶段”。据了解，公寓产品拟打造成20平米和约30平米两种超小户型。

据了解，北京万科金域华府项目提出开发的建筑面积约20平方米和30平方米的两种超小户型，共确定了10栋楼的规划，高5层，所有楼栋的首层和二层都是为邻里服务的商铺；7栋楼的3-5层是居住空间，约400套，只租不售，由万科物业进行规范管理；还有3栋楼的3-5层是小型办公空间，可以出售。

北京万科公司总经理毛大庆表示，万科希望营造一个属于年轻人的，既适合居住又能办公、社交的多功能社区。最终的小户型，会像个比较标准的四星级酒店标间，楼下有生活所需的配套服务和公共空间。

对于此前传言的项目类型由超小户型住宅转为公寓，北京万科相关负责人表示项目并非传言的住宅。据了解，北京万科小户型产品规划在昌平区回龙观北京万科金域华府C1818-009地块，获取土地时该地块用地属性即为C2商业金融用地，因此该产品并不受住宅政策的影响。

2012年8月正式生效的新版《住宅设计规范》指出，“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米”，由于万科的小户型产品使用面积仅有15平方米，与该政策相违。有业内人士指出，万科以公寓式酒店推广的原因之一，很可能是受到政策制约。

记者了解到，万科以前推广的超小户型项目也并未触犯这一政策，其此前在广州推出的超小户型项目“万汇楼”为廉租项目，目前在西安推出的另一超小户型项目――西安万科城也为商业立项项目。

据该项目一名销售人员介绍，项目超小户型为40年产权的公寓产品，面积从18到58平米，全部采用精装修交房，价格为8500-9000元/平米，最小户型售价为15.3万元。项目正在洽谈整层或多套购买的大客户，大客户洽谈完后就会面向个人出售。

如今开发商开始重新审视小户型，说明在房价压力之下，“低总价，小户型”受到越来越多年轻人的青睐。阳光100集团常务副总裁范小冲认为，超小户型有一定的市场基础，尤其对于无法负担高房价但又申请不到保障房的年轻人来说，适量的超小户型能够解决部分临时居住，对万科等企业来说，也不失为一种好的尝试，但是供应量不宜过大。

2月底，记者以“是否愿意居住超小户型房子”为题采访了部分年轻单身族，不少人都表示可以暂时作为过渡的产品，一名受访对象表示：“15平米有点太小，如果有二三十平米的超小户型，那肯定比合租好。”记者也从万科内部了解到，有不少上地周边区域客户前来咨询，对超小户型产品表示关注。

记者此前曾在广东东莞松山湖的万科住宅产业化研究基地，实地探访只有15平方米的超小户型。据当时万科东莞建筑研究中心负责人介绍，基地一共设计了三种风格不同的户型，已有两种户型装修完毕。

在实地探访中记者看到，在室内面积仅有15平方米的房间里，床、卫生间、橱柜、书桌、衣柜一应俱全。其中，床和书桌采取学生宿舍的设计方法，床在上铺，书桌在下。该负责人称，设计这种户型主要是建在学校附近，针对刚刚毕业的大学生和博士生。

万科2008年也曾在广州推出过针对低收入人群的小户型廉租项目――万汇楼，房间面积在30-50平米，租金明显低于周边价格，但却无法长期盈利。

在此番万科宣布开发超小户型之前很多年，位于西二环的“荣丰2008”曾被封为超小户型项目的代表，2002年前后在北京市场风靡一时，但随后在项目质量、社区环境、物业管理上问题重重，甚至一度遭遇退房风波。记者2月底走访该小区发现，“脏、乱、差”随处可见。

链家地产置业顾问许先生向记者介绍，小区普遍为二十几层的塔楼，三梯二十多户，最小户型二十多平开间，最大的四十多平米，也有三十多平米的跃层。

在其中20平米左右的屋内放置有床和衣柜，仅用玻璃将卫生间作了简单分隔，此外并无多余的空间，两三个人站着便会觉得“无立足之地”。

在小区租住的徐小姐说，小区人多环境差，楼道走进去都是密密麻麻的门，电梯根本没法满足需求。房屋质量太差，隔音不好，周围楼道的声音都能听得很清楚，有的房子内部还有严重的渗漏水现象。

推广难

在业内人士看来，在万科等品牌开发商的推动之下，相对之前的超小户型，如今的中小户型产品已经取得较大进步。如万科推行住宅产业化，推广智能家居系统集成使用项目，不但极大降低成本，而且为标准化推广打开了道路。

据了解，国外市场也存在部分超小户型住宅产品。如美国将房屋的需求人群分成11种类型，其中就包括微型住宅，日本也开发了小面积盒子结构的房子，如抽屉旅馆等，东京和巴黎存在此类户型的青年公寓。

但多数受访的业内人士表示，中小户型产品适合小范围推出，难以大面积推广。从开发商角度来说，小户型墙多、管线多，建造成本相对较高。与此同时，小户型难以卖出好价钱，出租也很难获得满意的租金。事实上，出于种种考虑，万科等企业也只是称在小范围尝试。

从住户的角度上来说，超小户型其弊端体现在户数多、管理难，过于密集的住户可能出现安全和居住品质问题。

范小冲表示，超小户型面临的一系列问题尚不容易解决，比如纯厨房和阳台的设计、密度太大导致物业管理难等问题。在其看来，超小户型一般只能用商业或工业的土地改建为公寓类项目。

亚豪机构市场研究总监郭毅认为，超小户型产品相对于目前的高房价来说是过渡产品，尽管有存在价值，但不是真正意义上的住宅产品，难以大规模推广。

在业内人士看来，相对于二三十平米的超小户型产品，五六十平米的小户型更加适宜推广。

超小户型能否推广，与单个项目的地块属性或户型面积关系不大，开发商完全可以在住宅类用地设计使用面积大于22平米的超小户型。超小户型有其存在的市场基础，因此关键在于户型设计是否合理，后期居住及管理等问题能否妥善解决。

业内人士建议，这种小户型更应该由政府主导以保障性住房或廉租房的形式出现。如开发商建造，可采用酒店式管理的方式进行统一管理，可比廉租产品更为高端及个性化。