综合体“3G”时代全面到来

商业综合体已成为近期的一个热门词语。翻开商业综合体的发展历史，可以看到最早的商业综合体，那仅满足了消费者传统的购物需要；后来，出现了“大卖场十百货+写字楼／公寓”的组合方式，为传统购物注入了部分体验式商业的元素，从而开创了商业综合体“2G”模式。

现在，以体验式商业为核心的“1+x”模式(“x”为酒店、或写字楼、或公寓)，将带领商业综合体全面迈向“3G'’时代，从而引发中国商业地产的重大变革。本文将从多个角度，对30时代的商业综合体，尤其是城市中心区的商业综合体的发展进行简单预测。

开发主体多元化

商业综合体资金投入量大、回收周期长、专业要求高等特点是房地产业内的常识，在房地产开发的暴利时代，众多房地产企业更愿意参与住宅开发而不愿涉足商业综合体。

随着住宅开发逐步成熟，政府的供地结构由住宅为主转向商住均衡，房地产企业拿地成本不断提高，利润空间大幅缩减，部分住宅开发企业不得不转战商业地产，并用住宅快速开发的理念进行商业综合体的开发，通过商业综合体内公寓或写字楼的销售快速回笼资金。这种方式，促进了商业综合体2G时代的快速发展。

但国家针对房地产的从严的信贷政策，使得资金链本已紧张的房地产开发企业更是举步维艰，一些大型房地产企业的资产负债率更达到了四年来的新高。此时，部分非房地产开发企业，开始进入商业综合体市场，致力于突破商业综合体2G时代，将其所属行业的特色引入商业综合体的开发。这些非房地产开发企业，拥有雄厚的资金优势和强大的产业链整合能力，未来将成为一股不可小觑的力量。零售商业核心地位逐渐突出

以前，很多商业综合体是以酒店或写字楼作为核心，通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，而零售商业往往只是“花瓶”。

但是，随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，而以零售商业为核心的综合体则日益增多。根据雅高酒店集团关于未来中国的发展报告来看，中国奢华型酒店市场竞争已过于激烈，经济型酒店将迎来发展高峰期。而商业综合体的中高端定位又不适合经济型酒店的入驻，显而易见，以酒店为核心的商业综合体会逐步减少。从写字楼市场角度来看，写字楼有高端化和专业聚集的趋势，这也促使写字楼转向独立化，而非综台体的形式。因此，零售商业在综合体中的地位将逐渐突出，其它物业类型则将成为配角。

去卖场化

在商业综合体2G时代，大卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功。但在新的商业综合体的开发中，若开发商不经过研究分析，仍将大卖场作为制胜法宝，最终可能导致项目的失败。

从大卖场在中国的发展来看，伴随着商业综合体2G时代的繁荣，大卖场基本完成了全国主要城市的布局，开始进入社区超市的巷战阶段。

进入商业综合体3G时代，由于大卖场一方面承租能力较弱，租期过长，另一方面客户群相对低端，不利于在中心区打造中高端项目，因此，大卖场将不可避免地退出这一舞台。不难看到，在城市中心区原有的部分商业综合体中，已经出现大卖场撤离的情况，同时，新开的商业综合体中也罕有大卖场的身影。

接驳公共交通

“十一五”期间，中央批复了许多城市的轨道交通，尤其是全球金融危机后，数万亿的刺激计划为高铁等公共交通的快速发展奠定了基础，也为商业综合体3G时代带来了发展契机。以往国内的公共交通相对单一，在与地铁、轻轨、高铁等城市公共交通相结合的商业开发方面经验欠缺，尤其是地下空间的有效利用，更是一片空白。

随着城市基础设施建设的新一轮发展，在公共交通的节点必然出现众多的商业综合体，这些商业综合体出现的意图也非常明显：分享公共交通的人流，做足地块价值。在开发这些商业综合体的时候，必然要考虑与公共交通的对接，研究分析人流对商业的影响，从而做出最有利于商业综合体开发的判断。

追求垂直空间

早期的商业综合体，仅满足基本的商业功能，建筑结构比较呆板，单层面积过小，层高不足，未充分重视室内外空间及景观处理。随着商业的升级，原有商业综合体开始走向衰败。

商业综合体2G开始注重室外大广场、室内动线设计以及停车的充分配置。但目前，全国主要城市中心区都出现供地紧张的局面，通过整理和拆迁腾挪出的用地周边环境都比较复杂，需要更多考虑垂直空间的设计和利用，多做室内垂直大空间，设计屋顶停车，引入垂直绿化系统，增加商业综合体的开放性和趣味性。

运用高科技节约运营成本

从城市中心区实际成交的土地价格可以看到，地段的稀缺性导致所有城市中心区的土地价格直线上升，这对于商业综合体来说，最直接的影响就是租金的同步大幅提升，在商家利润增长速度不及租金的情况下，商家的盈利空间将被压缩。

另一方面，通货膨胀以及国家节能减排政策的推行，导致能源价格提高。从一般商业运营的经验数据来看，商业的能耗成本约占总支出费用的10―30％，占到总销售额的1％-4％。如今，压在商家身上的成本负担将再次增加。

为了在同等租金下增加商业综合体的竞争力，对于开发企业来说，降低商业的运营成本是出路之一，运用高科技生态节能技术节约运营成本将成为一大趋势。这里所说的高科技生态节能技术，是包括从建筑设计开始，到装修材料选择，再到智能化控制系统等在内的一整套解决方案，仅选择其中任何一环，都不能真正达到节约运营成本的目的。