如何做好房屋面积的预测和竣工测量

随着经济的不断发展，建筑用地逐年上升，高层建筑和超高层建筑逐渐步入大众视野，高难度的建筑群体对工程实施的各环节形成了严峻的挑战。越来越激烈的建筑市场竞争对建筑领域提出了更高的要求，尤其是在房屋面积的预测和竣工后的测量方面。对房屋面积进行准确的预测工作，不仅可以提高建筑质量，提高房地产企业的公众信誉，还可以节省建设投资，合理利用资金。本文从房屋建筑的不同阶段入手，分析各时段的房屋面积预测的工作流程，测量方法以及所需要件。

在建筑房屋的具体施工过程中直到建筑完成后，会出现几种不同的面积，比如设计面积、规划审批面积、预售面积、实际使用面积、竣工面积等等。每一种面积的使用者不同，所依据的测量方式也就不尽相同，因此，导致不同的面积数目。这些复杂的数据对于购房者来说尤其难懂，在房屋交易过程中也容易出现纠纷，给开发商和业主带来不便。因此，对房屋进行准确合理的面积预测，是一项十分重要的工作，不仅可以使建筑工作严谨合理还可以减少不必要的麻烦，有利于建设当代和谐社会。

房屋面积预测

出于利益的驱使，开发商在销售房屋时出具的房屋面积数据与房屋实际的使用面积往往存在较大的差异，这种情况不仅是对购房者利益的损害，还会导致开发商与业主之间不断出现各种各样的问题，因此，房屋面积的预测显得尤为重要。房屋面积预测是在房屋尚未销售之时或者工程还未动工建设之前对房屋的面积进行测量。由于工程建设存在周期长的特点，在测量时并没有实际的房屋可供参考，只能依据建筑设计图纸和相关的建筑结构图进行测量。科学准确合理的预测工作要求做到以下几点：

1.测量前充分的准备工作

在进行全面的房屋面积预测工作之前，必须通过各种渠道收集相关资料，可以与开发商协商，要求其提供房屋建设设计图纸和建筑结构图，确保这些数据能够准确的反映房屋的状态。另外，还要派遣专业技术人员现场考察以保证图纸资料的准确性，所有的资料到位后，才可以开展全面的房屋面积预测工作。

2.确定房屋面积预测方案

在所有的准备资料收集完成后，就可以开始面积预测工作了，由于房屋建筑尚未竣工，所有的预测工作都必须依靠建筑图纸。预测时，使用专业的房屋面积预测软件对建筑图纸进行扫描，以便绘制出准确详细的建筑图纸。在测量时，外墙线与套间套内墙均取中心线，公用面积要进行分摊，并且标明“公摊面积认定表”，所有的建筑房屋面积都进行预测之后，工作人员还要进行细致的核实，以确保预测面积的准确性、合理性、科学性。

3.成果报告

由于房屋面积预测是在房屋建筑竣工之前的工作，所得的数据只能用于办理房屋的预售许可证和申请房屋贷款，所以预测工作完成后的成果报告，可以只出具“预测面积明细表”。

房屋竣工测量

竣工测量是指在房屋建筑施工完成后，依据实际建筑所测量出的房屋面积。此时，建筑地域道路已通畅，建筑区十分安全，测量人员可以现场勘察后，测量实际的房屋面积，这里的房屋面积等同于实际使用面积。

1.测量前的数据采集

开发商在一项建筑施工完成后，房屋在质监部门认可之后，在交付购房者使用之前，必须委托专业的测量机构对建筑房屋进行竣工测量。工作人员在测量时，首先是室外工作，在这一阶段常用的方法是手持测距仪对建筑的整体外观进行测量，画出建筑的草图，对边长分别测量得出具体的数据。其次是室内作业，对房屋套间内进行剩余面积测量，对于有阁楼的房屋或者建筑高度达不到两米二的房屋，要准确测量并做好数据记录。

2.数据核对

室外作业完成后，依据所得的数据，严格细致的画出房屋草图并且与建筑设计图纸相对比。竣工测量方法在各地区不尽相同，有些地区是有实际测量的草图计算，而有的地区则是按照与设计图纸一致的房屋尺寸计算面积。

首先是按照实际测量草图计算面积，由于设计图纸只是房屋建设之前，预售工作的一个面积数据，与实际的使用面积差异较大，所以，在房屋交付使用时必须使用竣工后测量的房屋面积。

其次是使用设计图纸面积，如果竣工后测量的面积与设计图纸面积一致，那么就不需要重新绘制房屋图纸；如果竣工后的测量面积与设计图纸不一致，就需要开发商重新绘制房屋面积图，以确定房屋的实际使用面积和公摊面积。

3.成果汇报

竣工后的面积测量与房屋的交付使用关系密切，因此，必须要详细的进行成果汇报，汇报内容包含：房屋建筑详细图纸、房屋面积明细表、公摊面积明细表、房屋分层分户平面图以及测量电子数据。

结语

经济的飞速发展促使房屋建筑量与日俱增，同时，居民生活水平不断提高，对于生活质量越来越重视，对房屋的要求也越来越高，不仅体现在建筑美感方面，还体现在房屋的使用面积上。但不可否认的是，开发商与业主在房屋使用面积上往往各执一词，如何准确合理的做好房屋面积的预测和竣工测量工作，是解决好开发商与业主之间矛盾的有效手段。