养老地产项目建设指标体系分析研究

【摘 要】随着工业化及城镇化等的进展，我国人口的老龄化日趋严重，家庭结构也发生了巨大变化。但是，现有的养老项目的产业化、专业化、社会化程度还很低。总体而言，产业供求矛盾较为突出，产业缺乏规模效应、养老配套设施建设不足、产品的服务和开发缺乏创新力等问题，本文利用养老产业的供求关系，分析确定养老项目的评价指标。

【关键词】开发区；基础设施建设；PPP模式

1、我国老龄化最新状况

人口老龄化是社会经济发展的必然产物。我国自改革开放以来，尤其是实行计划生育以来，人口年龄结构发生了巨大变化，人口倒金字塔结构开始出现，形成“4+2+1”家庭形式，且我国的保障体系不完善，可能面临“先老后富”。如果按照联合国教科文组织关于老龄化社会的界定标准，则我国从1999年就开始进入了老龄化社会，且近几年呈加速之势。截至2011年末，中国60岁及以上老年人口达1.8499亿，占总人口比重13.7%。我国老龄人口比重将进一步上升，人口老龄化程度进一步加剧，养老压力越发凸显，我国社会未富先老的趋势将愈发明显。具体表现为以下：我国老年人口绝对数量巨大、占世界老龄人口总数的1/5，到2050年我国老年人口总量将超过4亿。人口老龄化速度快、水平高；老龄化阶段推进速度比较快；“未富先老”及“空巢老人”；人口老龄化在空间分布上不平衡；城乡倒置显著；老龄化超前于现代化。

2、养老项目发展前景

养老产业还是一个新领域，养老项目的产业前景具有以下特点：首先，市场基础庞大：据预测，到2020年，我国老龄人口将达到2.48亿，占人口总数的17.1%；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰。届时老年人口比重将达到总人口31.2%，老年人口总数将达到4亿。庞大的老年人群将催生巨大的消费市场。其次，消费能力巨大：中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人口中，42.8%的人口拥有储蓄存款。据相关数据显示分析，2010年，我国老年人的退休金额达8383亿；到2020年时将达到28.145亿元；到2030年，将增加到73219亿元。老年群体拥有强大的消费能力。最后，产业前景广阔：参照国外经验数据：2010年、2020年和2030年，我国养老产业规模有望从近1万亿提升到8万亿和22万亿，老年消费占总消费的比重可能从6%左右提升到12%、和15%左右，对GDP的拉动作用可能从3%提升到6%至8%。

3、我国养老产业项目特点分析

我国从改革开放之后开始严格实施计划生育政策以控制总人口的爆炸式增长，虽然计划生育国策的实施对总人口的持续快速增长起到了极大地遏制作用，但也造成了我国人口年龄结构的失衡。由于我国的养老产业相对而言处于起步阶段，没有形成良好的养老产业链的体系，出现了如目前我国的养老产业项目多属于公办社会福利型，设施简陋、功能单一；在开发模式、运行管理等方面还处于探索阶段。此外，养老产业产业项目的发展远不能满足老龄化人口和养老服务需要。养老产业项目的建设缺乏统一的规划；由于人口老龄化认识不足，需要增加养老产业设施；在专业层面上，缺乏养老产业项目的长远规划，对养老产业体系缺乏统筹安排，在数量和服务量上缺乏相应的标准及指标体系。

由于规划设计和管理服务的缺乏规划，造成在养老产业项目的运营阶段不能满足养老需求。尽管现有的标准中间，对于老年人居住家主和公共建筑做了相应的规定，但是在规定方面不健全，有些也没有得到很好的实行。大量的养老项目缺乏老年服务设施。此外不但是硬件建设的缺乏，在医疗护理、休闲娱乐等软件服务方方面也严重不足。此外养老产业项目相对于一般的项目，对于配套和设施要求都比较高，开发成本较大，经济性指标问题不完善，市场在资源配置中没有得到充分发挥。表现在一下几个方面：首先，现有的养老产业项目存在数目少、规模小、分布地区不广等问题；其次，品质层次较低。一些地区存在养老项目，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设品质不高。

4、养老地产项目指标选取

4.1养老产业项目需要具备的特点性质：（1）以老年人为主；其中老年社区老年人占据主要地位，老年人口必须占到一半以上；（2）配套设施齐全；需要设置许多有利于老年社会交往和文娱体育活动的场所，配备比较齐全的医护、家务等服务机构；（3）具备一般的社区基本功能；具有对外的交通、通讯网络、商业网点、公用设施和行政管理的功能，与社会形成共享的发展格局。（4）构建老年人精神世界；充分融入老年文化的概念，让社区内的老人感到“老有所学”“老有所乐”“老有所为”“老有所依”。根据以上养老产业的特点分析，通过对其功能的细化，总结一下指标选取原则及指标选取方法、思路如下图所示：

4.2养老项目规划设计要求

老年人对养老服务市场的消费需求与日俱增，建设新型养老服务机构，一方面要为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，提供符合老年设计规范的居住设施和服务，强调针对于老年人生理心理变化的人性化设计，使用高质量的设施提高老人生活的便利性[4]；另一方面，营造合适老人养老的健康环境及配套软。因此，创造一个优越、舒适、安全的生活环境与居住环境。创造一个具有时代精神的、能最大限度地满足老年居民各种实际需求的居住环境是养老地产规划的基本出发点。其具体构思可作区位环境、室内外设计、建筑造型、配套设施、室外设计等的考虑。

（1）室外空间环境应具有多样性和选择性，以满足不同能力老年人户外活动中自主选择的要求。（2）室内外空间规划设计应满足维护老年人私密性活动的需求，以增强老年人独立、自主和“有用”的意识，促进心理健康。（3）室内外环境应有一定的可控性，便于老年人随时可根据自己的需要和爱好重新安排空间使用方式。在设计中可考虑隔断的灵活性和可移动家具，便于老年人按自己意愿重新布置。（4）住宅空间结构应具有足够的灵活性和适应性，以满足不同年龄、不同自理能力、不同家庭关系和不同生活方式的老年人对居住空间多样性的需求。（5）建筑造型空间与社区服务设施应有方便的联系。两者在空间和时间上的协调和密切联系，有助于老年人积极参与社区设施的建设和使用管理。

五、优质的养老项目不仅仅是单一功能的叠加，养老产业软件应该与硬件匹配发展，在养老产业的发展过程中，除了硬件条件的完善外，必须健全老年人文化教育、养生保健、康复护理等项目[5]。从微观层面分析养老产业项目的特点、功能及开发设计的基本要求，拓展及完善养老产业链。其为解决养老问题而探索的思路和途径值得我们去研究、借鉴和完善。缓解我国的养老压力，形成良好的社会效应，从而形成经济效应，实现良性循环的内生型经济增长。

参考文献：

[1]刘美霞.老年住宅开发和经营模式[M]，北京：中国建筑工业出版社，2008：55 - 73.

[2]赵继舜.中国老年住宅的市场需求与开发研究[D]，对外经济贸易大学，2007：40-69

[3]池慧敏.养老社会工程及其产业化发展[J]，重庆理工大学学报（社会科学版），2011（6）

[4]周燕珉.我国养老社区的发展现状与规划原则探析，城市规划，2012（1）

[5]李敏. 城市规划与建设过程中养老产业规划与发展探讨，城市建设理论研究，2012（15）

[6]桂世勋.合理调整养老机构的功能结构[J].华东师范大学学报，2001（4）

[7]张良礼.应对人口老龄化-社会化养老服务体系构建及规划[M]，科学文献出版社，2006：55 - 73.

作者简介：

马智利（1963-），男，山东菏泽人，教授，硕士，主要从事房地产经济研究

闫希成（1987-），男，山东临沂人，在读硕士研究生，研究方向：房地产经营管理