试论强化房地产企业会计核算的具体措施

【摘 要】作为我国国民经济中的第三产业的重要组成部分的房地产行业来说，其对于我国经济发展的作用日益凸显出来。自从上个世纪九十年代初执行分行的会计制度以来，我国的房地产企业向着更为规范化的方向发展。但是，其高速发展的时代已使其逐步进入了调整时期，会计核算方面已经出现了不少问题，使得其会计业务的开展不够顺利。本文将针对此类问题，并结合房地产企业的独有特征，提出了一些强化房地产企业会计核算的应对措施。

【关键词】房地产企业；会计核算；问题与对策

自从上个世纪九十年代初执行分行的会计制度以来，我国的房地产企业向着更为规范化的方向发展。但是，其高速发展的时代已使其逐步进入了调整时期，会计核算方面已经出现了不少问题，使得其会计业务的开展不够顺利，这是非常值得我们注意的问题。作为从事特殊商品开发和经营的房地产企业来说，其涉及的会计业务具有非常重要的意义，一旦处理不好，就会产生严重的后果。

一、房地产企业会计核算的现状及存在的问题

房地产企业的经营活动和商品都比较特殊，不同于一般的企业，因而其会计核算也存在一定的特殊性，即房地产企业的会计核算产品的种类繁多，核算方法不同；产品成本的核算复杂以及经营收入及其相关税金的核算也不同。目前的房地产企业会计核算现状不容乐观，因为房地产企业在近些年国家宏观调控政策日益加强的背景之下，面临的生存环境日益严峻。一方面，政府垄断的土地价格不断攀升；另一方面，金融、税收也不断向房地产业施压，使得房地产企业的生存环境越来越严酷。而作为房地产企业的会计业务中的主要方面的会计核算工作，也存在着不少的问题。具体来说，问题如下：（1）房地产企业的开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高，我们在进行会计核算的时候，一定要注意会计核算方法的特殊性。目前影响房地产企业会计核算的具体会计准则都对房地产企业的各个会计方面进行了相关规定，而目前的房地产企业会计核算还没有真正按照这些会计准则来执行。（2）房地产企业的商品销售主要包含了两种，即自行开发后进行销售，以及房地产开发企业受人委托并签订一定的合同进行开发。对于后一种情况的销售来说，其收入确认比较简单；而对于第一种销售收入来说，就显得较为复杂，甚至可以说具有很大的复杂性。这是因为房地产企业开发的商品耗资巨大，周期又长，从而就形成了房地产企业往往采取预售或者分期收款的方式进行销售。此外，房地产企业要进行商品的销售，还应该取得预售许可证或者销售许可证，这些都会增加房地产企业会计核算中收入确认的复杂性。（3）由于房地产企业开发项目的特殊性，其巨大的资金投入使得房地产企业往往习惯于采取举债的方式来筹集资金，但是，其债务资本的回收周期又较长，而且新的会计准则对于借款费用资本化范围的规定有所扩大，而这正是房地产企业很难对其进行确定的原因所在，换句话说，就是房地产企业对借款费用的资本化不够规范。（4）房地产企业的开发项目建设周期较长，投资额度巨大，从而使得房地产企业的会计核算的配比原则不能有效的实行；另一方面房地产企业的初期成本费用支出过于庞大，而其销售的时候不一定能够顺利回收到全部资金，这就造成了房地产企业的开发成本与销售收入不具有配比性。此外，房地产企业的收益评价指标并不能真实的反映企业的业绩。

二、加强房地产企业会计核算工作的具体措施

鉴于房地产企业的行业特殊性及其会计业务中的会计核算存在着不少的问题，那么，我们就要及时关注到这些会计核算问题的存在，比如说要关注其收入会计核算在税收上的问题、成本费用的会计核算方式问题，预售方式下流转税费用核算不合理等现象的存在，认真分析目前房地产企业面临的困境，在每一个项目正式启动之前，我们要认真思考其会计核算问题，使得房地产企业的会计核算在项目开始之初就具有非常强的针对性和科学性以及可行性。具体来说，我们可以从以下一些方面重点关注，采取一定的措施：（1）对于房地产企业这样一个资金密集型的产业来说，其巨大的资金投入除了意味着高回报率，但也面临着更高的经营风险。因而，作为房地产企业来说，就应该认真分析市场形势，并且正确评估自身的实力和地位，尤其要做好对资金的可控性工作，应该对这方面要有非常清楚的认识和了解。房地产企业要规划好企业的各项财务费用，否则一旦出现资金问题，就容易产生严重的后果。（2）由于房地产企业的现金流非常不平衡，一不小心就会导致资金短缺问题，有时甚至是非常严重的资金缺口，严重的情况还会导致房地产企业的倒闭，致使整个房地产开发项目的失败。因而，房地产企业要做好这些方面的会计核算工作，无论是争取土地阶段，还是房产销售阶段，这些都是必不可少的措施，一旦总体资金核算不到位，在当今日益激烈的市场竞争中，以及日益紧缩的货币政策下，房地产企业很容易产生资金困难。（3）房地产企业涉及的金额巨大，那么，其承担的税收费用也就较大。但是，由于房地产企业开发周期长，成本投入高，要非常容易的在短期内收回所有费用，那几乎是不可能的事情。因而，房地产企业就要尽可能的降低税负，当然是在合理合法的范围之内，这就需要房地产企业在企业收入和成本支出方面下功夫。事实上，房地产企业可以把收入确认适时延后，争取多种销售形式。（4）房地产企业可以按照满足市场发展的需求或者是规划的要求，按不同物业形态分类核算房地产企业的收入，从而不仅能够更好的满足管理上的需要，还可以为土地增值税的预交和清算打下基础，从而有效增加增值额。当然，这些分开核算都要符合土地增值税的相关规定。（5）房地产企业还应该按照政府的相关规定，在没有取得相关预售许可证之前，尽可能的不要向客户收取任何费用，而是应该按收付实现制原则确认收入，尽可能不代垫预交税金，一定要注意使会计核算符合相关会计制度的规定和税法的规定。针对房地产企业的开发项目的现金流不平衡，房地产企业应该按配比原则确定期间的费用。并且在沉重的税负面前，房地产企业应该认真仔细的分析相关税法，使房地产企业的会计核算具有科学可行的特征，按权责发生制核算开发成本。（6）房地产企业在进行商品销售的时候，应该尽可能的遵守一定的标准，主要是正确确定和应用收入确认标准，即法律标准和专业标淮。一般来说，房地产企业应该遵循的法律标准是专业标准的前提条件。对于专业标准来说，虽然房地产企业按照规定理论上是行得通的，但是，在实际的操作过程中，往往由于其销售方式的多样化和复杂性，其收入确认工作有一定的困难。房地产企业还要引入计划销售价格的概念，将销售收入与成本配比建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题，扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。

三、结语

总而言之，作为一个具有特殊性的行业来说，房地产企业应该基于自身的行业特点和项目特殊性，采取措施积极的完善其会计核算制度，明确销售收入核算的范围，确定合理的销售标准，预售合同的签订并不能作为销售实现的依据，从而努力完善对房地产企业收入的核算；继续完善对房地产借款费用的核算，明确开发项目的成本核算对象；对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，从而进一步完善成本核算；增大房地产企业的信息披露程度；严格实行预收款项的预缴制度，确保税款能够按时缴纳；改进房地产开发企业预售模式下流转环节税费的核算方法等，才能真正从多方面来加强当前新形势下的房地产企业的会计核算工作。

参 考 文 献

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