运用附条件合同原理 完善“城中村”改造实施方案

当前，各地都在进行“城中村”改造。笔者在指导一些地方政府进行“城中村”改造中探索了协商搬迁模式，该模式在青岛四方区称为自主拆迁、成都称为模拟拆迁，上述模式在法律上都源于附条件合同原理。

附条件合同，是指当事人在合同别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”在附条件合同中，条件具有限制合同效力的作用。合同中所附的条件，必须是将来发生的事实是不确定的事实。合同中附条件的主要作用在于，可以把当事人的动机反映到合同中，使其具有法律意义。“城中村”改造需要大量资金，地方财政很难提供，常常通过开发企业参与解决。但是，开发企业必然带有商业目的，这就必然出现多方利益博弈。在博弈中和谐地推进“城中村”改造需要将个体协议转化成群体的一致意见，这需要通过逐一签订协议来实现。为了防止在逐一签订协议过程中的相关问题，笔者在指导山东某县“城中村”改造中，运用附条件合同原理起草制订了实施方案，收到了较好效果。为便于交流、研讨，本文将该方案附后，以供实务部门参考。

附：山东省某县“城中村”改造协商搬迁实施方案

因“城中村”改造，需要搬迁全体村民的房屋，为顺利推动搬迁实现村民利益最大化，根据《中华人民共和国合同法》规定，本着平等、自愿的原则，特制定本方案。

一、搬迁范围

第一条该改造项目需搬迁南至_____东至______北至______西至______。

二、协商搬迁期限

第二条评估等工作人员入户调查时，村民应配合并提供房产证、土地证、户口本、审批文件等对补偿有利的各种证件并配合入户勘察、丈量，逾期不提供或者不配合的，自行承担不利的法律后果。

第三条签订协议期限为：年月日———年月日。

三、补偿安置

第四条住宅安置以家庭为单位按照符合村民资格的人口数或者按照主房面积在安置区内进行安置，具体方式由被搬迁村民自行采取就高原则进行选择，被搬迁房屋院落内占用的土地使用权不再补偿。

第五条在某年航拍图以后未经批准所建造的房屋，原则上认定为违法建筑，由城市管理行政执法局进行处理不予补偿，但在本协商搬迁的有效期内签订协议并完成搬迁的，可以按照重置价格给予人工费补助，不予安置。

第六条本村村民住宅安置以户为单位，第一套主房按照1:1比例进行安置，第二套主房120平方米以内的部分按照1:0.6比例进行安置，超出部分以及第三套住房按照1:0.4比例进行安置。

对户的界定存在争议的，提交村民代表会议表决决定。

第七条村民将某年航拍图之前建成的合法房屋出售给非本村村民的，主房120平方米以内的部分按照1:0.6比例进行安置，超出部分按照1:0.4比例进行安置。

第八条户籍在本村，没有按照第四条规定依主房面积在安置区内进行安置，且符合下列条件的享有安置30平方米住宅、10平方米商铺的资格：

（一）年月日前，依法办理结婚登记、迁入户口且取消原承包土地的人员；

（二）年月日前，符合计划生育政策出生的儿童；

（三）年月日前，计划生育管理部门已经对违法生育依法征收社会抚养费的儿童；

（四）原户籍在本地的在校高校学生、服役士兵、劳改劳教人员；

（五）农业户口属本地常住户籍人口，其非农业户籍的配偶经核实在本县城无住房的人员。

出售过房屋的，不能按照本条规定以人口数选择安置房。

第九条没有按照第四条规定依主房面积在安置区内进行安置，且符合下列条件的，可增加1名安置资格：

（一）符合计划生育政策且取得准生证的；

（二）持有独生子女父母光荣证的；

（三）本方案实施时年满22周岁的单身青年的；

（四）双女户的；

（五）年月日之前离异没有子女的。

依照前款规定第（二）项增加1名安置资格后又超生的，取消超生父母享有集体利益分配资格。

第十条下列人员不享有房屋安置资格：

（一）协议签订前已死亡的；

（二）协议签订前，已出嫁的；

（三）已入职各级国家机关、事业单位、中央企业的。

第十一条被搬迁房屋系商铺的，按照1:1比例层对层安置商铺，由被搬迁人自行承担办理《城市房屋所有权证》费用。

第十二条已经安置商铺且超过人均10平方米的家庭不再享有人均10平方米商铺的安置资格。

第十三条各类房屋和构筑物、附属物按照重置评估价进行评估确定数额，本方案另有规定的可以不评估。

第十四条住宅安置房屋定价1210元/平方米，商铺安置房屋定价1810元/平方米，与被搬迁房屋及附属物、构筑物重置评估价差价结算。

第十五条附属物、构筑物可按照附表一和附表二规定补偿，对本规定的标准不服的，可以申请评估确定。

四、搬迁过渡与奖励

第十六条临时安置补助费按500元/月·户标准补偿，期限暂按12个月计算，逾期支付双倍过渡费。

第十七条搬迁补助费按拆除主房面积15元/平方米一次性给予补偿。

第十八条停产停业补助根据经营者连续六个月以上纳税凭证或免税证明及工商营业执照按实际经营商铺使用面积，一次性给予停产停业损失费240元/平方米。没有房产证的减半给予停产停业损失，按期搬迁的享有有证的待遇。

第十九条被搬迁人在某年某月某日前签订搬迁补偿协议并交房验收的，每户奖励10000元；按照就近和关联的原则，将被搬迁人分为十组，该组在某月某日前签订协议并完成搬迁的，再奖励每户10000元；在某月某日之前所有的被搬迁人签订补偿协议并完成搬迁的，再奖励每户10000元，交房时据实结算。

第二十条签订协议后，如果标准提高，按照提高后的标准追加。

第二十一条安置房的结构为框架结构，其基础、主体工程及屋面处理等均按照设计施工，户型设计需满足村民要求并报县政府有关部门审定。具体如下：

（一）房屋外观色彩搭配（包括柱、梁、雨棚、阳台）按城市规划委员会审定的方案实施，商铺安装卷帘门。

（二）进门使用防盗门。

（三）中空塑钢窗户。

（四）给排水按设计安装。

（五）水、电、气、暖气、有限电视接头入户，村民自行承担开户费用。

（六）内门使用环保型夹板门。

（七）内墙漆、卫生洁具及瓷砖。

（八）室内地面使用一般地板砖。

电梯由村委会与建设单位共同制定确定。

被搬迁人选择自行装修，应当在签订补偿安置协议时明确约定。不按照前款第（六）至（八）项的标准要求装修，则对被搬迁人按被搬迁安置房面积给予100元/平方米的补偿。

第二十二条被安置的本村村民，免交物业管理费、电梯费。

五、搬迁房屋交接验收

第二十三条被搬迁人搬迁完毕后，告知办事处搬迁工作人员组织验收，被搬迁人凭“交房验收单”领取搬迁补偿款。

第二十四条被搬迁人交房验收时，必须保持房屋主体、门窗、暖气等设施完好，禁止私自拆卸，否则，从被搬迁人补偿款中扣除相应损失。

第二十五条被搬迁人腾空房屋经验收合格后填写《征收房屋交接单》，确定顺序号。安置房的选择顺序以签订协议顺序号加上交接房屋的顺序号为准，数值相同的以先签协议者优先。

六、罚则与救济

第二十六条为确保搬迁工作顺利进行，被搬迁人应当以大局为重，积极配合，在本方案规定的期限内自行搬迁。对无故不搬迁及漫天要价、拒不签订补偿安置协议、刁难工作人员的，转为县人民政府征收程序，依法强制征收，不利的后果由其自行承担。

第二十七条有关部门依法申请人民法院，法院作出执行裁定后，采取司法拘留迫使被搬迁人搬迁，也可以在有关部门配合下实施，的，被执行人承担执行费和实际执行支出。

第二十八条本方案公告后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋、装修和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，由城市管理行政执法局依照《中华人民共和国城乡规划法》等法律规定予以处罚，在搬迁时不予补偿。

改造范围内的房屋暂停办理买卖、分户、迁入户口、工商登记等手续。

第二十九条下列情形，公安机关依法处理直至追究刑事责任：

（一）以自焚、自残、自杀等方式相威胁的；

（二）对他人进行殴打、威胁、恐吓、侮辱、谩骂、毁谤以妨碍改造的；

（三）在家存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀、放射性物质的；

（四）散放恶犬妨碍改造的；

（五）其他方式违法对抗改造的。

采取伪造或者虚构手段骗取补偿的，除收回不当得利外，公安机关依法处理直至追究刑事责任。

第三十条有关行政机关滥发证件造成严重后果的，由检察或监察机关依法追究其责任。

第三十一条签订的征收补偿安置协议一式四份，具有同等法律效力。

第三十二条评估报告等法律文书可以采取直接送达、委托送达、公证（见证）留置送达、邮寄送达、公告送达等方式送达。

七、有关事项说明

第三十三条搬迁涉及租赁的房屋，自本方案公告之日起，原房屋租赁合同随之解除，出租人预收的尚未发生的租赁费退还给承租人；承租人的装修损失，可以协商也可以通过评估确定；承租人不搬迁的，由出租当事人依法向人民法院提起民事诉讼解决，诉讼期间申请人民法院先予执行。

第三十四条房地产价格评估机构由被搬迁人在7日内采取过半数选择确定，不能形成过半数意见的，由村委会在公证处公证下抽签确定。

第三十五条被搬迁人因家庭内部产权不清或分配问题产生纠纷的，被搬迁房屋可在证据保全并提存补偿金后先行拆除，待达成一致意见或依法解决产权纠纷后补签搬迁补偿协议。

第三十六条对签订补偿协议后拒不搬迁的，协议主体向县人民法院提讼，诉讼期间，申请法院先予执行，执行费从搬迁补偿款中扣除。

第三十七条建造的地下室，按照重置价格进行货币补偿，不予安置。

第三十八条被搬迁人在签订搬迁补偿协议后5日内，应与电力、供水、电信、有线电视等相关部门结清费用，逾期不结的费用将在其搬迁补偿款中扣除。

第三十九条选择安置房屋超过10平方米以内的，按照2000元/平方米结算；超过10～20平方米的，按照3000元/平方米结算；超过20平方米以上的参照市场价结算。

低于标准选择安置房的，村委会按照市场价的八折回购。

第四十条从沿路外线往里最短跨度，最长不超过18米部分为商铺；超出部分为住宅；结构和建筑等级明显下降的按照构筑物进行重置价货币补偿，不予安置。

第四十一条二层商铺按照一层的0.7倍折算；三层商铺按照一层的0.5倍折算；四层商铺按照一层的0.4倍折算。

第四十二条本项目中村集体资产按照现代企业制度进行股份制改造，具体改造方案经村民代表会议表决通过后实施。

八、附则

（附则及附表一构筑物补偿标准、附表二附属物补偿标准从略）

注：作者为法学博士，在最高人民法院从事审判工作多年，对房屋权属登记、征收拆迁等房地产法律问题具有深入研究，出版专著多部，80余篇，担任北京市房地产法学会常务理事，现在广州大学公法研究中心从事法学研究，兼职为政府和房地产开发企业提供征收拆迁全程法律服务。作者邮箱：,电话：13380083168（粤），13701178064（京）。