商场招商人员工作计划范文
时间：2023-03-12 04:01:08
商场招商人员工作计划范文第1篇
述 职 报 告
亲爱的同仁们：大家好！
我于20__应聘进入新阳光地下商场，从基层做起，着手开始基层的现场管理及办公文件的整理和收发等事务，随着工作深入担任了运管管理部经理的职务，20__年随着商场规模不断的扩大和企业的发展，我有幸成为副总经理，我所涉及的业务工作更加广泛。在过去的时间里，从最开始的初来乍到到现在的初窥门径，我学到了很多我所匮乏的东西，也对这个行业有了深入的了解，在此我将对自己所做的工作进行详细的阐述：日常管理工作：1、人员管理：每天日常的巡场，检查员工行为规范、员工的业务知识能力及员工的招商工作状况等，及时指正员工不当的行为。对于不合规范的经营方式的活动展示牌及时发现并整改，监督员工的出勤及在岗率，避免漏失厅内的管理、销售及招商。2、针对员工在工作中出现的共性问题，进行整理归纳，利用每周一、三、五开会时间进行着重强调，督促员工有则改之无则加勉。针对处理不合理的事件在会上进行研究，找出最佳解决方案。[文秘站:]对于相关业务知识能力也会抽出有效时间集体进行培训，重点内容通过考试形式进行检验，帮助员工扩大知识面，提升自身的综合素质，成为一名优秀的管理人员。3、妥善管理新进员工及离岗人员，尤其对于提出离职人员及时了解其心理动态，在不违背原则的情况下开导员工留任原岗位或调岗，尽可能减少运营管理部人员流动，保证商场有一个和谐、良性的发展。对于新进员工的要求严格把关，并协助其做好进场的相关手续，随后进行业务知识、规章制度、工作流程等内容的培训及考试，保证新员工的各项基本工作可以顺利完成。
4、商场的最终目的是有一个良性的发展空间，从人员管理到店面管理最终都是为良性发展做准备,只要经营者有利润，才能达到最终目的，根据当地的风俗习惯和重要节令、在中厅有针对性的进行有奖促销活动，以更好的提升销售。
5、装修管理：协助保卫部、设备部与进场装修人员进行前期沟通，装修时现场监督，发现问题立即指出，并对相关装修要求和注意事项随时给予提示，尽量避免不符合要求的情况出现，要求装修做到无异味，无噪音，无灰尘。审查其装修图纸，约定装修日期，核定用电流量，审批装修防火材料，对接相关装修工作，帮助办理装修审批手续。6、为打造一个和谐共建的商场，每日从考勤经营者的出勤率开始，规范业户的经营方式，坚决杜绝迟到早退，叫喊叫卖，悬挂自制POP，超摆超放，播放迪曲，办理进退户手续，核算各种费用，延时手续，装修结果的验收，投诉的处理与协调，漏水点的观察和配合维修，配合收取管理费用。
7、能够营造良好的商场购物环境是作为一名管理人员应尽的职责和义务。未经商场允许商贩在商场内肆意兜售商品的行为本身已经严重影响商场的形象，督促管理人员对待此类事件一经发现，严肃清出场外。同时为保证商场内的环境卫生，散发与商场无关的宣传单如有发现，立即进行制止与清场。
8、一个大型商场不仅在管理与经营上做到井然有序，安全消防工作也是重中之重。确保每一名业主和消费者的生命财产安全，安全消防工作必须做到位，落到实处。这就需要本部门配合保卫部向占用消防通道和遮挡防火门经营业主进行解释，让其学习到安全消防知识，意识到安全消防的重要性，并且做好安抚工作，保证与业主的良好沟通。
9、在商场进行正常的经营管理时，常常碰到顾客过来投诉的事件。商场只有协调的权利，没有执法权，所以这要求我们得有极高的职业操守，和化解矛盾和处理技巧的能力，我部门采用个性化处理投诉办法，在管理权利的范围内适当的对顾客进行说服，同时也要考虑到业主的经营方式方法。因此采用一对一的模式，与顾客与业主在不同场地同时进行协调，为双方争取到最大的让步，使得问题达到圆满的解决。
企划宣传：
在日益激烈的竞争中，打造商场的品牌效益，树立良好的企业形象，商场的企划宣传必须落实到位。有效的营销不仅依靠新颖的创意，更需要强有力地执行与规范操作。对商场的企划宣传方面主要采用媒体投放方式。媒体投放主要以配合阶段的活动和节假日商场促销为主，以自有的电视广告，广播为重点，派专人制作精良的PPT、PS广告等。选择当地四家重点报纸（大众信息、四海传媒、供求世界、都市导航）进行活动与促销宣传。
商场内外氛围包装。相较于商场外部氛围的包装，商场内氛围的营造显得尤为重要。每逢节假日，学生放寒暑假，都是商场客流的高峰期，这就需要迎合当前促销主题。为了更好的诠释和演绎促销主题，严格进行对颜色、图案、造型和材质方面的设计和筛选。商场内各个位置的装饰改造，广告设计样式及悬挂，都指派相关人员实施进行。
招商管理：1、商场的发展，店面的增多，对于我来说是一个极大的挑战，由于尚志市整个市场的经营范围及销售店面的增多与现有消费群体较两年前比较，比例出现稍许失衡，店面的租赁出现困难，租金有所回落，在上一年度租赁期没有结束前由于效益不佳，经营业主纷纷弃店而走，为保障招商工作的顺利进行和店面的饱和度，必须拿出最可行的实施方案。可理的租金定位，和果断的招商手段使得20__年11月份300多个店面续租这项工作，在领导的英明领导下，基本取得圆满的成功。2、对由房主买断的店铺出现的空铺状态，部门内部开会针对各空铺的情况进行介绍和研究，责任不只落实到招商人员，而且发动运营管理部全员进行招商，做到每区的管理员就是本区的招商员，将自己作为投资者的理念去推销介绍，效果非常不错，对接
成功近20间店铺。
3、做好商业氛围的宣传，将各梯口充分发挥商业用途，对外进行招集有宣传意识的商家，而且要对到期的广告位做好记录工作，并做好广告宣传内容的破损工作的监督和维护工作，这就需要招商人员确保与商家的良好沟通。
工作中亮点和不足：亮点：1、培养专业人才，根据新进人员的特点和拥有的某种技能，安排相应的岗位以符合岗位需求加以锻炼和培养。同时对现有不同性格和能力的员工布置任务时，分出重点和细致交待。避免在工作中走型，走样。 2、细化经营质保金，不需要做到无纸化办公，但要充分发挥现代实用的开发管理软件，将每间店铺都量身订制了一个进退户质保金的小单元，必须录入电脑，做到规范管理。
3、引导业户装修向高档次发展，三期去年第一年开业，业户装修上不敢投入太多，经过优胜劣汰，对新进业户装修时，引导业户向商场内现有装修高档学习，只有这样才有市场。另外，领导给机会到其他商场学习时将自己认为装修、设计及货品摆放较为精典，值得学习的店面，用JPG的方法记录下来，考察后，让业户学习和效仿。以此来提升商场的整体效果。不足：1、跟经营业主的沟通还有待加强，前期主要局限于漏水点、费用的缴纳，租金的沟通，对于人员经营相关的沟通有所欠缺，在沟通技巧上也表现不足。所以，现在要做的就是多于业主接触，，与业主建立共存体系，加强感情联系，让业主了解商场的制度与管理方法，使政策、客诉等能更快更好得到实施和处理。2、提升敏锐度，对业主和员工的不规范的经营和不良行为和语言要有敏锐度，将不良因素和思想消除在萌芽。今后的工作计划：1、把自己放在更高层次去要求自己，努力把自己向着全面性人才的方向培养，尽早让自己学会独立处理商场一切事务，为总经理分担些许肩上的重任。2、培养员工的汇报意识，每项工作都要有安排，有落实，有汇报，随时掌握厅内的各项工作，以便下一步工作的开展。3、向管理要效益，通过管理提升商场的品牌，提高产权价值，让店铺在本年度续租时，在租金上有一个质的提升，让投资者拥有足够的信心将我们商场做为长期持有股来投资。4、培养整体观念和合作精神，克服本位主义倾向。 增加员工之间的互谅互让，培养员工之间的友谊，满足员工的社会需要，使员工提高工作兴趣，改善工作态度。
5、加强我部门与商场各个部门的紧密联系。运营管理部能有今天的成绩和各部门的配合密不可分，才能保证各项工作在各部门的配合下有序进行。正所谓众人拾柴火焰高，只有团结的力量才能抵挡今后商场面临的种种挑战。所以在今后的工作中更应紧密加强各部门之间的合作。 在过去的几年时间，曾流过辛勤的汗水，也流过激动的泪水，正因为经历了这点点滴滴的酸甜，才让我不断成长着，进步着。所以，我热爱这份工作，希望自己今后能快乐着工作，同时也能在工作中找到更多的快乐！更多的自信！更多的成功！
述职人：狄蓝语
商场招商人员工作计划范文第2篇
第一部分:活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：
1.主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2.直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3.活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4.具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5.变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6．切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。
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第二部分:房地产类策划实例剖析，仅供参考。
XX花园市场研究报告提纲
一、概论
1.1序言
1.2研究目的
1.3研究方法
l详尽的资料搜集及分析工作
l入户问卷调查
l现场访问
1.4主要结论和建议
二、广州市住宅市场概况
摘要：广州市区域概况
1、总面积、市区面积、占全市面积
2、家庭总户数、户均人口
3、近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括
4、近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点
2.1广州经济发 展概况
2.11经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）
2.12金融业与房地产消费市场
2.13居民生活水平与住宅消费
2.2广州住宅市场特点
住宅成交量、付款方式、买家特点分析
2.3广州住宅市场的发展趋势
2.31政府政策
2.32金融上消费贷款额
2.33广州住宅发展趋势
2.34阻力因素
三、项目区域市场概况
3.1整体供应与成交分析
3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况
3.12市场交投活跃原因
3.13规模效应及价格档次
3.2市场活跃区域
3.21市场活跃区域的分布及特点
3.22活跃区域的价格走势及档次变化
3.3多层、高层市场特点
3.31多层住宅近年供应、成交特点
3.32高层住宅近年成交增长与供应情况
3.33多层住宅与高层住宅的供应与成交比较
3.4成交主要特点
3.4.1成交价格密集区域
3.4.2买家分析
l私人购买VS集团购买
l本地人买家VS外地人买家
l本市买家：海珠区VS其他旧城区
l成交单元面积
l买家年龄
l成交总额，买家承受能力
四、项目区位特性分析
摘要--1、项目地块在城市发展中的地位
A、项目地块位置分析
B、未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析
2、树木地块所属区域特点
A、区域人口分析
B、区域基础设施及交通条件分析
C、区域新发展区分析
D、区域住宅开发的特点分析
3、项目地块的地点特征
A、项目地点及周边社区、生活配套分析
B、项目地块周边交通条件分析
C、项目周边区域开发分析
D、项目地块的开发条件及开发特点
4、项目地块的用地特征
A、项目地块用地规模
B、项目地块用地形状
C、项目地块绿化基础分析
D、项目地块内高差分析
E、项目地块道路、用水、用电基础分析
4.1项目地块在城市发展中的地位
4.1.1项目地块于城市中的区位分析
4.1.2未来城市的主要发展方向
4.1.3城市的具体发展过程对项目发展的影响
4.2项目地块所属区域的特征
4.2.1项目区域的人口状况
（常住人口、占市区常住总人口，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目
地块附近居住的常住人口、家庭户数）
4.2.2项目区域城市发展概况
（城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展
情况）
4.2.3区域内竞争性地区的发展条件比较
（位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较）
4.3项目地块的地点特征
（位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况）
4.4项目地块的用地特征
4.4.1项目地块规模
4.4.2项目地块用地形状分析
4.4.3项目地块绿化基础
4.4.4需地块高差分析
4.4.5项目用地现有污染情况
4.4.6项目地块道路、用水、用电基础
项目附近竞争性住宅看法物业发展状况
概要：
a.项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量
分析；
b.同类楼盘特点；
c.预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量；
d.周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数；
e.区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积；
f.区域同类楼盘现时价格幅度
g.未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况；
5.1项目附近同类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
5.1.1已开发楼盘供应状况
5.1.2项目周边地块的开发动态及未来供应量分析
5.2项目附近同类楼盘开发状况
5.2.1售价与销售率分析
（附近楼盘推出销售状况及原因分析
5.2.2销售与卖点
5.3项目附近同类楼盘户型面积分析
5.4项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点
5.5小结
五、市场调研结论及发展建议
6.1市场调研结论
（住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析）
6.2项目发展建议
（策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--）
6.2.1已购房者的需求特点详细调查
6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查
附：1、广州市大型建设项目表
2、1998年广州市重点城建上马项目
3、区域人口变动情况
4、附近区域住宅市场概况
6.2.3附近楼盘集中区域分析
锦绣花园推广策划案
前言
锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。
故本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。
由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。
一、东莞楼市分析
东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。
二、锦绣花园物业概述（略）
三、锦绣花园的优势与不足
优势：
1、位置优越，交通便捷
位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角 ；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：①屋苑设有豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；②常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。
室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；
室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。
3、小户型，统一装修
2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群
兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣
誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人
家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者
家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28--40岁之间
月收入5000元以上
时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层
五、锦绣花园营销阻碍及对策
阻碍：
1、锦绣花园广告宣传力度不够，
强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。
2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传；
在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；
举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。
2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。
故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
--锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生：锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
建锦绣广场和寓意喷泉
针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；
3、直接促进锦绣花园的销售。
基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期（1--2个月）
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
--记“我”为什么选择锦绣花园
主题2：事业生活轻松把握
--记锦绣花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
--这里离香港只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
--家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
--锦绣广场就是我们家的后花园
广告发展期（3--4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
3、电台
4、单张
5、户外广告
①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；
②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告；
③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌；
④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。
6、车身广告
莞城--樟木头、莞城--常平、常平--香港。
7、公共活动
①锦绣广场落成剪彩仪式
邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集锦 绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③锦绣花园“文化活动月”活动
一方面丰富镇上居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高锦绣花园的知名度，造成持续记忆。
1）向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；
2）于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。
3）在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。
九、费用预算
设计制作费
报纸
5万元
户外广告
8万元
单张
3万元
2、公共活动
30万元
3、媒体投放
150万元
共计：196万元
（注：以上费用均为估算）
天润花园项目整体策划书
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选
择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规
划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效
的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二）20__年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上
趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营
销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理
念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向
以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力
雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的
良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府
对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发
企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实
力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻
考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市
场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打
破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断
提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销
售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传
手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的
提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同
时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用
地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化
方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、
炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品
牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期
准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的CID（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（二）外地客源
此 类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层管理人士：加入WTO后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子--滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：A无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。
B室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有
健身功能。
C辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
D便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落
地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电
梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部IDD电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整
套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色
建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。
理由：A涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易
查出，而用面砖则不易查出。
B棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100--180平方米之间，适当保留200--250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介
绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，
建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现
户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品
质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。
可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视--以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸--软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正
式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体--主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台--选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画--提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排
我司以多年的策划经验， 总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）
第一阶段人员安排
1、市场研究分析
环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求（楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）现场POP布置建议活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场POP布置具体内容：现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进
行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排
每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查
月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。
阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排
备注；若有重要的促销活动或当天广告，我司将集中力量，重点出击。
中天广场策划推广
前言
………就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。
二、市场分析
写字楼市场调查与分析
没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析，则市场推广思路就是无本之木，无源之水……
1.1写字楼宏观市场分析
在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至20__年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40％。20__年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。
1.2武汉写字楼现状分析
要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。
武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/M2之间，租价基本在40-70元/M2月之间，，管理费基本在10-15元/M2月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90％左右，建银大厦、瑞通广场等 四座写字楼入住率都在40％以下。
武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。
2、主要竞争对手分析
2.1同质同档写字楼竞争对手分析（见附表1）
因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。
2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析
在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，中商广场目前出租率仅为25％，而亚贸广场B座入住率达100％，江天大厦入住率为80％，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。
亚贸广场经济指标
名称：亚洲贸易广场
地点：武昌区武珞路628号
开发商：亚洲贸易广场股份有限公司
总占地面积：120__M2
总建筑面积：120__0M2，其中A座建面36000M2
规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成
层高：A座28层B座32层
功能：底楼-美食城、肯德基、停车场
一楼-五楼为商场
A座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼
A座18-28层为高档写字楼
B座为高档写字楼
租售方式：出售、出租、以租代售三种形式
售价：均价4800元/M2，整体购买还有优惠，并有一定的投
资优惠政策
租价：均价70元/M2，大面积出租可优惠（以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采用的策略）
以租代售：120元/M2月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清（选择此种方式的客户也不会多，以100M2面积计算，首期付出了20的款项后，五年共付70万元，而采用按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期的70）
管理费：5.5元/M2月
入住率：B座100％A座尚未入住
配套：具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施，具体为裙
楼大型商场（全市第四），200泊位停车场、新加坡美
食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄
球馆、美发美容中心等。
实用率：69％
外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅蓝色玻璃
内部设施：中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A
座共6部电梯
内部装修：写字楼无天花、水泥地面
优惠政策：
三、项目分析
1、项目理解
项目名称：中商广场
地点：武昌区中南路
占地面积：6700M2
建筑面积：
规划：由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成
楼高：180米
楼层：A座49层B座38层（均含地下二层）
功能：地下一、二层为停车场
地上1-6层为购物中心
地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心
地上10-49层为写字楼
实用率：62％
室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部
专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2米
室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌
火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车
智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、
自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统
（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统
（OAS）
空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风
增氧系统
消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报
警阀，多层次消防安全保护，主楼第10、23、36
层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设2部
直升全程消防专用电梯
供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小
时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以
供主要设备的紧急启动
停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系
统由电脑控制，全天候服务
外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色
玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰
内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用
高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套
装修。写字间均装天花，地面铺地毯
租售方式：可售、可租
售价：均价7000元/M2
月租价：35元/M2起，升高一层加1元/M2，均价约为55元/M2
开发商：中商集团中江房地产开发有限公司
物业管理：中江物业管理有限公司
物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司
建筑商：武汉建工集团
2、过往推广策划
2.1过往市场定位：5A智能大厦
2.2过往目标客户群定位：IT行业
2.3过往销售价格：7000元/M2
3、项目机会及优势分析
3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转，本项目作为写字楼同样受惠。
3.2国家开始西部大开发，武汉是通往所有西部开发的中间点，水、陆、空交通发达，作为内地最大城市的武汉商机增多，因此，伴随西部开发的不断深入，武汉的写字楼市道会有所好转。
3.3中商广场为武昌第一高楼，作为武昌区地标性建筑，具备较
强的吸客能力
3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发，中商具备品牌优势，
中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边
众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子
府邸，既是文教科技中心，又是武汉__*中心，尊贵之气、
儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。
3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺，即缺乏整体包装，
又无灵活优惠的租售政策，在此方面可利用敝司的优势，充
分整合中商广场现有资源，对中商广场重新包装，制定灵活
优惠的租售政策，通过经验丰富、训练有素的销售人员推介，
软件方面可塑性相当大。
3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼，智能型是高档写字楼的必
备功能和发展趋势，中商广场具备作为智能型大厦的基本功
能。
3.8中商广场租售价格能根据市场作适当调整，从高于竞争对
手30％的率下降到20％左右，即从7000元/M2调整为5600
元/M2，价格渐趋合理，同时说明中商广场领导层能尊重市
场、灵活应变。
3.9中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指，写字间装有
天花，地面铺设地毯，为竞争对手所没有，进一步拉近了与
竞争对手的价格距离，同时提高了楼盘的附加值。
3.10中商广场为现楼，对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于
租场办公的企业来说，有信心和时间上的优势。
4、项目问题及劣势分析
4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近，但尚未正式加入，
因此，外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面，寻根
据点尚需时日
4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教
科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。
4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘，档次虽略低，但以
其价格优势吸引了部分客源，中商广场在价位上偏高，虽经
调整渐趋合理，但价格比较来讲仍无任何优势。
4.4中商广场虽然为武昌第一高楼，但外立面缺乏现代感，作为
地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此，
要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。
4.5中商广场为现楼，现楼有现楼的优势，同时也有其不利的一
面，“是骡子是马”已清清楚楚，缺乏进一步炒作和想象的空
间，对爱炒期楼的投资客已无空间。
4.6中商广场实用率仅为62，为同区域最低，且配套设施不完
善。
4.7中商广场已作过宣传推广，尽管原因很多，但从业绩来讲，
应视为不成功，因此，要重新包装项目和做好项目，需付出
双倍的努力。
四、项目介入市场身份设定
根据以上市场分析及项目分析，本项目介入市场身份设定如下：
1、市场形象定位
中商广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，敝司建议首先将项目重新包装定位，以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考：
项目形象定位为：武汉市内环线商务区标志性智能大厦
原因：该项目有足够的质素支持上述定位
支持点：
1.1该项目位于武昌区内环线中南路上，中南路为武昌的商务中
心和武汉金融一条街，也是武汉商务区之一，以此淡化人们
心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势，同时强化
位于武汉__*中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的
独性。
1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑，高度为180米，这是中商
广场成为标志性建筑最大的支持点，即唯一性。
1.3中商广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监
控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动
化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。
2、项目市场推广定位
根据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。
项目推广定位：领袖风范、商贵首选
2.1理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企
业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户
群体的特性，突出尊贵感。
2.2领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，
以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管
公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目
的都是商界中的“翘楚”、“枭雄”，这对于真的“枭雄”会获
得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业
主来说也会以入主中商广场办公而自豪。
3、目标客户群定位
3.1从企业性质定位
境外跨国企业，尤其是知名国际企业
国内中大型国有企业
国内有实力的私营企业
3.2从企业类型定位
房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。
3.3从目标客户的来源定位
对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；
现有租户15％，即现租户之60％转为买写字楼。不过要使现有租户60％转为购买即需要有一套比较优惠的措施。（优惠方案在推广策略里面详述）；
投资客50％，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。（具体方案在促销策略里面详述）；
自用型买家35％，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。
但首期款不能太重，贷款期不能太短。（具体方案在促销策略里面详述）
4、项目价格定位
4.1售价：均价5600元/M2，虽然此价格仍为武昌区写字楼最高
价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，
此价位应该是中商广场的价格突破点
4.2租价：起租35元/M2，层差1元/M2，即均租约55元/M2，
另管理费12.5元/M2（含空调费）
五、项目包装
1、售楼部、租赁部包装设计建议（见附图）
原则：体现中商广场的档次与风格
体现一种大气、豪气
2、中商广场写字楼样板间设计建议（见附图）
3、中商广场大门前升旗设计（见附图）
4、更改楼名，作为商厦名称中商在三大不足：一是不大气，虽然中商是开发公司中商集团的简称，但作为标志性建筑，如用公司名称，一般来讲不会大气，像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名；二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音；三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此，建议“中商广场”改为“中南广场”，理由除上述四点外，尚有三点：一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称，与中商并不矛盾；二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以说是“路王”，同时也是内环路主干道；三是中南有中南地区之地域概念，包容性更大。
六、推广策略
1、本项目推广四大障碍点
1.1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区，一提武昌，人们很自然认为它是一个文教科研区，似乎与写字楼关联不大，从而降低了对本项目的认同感。同时，人们总是拿它与同区域亚贸比，所以总是在圈圈里跳不出来。
1.2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲，最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。因此，很难吸引投资客。
1.3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼，5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全，外观不气派，缺乏现代感，从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。
1.4付款方式的障碍。在项目价位无优势，质素无明显差别的情况下，呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。
1.5目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业，虽有一定道理，面太狭窄。
2、本项目推广五大突破口
2.1区位突破，改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌，以免和文教和亚贸捆在一起，而是提内环线，因为内环线可说是武汉的商务中心，而本项目位于内环线中南路上，。即称位于内环线商务区。这样提，同时又与亚贸进行了区隔，为说明价格比其高提供了有力证据。
2.2价格突破、调价、调至5600元/M2，缩小与同区域竞争楼盘
价格差，同时又与内环线同质楼盘比有价格优。
2.3项目质素提升，硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基
本定型。因此，只有从软件方面强调其与众不同，如知名物
管公司管理，星级服务，可为买家免费提供举行企业和产品
展示会的场所等。
2.4付款方式的突破，价格上的不占优，注定该项目要做成功必
须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，采取
五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以
此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。
2.5目标客户原定为IT行业，IT行业虽发展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本项目容量大，仅消化IT行业当然吃不饱，因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。
3、设计logo、统一标识
4、项目包装（前面已述，略）
5、宣传主题
5.1中心上的中心（强调区位）
5.2东方之颠世纪基业（强调气势）
5.3上流品味领袖风范（强调地位）
5.4商贵云集商贾首选（强调客户群层次）
5.5口首付、口风险、五年返租震撼江城（强调付款轻松及高
回报率）
5.6首付一万几，月供一千几，租不如买（强调购买的轻松和价
值）
6、媒体广告（见附页）
7、媒体计划（略）
七、营销策略
营销节奏及分区销售建议
A座为10-50层为写字楼（其中第10、23、36层为安 全层），即共38层写字楼，面积约40000M2。
B座10-38层为写字楼，（其中第10、23、36层为安全层），即共26层，面积约26000M2。
分区销售：建议A、B两座，高、中、低三个不同楼层，第一阶段推广时，均拿出部分销售，其中以B座略为多拿一些，底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。
2、价格策略
2．1价格均价建议不高于5600元/M2
2．2价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差
2．3拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以低于亚贸广场均价的价格销售，以吸引更多客户。
2．4价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。如销售情况好，则微升。
3、付款方式策略
3．1付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。
营销节奏共分五个阶段：筹备期，内部认购期（主要针对现租户）公开销售期，强销期和续销期。
3.2投资秘笈主体内容
3.2.1因本项目与周边竞争对手相比，价格偏高。因此，唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。因此，建议采用五成五年免息分期，五成八年银行按揭的付款方式和五年返租，年回报率10％的返租方案，针对具体客户实施如下。
3.2.2针对中商广场现有租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠（免二年物业管理费）。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，我们炒作的空间也增大了，试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家，对外界将是怎样的震撼。因此，在市场不明朗的情况下，对现有租户实行“租转售“策略，这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下：
例：现有一客户租用中商广场写字楼100M2，租期二年，租金为平均租金约55元/M2，管理费为12.5元/M2，现实行“租转售”，售价为5600元/M2，同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策，则计算如下：
该写字楼原销售总价为：100M237000元/M2=700000元
该写字楼现销售总价为：100M235600元/M2=560000元
免该客户物管费金额为：100M2312.5元/M231232=30000元
该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭，则该客户付款方式如下：
首期五成分五年付清，每年第一个月付清当年款额10，即56800元
该客户贷款额为：56000350=28000元
该客户每月供款额为：（280000y10000）3129S38≈3623元（以
住房贷款利率计算）
该客户租写字楼每月所交租金为：5500元
每月供款额与每月所交租金比为：5500-3623=1877元
从以上可以看出，该客户买楼，每月供款仅3623元，比租楼要5500元之交1877元，一年少交22524元，减去每年所交的10％即56000元，客户一年仅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可拥有该写字楼。
3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于（从签定买卖合同后计算）每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10％，五年回报率为50％。同样，该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。
例：现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2，售价为5600元/M2
具体计算为：100M235600元/M2=560000元
该客户每年交给发展商金额为：560000310=56000元
（第一个月交清）
该客户五年交给发展商金额为：5600035=280000元
每年还返该客户金额为：560000310=56000元
每年逐月返还客户金额为：5600012=4667元
五年还返该客户金额为：5600035=280000元
该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元
该客户贷款金额为：5600002=280000元
该客户月供金额为：（28000010000）3129.38=3623元
还返该客户的金额与该客户月供比为：4667-3623=1044元
五年内还返该客户的月平均租金为：
（560000y12）y100≈47元/M2
该写字楼正常出租价格为：55元/M2
发展商每年除还返外尚可额外赢利：（55-4）3100312=9600元
发展商五年内除还返外尚可额外赢利：960035=48000元
3.4针对自用型买家（尚未租楼）任其选择以上二种
八、促销策略
1、直销
1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户
为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，
保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目
标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村
销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。
1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。
1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、
证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。
1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。
2、DM邮寄
2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜
访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。
2.2DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼
的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。
2.3DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。
2.4DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。
3、优惠政策
3.1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。
3.2租或买写字楼获x人x日游
限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。
旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。
二人三日游金额控制在5000之内，三人五日游控制在10000之内。
3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商
购物中心和采购目录；可优先进入中商购物中心设点经营；
进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例。
九、中商广场首期推广工作计划 方案
（见附表）
长安园产业别墅全案营销战略案
第一章项目总体策划
市场分析
项目背景分析：
A、项目宏观背景：
项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略
项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。
长安科技产业园是部级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。
B、项目立项背景：
西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。
市场需求：
产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。
2、市场概况分析：
市场概况：
国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“officepark”或“villapark”等。
国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。
西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。
北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。
在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。
.森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88；3＃楼每单元约600M2，使用率为96。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。
B、西安写字楼市场简析：
西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。
高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。
城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/?，市场销售情况不好。
目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。
二、项目分析
产品分析
产品类型：
产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。
B、产品差异化分析：
产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。
传统写字楼的缺点：
长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率；
b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康；
c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉；
d、员工没有休息间或休息间条件差；
e、停车位秩序差；
d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；
f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。
产业别墅有别于传统写字楼的优点：
优秀的园区生态氛围；
b、建筑风格独具个性；
c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；
d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套；
e、更舒适高档的休闲会谈场所；
f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。
2、产品U提炼：
专案宏观背景卖点：
长安科技产业园主要优势分析
政策优势
n整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为部级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地；西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。
N税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持
n提供融资担保：对易于形成产业效应、建设期短的企业，如果由于目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保，向商业银行申请贷款。
N提供企业援助：对能迅速形成产业形象的项目，产业区可以政府形式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相应的资金，支持企业搞好建设。
服务及配套优势
n“一站通”办公：产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行“一站式”办公流程，以简化企业入区程序、提高办事效率，为企业尤其是外来企业提供最大的便利。
N高质量人居配套：180万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园都市》，规模居西北地区之首，营造完美人居环境，完全满足社区生活居住需要。
N完善市政设施：产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构，提供便利高效的市政服务。
N功能区域规划：产业区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外，还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、“双语制”小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。
经营理念优势
n高起点：长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲，具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目，长安园所蕴涵的潜力与前景成为入驻企业的信心 保证。
N长远眼光：产业区运做伊始即着眼于国际市场，充分考虑从各个环节与国际接轨，为海内外企业入驻提供了得天独厚的条件。园区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。从整体上考虑园区建设方案，区域功能合理，体现人性化理念。
N城市经营：长安园的开发商已经跳出传统消费型地产开发商的范畴，上升至城市运营商的高度。籍由产业别墅及长安园这一动力型地产典型代表的开发与运作对整个西安市及西部中国产生深远影响。
N品牌经营：品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。高科集团、新西部与紫薇地产长期形成的品牌观深植于长安产业园的经营中，开发商具备的品牌感召力与品牌承诺进一步确立了市场的投资信心。
B、产品本体卖点
产业别墅是城市动力型地产，是城市建设的核心推进剂；
产业别墅是长安科技产业园的示范性项目，是西安、西部甚至全国地产开发的范例；
产业别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念，是办公物业的最高形态--国际新人文商务标准OFFICE的真正体现，；
领先传统业态的商务服务及硬件设施配套；
更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受。
激发创造力的办公空间。
3、项目SWOT分析
项目优势：
国内领先商务物业模式，填补了市场空白。
具有西部大开发的背景。
开发商实力雄厚，信誉卓著。
B、项目机会：
首创动力型地产引爆市场。
作为长安园的示范部分，可借助长安园和高新开发区进行市场推广。
市场对人性化、生态化办公模式的需求。
C、项目劣势：
整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套较差，对外埠和国外企业进驻造成障碍。
单体项目建筑面积大，每栋别墅面积约在1400-2600?之间，总房款很高，非普通企业所能承受。
项目形态新颖，市场认知度低。
D、项目威胁：
总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。
短期内难以引起市场深度认知。
全国各科技园区之间产生市场争夺。
项目经管高度不够。
三、项目综合定位
目标客户定位：
基于产业别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。
B、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。
C、目标客户按所有制机构和规模分为三类：
大中型民营企业；(首推)
大型国有企业；
中型外资企业。
D、目标客户行业细分在市场调研完成后进行。
2、产品市场性价比定位：
项目定位为高档产品，价格定位在市场中高档水平。
3、案名建议：
案名剖析：
产业别墅是一个优越而人性化的办公环境，案名要能体现出：1、生态化、园林式；2、全新的、高档次的商务模式；3、空前的、具有第一性的。
B、案名建议：
壹号公园、企业商务御花园、企业公园别墅、壹号官邸
第二章营销推广策略
核心营销战略
动力型地产解码：
专案成功关键：
动力型地产既是一个引爆市场的全新概念，又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。
围绕动力型地产的特质：产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别，需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略：
动力型地产、运动战消化。
B、动力型地产互动流程：
如下图所示：动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程，由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。
2、价格策略：
价格控制：
本案价格策略从一侧面充分显示了产品的强大竞争力，高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位，而是结合市场需求设定中高价位；缓释全新业态上市时的概念认知难度。
B、价格杠杆运用：
本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为：高开高走。起点即为项目均价，利用强有力的市场推广和项目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。
计划通过销售杠杆的运用，最大限度促进销售并最终实现平均15-25的超价收入。
二、传播推广策略
整合传播策略
如下图所示：在整合模式上的分众传播方法使得每一分营销费用都用到实处，起到实效。全面结合本案产品实质高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。
2、媒介组合策略及预算分配图
如下图所示：在整体传播费用中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术。在西安本地传媒投放的基础上辅以全国性媒介的高空轰炸，迅速深化市场对本案的认知。
3、传播战术组合图
广告新闻标题：
产业别墅全球拍卖公告
WTO新西部.动力地产(长安园/产业别墅)全面入世
中国长安版块.动力型地产的天骄[企业壹号公园]诞生宣言
世界500强，西部50强
中国地产第三次革命
香港、伦敦、纽约，我们看那里的CBD西安高科集团打造西部中国的CBD
中国地产的新大陆-[企业壹号公园]
[企业壹号公园]新西部财富总部
开创新人文国际商务标准------产业别墅/企业壹号公园
[企业壹号公园]-永不谢幕的新财富特区
西部中国的骄傲
B、公关活动促销主题
产业别墅国际拍卖会暨上市新闻会
动力型地产与城市经营论坛
“品牌企业”入驻壹号公园庆典
“壹号公园”时代精英嘉年华会
优秀民企企业家“壹号公园”观摩团
“壹号公园杯”新西部十大新锐企业家评选
三、销售策略
销售阶段控制
在全案的销售控制中，围绕阶段性的传播推广重点形成了本案的三次销售浪潮。
2、销售创新战术
营销战略创新
借势营销：借西部大开发，国家对西部重点城市的政策扶持之势，借西安市城市经营对长安产业园整体推动之势，实现本案的借势而上，有势可依。
互动营销：充分利用紫薇城市花园、已入驻长安园各企业和产业别墅的品牌链接，实现园区内产业区、住宅区、行政办公区的互动、多赢。
B、本案的销售创新战术充分结合了动力型地产、运动战消化这一核心战略。扬弃了传统的坐店式销售，提倡与目标客户的更多实效性沟通，讲究走出去、请进来；以阶段性重点事件营销为引爆点。
C、五大营销战术创新
如下图所示：五大营销利器为核心战术，辅以长久以来形成的系统销售技巧，销售力量抓住每次契机一锤定音。
ONETOONE直销营销模式：
扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。
泛CLUB营销模式：
除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。
新空间卖场营销模式：
传统售楼处将以现代商用物业 文明展览馆的形式面向市场和客户。以高科技感、高时代感的氛围给予每一个到访者巨大的感官冲击。销售人员将扮演讲解员的角色，系统的指导客户如何最大程度的享用本案带来的全新商务体验与物业附加值。
阶段性主题营销模式：
消费型地产常见的销售方式明显不适合本案，当以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案，形成三大热销阶段的核心举措。
拍卖营销模式：
本案强势开盘方式，通过充分的前期筹备引进重量级企业拍卖会上造势，使本案一炮而红。同时拍卖会亦可落定部分客户。
第三章项目提升建议
项目运营建议：
1、《长安园示范产业区--产业别墅》示范重点
形象示范：
产业别墅位于长安科技产业园入口处，两面临园区主干道，一面临时代广场，是长安园的主要形象工程。同时全国首创的新人文国际商务标准办公模式体现了入驻企业卓然不群的品牌形象。
规划示范：
规划设计具有超前性与先导性，体现新理念与新手法，使示范产业区同时具有环境景观的示范作用；
创造一个布局合理、主题新颖、意想突出的现代示范产业区，建设新时期生态型、国际化科技产业园区形象。
产业链示范：
长安园提供金融服务、政策支持，以及园区内物流、住宅、商业、办公、文化休闲等全方面的配套，园内园外形成良性互动的产业链循环，而产业别墅是产业链上极具特色的一环。
综合效益示范：
产业别墅不仅为企业带来经济效益，亦体现社会效益与边际效益协调关系的示范，并作为动力型地产的代表性作品创造综合效益的示范。
2、管理创新
政策创新
一站通关：
园区为入驻产业别墅企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，真正实现无壁垒贸易交流。
“企业外交官”全程解决方案：
为避免“水土不服”现象，园区管委会免费负责为每家入驻企业量身聘配一名长期“企业外交官”，协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关法律、外联事务，确保企业入园一站通、经营事事通！
企业融资：
园区为入驻产业别墅的企业提供:凭土地证一次性的享受与购地款相应数额的贷款担保服务，解决企业经营资金困难。
税收政策：
入驻产业别墅的企业可享受园区对外商投资企业之税收减免优惠政策，还可享受国家鼓励外商投资中国西部地区的所得税延长三年减按15的税率征收及扩大投资领域和降低控股比例的有关政策规定。
B、观念创新
产业别墅是一种新型物业，它以及它所在的长安科技产业园的开发建设模式是中国高新科技产业园区、动力型地产开发模式的一大创新，是开发高科技园区的大胆尝试，将成为西安市及全国城市“城市经营”的有益示范。
新型物业项目的成功，作为开发商需要在项目的整体运营观念上的实现创新，从传统的物业管理职能深化成为入驻园区企业的事业伙伴，以多角度提升物业附加值、提高CS(客户满意度)的观念出发，经营产业别墅。
C、服务创新
全新的物业模式，将形成企业全新的OFFICE办公方式推动企业文化的发展。做为开发运营商在软方面要作好充分的准备，以配合专案的硬件形态和支撑产品的市场定位及高附加值。
二、产品力提升1、基本配置(略)2、新人文国际商务标准OFFICE
通过产品力的提升，使产业别墅进一步成为国内首推“新人文国际商务标准”的写字楼产品。
新人文国际商务标准OFFICE由三大考评标准：“生态化标准”、“智能化标准”、“人性化标准”构成。
龙架生态办公（旅游）别墅
市场分析
1、项目背景分析：
A、项目宏观背景：
项目时代背景：
中国政府实施西部大开发的划时代战略。
进入新世纪，神农架实施旅游富区战略。湖北省委、省政府把神农架列为全省5个重点开发的旅游区域之一。
项目区位背景：
神农架是1970年经国务院批准建制的全国唯一以“林区”命名的行政区。直属湖北省管辖。全区总面积3253平方公里，人口8.1万。
神农架保存完好的自然生态为世人所瞩目。1986年，国务院批准神农架为“国家森林和野生动物类型保护区”；1990年联合国教科文组织将神农架列为“国际人与生物圈保护网”成员；1995年世界自然基金会又将神农架定为“生物多样性保护示范点”。
神农架林区不仅有保存完好的自然生态，而且有保存完好的文化生态。
国家旅游局明确提出把神农架确定为中国从北到南生态旅游走廊的主要组成部分，作为面向世界的21世纪的拳头产品，予以重点开发。
B、项目立项背景：
此项目建立在神龙架的入口处，应该是进入神龙架最好的旅游路线，就象是神龙架的桥头堡一样，如果建设得当的话，只会更大的促进神龙架的旅游业。
市场需求：如今各旅行社由于各类竞争的加剧，使得大家共同大打价格战，因而各旅行社都会想尽一切办法来进行服务质量不变的情况下的节约成本。在相同的价格上，他们都会想尽一切办法来提高自己的服务，以服务来树立起自己的差异化销售。产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。
2、市场概况分析：
A、市场概况：
国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累。
国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。
神龙架区（林区三镇）及周边市场尚无办公用或旅游别墅群面市。
北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公。
在全国范围内看，办公别墅仍为高端稀缺产品。
目前全国的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。
B、林区三镇市场简析：
木鱼镇处于神农架南部接待中心和游客集散地的区位优势，在近中期拟按照游娱设施、接待设施、基础设施配套的现代化旅游城镇的水平规划建设，并注意依然保持山林小镇的古朴气息，突出”木城”特色风貌。镇里现有饭店宾馆及餐饮点有较高的软、硬件档次和服务质量，中期以后逐步扩大接待规模。
松柏旅游功能区建设，近期依托老城现有的旅游接待设施，中远期向城东青阳河南岸发展，形成为神农架北部旅游接待重镇，逐步达到具有自身特色的现代化旅游城镇整体水平的目标。进一步完善现有饭店餐饮等接待设施，提高服务质量，中远期逐步扩大接待规模。
红坪镇正在重新建设新城。
二、项目分析
1、产品分析
A、产品类型：
办公别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。
B、产品差异化分析：
产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。
传统写字楼的缺点：
a．长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率；
b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康；
c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉；
d、员工没有休息间或休息间条件差；
e、停车位秩序差；
d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；
f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。
办公别墅的优点：
a、优秀的园区生态氛围；
b、建筑风格独具个性；
c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；
d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套；
e、更舒适高档的休闲会谈场所；
f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。
C、产品特性：
1、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。
2、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。
3、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。
4、建筑使用率：建筑使用率很高。
5、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。
6、内部空间：宽敞 、立体感强，灵活、自由、随意。
7、自然通风采光优良。
8、办公环境：幽雅、舒适、文明、个性突显。
9、商务配套：更先进的商务设施、高雅的商务氛围。
10、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。
11、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、有创造欲。
2、产品U提炼：
A、神龙架旅游圈背景卖点：
政策优势：
进入新世纪，神农架实施旅游富区战略。
湖北省委、省政府把神农架列为全省5个重点开发的旅游区域之一。
国家旅游局明确提出把神农架确定为中国从北到南生态旅游走廊的主要组成部分，作为面向世界的21世纪的拳头产品，予以重点开发。
区位优势：
此项目建立在神龙架的入口处，是进入神龙架最好的旅游路线。
1986年，国务院批准神农架为“国家森林和野生动物类型保护区”；1990年联合国教科文组织将神农架列为“国际人与生物圈保护网”成员；1995年世界自然基金会又将神农架定为“生物多样性保护示范点”。
经营理念优势
高起点：聘请专家前期会诊并以高的定位所带来的高层潜力与前景成为入驻企业的信心保证。
品牌经营：品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。”神龙架”本身就是一个世界级的品牌。
B、产品本体卖点
办公（旅游）别墅是动力型地产，是林区建设的核心推进剂；
办公（旅游）别墅是林区的示范性项目
办公（旅游）别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念。
领先传统办公形式的生态场所。
更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受。
激发创造力的办公空间。
3、项目SWOT分析
A、项目优势：
具有西部大开发的背景。
神农架实施旅游富区战略等方面的政策优势。
B、项目机会：
在林区首创动力型地产引爆市场。
可借助神龙架的整体进行市场推广。
市场对人性化、生态化办公模式的需求。
C、项目劣势：
单体项目建筑面积大，总房款很高，非普通企业所能承受。
项目形态新颖，市场认知度低。
D、项目威胁：
总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。
短期内难以引起市场深度认知。
三、项目综合定位
1、目标客户定位：
A、基于办公（旅游）别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。
B、目标客户为综合实力雄厚的企业及大型的旅游企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。
商场招商人员工作计划范文第3篇
项目目标
对如何开展网上经营活动进行筹划和分析，通过对电子商务特征和目前的市场环境、产品与服务、市场与销售、竞争策略、一财务预测以及风险预案等方面的分析，明确网上经营和持续发展的目标，从而制定出科学可行的计划。
技能要求
本项目以如何撰写网店经营计划书为主线;着重考察实习实训参与者的策划与整体规划分析能力。
从提高实习实训参与者职业技能的角度看，本项目实施的着重点在于：培养实习实训参与者对新事物的迅速接受、勇于创新以及实际规划执行的表达能力。
课时安排
(1) 时间：2周。
(2) 课时：12课时。
考核要点
(1) 计划书提出的经营目标明确。
(2) 确定目标采用的资料充实，来源可信。
(3) 对市场前景有科学的预测和分析。
(4) 对经营项目有完整的总体计划和阶段目标。
(5) 对实现计划有具体的实施步骤和保证措施。
(6) 文字叙述和书写格式清晰准确。
(7) 经营项目或方式内容有特色，思维有创新。
一. 项目内容和实施步骤
现结合下面的几项实际任务对项目内容和实施步骤逐一进行介绍。
任务1： 提出产品及服务的项目
从事电子商务，首先要掌握电子商务的特征及其与传统商务的区别，并要了解国内外 电子商务的现状、发展的有利条件是什么，还要了解影响发展的主要障碍有哪些。中国的互联网发展很快，目前已经有超过1亿的网民，是世界第二网络大国，其中有2000多万人曾经在网上购买商品，占中国网民总数的 20.7%，对电子商务有巨大的需求空间。
根据《CNNIC2004中国互联网热点报告》整理发现：
(1)平均每次购物金额在 500元以下这一区间的人群比例高达 87.2%，其中 39%的用户在101 元～500元之间，32.9%的用户在50元～100元之间，而在50元以下的只占15.3%，约为501元～1000元区间的2倍。
(2)在购物网民中，分别有超过15%的人购买过服装和生活家居用品，表明中国的B2C市场己经从书刊、影像制品及电脑数码产品为主向一个多样化的消费者市场发展。另外，据相关媒体调查总结出的目前适宜在网上销售的前10个商品品类是：首饰、数码产品、电脑、手机、服装、男士用品、成人用品、化妆品、保健品、体育和旅游用品。
(3)在对网民选择网络购物原因的调查中，有近半数选择了“购买到本地没有的商品”。
(4)对网民购买目标商品方法的调查表明，一般就是：“搜索——比较——咨询”。
(5)通过对目前国内知名购物网站支付方式的调查来看，目前己经有超过一半的购物网民选择网上支付方式。
电子商务在我国的发展还处于研发阶段，新的经营模式、新型商品及服务还在不断出现，并不断涌现出行业代表企业和行业领袖，乃至于新的巨富人物。不成熟的行业更有利于创业者，尤其是现在电于商务创业技术服务和政府支持己经非常成熟。现在做电子商务虽然人门很简单，但个体或企业上网创业经营不成功的也经常发生，这正是所谓追者众成者寡，失败的最重要原因是他们太急躁，盲目追风，仓促上马，没有搞清自己在做什么。
要做什么，以及电子商务什么能做、什么不能做、什么适合自己去做，对每一个阶段该怎样做，缺乏一个科学可行的项目计划书。
在这项任务中，需要创造性的思维与冷静的分析相结合，一方面要跳出传统经营的概念和物质商品的局限，从广义上去理解电子商务，并大胆开发新的商品种类和服务项目，有引领新潮流的勇气;另一方面，也不要异想天开，违背电子商务的内在规律，超越现阶段的客观需求以及自身条件的限制。也就是说既要做到自主创新，又要做到实事求是。
操作步骤如下：
1. 选择适合自己经营的产品(目标产品)
选择适合自己经营的产品(目标产品)是开店的第一步，也是关键的一步。因此，第
一步就是要通过搜索引擎在网上查询目前最新的有关网上开店经营的相关指导信息与分析。例如，可登录中国电子商务就业创业服务工程官方网站(.cn)，如图1所示。
图 1 .cn网站首页
2. 浏览有关电子商务网站
可登录中国电子商务公共服务平台(NetMall)来学习建立电子商务网站的相关知识。也可选择登录淘宝、易趣、阿里巴巴等网站建店，大赛期间以NetMall为操作平台，每名同学都需要在该平台上建店，建议2-4人一组，但要注意经营业绩是按人头平均分配的，即一个人建店，营销业绩如果为350元及格的话，三个人则需要经营350*3=1050元才为合格。
3. 浏览部分购物网站
学习有关电子商务网站的展示方法和经营策略，分析目标产品在当前电子商务市场存在的商机，可以参考NetMall上推荐的国内知名购物网站，如西单购物网(igo5)、国美电器网(gome)、淘宝、易趣、阿里巴巴等。
通过上述步骤，了解目前电子商务应用的具体形式和一些经营成功网店的服务项目，从而选择自己创业的主要方向。
任务2： 收集整理相关的资料
制定一个可行的计划书要建立在对相关资料的收集和整理上，有关的知识和方法、将在本篇项目二中详细介绍，这里强调的是：
(1) 要充分利用网络检索的工具，在茫茫网海中找到对自己有用的信息，这就要求掌握一定的检索方法和技巧，提高检索效率，特别是使用什么样的关键词及何种检索工具。
(2) 收集的资料要完整和可信，要明确计划书中哪些方面的信息具有代表性、说服力，收集时要了解资料的来源，排除虚假信息。
(3) 要对收集的信息进行分析和挖掘，既要从蛛丝马迹中找出有用的资料，又要对资料进行印证和查实。
(4) 要注意经济信息特别是电于商务的信息变化很快，既要从历史资料的对比中找出发展规律，更要注意采用最新的资料来说明当前的状况。用这样的资料作为依据写出的计划书才具有可行性。
操作步骤如下：
1. 对商品或服务的供求状况进行调查
其主要内容是在选定经营方向的前提下，分析适合自己的商品或服务项目;这里既要考虑市场需求，又要考虑所需的技术条件与自身的兴趣、爱好和熟悉程度，尽可能发挥自己的特长和优势。既不要盲目追风，也不要好高骛远。主要方法是通过检索相关的网络信息，列出可能的商品和服务项目，逐一分析，逐层筛选，然后进行全面比较。
2. 对市场的竞争状况进行调查
也许你选定的项目有许多竞争对手，他们的方式和内容有哪些可以借鉴，存在哪些空白，你会有多大的市场份额，要做到知己知彼，既要了解正在经营同类项目的网站，也可以调查并吸取失败者的教训。主要方法是通过一些综合同站和咨询机构了解市场宏观需求，通过浏览同类同站调查对手的经营状况和竞争实力。
3. 对发展前景进行分析
对前景的分析要考虑你选择的项目今后会有多大的发展空间，你的项目是今后做出品牌向精品发展，还是逐步增加项目向全面发展：是以聚拢财源为主还是以吸收人气为主;是从加盟别人的商城走向自己独立的同站，还是准备以一定的知名度吸引;更大网站的购并，既要有一定的发展主向，也要有多种应变的准备。
任务3： 设计总体计划和阶段目标
网络创业一般要搭建自己的经营平台。可以选择以下方式：
(1)自己注册域名、购买服务器或租赁空间建立虚拟主机，自己负责进货、销售，并通过网上交易形式进行买卖。
特点：建立一个自己的商品销售网站需要一定的网络技术和前期投入，经营过程中的宣传推广成本较高，适合长期经营和较大规模的发展需要。
(2)“网上加盟”，通过入驻大型网上商城租赁商业门面或销售母体网站的货物进行利润分成。
特点：可以利用知名同站的人气和信誉，所需要的投入较少，但是对母体网站的依赖较多，经营灵活性差，适合初期经营和创业训练。
网络营销的过程就是通过各种途径把自己的产品推广出去。营销方式有：电子邮件营销、搜索引擎营销、网络广告营销、交换链接/广告互换营销、在新闻组或论坛上网站信息营销等，不论什么方式，都要有一定的战略目标。
操作步骤如下：
1. 网络经营平台的建设或选择
同站是一个营销平台，它负责向客户介绍网站的服务或产品、宣传网站经营者的理念并且进行运营的具体操作。网络经营需要技术开发、创意包装、信息整合、客户服务等。网站平台建设包括：同站栏目策划、同站整体设计包装、网站功能开发、同站信息充实等过程。如自己开发要考虑采用什么样的服务器、操作系统、数据库;如加盟别人的平台也要调查上述软件、硬件的功能是否能满足自己经营的需要。主要的方法是从技术上分析独立同站、主机托管、虚拟主机的各自优劣，或是调查各公共平台的知名度、发展趋势和经营特点。
2. 经营备阶段战略目标的确定
可以将自己的经营分为中期、长期、短期等不同的阶段，每个阶段都有不同的战略目标，包括网店规模、资金投入、盈利预算、经营项目和经营方式等。一般比较难的是初创阶段，短期目标期望值不要定得太高，困难要想得多一些。当有了一定的基础和实力后要及时考虑发展新层次或二次创业的问题。长期目标可以考虑今后的方向是如何做大还是如何做精，如何创造新的商机，甚至可以考虑转轨的出路。
3. 制定具体实施步骤和措施
在这一步骤中，就是如何根据战略目标制定具体的实施方案，特别是对于最近阶段的目标要有详细的措施，落实到时间、人员、方法、策略、技巧上，要充分考虑具体的条件，使计划有可操作性。可以通过借鉴已经运营的网店的创办过程，了解必要的政策和手续，尽量避免重复和无效的劳动，少走弯路。
任务4： 书写整理文字报告
创业计划书是整个创业过程的灵魂，除了能让创业者清楚明白自己的创业内容，坚定创业的目标外，还可以兼具说服他人的功用。例如，创业者可以借着创业计划书去说服他人合资、入股，甚至可以从银行或政府获得一笔创业基金。
创业计划书应具备的内容如下：
(1)创业的种类：包括创办企业的名称、企业组织形式、创业的项目或主要产品名称等，这是创业最基本的内容。
(2)资金规划：资金即指创业的基金来源，应包括个人与他人出资金额比例、银行贷款等，这会影响整个事业的股份与红利分配多寡。另外，整个创业计划的资金总额的分配比例，也应该清清楚楚地记载，如果是希望以创业计划书来申请贷款，应同时说明贷款的具体用途。
(3)阶段目标：阶段目标是指创业后的短期目标、中期目标与长期目标，主要是让创业者明了自己事业发展的可能性与各个阶段的目标。
(4)财务预估：详述预估的收入与预估的支出，甚至应该列出公司成立后前3年或前5年内每年的预估营业收入与支出费用的明细表。这些预估数字的主要目的是让创业者计算利润，并了解何时能达到收支平衡。
(5)行销策略：行销策略包括了解服务市场或产品市场在哪里，销售方式及竞争条件在哪里，主要目的是找出目标市场的定位。
(6)可能风险评估：这一项目指的是在创业过程中，创业者可能遭受的挫折，例如：经济景气变动、竞争对手太强、客源流失等，这些风险都会导致创业失败，因此，可能风险评估是创业计划书中不可缺少的一项。
(7)其他：包括创业的动机、股东名册、预定员工人数、管理制度以及未来展望等。
创业计划书可以帮助创业者记录许多创业的内容、创业的构想，能帮助创业者规划成功的蓝图，而整个营运计划如果详实清楚，对创业者或参与创业的伙伴而言，也许能更达成共识、集中力量，帮助创业者向成功迈进。
操作步骤如下：
1. 起草计划书的框架结构
计划书可以有不同的目的，是吸引投资、争取贷款，还是说服上级、寻求合作，或是提供资料、准备加盟。要根据计划书的目的确定主要的内容，考虑必要的内容有哪些，重点是什么，不要遗漏，同时设计好逻辑关系和层次结构。要收集一些和自己目标接近、设计优秀的计划书作为参照。
2. 撰写计划书的详细内容
对已经确定好框架的计划书进行具体书写和文字加工，要在叙述方法、专业概念、文字表述上反复推敲，有明确的意思表示，计划书可以由封面、目录、正文、附录等组成，引用的资料来源要可信，如果计划书篇幅较长，应该有简短的摘要。
3. 对计划书文稿进行格式设计
利用文字处理工具对计划书进行格式设计，除文字外，还可以有一些图表。
二. 相关知识
(一) 网络营销的特点和优势
1. 广阔的经营空间
网络技术的发展使市场的范围突破了空间限制。网络营销市场面对的是开放的和全球化的市场，从过去受地理位置限制的局部市场;一下子拓展到范围广泛的全球性市场。面对提供了无限商机的互联网，企业可以积极加入进去，开展全球性的营销活动。
2. 全天候的经营时间
网络市场上的虚拟商店可以每天24小时全天候提供服务，一年365天持续营业，方便了消费者的购买，特别是对于平时工作繁忙、无暇购物的人来说具有更大的吸引力。
3. 无店铺的经营方式
网络市场上的虚拟商店，只是通过互联网络作为它使用的媒体，而不需要店面、装饰。摆放的商品和服务人员等。
4. 低库存的经营方式
网络市场的虚拟商店，可以在接到顾客订单后，再向制造的厂家订货，而无须将商品陈列出来供顾客选择，只需在网页上打出货物菜单即可。特别是随着社会的发展，在网络市场上消费需求向个性化的趋势发展，就更无需进行商品的存储。这样店家不会因为存货而增加成本。
5. 成本低廉的竞争策略
因为普通商店在经营过程中，需要支付店面租金、装饰费用、电费、营业税及人员的管理费等，而网络市场上的虚拟商店只需支付自设网站及网页成本、软硬件费用、网络使用费以及以后的维持费用。这样就大大降低了成本，其售价一般比传统商店要低，有利于增加网络商家和网络市场的竞争力。
6. 精简化的营销环节
网络技术的发展使消费者的个性化需求成为可能，消费者由原来的被动接收转变为主动参与，顾客不必等待企业的帮助，就可以自行查询所需产品的信息，还可以根据自己的需求自下订单，参与产品的设计制造和更新换代，使企业的营销环节大为简化。
总之，由传统的实体化市场发展到网络市场是一种质的飞跃，网络市场具有传统市场所不具有的特点，而这些特点正是网络市场的优势所在。
(二) 怎样选择网络平台
网络平台是电子商务运行的载体，是网上创业必须考虑的因素。理想的电子商务平台应该具有这样的基本特征：良好的品牌形象、简单快捷的申请手续、稳定的后台技术、快速周到的顾客服务、完善的支付体系、必要的配送服务，以及售后服务保证措施等。当然，还需要有尽可能高的访问量、具备完善的网店维护和管理、订单管理等基本功能，有的还可以提供一些高级服务，如对网店的推广、网店访问流量分析等。
网络站点的建设可以分为两种：一种是自己建立同站;另一种是外购整体网络服务。如果要创办的企业规模较大，资金充足，而且需要有大量的信息与外界交流，选择自己建立独立企业网接入Internet是比较理想的;如果企业与外界没有很多的信息交流，资金有限，选择外购整体网络服务是比较理想的。选择外购整体网络服务也有两种选择：
7. 虚拟主机
虚拟主机就是在一台物理服务器上运行多个站点，每个站点都能为客户提供各种常见服务，且运行相互独立，就像各自运行在单独的物理服务器上。
由于多台虚拟主机共享一台真实主机的资源，虚拟主机服务提供者的服务器硬件构成性能比较高，通信线路也比较通畅，可以达到非常高的数据传输速度;为用户提供了一个良好的外部环境;用户不用负责机器硬件维护、软件配置、网络监控、文件备份等工作，每个用户承受的硬件费用、网络维护费用、通信线路费用均大幅度降低。
8. 服务器托管
服务器托管即租用ISP机架位置，建立企业Web服务系统。企业主机放置在ISP机房内，由ISP分配P地址，提供必要的维护工作，这种方式不需企业自己申请专用线路以及搭建复杂的网络环境。
现在也有不少大型的网站搭建了电子商务平台，专门给一些中小企业提供网上开店的空间并提供相应的服务，是初期网上创业很好的选择。选择这样的平台相当于租用商场的一个柜台，平台性能的好坏在很大程度上取决于商场的知名度、客流量和服务水平等因素。因此，选择一个功能完善、管理方便、访问量大的网站平台至关重要。
(三) 网络营销的战略目标
网络营销的战略目标是指确定开展网络营销后达到的预期目的，以及制订相应的步骤，并组织有关部门和人员参与。一般网络营销目标主要考虑以下几个类型：
1. 销售型网络营销目标
销售型网络营销目标是指企业为拓宽网络销售，借助网上的交互性、直接性、实时性和全球性为顾客提供方便快捷的网上销售点。目前许多传统的零售店都在网上设有销售点，如北京图书大厦的网上销售站点等。
2. 服务型网络营销目标
服务型网络营销目标主要为顾客提供网上联机服务，顾客通过网上服务人员可以远距离进行咨询和售后服务。目前大部分信息技术型公司都建立了此类站点。
3. 品牌型网络营销目标
品牌型网络营销目标主要是在网上建立自己的品牌形象，加强与顾客的直接联系和沟通，建立顾客的品牌忠诚度，为企业的后续发展打下基础并配合企业现行营销目标的实现。目前大部分站点属于此类型。
4. 提升型网络营销目标
提升型网络营销目标主要通过网络营销替代传统营销手段，全面降低营销费用，改进营销效率，改善营销管理和提高企业竟争力。目前的Dell、AmaZon、Haier等站点属于此类型。
另外，还有混合型网络营销目标。此类目标是希望同时达到上面几种目标，如Amazon.corn公司就通过设立网上书店作为其主要销售业务站点，并以此创立世界著名的网站名牌，还利用新型的营销方式提升企业竞争力，可以说既是销售型，又是品牌型，同时还属于提升型。
(四) 网络营销产品策略
一个企业的生存和发展，关键在于它所经营的产品能否满足消费者的需求。任何企业制定产品策略都必须适应消费者的需求及其发展的趋势。
5. 传统营销产品的概念
按照传统观念，产品就是指某种有形的劳动产物，如服装、家具、电视机等。但从市场营销学的观点来看，市场营销过程又不单是推销产品的过程。
市场营销过程首先是一个满足顾客需要的过程，而顾客的需要是多方面的，不但有生理和物质方面的需要，一而且还有心理和精神方面的需要。所以，营销产品应是一个产品整体，包含3个层次：核心产品、有形产品和附加产品(延伸产品)，如图2所示。
图 2核心产品、有形产品和附加产品
由于网络营销是在网上虚拟市场开展营销活动实现企业营销目标，面对与传统市场有差异的网上虚拟市场，必须要满足网上消费者一些特有的需求特征。所以，网络营销产品的内涵与传统产品的内涵有一定的差异性，主要是网络产品的层次比传统营销产品的层次大大扩展了。
6. 网络营销产品层次一
在传统市场营销中，产品满足的主要是消费者的一般性需求，因此产品也相应地分成了3个层次。虽然传统产品中的3个层次在网络营销产品中仍然起着重要作用，但产品的设计和开发的主体地位已经从企业转向顾客，企业在设计和开发产品时还必须满足顾客的个性化需求。因此网络营销产品在原产品层次上还要增加两个层次，即期望产品层次和潜在产品层次，以满足顾客的个性化需求特征，如图3示。
图 3五层次产品
(1)核心利益或服务层次
核心利益或服务层次是产品最基本的层次，是满足顾客需要的核心内容，是顾客要购买的实质性的东西。例如，消费者购买食品的核心是为了满足充饥和营养的需要;购买计算机，是为了利用它作为上网的工具等。营销的目标在于发现隐藏在产品背后的真正需要，一把顾客所需要的核心利益和服务提供给顾客。
有时同一种产品可以有不同的核心需要，如人们对服装、鞋帽的需要，有些以保暖为主;有些则以美观为主，强调装饰和美化人体的功能。所以，营销者要了解顾客需要的核心所在，以便进行有针对性的生产经营。
(2)有形产品层次
有形产品层次是产品在市场上出现时的具体物质形态，是企业的设计和生产人员将核心产品通过一定的载体，转载为有形的物体而表现出来。主要包括产品的质量水平、功能、款式、特色、品牌和包装等。
(3)期望产品层次
在网络营销中，消费需求呈现出个性化的特征，不同的消费者可以根据自己的爱好对产品提出不同的要求，因此产品的设计和开发必须满足顾客的个性化消费需求。顾客在购买产品前对可购产品的质量、使用方便程度、特点等方面的期望值，就是期望产品。例如，中国海尔集团提出“您来设计我实现”的口号，消费者可以向海尔集团提出自己的需求个性，如性能、款式、色彩、大小等，海尔集团可以根据消费者的特殊要求进行产品设计和生产。
现代社会已由传统的企业设计开发。顾客被动接受转变为以顾客为中心、顾客提出要求、企业辅助顾客来设计开发产品、满足顾客个性需求的新时代。
(4)延伸产品层次
延伸产品层次是指顾客在购买产品时所得到的附加服务或利益，主要是帮助消费者如何更好地使用核心利益和服务。例如，提供信贷、质量保证、免费送货、售后服务等。美国IBM公司最先发现，用户最新购买计算机，不仅是购买进行计算的工具设备，而且主要是购买解决问题的服务，用户需要使用说明、软件程序、快速简便的维修方法等。因此，该公司率先向用户提供一整套计算机体系，包括硬件、软件、安装、调试和教授使用与维修技术等一系列附加服务。
美国著名管理学家李维特曾指出：新的竞争不在于工厂里制造出来的产品，而在于工厂外能否给产品加上包装、服务、广告、咨询、中小企业融资、送货、保管或顾客认为有价值的其他东西。
(5)潜在产品层次
潜在产品层次是在延伸产品层次之外，由企业提供能满足顾客潜在需求的产品层次。主要是产品的一种增值服务。它与延伸产品的主要区别是，顾客没有潜在产品层次的需要时，仍然可以很好地使用顾客需要的产品的核心利益和服务。因为随着高科技的发展，有很多潜在需求和利益或服务还没有被顾客认识到。
随着社会的发展和科学技术的进步，不断开发新产品己成为企业在市场上求得生存和发展的重要条件之一。特别是在网络时代，由于信息与知识的共享、科学技术扩散速度的加快，企业的竞争从原来的简单依靠产品的竞争转为拥有不断开发新产品能力的竞争。但是，由于激烈竞争而导致市场不断分裂，市场细分越来越细化，每个产品只能获得较低的销售额和利润。另外，绿色产品的发展、产品开发完成时间和产品寿命周期的缩短以及消费要求个性化的发展等因素的存在，都对网络时期新产品的开发提出了新的要求。因此，在开发新产品时必须首先研究在电子商务时代消费者的消费行为与消费要求的特点，进而确定网络营销新产品的定位和新产品的开发。
(五) 网络消售渠道与促销策略
1. 网络营销渠道的特点
(1)每一条网上分销渠道和传统的分销渠道一样，起点是制造商，终点是最后的消费者或用户。
(2)传统的分销渠道由参加商品流通过程的各种类型的机构组成，而网络营销渠道的中介模式为电子交易市场。电子交易市场即在线中间商，完全承担起为买卖双方收集信息的作用;同时也利用其在各地的分支机构，承担起批发商和零售商的作用。
(3)商品由生产者转移到最后消费者或用户的流通过程中，最少要转移一次商品的所有权，即生产者——中间商——消费者。只是此时的中间商与传统的中间商相比，其内容发生了一些变化。
人们一般认为，网上销售就是直销，这是不对的。网络虽然缩短了人们的沟通距离，见并没有缩短人们与商品的物理距离，开展电子商务后，虽然服务方式、方法发生了改变，但中间渠道的作用还是必要的。网络营销渠道模式如图4所示。
图 4网络营销渠道模式
2. 网络营销渠道的功能
营销渠道是指与提品或服务，以及在使用或消费这一过程中有关的一整套相互依存的机构，它涉及到信息沟通、资金转移和产品转移等。因此，一个完善的网上销售渠道应有3大功能：订货功能、结算功能和物流配送功能。
(1)订货功能
订货功能是指要能为消费者提品信息，同时要便于厂家获得消费者的需求信息，以求达到供求平衡。一个完善的订货系统可以最大限度地降低库存，减少销售费用。我国联想电脑企业在开通网k订货系统当天，订货额就高达8500万元。可见，网上订货系统发展潜力很大。
(2)结算功能
消费者购买商品后，可以使用多种方式进行付款，那么厂家(商家)也应相应地有多种结算方式。目前国外流行的结算方式主要有：信用卡、电子货币、网上划款等几种方式。我国的银行业还不是很发达，特别是一般消费者都没有建立信用，因此很少有人使用信用卡进行付款。目前国内付款结算方式有：信用卡、邮局汇款、货到付款等。我国一些银行也开通了网上支付手段，如招商银行的“一卡通”配套的“一网通”、中国建设银行提供的“网上总之，网络营销渠道中应有较完善的结算系统。
(3)物流配送功能
物流是指计划、执行与控制原材料和最终产品从产地到使用地点的实际流程，并在盈利的基础上满足顾客的需求。产品一般分为有形产品和无形产品。无形产品如服务、软件、音乐等产品可以直接通过网上进行配送，现在许多软件都可以直接从网上购买和下载。
配送系统主要是研究、解决有形产品的配送问题。在国外己经相继成立了专业的配送公司，如著名的美国联邦快递公司，它的业务已覆盖全球，实现了全球快速的专递服务。
3. 网络营销渠道类型
互联网的发展改变了营销渠道的结构。从总体上看，网络营销渠道可分为网络直销渠道和网络间接营销渠道两种类型。
(1)网络直销渠道
网上直销渠道与传统的直接分销渠道一样，都没有营销中间商，商品直接从生产者转移给消费者或使用者。网上直销渠道也有订货功能、结算功能和物流配送功能。
在网络直销中，生产企业可以通过建设网络营销站点，使顾客直接从网站进行订货;也可以通过与一些电子商务服务机构的合作，如网上银行等，直接提供支付结算功能，解决资金流转问题;另外，还可以利用互联网技术，通过与一些专业物流公司进行合作，建立有效的物流体系。网络直销渠道一般适用于大型商品及生产资料的交易。
(2)网络间接营销渠道
网络间接营销渠道是通过融入互联网技术后的中间商提供的网络间接营销渠道，是指把商品由中间商销售给消费者或使用者的营销渠道。传统间接营销渠道可能有多个中间环节;而由于互联网技术的运用，网络间接营销渠道只需要新型电子中间商这一中间环节即可。间接营销渠道一般适应于小批量商品及生活资料的交易。
直接营销渠道和间接营销渠道构成了网络营销渠道的两种基本类型，但应注意的是，有人认为随着网络营销的发展，直接销售渠道将会完全代替间接销售渠道，这种认识是片面的、因为从商品流通的构成来看，它是由信息流、商流、资金流、物流4个方面构成的，在网络技术比较发达的情况下，信息流、商流和资金流可直接通过网上来完成，但物流也就是商品实体运动必须通过储存和运输来完成。
4. 建设网络营销渠道应注意的问题
由于网上销售对象不同，因此同上销售渠道也有很大区别，在具体建设网络营销渠道时应注意以下4个问题：
(1)应从消费者的角度来设计营销渠道，要采用消费者易于接受的方式来建设网络营销渠道。
(2)订货系统的设计要简单明了。在进行订货时，不要让消费者填写太多的信息，而应采用现在流行的“购物车”方式模拟超市，让消费者一边看物品，一边选购，在购物结束后，一次性进行结算。另外，订货系统还应该提供商品搜索和分类查找功能，以便消费者能利用最短的时间找到需要的商品。
(3)在选择结算方式时，应考虑到目前的实际发展状况，尽量为消费者提供多种结算方式，同时还要考虑网上结算的安全性。
(4)要建立完善的物流配送系统。消费者只有看到所购买的产品真正送到后，才会感到踏实放心，因此建设快速有效的配送服务系统非常重要。
(六) 网络促销的实施程序
根据国内外网络促销的实践，网络促销的实施程序主要有以下5个方面：
5. 明确网络促销对象
现代顾客需要的是个性化服务，网络为顾客服务提供了全新概念的工具，全天候、即时、互动这些性质迎合了现代顾客个性化的需求特征。但要使产品的销售真正得以实现，首先就必须分析市场，确定本企业产品的目标消费者、选择网络促销对象。所谓网络促销对象，就是在网络虚拟市场上能产生购买行为的消费者群体。这一群体主要包括以下3部分人员：
(1)产品的使用者
产品的使用者是指商品的实际使用者或消费者。这些顾客购买商品是为了满足实际需求，所以企业一定要抓住这部分消费者，他们是企业促销对象的重要组成部分。
(2)产品购买的决策者
产品购买的决策者是指实际决策购买商品的人。在许多情况下，商品的使用者与购买者是一致的，特别是在网络虚拟市场上更是如此。但在另外一些情况下，产品的使用者与决策者都是分离的。例如，中小学生在网络光盘市场上看到富有挑战性的游戏，非常希望购买，但是实际对购买行为做出决策的是学生的父母。婴幼儿的用品更是如此。所以，网络促销同样应把对购买决策者的研究放在重要的位置。
(3)产品购买的影响者
产品购买的影响者是指其看法或建议对最终购买决策可以产生一定影响的人。由于耐用消费品购买者在选购时比较谨慎，所以产品购买影响者的影响力大;而在低价、易耗日用品的购买决策中，产品购买影响者的影响力较小。
6. 设计网络促销内容
消费者购买商品的过程是一个复杂、多阶段的过程，在设计网络促销内容时，应根据购买者日前所处的购买决策过程的不同阶段以及产品所处寿命周期的不同阶段来决定。一般来讲，一种产品从投入市场开始到退出市场为止，要经历4个阶段：投入期、成长期、成熟期和衰退期。应根据产品所处寿命周期的不同阶段的特点，来设计网络促销的内容。
在产品刚刚投入市场时，由于消费者对该产品还不十分了解，所以促销的内容应侧重于宣传产品的特点，以引起消费者的注意;在成长期，该产品在市场上已经有了一定的影响力，消费者已逐步认识和了解该产品，那么促销活动的内容应具有唤起消费者购买欲望的作用;而当产品进入成熟期后，市场竞争将变得十分激烈，促销活动的内容除了对产品本身进行宣传外，还应对企业的形象做大量的宣传工作，以树立消费者对企业的信心;在产品的衰退阶段，主要是要进一步加强与消费者之间的感情沟通，并通过让利促销，延长产品的生命周期。
7. 选择网络促销组合方式
促销组合是一个非常复杂的问题。网络促销活动主要是通过网络广告促销和网络站点促销两种促销方法展开。但是不同的产品种类、销售对象和促销方法将会产生不同的网络促销组合方式。企业应结合实际，根据网络广告促销和网络站点促销两种方法的特点和优势，扬长避短，合理组合，以达到最佳促销效果。
一般来说，日用消费品，如化妆品、食品饮料、医药制品、家用电器等，网络广告促销的效果比较好;而大型机械产品、专用品则采用网络站点促销的方法比较有效。在产品的成长期，应侧重于网络广告促销：而在产品的成熟期，则应加强自身站点的建设。所以企业应根据自身网络促销能力选择不同的网络促销组合方式。
8. 制定网络促销预算方案
制定网络促销预算方案是企业在网络促销实施过程中最困难的一个问题。因为运用互联网技术进行促销是一种新生事物，对所有的价格、条件都需要在实践中做比较、学习和体会，只有这样，才能利用有限的资金收到尽可能好的效果。制定网络促销方案应首先处理好以下3个方面的问题：
(1)必须明确网上促销的方法及组合的方式
因为不同的信息服务商，宣传的价格可能悬殊极大。所以，企业应在认真比较所选站点的服务质量和服务价格的基础上，选择适合于本企业产品质量和价格的信息服务站点。
(2)明确网络促销的目标
企业进行网络促销的目的是为了宣传产品，还是为了宣传售后服务，或者是为了树立企业的形象呢?只有明确了网络促销目标后，才能据此策划投入内容的多少、投放时间的长短、频率和密度的高低、广告宣传的位置、内容更换的时间间隔以及效果检测的方法等。
这些环节是预算整体投资数额的主要依据。
(3)明确网络促销的影响对象
就是需要明确该企业的产品信息希望传递给哪个群体、哪个层次、哪个范围。因为不同的站点有不同的服务对象和不同的服务费用。
一般来讲，侧重于学术交流的站点的服务费用较低，专门从事产品推销的站点的服务费用较高，而某些综合性的网络站点的费用最高。企业的促销人员应熟知自己产品的销售对象和销售范围，根据自己的产品选择适当的促销形式。
9. 评价网络促销效果
网络促销的实施过程进展到了一定的阶段，就必须对己经执行的促销内容进行评价，衡量促销的实际效果是否达到了预期的促销目标。对促销效果的评价主要依赖于两个方面的数据：一方面，要充分利用互联网上的统计软件，及时对促销活动的好坏做出统计。例如主页访问人次、点击次数、千人广告成本等。利用这些统计数据可以了解自己在网上的优势和不足，以便对网络促销方式和方法进行调整;另一方面，可以通过销售量、利润、促销成本的变化，判断促销决策的正确性。同时;还应注意促销对象、促销内容、促销组合等方面与促销目标的因果关系的分析，以便对整个促销工作做出正确的决策。
(七) 经营项目计划书的写作要领
当你有了创业动机并选定了创业目标之后，而且在资金、人脉、市场等各方面条件都已准备妥当，这时候，就必须提出一份完整的创业计划书。
创业计划书的内容包括以下几个方面：
10. 计划摘要
计划摘要一般包括以下内容：
(1)公司介绍。
(2)主要产品和业务范围。
(3)市场概貌。
(4)营销策略。
(5)销售计划。
(6)生产管理计划。
(7)管理者及其组织。
(8)财务计划。
(9)资金需求状况。
在计划摘要中，企业必须回答下列问题：
(1)企业所处的行业，企业经营的性质和范围。
(2)企业主要产品的内容。
(3)企业的市场在哪里，谁是企业的顾客，他们有哪些需求。
(4)企业的合伙人、投资人是谁。
(5)企业的竞争对手是谁，竟争对手对企业的发展有何影响。
11. 产品服务介绍
产品服务介绍应包括以下内容：
(1)产品的概念。
(2)主要产品介绍。
(3)产品的市场竞争力。
(4)产品的研究和开发过程。
(5)开发新产品的计划和成本分析。
(6)产品的市场前景预测。
(7)产品的品牌和专利。
产品服务介绍还必须要回答以下问题：
(1)顾客希望企业的产品能解决什么问题，顾客能从产品中获得什么好处?
(2)企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优、缺点，顾客为什么会选择本企业的产品?
(3)企业为自己的产品采取了何种保护措施，企业拥有哪些专利、许可证，或与已申请专利的厂家达成了哪些协议?
(4)为什么企业的产品定价可以使企业产生足够的利润，为什么用户会大批量地购买企业的产品?
(5)企业采用何种方式去改进产品的质量、性能，企业对开发新产品有哪些计划?
12. 人员及组织结构
人员及组织结构在计划书中，必须要对主要管理人员加以阐明，介绍他们所具有的能力，他们在本企业中的职务和责任，他们过去的详细经伍及背景。
此外，还应对公司结构做简要介绍，包括：公司的组织机构图：各部门的功能与责任;各部门的负责人及主要成员;公司的报酬体系等。
13. 市场预测
当企业要开发一种新产品或向新的市场扩展时，首先要进行市场需求预测：
(1)市场是否存在对这种产品的需求?
(2)需求程度是否可以给企业带来所期望的利益?
(3)新的市场规模有多大?
(4)需求发展的未来趋向及其状态如何?
(5)影响需求都有哪些因素?
其次，市场预测还要包括对市场竞争的情况，对企业所面临的竞争格局进行分析：
(1)市场中主要的竞争者有哪些?
(2)是否存在有利于本企业产品的市场空档?
(3)本企业预计的市场占有率是多少?
(4)本企业进入市场会引起竟争者怎样的反应，这些反应对企业会有什么影响?
(八) 创业能力的要求与培养
14. 深刻理解创业的内涵
为支持大学生创业，国家各级政府出台了许多优惠政策，应届大学毕业生创业可享受免费风险评估、免费政策培训、无偿贷款担保及部分税费减免4项优惠政策，l年内免交个体户登记注册费、个体户管理费、经济合同示范文本工本费等。向银行申请开业贷款担保额度最高可为7万元，并享受贷款贴息。所以谈到创业，不少人都会理解为它的唯一目的就是解决大量就业需求与有限岗位数量的矛盾，其实创业的内涵还不止于此。
创业是推动经济的动力，是创造财富的源泉，也是人在自然界征的体现。创业象征的不只是开拓新的生涯的可能性，更意味着要找到对人生的主控权。
从哲学上说，人的生命是自然环境的一个部分并从属于自然，人在自身的发展中，从支配自己的本能去适应环境，变成运用生命的本能去改造环境，对本能的支配就使人变成了自己生命的主人，从而形成了人的特有本性。那么，又是什么东西去支配生命本能呢?是意志，是意志把生命作为支配的对象，是意志成为生命活动的主宰;反过来，生命便成为意志的工具和意志的载体。人是超越生命本能的意志实体。
作为一个社会的人，你是不是“意志实体”，表现在能不能按照自己的意志支配自己的生命，是不是把生命作为自己独立意志所支配的对象，为自己认定的价值目标去追求。从这一观点出发，可以把人的潜质外化为4个特点：自主、自律、自强、自立。
人要按照自己的意志支配生命，就要创造自我解放的条件。所以，敢不敢创业，能不能创业，是人性品质的标志，是对人特有本性的表现。
人需要在创业中创造自己，在此过程中完成经验的积累，经受市场的洗礼，体会做事的艰辛以及创造的重要。只有从深层次上理解创业的概念，才能在创业的实践中保持坚定的信念和顽强的意志，才能有更多成功的机会。
15. 燃起创业的激情
创业是很多人的梦想，它有时是追求自立自强自尊的渴望，有时是必欲成就一番事业的烈火，有时是拼死与命运抗争的铁一般的决心，有时是一个非常具体而又明确的目标。梦想能燃烧起奋斗的激情，是激情召唤着能量的积聚、充实、放大、扩展与持续，能量又推动着事业的创立、拓展与前进。
生命如同一股溪流在时光中流淌，行进中不断地汇人了许多东西：知识——对世界的理解;智慧——认识社会的能力;品格——与人交往的诚实守信等行为准则：自信——为理想奋斗的勇气;机智——懂得了处理问题的灵活与变通;善良——在亲情友情中懂得关别人;勤劳——吃苦耐劳去创造财富;务实——脚踏实地干实事。生命途中也会经历贫穷、苦难、打击、损失、挫折、屈辱、伤害及不公平。这些可以让人更加深刻地理解社会与人生;可以爆发出抗争的力量与奋起的冲动;可以造就无畏与勇敢;可以逼迫出人的潜能;可以打磨人的意志，可以培养人的坚韧。
生命的航船一旦进入创业的水域，蕴藏在身体内的全部潜能就会被调动出来，产生爆发般的力量，感受生命的颠峰体验。
创业需要才能，但是这些也许已经存在你十几年的积累中了;创业需要机遇，但是也许在你身边己经悄悄流失了太多的机会，你为什么没有成功，你缺少的是激情和勇气。
眼下许多人拼命读书、拼命考证的目的，是希望找到好工作，学士、硕士、博士，一个个出来，都热衷于去给别人打工。他们意识中没有创业的冲动，因为害怕失败和风险，因而胆量不足。
在中国许多的民营企业，尤其是浙商群体，他们中间许多人都没读过多少书，肚子里也没有多少货，但一个个都能把所在企业引领到所属行业主导地位，除了对市场敏锐、悟性外，还与他们的魄力、坚持和韧性有关。想当初他们创业时，周围的舆论和环境远没有现在宽松，面对今后的未知也使得他们顾不上个人利益的得失。因此，他们完全是凭着背水一战的胆量而最终成就事业，造就辉煌。虽然其间遭遇多重失败和挫折，但全当这些因素是今后成功路上的点缀和装饰，因而矢志不渝，坚韧不拔，多年积累的胆量可以说在他们人生经历中起到了举足轻重的作用。
成功的秘诀就是坚持。能够兢兢业业坚持到底的，往往能成功。如果你能有自己的好的想法，搞一个非常有特色的网站，盈利不一定马上能看得到，这就需要坚持了。
百度刚成立的时候也一直没有被人看到，大家觉得是Google的翻版，百度的成功是因为李彦宏一直坚持在做同一件事情，现在百度的市值已经超过三大门户了。
风险始终是存在的，在创业路上，假如我们过分畏惧而裹足不前，那就会丧失我们的未来。想创业的朋友，千万别怕，练练胆量，勇往直前，雄心勃勃地圆自己一个创业梦。
16. 培养创业的心理品质
创业心理品质对创业实践起着调节作用。下列品质对创业实践影响较大：
(1)独立思考判断和选择的心理品质
创业既为社会积累物质财富和精神财富，又是谋生和立业。创业者首先要走出依附于他人的生活圈子，走上独立的生活道路。因此，独立性是创业者最基本的个性品质。在选择人生道路，选择创业目标时，有自己的见解和主张;在行动上很少受他人影响和支配，能按自己的主张将决策贯彻到底;在行为上要独创，即能够开拓创新，不因循守旧，步人后尘。
(2)善于交流合作的心理品质
创业活动尽管是个体的实践活动，但其本质是社会性的活动，是在人与人之间的交往中发生、发展并且取得成功的。因此，创业者具有独立性品质的同时还应具有善于交流、合作的心理品质。要有“双赢”和“多赢”的思想并体现在与公众媒体、客户以及内部员工打交道的过程中，通过交往、沟通，排除障碍，化解矛盾，为事业的发展创造条件。
(3)敢冒风险敢于拼搏的心理品质
立志创业，必须敢闯敢干，有胆有识，才能变理想为现实。只要瞄准目标，判断有据，方法得当，就应敢于实践，敢冒风险。对事业表现出一种积极的心理状态，不断地寻找新的起点并及时付诸行动，表现出自信、果断、大胆和一定的冒险精神;不追求十全十美的项目，不奢望万无一失的行动。成功的创业者总是事先对成功的可能性和失败的风险性进行分析比较，尽量选择那些成功的可能性大而失败的可能性小的目标。
(4)克制私欲和约束自己的心理品质
创业者在创业过程中要自觉接受法律的约束，合法创业、合法经营、依法行事;也要自觉接受社会公德和职业道德的约束，文明经商、诚实经营、互助互利。当个人利益与法律和社会公德相冲突时，要能克制个人欲望，约束自己的行为。克制是一种积极的、有益的心理品质，它可使人积极有效地控制和调节自己的情绪，使自己的活动始终在正确的轨道上进行，不会困一时的冲动而引起缺乏理智的行为。
(5)坚持不懈百折不挠的心理品质
创业过程是一个长期坚持、努力奋斗的过程，立竿见影，迅速见效的事是极少的。创业者的恒心、毅力和坚韧不拔的意志，是十分可贵的个性品质。遇事沉着冷静，思虑周全，一旦做出行动决定，便咬住目标，坚持不懈，一步步走下去，不轻易改变初衷，半途而废。要能够根据市场的需要和变化，战胜逆境实现目标。三心二意，知难而退，或虎头蛇尾，见异思迁，终将一事无成。
(6)适应变化与时俱进的心理品质
面对市场的变化，创业者能否灵活地适应，成为创业成功的关键所在。创业者必须有对市场走向的敏锐洞察力，在外部环境和创业条件变化时，能以变应变。将不利变有利，将被动变主动，将压力变动力。具有较强的适应性，还应做好失败的准备。准备失败，认识失败，承认失败，利用失败，在困难和挫折中前进，才能步步为营，转败为胜。
17. 创业需要的3种能力
创业是一种复杂的劳动，需要创业者具有较高的智商和情商，具有创业能力是创业成功的必要条件。创业能力是一种高层次的综合能力，可以分解为专业能力、方法能力和社会能力3类能力。
(1)专业能力是创业的前提能力
专业能力是指企业中与经营方向密切相关的主要岗位或岗位群所要求的能力。劳动者在创办自己的第一个企业时，应该从自己熟悉的行业中选择项目。当然，创业者也可借助他人特别是雇员的知识技能来办好自己的企业，但在创办自己的第一个企业时，如果能从自己熟知的领域入手，就能避免许多“外行领导内行”的尴尬，大大提高创业的成功率。
创业者应具备的专业能力主要体现在以下3方面：
①创办企业中主要职业岗位的必备从业能力：
②接受和理解与所办企业经营方向有关的新技术的能力;
③把环保、能源、质量、安全、经济、劳动等的知识和法律、法规运用于本行业实际的能力。
前两种能力，对于接受以职业资格为导向的定向教育的职业学校学生来说，属于必须具有的能力，而第三种能力在部分学校没有得到足够的重视，应成为创业教育的内容。
(2)方法能力是创业的基础能力
方法能力是指创业者在创业过程中所需要的工作方法，是创业的基础能力。创业者应具备的方法能力主要体现在以下9个方面：
①信息的接受和处理能力。搜集信息、加工信息、运用信息的能力是创业者不可缺少的能力。创业者不但应具备从一般媒体中搜集信息的能力，随着科技进步和网络技术的普及，还应该具备从网络中获取信息的能力：
②捕捉市场机遇的能力。发现机会、把握机会、利用机会、创造机会，是成功的企业家的主要特征;
③分析与决策能力。通过消费者需求分析、市场定位分析、自我实力分析等过程，根据自己的财力、关系网、业务范围，依据“最适合自己的市场机会是最好的市场机会”的原则，做出正确决策，才能实现自己的创业目标。
④联想、迁移和创造能力。从别人的企业中得到启发，通过联想、迁移和创造，使自己的企业别具特色，并通过这种特色使自己的企业在同业市场中占有理想的份额：
⑤申办企业的能力。创办一个企业，需要做好哪些物质准备，需要提供什么证明材料，到哪些部门办哪些手续，怎样办等，均为创业者应具备的能力;
⑥确定企业布局的能力。怎样选择企业地理位置，怎样安排企业内部布局，怎样考虑企业性质等，都是创业过程中不可回避的问题;
⑦发现和使用人才的能力。一个成功的创业者，肯定是一位会用人的企业家，他不但能对雇员进行选择、使用和优化组合，而且能运用群体目标建立群体规范和价值观，形成群体的内聚力;
⑧理财能力。这不仅包括创业实践中的奖金筹措、分配、使用、流动、增值等环节，还涉及采购能力、推销能力等;
⑨控制和调节能力。成功的创业者，要对规划、决策、实施、管理、评估、反馈所组成的企业管理的全过程，具有控制和运筹能力。
(3)社会能力是创业的核心能力
社会能力是指创业过程中所需要的行为能力，与情商的内涵有许多共同之处，是创业成功的主要保证，是创业的核心能力。
创业者应具备的社会能力主要体现在以下6个方面：
①人际交往能力。创业者不但要与消费者、本企业雇员打交道，还要与供货商、金融和保险机构、本行业同仁打交道，更要与各种管理部门打交道，因此，创业者必须具有较强的人际交往能力;
②谈判能力。一个成功的企业，必然有繁忙的商务谈判，谈判内容可能涉及供、产、销和售后服务等多种环节，创业者必须善于抓住谈判对手的心理和实质需求，运用“双胜原则”，即自己和对方都能在谈判中取胜的技巧，使自己的企业获利;
③企业形象策划能力。在激烈的市场竟争中，在公众中树立良好的企业形象，是创业成功的主要条件。创业者应善于借助各种新闻媒体和各种渠道，宣传自己的企业，提高企业知名度;
④合作能力。创业者不但要与自己的合作者、雇员合作，也要与各种与企业发展有关的机构合作，还要与同行的竞争者合作。创业者要善于站在对方的角度，理解对方，体谅对方，要善于与他人合作共事，和睦相处;
⑤自我约束能力。创业者要善于根据本行业的行为规范，来判断、控制和评价自己和别人的行为;要善于根据自己的创业目标，约束和控制自己与目标相。博的行为和冲动;
③适应变化和承受挫折的能力。一个企业要想在竞争激烈、变化多端的市场中立足并发展，企业家就必须具有适应变化、利用变化、驾驭变化的能力;在经营过程中，有赔有赚、有成有败，企业家必须具有承受失败和挫折的能力，具有能忍受局部、暂时的损失，而获取全局、长期收益的战略胸怀。
18. 创业前如何准备资金
有些项目不需资金或仅需少量资金，但你拥有的资金越多，可选择的余地就越大，成功的机会也就越多。因此，要有必要的准备资金。
首先必须准备一笔启动资金。如果没有资金，一切就无从谈起。资金的来源可以通过各种渠道筹划，如自有资金、集资、贷款以及与别人合伙等。启动资金越充分越好。这是因为经营启动后可能会遇到资金周转困难的情况。特别是刚开始经商，这种可能性更大，而边经营边筹划资金的能力，又远不如己经有一定根基的商人。如果准备资金不到位，就可能因一笔微不足道的资金而弄垮你刚刚起步的事业。因此，要充分考虑开业资金的筹措，适时、适量、适度地储备和使用，做资金使用的统筹安排，力求把风险降到最低程度。
自己动产或不动产变现是资金的主要的也是最可靠的来源。以前财主们将钱放在家中，甚至藏于地窖，唯恐外露。如今，人们把钱存入银行，变成存款，取得利息。而在经营者眼里，单吃利息，钱的增值太慢，钱要变成资本才能迅速增值。而资本又只有在运动中才能增值，也只有投放到生产、流通领域的资金才能盈利。因此，资本能变换价值形态，吸收人才、技术、信息、原料、设备。如果经过仔细选择寻找到合适的项目，对技术、市场等均有信心，就要果断将手头的钱投资到你充分论证、选择的项目中去。但有一点应该提醒你注意，要留一些备用金，以防不测。你可以留一部分钱购买国债和储蓄，以备家庭生活和生意上急用，这样也会使你能够坦然处事。
自己的资金如果不够，还可以通过亲戚朋友集资，也可以动员其他老板来投资。但你要说服别人，必须要有一整套详细的实施计划和可行性论证。要承诺并实现风险共担，利益均沾，认真谨慎使用别人的钱，自己宁可吃亏，也要保证按约定兑现给别人的投资回报，这样，你才有信用，别人才会源源不断地借给你钱，或继续投资给你，在你困难时，大家才会愿意帮助你，切记“好借好还，再借不难”，做人做生意都要讲究信义二字。
如有条件，资金不足时还可以从银行贷款。通常贷款要具备3个方面的条件：一是有不动产做抵押：二是项目要有吸引力;三是与银行要保持良好的关系。如果你有不动产，如房子、汽车等做抵押，贷款就会容易得多，不过即使没有不动产做抵押，也不是绝对贷不到款，项目的投资前景和效益是影响贷款决策的首要因素。银行要对贷款项目进行技术、经济等方面的可行性论证。为此，你须谨慎选择项目，大量收集信息，考虑各种可能性，选择最优或最满意的投资方案，增加银行贷款的信心。越了解越熟悉的人之间，信任度越高，也就更容易说服。要保持与银行界人士的良好关系，这对经营者未说至关重要。初次向银行贷款，数额不宜过大，否则，很难成功。从小笔贷款入手，每次到期按时还贷，逐渐取得银行的信任，才能获得较大数额的贷款。
切记，贷款本身不是目的，重要的是项目投资收益，能保证按时还本付息。还贷不能延期更不能欠息，否则，就会失去信用。商业信用就是商人的生命。特别要注意资金使用风险，不可把你所用的资金都投入到一个项目上去，也不可超过你的盈利能力大额举债，要想办法分散投资风险。建议资金分3块使用：一块用来投资项目;一块用作项目备用金;一块用于风险较低的储蓄、债券和股票投资。在保证投资收益的同时，尽可能降低投资风险。
19. 创业团队的组织和管理
(1)团队组织的作用
在创业实践中，单枪匹马上阵很容易困为势单力薄而中枪落马，一个人很难具备创业所需要的所有技能和资源。在对市场的思维方式方面必定会存在一定的局限性，要让专业的人做专业的事，创业者自己不要过于逞强，以为自己是十项全能，需要从事业整体规划出发，明确哪些方面的技能和资源是自己所欠缺的，再以此来寻找相关具备此类技能和资源的合作者，只有大家的资源和技能实现整合，才能共同发展。
(2)组织团队的准备
创业主导者在尚未进行合作者的寻找确定工作之前，应把相关的问题都提前想清楚。这个相关问题主要包括创业者自己所能想到的所有问题，越多越好，越细越好，并且把每个所列出来的问题都做最坏的设想，因为在后期的人员合作和事业发展中，难免会产生很 多问题，而绝大多数所发生的问题都很难有效解决，只能未雨绸缎，从预防工作上下工夫。
(3)团队的形成
在具体的合作人选取问题上，应充分考虑好具体需要哪些方面的合作者，要几位，各自的责权利怎么分配，人员合作中可能遇到的负面情况都有哪些等，基本形成一个大概的纲要，不是好朋友就一定适合合伙创业，等合作人基本确定下来之后，大家再一起对这个纲要进行修改和完善。但是，不能等到合作者到位了之后再来计划起草，大家集体进行的 修改和完善，必须在一个己经基本成型的框架基础上完成。
(4)团队意志的统一
要发挥团队的集体智慧，但是在统一规划方面必须得确立一个主导者，否则因为合伙人意见不合，结果不仅无法决策，还很容易出乱子，各人的资源不通过一个整体的框架进行调配整合，就是浪费，每个人的执行力若是没有集中在一个方向上，也是浪费，尤其是形成决议后，就必须确保集中所有的资源和力量，向一个确定的方向前进。
(5)团队的合作
“买卖好做，伙计难搭”。相当多的团队在合作的过程中会出现矛盾，也有不少的企业因为内征而解体。拆伙机制纷争多于创业伙伴的选择，有那么多创业者栽在这个问题上，主要是心态的因素在作怪，我的生意容不得他人染指，不要参与到我的思想中来，更不要参与到瓜分我的利益上来，这样的创业者往往干不成大事，必须要从创业开始就培养自己的团队意识，提升自己的涵养和素质，为企业今后的进一步发展做好准备。
(6)团队的收益和分配
有专家建议，创业的自有资金至少应该占60%，要准备一笔假设3个月到6个月完全没有收入的周转金，这才是估算所需资本的正确方式。团队合伙人的收益可以按照岗位、贡献、出资比例来分配，不少团队的纠纷出现在散伙分配上，应把拆伙机制放进股东协议书里，不要碍于情面不说，以免以后引发纷争。这是一种保护公司的方法，让合伙人知道 “合伙对大家有利，若我不遵守合伙诺言，我将是第一个受害者”，只有这样，才能建立共赢局面。
20. 如何面对创业失败
失败有种种类型，比如无力维持正常业务运营;自己的原始资金赔光;欠银行大量贷款等;失败有种种原因，比如选择项目失误;用人失误;成功后挥霍浪费耗尽等;失败也有种种后果，比如资产变卖：债主上门;企业被封等。
真的到了这种处境，又该如何面对呢?下面是一些可以借鉴的办法：
(1)最真挚地对待帮助过你或被你的创业失败伤害了的人们
对于在你创业初期或创业的过程中帮助过你的人，一定要永远最诚恳、最真挚地对待他们，尤其是那些给你提供了创业资金的人们。在你失败的时候千万不要躲避他们，也不要隐瞒他们，更不要欺骗他们。如实地把你的境况告诉他们，求得他们对你的理解，他们即便不能原谅你也是正常的。承认你对他们的负债，并已承诺他们的债权永远有效，在你有能力时一定分期偿还。请求他们的理解是你度过创业失败难关的第一关。
(2)请清醒明白的朋友帮助你分析你的处境
请清醒明白的朋友来帮助你分析目前的处境并提供对策，再冷静的创业者在这种时候往往也不能清醒地对待自己的处境，因为你是当事人，这种失败的结果正是由于你的操作而造成的，在这个时候，你没有必要仍然只相信你自己。
(3)整理你还存在的资源
你还有些什么?这是你必须面对的严酷现实。固定资产、现金、商标、专利、土地、专有技术、公共关系、客户，这些都是创业者的资源。这些资源中有价值的内容正是你可以翻身再创业的前提条件，在失败的创业者头脑中必须非常清楚，资源的重新组合就是你再创业的前期投入。
(4)反思你失败的原因
一次创业失败后一般不可能马上就有再创业的机会，也许几个月，也许几年内都会使你没有机会。你必须对失败的原因仔细地思考。
(5)抓住身边的机会开始你下一轮创业的实践
我想在你能够在最短的时间里控制住你的情绪的时候，学习新的创业理论和别人的成功经验以及学习你能够掌握的新知识将有助于你开始新的创业实践。
21. 创业需要的“软件”
企业家在谈到创业时，需要具备下列的创业“软件”：
(1)创业“软件”一：平和的心态。
(2)创业“软件”二：敏锐的嗅觉。
(3)创业“软件”三：尝试的勇气。
(4)创业“软件”四：独特的思路。
三. 案例分析
案例 1 某家计算机租赁有限公司电子商务创业计划书
创业背景及创业项目
背 景：
如今电脑已经成为人们生活中不可或缺的一部分，但对一些手头紧又急需电脑的人来说，租台电脑要比买新的划算多了。然而让人尴尬的是;与一些地区电脑租赁的火爆相比;海南的电脑租赁始终没有热起来。
项目：
创办XXX计算机租赁有限公司;出租计算机、网络产品、办公设备、显示器、投影设备等。宗旨是服务专业化、服务规范化、服务多样化。诚待合作伙伴。尊重同业者，追求多赢。把风险留给自己，把方便留给客户。
一、 公司介绍
1.公司经营宗旨及目标
宗旨：服务专业化、服务规范化、服务多样化，创造完美电脑租赁服务。
目标：将公司发展成为海口、琼海、通什、三亚四地电脑租赁的主导企业;将公司品牌发展成为市场著名品牌，并走向整个海南市场。
2.公司简介
公司名称：XXX计算机租赁有限公司
业务范围：出租计算机、网络产品、办公设备、显示器、投影设备。提供计算机和相关设备的租赁;同时提供相应的技术支持服务，收取租金和押金。租赁产品：IBM.HP.Dell.
Philips.Viewsonic.Acer.Toshiba.Nec.Sony.Canon.Lenovo等。
3.公司管理
(1)管理思想
优良科学管理的前提是确定和贯彻正确先进的管理思想。我们将采取以人为本，重视团队合作精神的管理思想。重视个人的发展，尊重个人价值，各职能部门相互协调合作，求得公司的整体发展，实现1+1>2的效果。
(2)管理队伍
投资是一项经营人才的业务。我们将构建一支在各种有影响力的岗位上具有直接技术与经验的管理队伍，并欢迎一切有志于谋求本公司发展的人才加入本公司。
(3)管理决策
管理团队主要由我们创业小组人员组成。他们都是具有本科学历的大学生，具有相关的专业知识，将为公司制定切实可行的决策，执行最有效率的任务。在我们获得风险投资后，投资家自然也成为我们的公司管理成员，我们还将邀请具有各专业技术及管理经验的人员加入;并担任重要职务。
(4)团队概述
学历背景：大专以上学历;具有强烈的求知欲和进取心。
人际关系：有较强的人际亲和力，热情而且沉稳。
职业素质：信守承诺;注重规范;遵循公司宗旨理念。
4.场地与设施
租用商品房作为办公地点、根据交通情况选择仓库地点(根据具体情况另行考虑，本计划暂时不考虑)。
二、 市场及竞争分析
1.市场介绍
如今电脑已经成为人们生活中不可或缺的一部分，但对一些手头紧又急需电脑的人来说，租台电脑要比买新的划算多了。然而让人尴尬的是，与一些地区电脑租赁的火爆相比，的电脑租赁始终没有热起来。
2.市场机会及环境
据了解，许多高校高年级的学生因迫于毕业设计的压力，再加上对电脑也只是短期使用，所以他们把目光投向了电脑租赁。这些租赁者一般是文史类或经济条件不太好的学生。海大软件学院学生小黄在接受我们的市场调查时说，由于所学专业需要，他和同学们很想租台电脑来学习，而海口及周边地区的电脑租赁业务始终“犹抱琵琶半遮面”。他说：“大三买新电脑显然划不来，而且经济条件也不允许。二手电脑的配置太差;达不到图片和视频的处理要求。如果有电脑租赁，肯定会受到不少大学生的欢迎。”在海口各大高校内的校园网BBS上，就有不少求租电脑的小广告。因为求租难，不少学生向自己的同学和校园周边的网吧租电脑。
3.市场竞争分析
我们在海口各大电脑商店及电子城走访时发现;的确没有开展电脑租赁业务的商家。在DC城，有几家做二手电脑的商家虽然在服务项目上有租赁电脑一项，但都表示没开展过租赁电脑的业务;所有电脑专卖店的回答很干脆：电脑不出租，也不打算开展这项业务。
不断降价的品牌机、性价比很高的兼容机以及极具价格优势的二手电脑。再加上分期付款购买电脑等促销形式，在推动家用电脑普及的同时也抢占了租赁业的市场。就目前市场行情来看;出租的电脑都是次主流的配置，而月租金在100元左右，这与分期付款的月费用差不多;再加上押金很高，有的甚至达到原价的90%，所以相比之下消费者就觉得不划算。另一方面，租赁电脑的大多是在校大学生和急于应付各种计算机考试的人，而租赁时间也仅限于几个月，所以就目前情况来看，每年的租赁高峰期并不能推动市场扩张。
虽然目前租赁市场萧条，但也露出了一线曙光，一些电脑公司已于近日推出了规模庞大的电脑租赁计划。电脑出租实际上是一个需求很大的市场，展示会、培训、学习等都有短期使用电脑的需求。目前海南电脑租赁业务始终热不起来，主要是商家和消费者之间没有建立起信任机制。经过分析;我们公司应该能加速电脑租赁市场启动。
4.目标市场
立足海口，辐射周边地区。各单位企业或个人展示、展览、会议、培训;员工新聘或临时录用;系统测试、软件测试、项目开发。企业办公(财务考虑);移动办公;个人应用：娱乐、学习等构成了我们的目标市场。
5.顾客的租货准则
顾客网上预订，网下现场看货决定是否租用。采用自愿原则，顾客与公司订立双方均可接受的租赁协议书。
三、 产品与服务
(一)服务细则
提供高质量的设备，针对不同租赁需求和应用环境，提供灵活多样的技术服务(以下 基本服务区域指海口市内)。
服务内容分4类：基本服务;增值服务;快速保障服务;协议服务。
1.基本服务：不提供免费送取货服务
(1)提供免费电话技术支持。
(2)不提供免费上门服务。
(3)客户将设备送到公司技术部，免费维修和维护，租赁协议指定的收费项目除外。
2.增值服务：10公里以内免费送取;10公里之外视远近收取交通费用，如果超出基 本区域以外，酌情收取服务费。
(1)基本区域内上门硬件维修，如果超出基本区域。酌情收取运输和服务费。
(2)基本区域内上门系统软件修复(Windows，office系列，网络联通)。
(3)基本区域内24小时之内上门解决。
如果租赁协议上对服务内容另有约定，以协议为准。
3.快速保障服务：基本区域内免费送取，如果超出基本区域，酌情收取运输和服务费。
(1)基本区域内免费上门硬件维修，否则酌情收取运输和服务费。
(2)基本区域内上门系统软件修复(Windows;office系列，网络联通)。
(3)租期1天一6天。4小时之内上门解决(基本区域内)，其他区域另行协商。
(4)租期7天以上;12小时之内上门解决基本区域内，中午12点以后叫修;次日上午12点以前上门解决，其他区域另行协商。
如果租赁协议上对服务内容另有约定，以协议为准。
4.协议服务：在租赁协议中具体约定服务内容和提供服务的方式，以满足特殊应用环境。
(二)产品及服务规划
出租计算机以及相关设备;并提供全面的技术支持，服务于企业的各种商务活动。
1.短期租赁：适用于参加或者举办会议、展览、产品、培训人员、系统测试等短时间租用设备;租用时间短，从几小时到20多天。
2.长期租赁：适用于企业办公、工程项目实施、软件系统开发、临时录用工作人员等企业商务需求以及个人学习和娱乐之需求。
(三)服务支持及收费
1.送取服务：基本区域内送取货收取单程相当于出租车费用，如果超出基本区域，酌情收取运输和服务费。
2.技术服务
(1)基本区域内上门硬件维修;50元——100元/次/(1台-2台)，如果超出基本区域以外，100元——200元/次/(1台-2台)。
(2)基本区域内，常规系统软件修复(Windows，office系列，网络联通)，100元/次/台，其他区域内;150——200元/次/台。
(3)解决问题时间在24小时之内，否则服务费酌情增加。
如果租赁协议上对服务内容另有约定，以协议为准。
(四)租赁合同协议的订立
1.单位或公司只须出示营业执照复印件及负责人身份证复印件，可享受免押金，只须拨打我们的电话预约，我公司按指定时间送货上门，并双方签订合同。
2.个人只须出示海口户籍担保人身份证复印件及本人身份证复印件也可享受免押金，只须提前拨打电话预约，公司按指定时间送货上门，并双方签订合同。
3.学生只须出示3份学生证复印件就可享受免押金。
4.无海口人担保的个人，须交正常押金，但可享受租金的8折优惠。
四、 网站建设
XxX电脑租赁网网站布局的部分截图，如下图所示。
图 5XXX电脑租赁公司网站页面
1.网站设计与规划
(1)网站名称：XXX电脑租赁网
(2)主题定位：属于计算机类同站，集中精力介绍产品配置及价目;为顾客提供多种
合适的租赁方案;对公司进行适当的宣传介绍，突出公司的服务理念。
(3)城名选用
①中文实名：XXX
②英文域名：
域名的选择为“天涯电脑” 的英文简写。
(4)整体风格与栏目规划：蓝色界面，体现企业的诚信风格;栏目主要有：公司首页、租赁目的、业务简介、租赁报价、服务细则、方案推荐、网上预订、联系方式等。
五、 营销方案
1.租赁产品类别
(1)台式机：联想，Acer，Dell等。
(2)笔记本电脑：联想，Acer，Dell，IBM等。
(3)PC服务器;工作站。
(4)办公设备：打印机，传真机，复印机。
(5)显示设备：CRT、液晶、等离子显示器，投影。
(6)网络设备。
2.租赁报价明细表
(l)计算机设备
(3)投影设备
配置情况 租期及租金(元/租期)
1-2天 3-4天 7-15天 16-30天
分辨率1024*768，1200-1500流明 200 300 400 500
分辨率1024*768，2000-2400流明 300 400 500 600
(4)办公设备
产品 配置情况 租期及租金(元/租期)
1-2天 3-6天 7-15天 16-30天
打印机 HP 6L激光打印机(6页) 200 300 400 500
HP1000激光打印机(10页) 300 400 500 600
HP激光打印机 打印速度在19页以上，并且支持网络打印
传真机 普通纸、喷墨传真机 200 300 400 500
3.品牌建设
以最优的服务和最优惠的价格，树立新的品牌。提供多种配机方案，满足不同使用者原需求，达到物尽其用，花最少的钱租最适用的电脑相关设备。
4.客户关系建立
对使用我们公司租赁服务的客户，我们将留底备案，并根据他们的意见和建议对我们的服务进行相应改进，将我们的服务理念贯穿落实到我们的工作和服务中，与客户保持经常的联系。将我们公司的详细联系方式制作成名片，分发给顾客，安排客户服务人员专门进行客户维系工作。
六、资金需求100万启动资金，主要用于设备购置、员工招聘培训、市场宣传推广、资金的筹措方式是个人或者机构的风险资金，以投资入股的方式投入。其他资金投入方式也可以考虑。公司预计在未来5年内，累计实现销售收入500万元，累计实现销售利润300万元(按行业平均销售利润率60%计算)，投资人投入公司的资金，有望在2-3年内全部收回。
案例2 中国首届电子商务大赛优胜作品——3Q精品吧
中国首届电子商务大赛创业计划书(摘要)
摘要部分：
1. 宗旨及商业模式
本店以诚信为本，以“亲情、友情、爱情”为桥梁，愿天下有“情”之人的心愿在3Q
精品吧实现。本店的经营宗旨是：诚信为本，顾客至上、服务第一;经营理念是：拥有消费者就等于拥有财富。
2. 商品的概述
3Q精品店所有时尚精品都是经过店主精心挑选的，集时尚、个性为一体。未来的若干所，个性化将是时尚的主题。本店将为顾客奉献最好、最精、最美的商品，本着向年轻爱好时尚的用户提供最经济、最方便的礼品服务的初衷，专门为用户提供一流时尚的精美礼品，商品分类为时尚礼品、时尚运动、时尚玩具，商品主要有Zippo火机系列，瑞士军刀，意大利精品链坠、芭比娃娃等。
3 市场分析
通过市场规模、现状、趋势，网络消费者的需求、状况，价格的定价，营销手段，促销活动;影响市场因素等方面分析目标市场的选择，市场机会及环境，顾客的购买准则， 市场的渗透和销售量。
4.竞争分析
竞争激烈的时代需要明确竞争者的各种状况，主要从技术、商品的价格、服务等方面与竞争者比较制定竞争策略，明确自己的优势与不足之处，以便更好地适应时代的发展。
5.财务分析
主要从资金的投入，商品的成本分析，期间费用，商品的销售利润，预测现金流量表，预测利润表，预测资产负债表，主营业务利润率，总资产利润表，成本费用利润率等方面分析企业的财务状况。
6.营销组合策略
主要从营销组合4P 即产品策略、价格策略、销售渠道策略、促销策略出发。产品策略主要是商品的定位，商品质量和服务分析。价格策略主要是定价分析c销售渠道策略主要是一级、直销方式。促销策略主要是广告宣传、网络营销。
7.资金需求和筹措方法
根据企业的发展规划等方面来确定资金需求;通过权益资金(现金和实物)和贷款方式来筹措资金。
8.团队概述
团队的核心是共同奉献，共同合作。“3Q精品吧”全体成员明确分工，互相协作，一起分享信息、观点和创意，共同决策，同时强化个人工作标准。我们的目标一致，关系融洽，共同努力做好每一项目，共同前进，为消费者服务。
主体部分：
1.网店介绍
1.1 网店经营宗旨及目标
无论是现实中的商店还是网上的商店都必须有属于它们自己的经营宗旨和目标。经营宗旨是一个商店的灵魂，经营目标是商店的动力，只有明确经营宗旨和目标，才能使自己的商店更加完美，更加受广大顾客的喜爱。
经营宗旨：诚信为本、顾客至上、服务第一
经营目标：维护会员的权益，保证会员享受最好、最周到的服务是我们网店永远不变的服务目标，让我们的网店成为知名品牌商店。
1.2 网店简介
网店名称“3Q精品吧”有两层意义：其一，“3Q”代指亲情，友情;爱情;即这里能够为您的亲人、朋友、爱人提供最适合的精品;其一，“3Q”诣音于英语中的“Thank you”;意指“谢谢光临"。
网店域名：httP：//
30互动社区：httP：//
业务范围：本网店主要经营各种精美和品，运动服饰，户外用品等。
1.3 网店管理
1.3.l 管理思想
网店的管理思想是基于网店的经营宗旨而确定的，管理思想是对管理人员采取人性化管理，同时也要严格要求，对于网店平台的管理要体现网店商品的特色，具有个性、时尚、前卫等特点，以便吸引更多的顾客。
1.3.2 管理队伍
管理队伍主要涉及管理人员的协同合作与分工的问题，主要分为5大部分：(1)商品的选择;(2)网店的建设和维护;(3)同站推广Z(4)网店的订单处理;(5)售后服务。根据管理人员各自优势，进行合理安排使其各尽其职，各尽所能。
1.3.3 管理决策
根据顾客的反馈信息;定期召集网店管理人员会议，总结前期的经验和教训;融合集体的建议和意见，制定下一步的网店工作计划。
1.3.4 组织、协作及对外关系
(1) 组织结构
图 6组织结构
(2)协作及对外关系
首先根据市场调查人员的调查结果来确定网店商品销售，然后通过促销、网络推广人员的宣传来提高网店的知名度，引起顾客的购买欲望;再就是订单处理人员打印出订单交于发货部门发送货物，最后就是售后部门人员的服务。售后服务的好坏对网店的发展有着重要的意义。随着网店的发展，我们将与本网店相关的企业及单位建立合作伙伴关系。体现在与众多的供应商建立战略伙伴关系，还有与客户建立具有战略意义的委托加工关系。
(3)技术及知识产权
由于商店是在网络上建立的，所以同站的建设非常的重要，既不能与其他网站雷同，又要有自己网店的特色;网店建好后要注意保护自己的劳动成果，在适当的地方注明技术及知识产权的所有者以防别人盗用。有了技术和产权的独立性，同时也给顾客更多的信任感。
(4)场地与设施
采用西单网上商城电子商务平台，企业的配送场地设在交通发达便捷的地方，便于货物的发送，将以最快的速度把货物送到顾客的手中，绝不会出现货物没有在规定的时间内送到，或者根本就没有送到顾客手中的情况。
2.市场分析
2.1 市场介绍
现在;人们的传统消费思维方式不断改进，上同人数不断增加，网上商店正在以飞快的速度发展。几乎每家生产厂家、各大公司乃至个人都可以在网上直接进行网上交易。虽然我国的电子商务发展相对于西方发达国家来说比较落后，但是从我国现在的形势、政策出发，可以看到我国政府对电子商务发展的重视性和决心，计算机产业也达到了国际水平，这是发展电子商务的成熟条件之一;物流是电子商务成熟发展的条件之二，我国的物流相对发达国家来讲，起步比较晚;直接导致和发达国家相比有一定的距离;但是我国现在正在提高全国物流水平。刚刚结束的两会中对电子商务的发展下达了重要指示;国家对电子商务实行减少税收。因此电子商务的发展势不可当，是时展的趋势，其前景是光明的。
2.2 市场/市场机会及环境
2.2.1 根据大量的市场调查我们确定目标市场为：
(1)年轻人;
(2)企事业单位员工;
(3)公司白领等;
我们选择这些群体为目标市场的原因有以下几点：
(l)他们有充足的时间上网;
(2)他们的购买力相对较大;
(3)比较关心国家大事;
(4)比较理性;
(5)追求新鲜事物。
2.2.2 市场机会及环境主要从以下两方面考虑
(l)宏观环境：国家为鼓励电子商务的发展，已经颁布了《数字签名法》，《电子认证服务管理办法》等，这些法律法规为电子商务在我国更好的发展开通了绿色通道。我国消费者已形成的消费观念、价值观念、、道德规范、审美观念以及世代相传的风俗习惯等影响了电子商务的发展，但时代是发展的，社会是在不断进步的，人们的思想也在不断地发展。
(2)微观环境：现阶段人们能很快从网上找到的网上商店一般都是以经营百货为主，其产品种类上万种。我国的电子商务才刚刚起步，还有许多的发展空间，而且现在我国对发展电子商务给以很多优惠政策，所以现在是发展电子商务的最佳时机。
2.3 顾客的购买准则
(1)网上购买商品便捷、便宜、商品的配送方便，商品可以直接送到顾客手中。由于没有中间商的参与，所以商品的价格相对市场上的同种商品便宜。
(2)网上购买商品安全性高。由于国家最近出台了一系列有关电子商务的法律法规，网上交易的安全性提高了，这样，顾客的利益就得到了保障。
(3)本店的商品集中;能够很好的表现顾客的个性。
(4)网上购物不受地理位置的限制。消费者无论身处何地，通过互联网就能订购到自己喜欢的商品。
2.4 市场渗透和销售量
(1)吸引现有商品的潜在顾客，以增加商品的销量c努力发掘潜在顾客，把商品介绍、推销给从未购买的用户。把竞争对手的顾客吸引过来，使之购买本店商品。
(2)刺激现有顾客的潜在需求，以增加商品的人均购买量，使现有顾客更频繁地购买本店的现有产品。
(3)按照顾客的需求提供个性化商品，可刺激现有顾客增加购买量，有助于吸引潜在顾客。
3.竞争分析及策略
3.1 竞争者
从2000年以来，由于我国政府出台一系列的政策法规，电子商务得以迅速发展，大量的企业在网络上都有了自己的网络销售渠道。国内知名度大的网上商店有易趣、淘宝网等，通过多年的经营已经成为网上百货商店，货物种类繁多，而3Q精品吧销售的商品主要是时尚礼品，更适合大众消费。由于参加本次大赛的团队共有300多支，我们的网店拥有自己的特色，我们相信，最后的胜利一定是我们的。
3.2 技术优势
电子商务行业不需要自己的生产基地，采用直接与生产厂家联系，作为生产厂家的一级商，因而其规模经济、资源供应、销售渠道、消费者信赖、购买者的转换成本等都是差不多的，因而新进入者的威胁比较大。
作为虚拟的网络，其技术一般需要采用先进的服务器、高速的传输速率。网上消费者没有耐心等待网站的打开，我们要采用先进的技术才能解决这一首要问题。企业的经营宗旨、企业文化在网上的表达需要高科技的技术人才，充分吸引消费者的购买欲望。
3.3 价格优势
由于网店的商品是直接从生产厂家采购;我们可以采用薄利多销的方式吸引消费者。我们要有自己价格方面的优势，并不是每种商品的价格都低于同行业商品的价格，在与同行业商品相当的情况下。让适当的商品价格略低于同行业商品的价格，再将这些商品运用促销等手段来吸弓艄费者。当今的电子商务是“眼球”经济，吸引顾客是立足行业的根本目标，只有顾客的光临;才能在特色和价格等其他方面占据优势。
4.商品与服务
主要销售精美礼品，有ZIPP。系列火机、瑞士军刀、意大利莫丽娜玻璃千朵花项链坠、芭比娃娃系列、各种车模、野外休闲用品等，并提供送货、退换货等服务。
4.1 对应技术
本店没有采用平台所提供的首页模板，而是另行制作了符合本店商品特色的个性首页。首页的FLASH;图片的处理完全是我们的技术人员努力制作而成。当你进入我们的网页时，你会感觉到眼前一亮，它给人一种清新、凉爽而又真诚的感觉。
4.2 商品及服务规划
国内网上商店销售现状为我们的发展提供了很好的发展机会，为我们的商品及服务提供了广阔的市场。本店商品采用正规供货渠道，质量绝对可靠，而且我们还设有换货、退货的服务。
我们把服务提高到相当的高度来认识：服务是树立企业形象，传播企业文化的最直接、最有效的途径。我们为每一位客户建立一份商品档案，真正体现我们“全程无忧服务”的服务理念。同时我们还可以利用所掌握的客户的购买信息，及时为客户提供最新商品信息，调整服务策略，以期达到更好的服务水平。
4.3 未来商品和服务规划
新型产品的上市;其生产厂家必定做过大量的广告宣传;促销活动，作为BtoC的电子商务企业要根据企业的特性对其新型产品做网络营销的策划。为满足老顾客需求，吸引新客户，需要在适当的时候增加新型产品。网络营销的媒体主要是多媒体，除了促销，还可利用论坛、BBS、浮动广告等进行宣传。
4.4 服务与支持
网上商品在推广中与顾客的直接接触较少，往往是通过网络进行的，因而除了广告等宣传外还要提高企业关于商品的服务。电子商务行业属于服务业中的流通部门，其服务特点一般为：
(1)客户分散型;
(2)营销对象比较固定;
(3)营销方式山较单一。
根据网络营销这些服务特性需要制定相关的营销策略：
(1)产品策略;
(2)定价策略;
(3)促销策略;
(4)渠道策略。
5.市场与销售
5.1 市场计划
明确的市场目标能给网店明确的服务对象，市场调查同行业的各种商品的整体销售量，结合本网店的情况来规划市场计划：首先推广网店;然后力争消费者购买我们的商品，在保证我们的售后服务及商品质量的同时，不断扩大我们的销售量c
5.2 商品策略
5.2.1 商品定位
根据网店的经营理念、宗旨及网店文化来确定其核心商品，提供能够给消费者带来基本利益或效用的商品;主要有形式商品——一般表现为商品的质量、样式、包装、品牌、商标、特色、价格等;附加商品——顾客购买商品所得到的各种附加利益的总和;包括质量保证、使用指导、售后服务等。
5.2.2 品牌和商标
网店销售的商品具有不可直接接触性，网上商店的商品来自的生产厂家众多，商品的种类繁多，因而其商品在现实中品牌和商标不计其数，为了在网络中增加商店商品的知名度和品牌，使用品牌和商标是必不可少的。考虑到网上商品不适合每一种商品都有其品牌，根据网店的文化、特点、市场调查及同行业销售情况来把每一类商品设为一种虚拟品牌，对于个别热促销的商品用一种虚拟品牌;设计出简明醒目、构思新颖、特色鲜明、体现网店或商品的风格的品牌。
5.2.3 质量和服务
网上交易具有虚拟化，但是本店绝不会因为这一点而欺骗消费者的利益。由于顾客没有直接面对商品，因而本店将严格控制商品的质量、售后服务等;要比现实做得更有特色，虽然网络是虚拟的，但是本店将尽最大的努力让顾客感觉与在现实中购物一样的放心，将现实中的售后服务和网络售后服务相结合，制定出符合网店特色的售后服务。
5.2.4 商品策略的调整
及时地增加、删除商品，调整商品的价格，进行促销活动，并及时提供热销商品及商品销售量排行、最新动态等商品信息，以满足顾客的需求。
5.3 定价策略
5.3.1 定价目标
定价目标：以消费者为中心，提高市场占有率并使公司利润率最大。定价目标是指网店通过指定一定水平的价格所达到的预期目的，定价目标是为了实现网店利润最大化。网络商品的价格是制约商品能否成交的首要基础，网络商品的价格一般比市场价格低，但不能太低;因为消费者对商品价格的变动幅度有一定的承受力c
5.3.2 定价导向
为实现定价目标并考虑到网店特色，采用总成本加成定价法;即以商品成本为基数，并考虑适当盈利和税收，然后将它们按总成本的一定比例加成而确定商品价格。计算公式：单位商品价格=单位商品总成本X(l十成本加成率)。定价导向根据商品的成本、市场需求情况及竞争状况;运用价格决策对商品进行计算。
5.3.3 定价及价格调整
在对商品的价格进行调整时，我什1应充分考虑到调价后消费者的反应和竞争者的反应。同时;我们还要考虑同行业对价格的反应，考虑竞争者的财务状况、销售量、网店的营销目标，从中预测出竞争者可能会采取的措施及反应的剧烈程度。制定一套有利于竞争又有利于消费者的价格方案。
商品差别定价：网店通过同行业竟争对手商品的有关情况，如质量、性能、价格和服务等;对照网店商品的情况制定出高于或低于竟争者的价格。
5.4 销售策略
5.4.1 销售渠道
主要采取的模式为：生产者一零售商、消费者，企业相当于其中的零售商。企业的销售渠道类型为直接渠道或一级渠道，直接从生产厂家订货，再直接销售给消费者;这样既减少了中间环节，又减少了商品的成本，使得网上商品的成本比较低，这就是电子商务的电子商务岗位实践与就业能力实习实训手册(营销类)
优势。
5.4.2 销售步骤
电子商务的销售步骤比较固定，销售过程要以消费者为主;其步骤为：
(1)注册会员;(2)选择商品;(3)选择支付手段;(4)选择送货方式;(5)企业收款、送货;(6)售后服务。
5.5 促销策略
我们采用以广告宣传为主，其余促销方式相互配合的促销手段。
5.5.1 人员推销
(1)在各大高校附近发送精美礼品及宣传单。
(2)充分利用网上资源，寻找买家，发送供给信息。
5.5.2 广告宣传
(l)广告宣传采用群发电子邮件，在知名同站上做浮动促销广告，在门户同站中超链接;同时再登录几个知名搜索弓l擎，然后在各大人气论坛发帖。
(2)充分利用1000元的虚拟货币，在大赛平台上进行竞价推广。
5.5.3 公共关系
(1)建立3Q互动社区，与客户建立良好的关系，形成固定的消费群体。
(2)与学校团委和学生会联系，在学校每周举行一次座谈会，利用班会、团会时间进行以系为单位的宣传;在学校主页上宣传。
5.6 品牌认证
树立良好的网店文化，网店形象;品牌认证是其重要因素。公司的知识产权、商标、品牌必须等到相应的认证，避免关于这方面的纠纷。域名需申请注册，一切要合理化、合法化、科学化。
6.财务预测
6.1 资金的筹集和运用分析
资金的筹集可以采用权益资金的筹集(现金和实物)和负债资金的筹集，其比例为6：4，即假设公司的权益资金为6000元，则负债的筹集应为4000元。权益资金为内部资金，由内部人员筹集;负债筹集主要向学校贷款。企业的资产规模、资产结构分为流动资产和固定资金，其中流动资产包括现金和存货。对于同店;存货占资产的大部分，约为50%，现金约为20%;固定资产约为30%。
6.2 成本、费用与收益分析
息税前利润EBIT=(P-V)XQ-F=S-VC-F其中，P——商品销售单价，V——商品的变动成本，Q——商品销售数量，F——固定总成本;S——商品销售额;VC——商品成本。V可根据商品的单价和进货渠道的价格等来确定;Q可根据同行业的分析、市场调研等确定;P可根据企业自身情况、同行业的商品的单价、市场调研确定;F可根据企业所得税、营业税、增值税、城建税、教育税、附加税、管理人员的工资、办公用品等因素确定。商品的成本由每一种商品的进价和数量确定后叠加而成，其中还包括商品的运输费等因素，选择质量好、价格低、运输方便的生产厂家进货，尽量减少不必要的开支。成本——收益日如下图所示。
图 7成本——收益图
其中：E——保本点;G——保利点;
根据以上初步确定成本费用为：
(1)商品成本费、运输费、库存费总共为 5000元;
(2)固定成本(电脑，办公费)为 3500元;
(3)流动资金为 1500元。
收益不等于利润，但收益越高，相比之下利润也会越大。以TR代表总收益;Q代表销售量，P代表价格，则 TR=Q * P，由此式可以看出，似乎在价格或销售量一定的情况下，另一个量越大收益越大，但事实并不是如此。根据经济学家分析，收益又分为平均收益和边际收益，我们以AR代表平均收益，以MR代表边际收益，则AR=TR/Q，MR=TR/Q(其代表增量);所以收益增大的最理想状态就是边际收益最大化。商家追求的最终目的就是实现利润最大化。而利润最大化原则是边际收益等于边际成本，即当多销售一个单位商品所增加的收益等于对这一单位商品投入增加的成本。
6.3 各种报表预测
图 8表
图 9资产负债表
6.4 企业获利能力分析
(1)主营业务利润率=营业利润/商品销售收入净额=360/1000 X 100%=6%。通过考察主营业务利润率占整个利润总额比重的升降，可发现企业理财状况的稳定性，面临的危险或可能出现的转机现象。
(2)成本费用利润率=利润/成本费用=360/500 X 100%=72%。该指标反映了企业主要成本的利用效果，是企业加强成本管理的着眼点。
(3)总资产报酬率=息税前收益/全部资产平均余额=460/1000 X 100%=46%。该比例越高，表明企业资产利用效用越好，整个企业盈利能力越强，经营管理水平越好。
7.风险分析
7?1 市场分析
市场占有率是衡量企业发展成功的一个重要点。企业在前期发展中由于种种原因，不
能快速地占有很好的市场份额。电子商务企业的大部分资金用于商品的采购、库存等，商
品的数量完全需要根据市场份额、销售量来确定，为了减少市场风险，必须使商品的采购、
库存管理等要合理化、科学化;减少盲目性，设置安全库存量来防止缺货所造成的损失。
如下图所示，商品库存采用ABC分析法，为了减少企业的损失，应调研同行业的商品
销售情况、采购情况以及市场需求等来确定商品的采购计划库存管理等。
图 10 ABC分析图
7.2 政策风险
在进入21世纪的今天，电子商务的发展已成为信息时代经济活动全新的技术手段和方法，并进入Internet最广阔的应用领域。各国政府不惜将巨资投放到这一领域以促进其发展和完善。美国前总统克林顿曾指出：“电子商务是21世纪的生存方式，它不仅是企业竞争的利器;也直接关系到国家生产力与贸易竞争能力。作为新世纪的企业家、政治家或每一个人，如果不积极面对电子商务，就会有落伍的危险。”联合国秘书长安南也指出：“现在及未来的通讯革命将最终解决长期存在的贸易问题;而电子商务是国家财富再改造关系间的一场革命。” 我们国家自1998年成立信息产业部开始，一场有关电子商务研究和讨论的“电子商务徽’随之在国内掀起，主席对我国发展电子商务也给出了重要指示：“在发展电子商务方面，我们不仅要重视私营、工商部门的推动作用，同时也应加强政府部门对发展电子商务的宏观指导，并为电子商务的发展提供良好的法律法规环境。”总而言之，作为一种商务活动过程，电子商务将带来一场史无前例的革命，其对社会经济和生活的影响会远远超过商务的本身。
7.3 财务风险(筹资风险)
由于企业项贷金有负债初｝洒而必定会了起瑜务风脸，适当由妻级负债有利子表高企业的利润，但要减少盲目性，提高科学性。企业息税前资金利润率高于借入资金利息率时;使用借入资金获得的利润除了补偿利息外还有剩余，因而使自有资金利润提高;否则企业需借入资金还本付息，会陷入财务风险，因而必须严格控制固定成本比重占销售收入的比重。由于企业息税前资金利润率和借入资金利息率差额具有不明确性，因而需要有一个合理的资金结构，维持适当的负债水平，充分利用举债经营手段获取财务收益，提高自有盈利能力。
7.4 质量风险
商品质量是关系到企业生存的关键所在，质量的优劣是提高企业信誉的一个重要因素。
由一个消费者至少能影响身边至少20个消费者的连锁反映可以看到质量对顾客的重要性，因此企业必须严格把握商品的质量，与生产厂家签订质量方面的合同;提高采购人员的综合素质。
质量风险是商品出现质量问题，商家负责给换货或退货而承担的损失。作为诚信商家，遇到此种情况;必须承担此风险，降低此风险方法只有一个，那就是提高商品质量;以质保优。
8.经营战略
8.1 总体战略
明确企业经营理念、宗旨、文化，采用先进管理模式，合理地分配人力资源;以高效的服务、高效的工作效率、优质的商品、先进的网络技术、先进的营销理念和营销方式打开全国市场。
8.2 商品及服务战略
以“生产者一零售商、消费者” 的销售渠道模式，以“一级渠道、直接渠道” 的销售渠道类型，直接从多种生产厂家进货，再直接流向消费者，不断地根据市场需求、市场分析、删除和增加商品来满足消费者的需求。借鉴知名企业的服务，将现实中的服务和网络中的服务相结合，开辟出一条全新的服务理念;实行“多种支付手段，多种配送选择方式;在线业务咨询，在线技术咨询，高效的售后服务”等多种技术手段c服务水平的高低直接决定了顾客是否再次购买，所以要具有快捷、真诚的服务水平和优质的服务态度。
8.3 组织管理模式
职位管理：主要管理职务分析后每个职位描述、任职的资格。
建立职务体系：
(l)通过技能和职位设置：对所有任职所需的知识技能进行分类管理。
(2)通过职位设置：主要设置权限分配;运用绩效考评、考勤管理、请假管理、加班管理、薪资管理制定。
四、实训作业
(一)写一份对寻找电子商务新商机看法的说明文
1.作业题目
寻找电子商务新的商机。
2.具体要求
叙述网络营销的特点，提出目前网络营销的状况，并列举网络营销新的商机。
(1)阅读本项目中的相关知识。
(2)参考有关网络营销的资料。
(3)查阅成功网络营销的发展历程。
题目：寻找电子商务新的商机
教师评语：
成绩评定：
(二)书写一份完整的经营项目计划书
1 作业题目
撰写经营项目计划书。
2.具体要求
有完整的计划书的内容，篇幅3000字以上，应有500字左右的摘要，并用幻灯片方式制作演示文稿。
(1)确定自己的经营项目。
(2)参考有关计划书的写作格式。
(3)搭建计划书结构框架。
(4)书写计划书内容(500字摘要，全文以电子版形式)。
题目：经营项目计划书
教师评语：
成绩评定：
附录：
中国首届电子商务大赛青年电子商务创业专题赛
创业计划书模版
一、体例、格式要求
1.书写体例按照国家科技论文编排标准样式，要求层次分明;
2.篇幅要求在3000字——10000字之间;
3.篇首要附加计划书呈报团队等自然常项要素(自我设计);
4.文件标题用宋体初号字;一、二、三号标题分别用宋体2号一4号字;正文一律用
宋体小4号字;
5.图表要按照国家科技论文编排标准制作，有不符合标准的要酌情扣分。
二、项目内容参考(本项目只作为模版参考，不作为评分标准)
摘要(整个计划的概括，文字在2页一3页以内)
1.宗旨及商业模式
2.产品概述
3.市场分析
4.竞争分析
5 财务预测
6.营销组合策略
7.资金需求及筹措方法
8.团队概述
三、网店介绍
网店经营宗旨及目标、网店简介、网店管理(管理思想、管理队伍、管理决策)
1.组织、协作及对外关系
(1)组织结构
(2)协作及对外关系
①技术及知识产权
②场地与设施
2.市场分析
(1)市场介绍
(2)市场机会及环境
(3)目标市场
(4)顾客的购买准则
(5)市场渗透和销售量
3 竞争分析及策略
(1) 竞争者
(2) 技术优势
(3) 价格优势
4.竞争策略
(1) 对应技术
(2) 产品及服务规划
(3) 未来产品和服务规划
(4) 服务与支持
5.市场与销售
(1) 市场计划
(2) 产品策略
① 产品定位
② 品牌和商标
③ 质量和服务
④ 产品策略的调整
(3) 定价策略
⑤ 定价目标
⑥ 定价导向
⑦ 定价及价格调整
(4) 销售策略
① 销售渠道
② 销售步骤
(5) 促销策略
① 人员推销
② 广告宣传
③ 公共关系
(6) 品牌认证
6.财务预测
(1) 资金的筹集和运用分析
① 筹资
② 资金投入
(2) 成本、费用与收益分析
① 产品成本分析
② 期间费用
③ 产品销售利润
(3) 各种报表的预测
① 现金流量表
② 预测利润表
③ 预测资产负债表
7.创业获得能力分析
8.风险分析
(1) 市场风险
(2) 政策风险
(3) 财务风险
(4) 质量风险
9.经营战略
(1) 总体战略
(2) 产品及服务战略
① 产品发展战略
② 服务战略