物业对社会的重要性范文
时间：2023-12-22 17:38:52
物业对社会的重要性篇1
关键词：物业公司；企业文化；社区文化；关系
中图分类号：D412.65 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）06-（页码）-页数
1.企业文化是规范物业管理，推动物业市场发展的内在要求
1.1企业文化建设是规范物业管理的重要手段
企业文化是以人为中心的管理思想在信念、精神上的升华和凝结， 其精义在于通过符合企业发展需要的共同价值观培育来塑造认同企业价值观的企业人，一旦企业的价值观变成企业员工共有的价值理念，企业的内化控制无疑就会加强，员工也会以共有的价值观念为准则来自觉监督和调控生产、经营和日常活动，企业的内聚力、向心力和能动力，还有对外的发散力就会增强。如果企业的每个成员都工作在相互信任、相互沟通、平等向上的环境中，素质得到提高、智力和潜能得到激发，人力资源得到充分开发，将人力优势转化为智力优势和生产优势，很显然企业在竞争中将会获得全面优势，从而促进企业的可持续发展。
就公司内部管理而言，企业文化通过塑造价值观推行文化理念来实现管理，是企业管理中的“德治”。目前笔者所在企业使用的"物业管理，以人为本"、"为您服务是我的荣幸，您的满意是我的追求"、"业主多一份满意，我们多一份荣耀"等，是在多年运作过程中发展而来的企业文化理念，并在实践中得到验证是行之有效的。这些文化理念的运用比较有效的解决了物业管理企业和业主的矛盾，也为员工的行为规范服务意识作了较好的要求和规范，调节了人际关系和人们的心理状态，使员工在良好的气氛中以正确的心态接受和领会企业文化的精髓。
就物业管理规范化的对象而言，物业管理法规不仅要规范物业公司的行为，还包括业主的行为。如果我们服务区的业主对物业管理制度的认知能力与认同程度有限，那物业管理的规范化发展就会受到制约。物业管理制度建设本身是企业文化建设的重要内容，这由物业管理公司根据国家、政府的法规来自我建设、自我完善。业主对物业管理制度的认知能力与认同程度则需要多种渠道、多种形式的文化建设活动来培养提高，这也主要靠我们物业管理公司来做，其实质是物业管理公司企业文化在社区的宣化、延伸、渗透。换句话说，只有通过社区文化建设，宣传各项法规，弘扬社会公德，促进感情交流，提高居民素质，才能有效增进社区认同度，从而，为物业管理的规范化奠定良好的社会文化基础。
1.2企业文化建设是物业管理品牌竞争的基础
企业文化作为企业内部的群体意识，具有一种无形的文化力量，对内可以约束员工行为，使之更加规范合理，同时由于其对外的发散力，也为物业管理企业树立自己的品牌创造良好的外部环境。作为服务行业，其有形价值较少，更多的则是无形价值，而品牌则是物业管理企业最为重要的无形价值。物业管理企业要想从激烈的市场竞争中脱颖而出，需要创建自己的优质品牌，而创建优质品牌，必须要加强企业文化建设。
就物业管理企业来说，由于几乎所有物业管理企业都认识到提高服务质量的重要性，物业管理的“产品”——服务同质化趋势越来越明显。物业管理企业如果想通过技术、质量、价格、服务等传统的竞争手段来甩开对手，显然将会变得越来越困难。在这种情况下，有着良好品牌和公众形象的物业管理企业，必然在激烈的市场竞争中，占据主动，先人一步抢占市场份额，将蛋糕做大。因为强势品牌拥有核心消费群体并且有着强大的发散力。品牌的重要性不仅体现在市场上，作为企业经营中的一个关键元素，它在保持企业凝聚力方面，也是无可替代的。可以说，企业竞争的背后是品牌，而对品牌的支撑则是企业文化。品牌竞争从根本上来说是文化的竞争。品牌所蕴涵的功能价值、品质含量、服务质量、企业伦理，归根到底是企业文化外化的结果。品牌的差异，说道底是文化的差异，是企业文化核心价值观的差异。差异识别度越高，品牌竞争力越强。物业管理企业品牌，实际就是企业文化对外发散力的一种集中体现。
2.社区文化建设是物业管理公司企业文化的展示平台
2.1社区文化建设是物业管理公司理应承担的社会责任
社区文化，从广义上看，它是社区居民在特定区域内长期实践中创造出来的物质财富与精神财富的总和。一方面，物业管理公司作为社区内的一个独立行为主体，也就是社区文化建设的一个自然主体。社区文化建设是社区内一切主体的社会责任，物业管理公司也不例外。因此，社区文化建设是物业管理公司的一项自然责任。另一方面，物业管理公司与业主签订契约，为业主提供优质专业的安全、维修、保养、保洁等服务，这是物业管理的物质层面，属于广义的社区文化建设范畴。因而，社区文化建设又是物业管理公司的契约责任。另外，与现代企业打造企业竞争力时重视服务与文化附加值相一致，与物业管理市场对文化附加值的巨大需求相适应，物业管理公司注重社区文化建设，既是物业管理公司发展的需要，也是社会发展的需要。因而，社区文化建设又是物业管理公司内生的责任，即，对自身发展负责，同时，对社区发展负责，而且重在精神层次的文化发展。这也是我们物业管理公司必须主动将社区文化建设纳入企业文化建设规划范围内的根本原因。
2.2物业管理公司关注社区文化建设的根本原因是市场需求
从我国物业市场的发展看，在我国物业市场需求结构中，对物业管理的文化附加值的需求占很大比重。这一方面是由于随着社会发展，人民生活水平提高，对文化生活的要求越来越高，另一方面是因为物业管理公司在社区服务中的角色易于让业主住户对他们在社区文化建设方面抱有较高的期望。致力于社区文化建设是物业管理公司应对市场需求、完善物业管理环节的必然选择。
社区文化以人为核心，以环境为重点，体现出无处不在的文化氛围和对人的尊重与关怀。使人们一进入小区，马上就能感受到典雅、舒适的人文环境和自由飘逸的文化气氛。完善统一的物业环境视觉系统，安全有序的交通管理，方便快捷的通讯信息和管理人员的文明言行。这些映入眼帘的优美的文化载体，都是社区文化最重要和最基本的东西。通过环境对文化的渗透，达到启发人们的自律意识，培养人们的文明素质，这是现代住宅园区社区文化的重要特征与发展方向。实践证明，重视社区文化建设的物业管理公司，更能为市场所接受。由此，社区文化成为物业管理公司在企业文化建设时的一大偏好。
2.3物业管理公司在社区文化建设中的作用是主观能动的
物业管理公司毕竟不是政府机构或社会福利机构，而是一个有自身利益的经济实体。物业管理公司为实现自己的发展目标，必须发挥企业文化建设的主观能动性，促使企业文化和社区文化互动，并起到示范和主导作用。在兼蓄个性化的家庭文化、个人行为文化的同时，积极倡导社会、社区、企业、家庭、个人利益互惠，共建人类美好生存环境的主流文化，积极倡导经济利益、社会效益、生态优化的可持续发展意识，将物业管理公司企业文化在社区的伸张与社区文化的个性需求有机结合。从物业管理市场的发展来看，不着眼于满足社区文化的个性化需求的企业文化肯定是没有生命力的。根据这一规律所建立的企业文化，其在社区的延伸、扩张、渗透，与社区文化建设是相统一的。从某种意义上说，由物业管理公司组织主导的社区文化建设，是物业管理公司企业文化在社区的延伸与外化。也就是说，这样的诱发性社区文化实质上是物业管理公司企业文化的载体与表现形式，是物业管理公司企业文化在社区交往行为上的表现。因此，诱发性社区文化建设，本质上是物业管理公司企业文化的重要组成部分。
3.物业管理公司在社区文化建设中的角色定位
（1）从政府的角度看，发展社区文化，是促进社会政治、经济、文化良性互动发展的重要举措。而在社区文化发展上，物业管理公司作为一个文化建设主体，与分散的家庭相比，有着无可比拟的组织能力和经济实力，显然是一个十分重要文化建设主体。（2）从整个社区的角度看，物业管理公司只是社区内众多文化建设主体中的一个。那么，物业管理公司只是自己企业文化的建设者而已。（3）从物业管理公司自身的发展需求来看，物业管理公司应业主对社区文化的需要而加强社区文化建设，是对市场的积极主动反应；物业管理公司加强企业文化在社区中的渗透力、辐射力，提高公司品牌知名度，是公司的经营发展策略；由物业管理公司组织主导的社区文化实质上是物业管理公司企业文化在社区的延伸与外化，是物业管理公司企业文化在社区交往行为上的表现，是物业管理公司企业文化的载体与表现形式。
因此，物业管理公司是社区文化的能动建设者；企业文化是社区文化的重要组成部分，是公司品牌的深厚底蕴；社区文化是企业文化的重要载体，诱发性社区文化是企业文化的特殊表现形式。这样，物业管理公司准确把握自己的定位，就完全可以游刃有余地、恰当地处理好企业文化建设与社区文化建设的关系。
参考文献
[1]叶陈刚.公司伦理与企业文化[M]，复旦大学出版社，2007-3-1
物业对社会的重要性篇2
关键词:物流产业现代化评价指标体系构建
关于物流产业现代化的概念诠释
现代化是一个模糊、动态和综合的概念。实现现代化是一个永无终结、涉及政治、经济、社会等各方面的过程,是人类依靠先进的科学技术,从工业革命开始,经济社会不断向更高阶段发展的过程。
物流产业现代化的概念可以理解为:相对传统物流而言,借助计算机网络技术和信息技术等一系列先进技术的支撑,将原本分离的商流、物流、信息流和采购供应、生产、销售、回收等环节紧密联合起来,形成一个以全新的、速度更快、规模更大、效率更高、效益更好为特征的现代物流系统,以实现物流的系统化、信息化、自动化、网络化、智能化、柔性化、标准化等目标。其中,系统化是现代物流与传统物流的根本区别,强调了物流功能的整合;信息化是现代物流发展的必然要求,是自动化的基础,而智能化更是信息化和自动化的更高层次应用;网络化旨在打破物流信息“诸侯分割”局面,将物流结点连接在一起,实现商流、物流、信息流“三流”的统一;标准化是适应物流产业的社会化和国际化而对物流技术提出的新要求——实现全球标准化。
物流产业现代化评价指标体系构建原则
(一)科学性原则
物流现代化评价指标体系建立的目的,是能够对中国物流业现代化水平有一个客观的反映和评价。因此,要求指标体系客观地反映物流现代化的内涵、各子系统和指标间的相互关系,并能较好地量化流通现代化的目标实现程度。
(二)前瞻性原则
由于电子商务的飞速发展,引起了企业销售范围的不断扩大和销售方式及最终消费者购买方式的转变,从而促使了物流行业的兴起,并呈现出新的发展趋势。为了能更好地适应这些发展趋势的变化,在构建物流产业现代化评价统计指标体系时,应该充分考虑到随着物流业的发展而被赋予的新时期的含义和内容,做到具有前瞻性。
(三)综合性与系统性原则
现代化是一个广泛、综合、系统的范畴。现代化标准必须体现这种综合性与系统性,各个指标之间,要形成有机、有序的联系,从多方面反映现代化建设的进展情况。
(四)可操作性原则
过去,在构建统计指标体系时,往往只注重了统计工作的全面性、系统性的要求,将统计指标体系设计得过于繁琐,而对其可操作性考虑得较少,这样,通常会导致统计数据搜集的难度加大,统计成本增加。因此,在构建物流产业现代化评价统计指标体系时,应从易操作的角度出发,将物流统计建立在现有的统计基础之上,采取循序渐进的方式,从有条件的指标先起步,逐步推进。
(五)相对独立性原则
由于物流现代化的内涵与外延非常丰富,描述物流业发展状况的指标之间常常存在信息重叠的现象。因此,在选择指标时,应尽可能选择具有相对独立性的指标,以具有纵向、横向可比性的相对指标为主,以增加评价的准确性和科学性。
(六)简明实用原则
构建物流产业现代化评价指标体系的基本目的,就是要把复杂的物流产业现代化建设目标变为可以度量、计算、比较的数字、数据,以便为制定物流产业现代化建设的总体规划及方针政策提供定量化的依据。在建立物流产业现代化评价指标体系过程中,所选择的指标不可能面面俱到,否则会使指标体系十分繁杂,不便操作,甚至操作失灵。因此,合理、正确地选择有代表性、可比性、独立性、信息量大的指标是构建高效、系统的指标体系的关键。
(七)国际可比性原则
在物流产业现代化研究中,做一些适当的国际与地区间的比较是必要的,也是有利的。为便于进行国家与地区间的比较研究,应尽量使指标和资料的口径、范围与国际上常用的指标相一致。
物流产业现代化评价指标体系设置
建立物流现代化评价指标体系的目的是为了全面描述和综合评价我国物流现代化的程度和进程,并提供必要的尺度。根据物流产业现代化的含义和建立指标体系应遵循的原则,本文从物流产业现代化保障和物流产业现代化成就两个方面设置指标体系。
(一)反映物流产业现代化保障方面的指标
物流产业基本情况指标。该指标反映了物流业在人、财、物等方面的基本概况,也是其他系统评价指标的基础。主要包括:物流产业就业人员、物流产业资本规模、物流产业固定资产投资总额、物流产业基础设施等指标。其中,基础设施又包括自有仓储面积、货运车辆数、租用仓储面积、普通货车数、装卸设备台数、专用货车数、物流计算机信息管理系统套数、铁路专用线条数、集装箱专用车数等。
物流环境指标。该指标反映了影响与制约物流活动的外部因素和条件。这些因素与条件十分繁多,但应当主要选取国民待遇程度、市场开放程度、市场规范程度和社会诚信程度等4项指标。其中,又以研究、制定诚信指标及信用等级评价体系最为迫切。
物流组织化程度指标。发展现代化的物流产业,需要培育经营规模大、实力雄厚的骨干企业,以提高流通效率,取得规模效益。为此,选取、设置了“排名前10家、50家、100家大型物流企业的年销售额、利润额分别在社会商品零售总额、利润总额中所占比重”的指标,以便比较和了解我国物流企业规模和市场集中度。同时,由于目前在物流产业领域中,仍然存在大量的中小型企业,而且它们有着自身的优势,能够适应当今激烈的市场竞争的潮流。基于此,还应专门选取、设计“中小物流企业发展程度”这一指标,以关注我国中小物流企业的发展与成长。
物流信息技术手段利用指标。该指标是指物流企业在进行物流业务时利用信息技术的情况,包括电子商务总量、电子商务总量占总营业额的比重、自动化设备数量、自动化设备占总资产的比重等指标。电子商务总量就是指物流企业通过电子商务贸易方式完成的营业总量。电子商务总量占总营业额的比重就是物流企业在一定时期内通过电子商务贸易方式完成的营业总额占该企业总营业额的比重。这两个指标可反映物流企业利用信息技术手段所产生的效果。
(二)反映物流产业现代化成就方面的指标
1.物流产出总量指标。设置该类指标的目的在于反映物流业生存、发展的状态,反映物流产业在国民经济增长中的产出水平。应当选取的指标包括社会物流总值、物流产业增加值、货物运输周转量等指标。
社会物流总值。该指标反映全社会物流发生的总规模。物流总值增速越快,表明经济增长对物流需求越大,经济发展对物流的依赖程度也越高。
物流产业增加值。它是一定时期内物流业生产的产品和提供的劳务价值总量(总产出)中,扣除所消耗的外购产品和劳务价值量(中间消耗)以后的余额。货物运输周转量。货物周转量是指在报告期内实际运送的货物重量乘以其运送里程的综合数。该指标反映货物运输量和运输规模。货物运输周转指标由货物运输量、货物仓储量、货物装卸搬运量、货物包装量、货物流通加工量、货物配送量、货物信息处理量等构成,用以衡量物流规模,反映物流的全貌。
2.物流产业国民经济贡献指标。由于物流产业在国民经济中的地位日益提升,已由原来的末端产业上升为先导行业,其对国民经济的发展起着十分重要的作用。因此,需要设置物流产业对国民经济贡献类指标,主要包括国民经济贡献率、就业贡献率和税收贡献率。
国民经济贡献率是指物流产业增加值的增长量与同期国内生产总值增长量的比率。该指标是评价物流产业对国民经济发展所作贡献的重要指标,也是衡量一国物流产业发展和实力的重要指标。
就业贡献率是指物流企业的就业人数与全社会就业人数的比重。该指标反映物流产业对社会就业所作的贡献。
税收贡献率是指物流企业上缴的税收与全社会所上缴税收的比重。该指标反映物流产业对国家税收所作的贡献。
3.物流效率指标。根据企业的不同角度,衡量物流效率的指标可分为:经济性指标、技术性指标、社会性指标。
经济性指标。该指标要涉及到成本和效益两个方面,能够全面反映企业实施第三方物流经济性,主要有固定成本(包括基建投资及车辆、仓库、办公用房等固定资产占用等)、可变成本(包括人员薪金如工资、津贴、奖金等,营运消耗如燃油、材料消耗、物流设备折旧与维修等,物流企业外付费用如港口费、养路费等,还包括事故损失、管理费开支及其他临时性物流费用支出等)、采用第三方物流服务模式后的直接经济收益、时间节约的经济效益、物流运作能力加强的经济效益,等等。
技术性指标。主要从技术上衡量第三方物流实施后各项指标的表现程度,主要包括快速性、便利性、直达性、安全性、舒适性和灵活性等指标。快速性,指物流过程的迅速程度;便利性,指企业实施第三方物流后利用物流手段的方便程度;直达性,货物从起点出发,无需办理中转而直接抵达目的地的特性,它包括单一物流方式的单运直达和多种物流方式的联运直达;安全性,指在物流过程中不发生意外,正常运达目的地的特征;舒适性,特指企业在接受物流服务过程中所感受到的舒适程度,这主要取决于物流方式、运载工具设备、运行时间长短及服务水平;灵活性,指运载工具对物流线路的非依赖程度及采取某种临时性紧急措施的可能程度。
社会性指标。主要从宏观的角度来衡量第三方物流的出现对整个社会的影响程度。主要包括社会节约程度、社会综合发展程度和提高物流的整体服务质量等指标。社会节约程度,指社会全部资源的整体优化配置程度;社会综合发展程度,指第三方物流的出现与发展对社会整体综合发展状况的贡献程度;提高物流的整体服务质量,指第三方物流的出现与发展对整个物流行业服务水平的提升程度。
4.物流服务质量指标。该指标反映物流企业的客户服务水平和服务质量,包括客户服务水平、客户满足程度、交货水平、交货期质量、货物损耗率等指标。其公式表示如下:
客户服务水平=满足需求次数/需求次数
缺货率=缺货次数/需求次数
客户满足程度=满足需求数量/需求数量
交货水平=按期交货次数/总交货次数
货物缺损率=缺损数量/交货物资总量
5.物流发展潜力指标。主要从研发、教育、科技、人力资源、信息等方面设置,能反映出物流系统的成长潜力的指标。
参考文献:
1.刘延平.物流统计学.清华大学出版社,2006
2.物流统计:用“慧眼”透视“物流热”.新物流杂志,2006
3.国家发展改革委《关于组织实施社会物流统计核算与报表制度的通知》(发改运行[2006]625号)
物业对社会的重要性篇3
关键词：城市居住区；物业管理；社区管理；差异性；整合机制
在现代化的城市建设中，不仅要有高质量的住房建筑和环境设施，还要针对物业管理和社区管理实现高水平的管理服务工作，同时这也是物质生活与精神生活同步提高的表现。在目前的城市居住区内，人们的受教育程度普遍提高，对于物业管理和社区管理有了更高的要求，因此，必须要加强此方面的行政管理工作，提升新时期的社会管理与自治的水平。
一、城市居住区物业管理与社区管理的差异与问题分析
1、物业管理与社区管理的组织结构差异性
在当前我国城市化进程中，社区管理机构的上级主管部门乃是民政部，其管理资金的来源是以政府财政拨款的形式为主，政府将每一个财年的管理款项拨付给社区，缺口则是由社区服务收入予以补充。所以社区管理的职能属性为代替政府职能机构来强化城市管理工作效果，并向城市居住区居民提供公共服务以及其他经营性的服务，以最终实现良好的居民自治目标。而物业管理则与其存在着显著的差异，其主管机构乃是我国的住宅与城乡建设部，依据中华人民共和国人民代表大会审议通过的《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》来作为管理工作执行依据。其经济收入来源得不到政府财政的补贴，而是以向城市居民提供商业以及日常各项管理费用所得，职能范围则是在业主委托的情况下对其所拥有的物业进行维护与管理，在获得丰厚经济收益的同时，提供良好的居住环境和条件。二者互不隶属、主管机构不同、职能不同，在应对同一管理问题时基于不同立场出发，必然存在着矛盾性。
2、物业管理与社区管理的目标差异性
社区管理是以政府的管理政策为指向，为社区内的居民提供公共服务，在这其中，管理部门的人员不会参与过多的业主要求，而是通过相关条例和管理规范的下发，在群众中宣传自治的方向和方法等，具有明显的自我管理的倾向。而物业管理也社区管理却有着明显的差异性。与自治管理理念相反，具有较强的他治的色彩，主要是通过对社区的管理完成业主们的基本要求，但是在实际的管理中工作中，常由于我国社会环境的影响，物业单位并没有对业主负责，而是在部分强制的管理中实现了高水平管理，而这种高水平只局限于社区的环境和管理秩序，对于真正的管理事实却少之甚少，没有形成现代化的服务职能。并且在国外的长期研究中表明，社区管理要优于物业管理，通过自治的方式更能够促进社会的长远发展。但是对于社区管理和物业管理的差异性，在整合机制的建立中，就要进行较大的变革。
二、城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制研究
1、创立“三维一体”联席会议制度
针对当前乃至今后城市居住区管理工作的发展趋势乃是物业管理纳入到社区管理工作中。因此，为了有效规避二者因管理组织机构、管理目标差异所带来的阻力，本文认为构建“三位一体”联席会议制度是城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制的重要举措。而其具体做法应全面考虑到以下几方面：首先，引导社区管理机构对社区业主委员会进行指导，以保证业主委员会能够及时明确与掌握城市居住区日常管理的工作内容及注意事项。其次，业主委员会的筹备应在社区管理机构、物业管理机构等多方主管部门监督下进行组建，从而确保各方利益能够在其中得以体现。第三，作为城市居住区居民权益的机构，业主委员会成员的选拔应由业主大会以公开投票选举的方式选举出代表人员。第四，明确业主委员会管理工作内容及范围，自身所拥有的法律权利和相应的义务，并且定期接受社区管理机构的培训以不断强化自身管理能力。在该机制中，社区管理则是作为业主委员会的指导机构，但是并不具有监督作用，而物业管理机构则是在征得业主委员会授权并处于其监督之下开展管理工作，属于一种契约性质。通过业主委员会居中调度，以互相扶助的方式来推动城市居住区管理水平迈上一个新的台阶。
2、构建涵盖物业管理及社区管理的新型组织机构
进入到二十一世纪知识经济时代后，“开放、合作、共享”成为了时代主旋律。对于城市居住区管理工作而言，尽管物业管理和社区管理之间因自身定位的不同而存在较大差异，但是，物业管理融入社区管理以最终实现居民自治的发展趋势不可阻挡。随着互联网技术的推广使用，城市居住区居民自我权益保护意识将会随之提高，因而在居住区管理工作方面重合性内容也将会不断外延，继而最终消弭二者之间明显的管理界限，转而由一个能够涵盖二者管理内容的组织机构来替代其行使城市管理的各项权益，以保障居民的合法权益。但是在目前，其首先需要做的准备工作则是在探索物业管理内容以及社区管理内容基础上以试点的办法选取某一个城市居住区来筹划统一的管理机构，社区管理作为城市居住区公共服务的主管部门，而物业管理则是以盈利业务经营为主，将二者各自所负责的重合性内容区别开来，促使二者能够在各自领域之中发挥出自身的优势，继而扬长避短，在提高城市管理工作效率的同时，进一步向居民提供更加周到细致的服务，营造一个安全、舒适的居住环境。所以该项有益探索应引起我国物业管理以及社区管理机构的重视，在实际工作中进行摸索与尝试，以总结经验，推动城市管理工作向前进一步发展。
3、将物业管理公司打造成为社区专业服务机构
在我国，物业管理行业经过近二十年的发展已具有一定的规模。由于行业本身提供的是服务商品，所以其最终发展目标是通过为社区、居民提供优质的有偿服务，以获得自身的可持续发展和利润的最大化。这比在社区居委会中设立服务部门更加经济，更加具备专业优势。除此之外，更重要的是物业管理公司首先是企业，其运作体制决定其在服务市场中所提供的服务商品更具有效性。当然，对物业管理公司涉及到的公益项目，政府应给予一定的政策扶持和税收优惠，甚至对旧城区物业管理可以适当给予一定的补助，以促使其更好地为社区公共事业服务。
结语：对于社区管理和物业管理实施有效整合机制是未来的发展方向，也是构建和谐社会的必然需求，在处理社区管理和物业管理的差异性中，需要通过三位一体联席会议制度和社区管理新型组织机构建立的方式，来不断缩短这种差异的距离，并且要根据现代社会的发展要求，对服务型的管理理念进行提高，综合的利用社会资源，建立完善的管理机构，对城市社区优化管理，促进城市在不断变化的形势下稳定建设。
参考文献：
[1] 周珉晖.城市居住物业管理与社区管理有效整合机制[J].商，2015（08）.
物业对社会的重要性篇4
1.1大陆社区物业供给研究
大陆社区一般可分为老旧社区、保障性住房社区、机关单位社区和房地产开发商修建小区四大类。不同类型社区的物业服务供给方式不尽相同。第一类，老旧社区。因为基础设施不能够满足物业供给需求，且低收入人群对于物业服务收费有抵触心理，因此一般没有专门的物业企业为其提供服务，而是由街道办事处或居委会组织引导居民自治。这种街道办事处或居委会组织引导下的物业服务居民自治管理模式又可分为公司治理模式（如孔娜娜和陈伟东于2011年对武汉市江汉区唐家墩街的一处老旧社区西桥社区的社区自助物业服务站的调研）、工作站式治理模式（如葛红刚在其研究中提到的“社区准物业管理”）。第二类，保障性住房社区（保障性住房主要包括廉租房和经济适用房），是国家为了维持城市贫困家庭生活质量而出台的一项优惠政策。保障性住房的物业服务供给仍处于萌芽阶段，政策法规、具体模式还未成熟。针对这类社区的物业服务，比较有代表性的调研有康曦对广州、北京、西安、武汉等地的调研；吴鸿根认为，政府应该引入市场化机制公开选聘保障性住房的物业服务企业，并予以相应的财政补贴和税收减免，保证参与的物管企业得以盈利。邱必震则建议将住户自营式物业管理引进保障性住房物业管理体制，实行专业化的物业公司管理与住户自营管理模式兼容的新模式，从而平衡物业服务水平和运行成本。第三类，单位社区，俗称“家属院”，是我国单位制度的副产品，是国家和单位对职工实行福利制度的体现。刘江峰认为当前这类社区主要存在两种物业服务供给类型：一是委托服务型，即企事业单位将物业服务工作委托给专门的物业服务企业；二是自主经营型，即由单位或单位组建的物业管理公司负责提供物业服务。余华歆对李家沱社区的4个单位住宅小区进行的调查，吴涛对油田社区进行的调查也分别从不同侧面展示了这类社区物业服务的现状及困境。第四类，由房地产开发商修建的小区，其物业服务供给者一般是开发商选聘的物业公司，其服务模式较固定，服务水平较为成熟。不过，彭杏芳指出，当前也有不少物业公司是直接从房地产开发企业中分离出来的，而未曾实行规范的招标制度；这等同于开发商直接利用自己的物业公司进行垄断式管理，应该尽量避免出现，真正实行“建管分离”。除了不同类型社区的物业管理和服务供给模式研究之外，物业公司的服务外包也是一大研究热点。邓钧认为，物业公司应摒弃“小而全”的模式，通过业务外包降低成本、简化管理。陈凯提出了“物业管理集成服务模式”，即物业公司应外包非核心的、低附加值的、劳动密集型的业务。
1.2香港社区物业供给研究
香港的社区物业供应实行“双轨制”，即政府供应与市场供应相结合。香港的社区可以分为公屋和私人楼宇两类。公屋由政府进行物业服务供给，主要由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责。其特点是管理方式灵活，机构配有一定数量的专业管理人员，同时一些项目常常使用招标或承包等方式交由专业服务公司完成。私人楼宇业主根据特区政府制定的法律文件《建筑物管理条例》成立业主立案法团，法团代表业主执行社区的管理事宜，其职权由法团管理委员会（简称管委会）执行。业主立案法团还可以通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司进行日常管理，物业管理公司的经费来源主要是全体业主缴纳的管理费，其收支账目必须定期公开，接受业主监督。
1.3国外社区物业供给研究
新加坡的社区主要采取共管式物业管理，其所有社区的物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。建屋发展局下设36个区办事处，每个区办事处负责管理2～3个小区，每个小区一般有4千到6千住户，这样一来，每个区办事处大约管理住宅1万至1.5万套。新加坡的住宅分为两类：公共住宅和私人住宅。公共住宅物业供给主要由建屋发展局下辖的市镇理事会负责，私人住宅则由业主依法组建的管理理事会负责。市镇理事会和私人住宅管理理事会都通过委托物业管理公司来提供住宅的日常物业服务。政府对私人住宅的物业管理制定了详细的规章制度。美国的联邦政府设有专门的物业管理行政机构，各级联邦政府都有房产管理局，职责是制定房地产法规并监督检查实施情况。房地产开发商在项目完成之前必须按照规定选定物业管理机构，制定相关制度。美国部分社区还设置有居民社区协会（ResidentialCommunityAssociations，简称RCA），由政府批准开发商建立，负责提供独户住宅、联排住宅和公寓社区的公共服务，资金来源是社区居民缴纳的服务费用。美国有超过250000个居民社区协会，带有居民社区协会的社区拥有超过4千万的居民，平均每6个美国人中就有一个住在带有该协会的社区里。英国的社区物业供给模式主要分为独立住宅和高层楼房两类。独立式别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门负责维护管理，业主每年缴纳一定数额的物业税；而业主房屋本身的维修管理由其自行选择物业服务公司负责。高层楼房物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁和安保之外，英国的物业管理服务已经拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等。
2我国城镇社区物业服务状况调查
2.1问卷调研和实地访谈
2.1.1问卷调研
首先，我们利用问卷调查业主对社区物业服务供给的满意程度、对相关规定的认知程度等。样本偏重北上广浙苏但不限于北上广浙苏，被试应为有固定收入并对社区物业服务有所接触和了解的人。共收集到有效问卷393份。问卷调查显示：大部分业主对于物业管理服务标准有一定的了解，对物业服务供给的满意程度为中等，对物业费的收取标准较为认同。（如图1）
2.1.2实地调研
随后，我们通过了实地调研的形式，侧重了解居委会、业主委员会、物业公司等社区物业服务各相关方的具体情况。本次实地调研的31个社区，分布在以北京市、重庆市、浙江省为代表的不同层次城市与县乡。调查样本的选择考虑到了社区档次、社区性质、社区面积、户数和人口数等方面的多样性，尽可能使样本具有均衡性和代表性，照顾到我国不同地域发展水平和社区性质。（1）社区面积和社区户数及人口规模调研社区面积以20万平方米以下为主，有19个，占61.3%；20～40万平方米有5个，占18.5%；40万平方米以上有3个，占9.7%。提供了确切的小区户数的30个社区，其社区户数规模多集中在1000～3000户，占66.7%；3000户以上的社区占13.3%；1000户以下的占20%。提供了详尽的人口数据的有24个社区，其人口数绝大多数集中在2000～8000人的规模，占83.3%。2000人以下的和8000人以上的社区各占8.3%。明确给出流动人口数字的14个社区中流动人口占比的差别较大——从近50%到1%不等，大致可分为两档：流动人口多的社区（即社区流动人口占比>10%的）有8个，占57.1%；流动人口少的社区（即社区流动人口占比=<10%的）有6个，占42.9%。（2）社区绿化及公共设施绿化率最高的可达55%，最低的不超过5%，而大多数社区绿化率集中在30%左右。绝大多数提供车位数的社区无法满足业主的停车需求。近一半的社区中每2～3户就有1辆车；绝大多数社区不能满足每辆车都有1个车位，超过一半的社区3户以上才有1个车位，个别社区甚至7辆车抢1个车位；逾四成的社区实际需要增加的车位数超过现有车位数的一倍多。（3）居委会方面各社区均有居委会管辖覆盖。除1家社区居委会有28名工作人员之外，其余社区居委会人数都在5～9人，平均每个社区居委会有6名成员。居委会面积在200～700平方米之间。除1家社区居委会的工作人员对网格化管理的定义不清晰，其他的小区均实现了网格化管理。（4）物业服务单位方面物业人员规模不一，多者可达100人，最少的只有3人。社区物业面积分布在200～600平方米之间，200～300平方米左右的较多。受访的社区均表示有明确的物业收费标准，收费集中在1～2.5元/平方米；其中一些提供了明确的价格，另一些则表示会依照具体合同收费。（5）业主委员会方面有11个社区设立了业主委员会，占样本总量的35.5%。业主委员会人数多集中在5～7人，均有固定的办公地点。11家业主委员会中有10家采用的是民主选举，占91%；剩余1家为自荐。
2.2供给制度比较
我们按大陆常见社区类型，分类研究实地调研的社区的物业服务供给模式。（表1）因保障性住房社区与老旧社区较为相似，将二者合并为老旧社区进行研究。
2.2.1相关方
社区物业服务供给制度主要涉及服务供给方、居委会代表的协调指导方、业主委员会代表的服务消费方（如图2）。居委会全称居民委员会，是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构，其职责是维护全体业主的共同利益。物业公司是服务供给方类型之一，是经营性企业法人，它和业主委员会在法律上是委托和被委托关系、是聘用和受聘关系。这三个机构分别在物业管理过程中扮演不同的角色，共同完成为居民提供良好的环境及服务的任务。调研结果显示，对供给方评测，老旧社区、机关单位社区、开发商建设小区在物业服务人数和收费水平等方面都是依次递增。对协调指导方评测，居委会基本覆盖了各社区，而在各类型社区中的居委会工作人数无明显差异。对服务消费方评测，老旧社区、机关单位社区、开发商建设小区中成立了业主委员会的比例依次下降，而业主委员会的人数水平依次提高。开发商建设小区已成立业主委员会的比例最低的可能原因：开发商建设小区的产权关系明确的业主数量较多，可能导致筹备业主委员会的时间较长、难度较大；并且因建成时间相对较晚，很多业主委员会尚未来得及成立。另外，在实地调研访谈中发现，相较于老旧社区和机关单位社区，开发商建设的小区的业主更倾向于成立业主委员会，自治性更强。
2.2.2供给模式
社区物业服务有多种形式的供给模式，但最主要一是产权所有者聘用物业公司直接提供物业服务；二是产权所有者聘用物业公司，物业公司外包部分物业服务（如治安、清洁、绿化维护等）。统计分析调研记录，在三种社区类型中，后者所占比例都列第一位，前者所占比例都占第二位。甚至超过九成的开发商建设的小区，采用了产权所有者聘用物业公司、物业公司外包部分服务的模式。这体现了商业化、现代化程度越高，产权关系越明确的社区，采用更经济、更专业的服务外包模式的越多。个别社区还有产权单位和物业公司合作提供物业服务、居民自行提供物业服务等模式。这些模式多是出现在老旧社区和机关单位社区等管理模式和产权关系相对“原始”的社区。老旧社区以普通小区为主，住户多为低收入人群，对于物业服务收费较为抵触，所以可能较少有专门的物业公司为其提供服务，而是由街道办事处或居委会组织引导居民自行提供物业服务的情况。
2.2.3服务水平
总体而言，由于承担社区物业服务的主体比较复杂，老旧社区的物业服务处于中下水平，业主自发维权比较重要。机关单位社区的物业服务管理较严，收费较低，业主的满意度较高。开发商修建的小区的物业服务供给方一般是开发商选聘的物业公司，其服务模式较固定，服务较成熟。居委会、业主委员会对物业服务的监督作用体现得最为明显。
2.3存在问题
在问卷调研和实地调研中，在社区物业服务，特别是供给方面，我们也发现了一些问题。
2.3.1居委会“双重人”身份存在弊端、职责重叠
妨碍监督居委会的“双重人”身份，使居委会在名义上是居民的自治组织，但实际上却更多地扮演了国家人角色，成了准政府组织。这既不利于基层民主政治的发展，也加重了城市基层政府的财政负担，更削减了居民对居委会的认同度和参与居委会的热情。同时在调查访谈中我们了解到，一些半商业化的社区居委会往往承担了物业公司的部分责任。这样的职能重叠不但给居委会带来负担，也容易给住户带来困扰和不便。
2.3.2业主委员会定位较模糊
部分访谈对象反映业主委员会存在以下四大问题。（1）业主委员会的法律定位不清，由于其身份非法人实体，业主委员会在维权时面临重重阻碍。（2）业主委员会的群众认同度不高。其部分职能和居委会的职能重叠是重要原因，而更深层次的原因在于业主委员会的定位模糊，发展未成型。（3）部分业主委员会成员的素质不够高、利益难协调。（4）部分业主委员会的不恰当作为损害了其威信和形象。因此，对业主委员会明确而合理地定位与分工是改进社区物业服务供给模式的重要方面。
2.3.3人才、服务意识、沟通、物业费等方面难题阻碍物业公司
由于从业人员素质不高，服务意识不足，物业公司和服务组织与居委会、业主委员会乃至个人时有摩擦发生。对物业公司而言，最大的困难是物业费水平低。这将妨碍物业公司提供更加高质量、有效率的服务。
3社区物业服务供给制度创新
现今的社区物业服务体制中，居委会、物业服务机构、业主委员会三者的职能存在重叠或错位的现象。因此，需要建立一种结构明确、服务高效的物业服务机制。
3.1供给制度创新的理论和实践基础
3.1.1公共服务属性
社区基本物业服务属于公共服务，在供给上存在着难以计量、计价和分装出售（提供）等难题。这就导致服务的安排者和提供者很难确定它的合理供应量，也无法估计它的成本；服务的消费者（业主个人或住户）在消费时几乎无可选择，只能接受服务安排者和生产者所提供的数量和质量，而且支付的成本与需求及消费可能没有关系。上述特点决定了政府和社会非政府机构在社区物业服务供给中所扮演的角色，决定了消费者的支付意愿和生产者的提供意愿。
3.1.2供给制度设计
对于政府来说，在现阶段财政较为充裕的情况下，为了改善民生，推出了越来越多的公共服务，如家庭养老、社区养老等。但是利用财政包揽公共服务不是长久之计，应尽早作好制度设计，应该吸收社会的力量和资源来发展多种服务模式。在考虑制度创新的时候不能完全脱离政府的管理，同时还需要社区业主承担部分责任。西方国家大多依靠市场化供给机制提供社区物业服务。对于在高档社区开展物业服务的物业公司来说，收取物业费一般没有问题，其背后也往往有房地产公司的财力支撑。但是在调查中我们发现对其他非高档社区的物业公司而言，最大的困难在于物业费低、收费难，这妨碍了物业公司提供更高质量、更有效率的服务。
3.1.3实践基础
本次调研显示，目前大陆社区物业服务模式主要有：政府主导型、机关单位主导型、开发商主导型、业主自治组织主导型和物业服务机构主导型等。它体现了不同的制度安排，在满足社区居民服务需求方面具有不同的优势和缺憾。观察物业服务较好的社区，居民委员会、物业服务机构、业主委员会三者共同开展社区物业服务，并且建立了合作、互相监督的共赢关系。居民委员会是居民委员会监督业主委员会的产生及运作，反过来也要接受业委会的监督；居委会和业委会监督物业公司的运作，但也要接受物业公司的监督。
3.2新供给制度模型
常见的容易缺乏的社区资源主要有公共设施设备、空间、车位、安保条件等。所以需要有合适的制度安排。首先，以市场机制为基础的前提下，需要理顺社区管理部门、业主委员会和物业公司三方的关系。因此，本研究认为，在以市场机制为基础的同时，需要通过集体干预（或集体行动）来保障其供给。（图3）图3社区物业服务供给制度模型集体干预（行动）的主体就是基层政府组织（街道办、社区居委会）、社区自治组织（业主大会及业主委员会）、社区内外的企业和志愿组织。干预的形式可以是政府命令（规定居委会、业主自治组织和物业服务机构在社区物业服务方面的权力和职责）、自愿捐助（包括单位捐助、社区捐助、社会组织捐助、业主个人捐助等）或者强制性捐助（如通过法律要求在房屋交易合同中注明：所涉区域房地产购买者必须加入合作组织并支付相应的费用，或通过签订业主公约要求业主承担相应的义务等）。本研究提出的方案同时依靠市场机制和集体干预（或政治过程）来决定生产（提供）多少服务和每个使用者应当支付多少服务费用。此外，由于有些物业服务不是纯共同消费品（如车辆存放、社区医疗、家政服务、某些文化娱乐设施等），容许某种程度的个人消费，故如何分配这样的物业服务，也要同时依靠集体干预和市场机制。有权决定社区物业服务供给数量和质量水平的“集体”应当是社区居委会和业主自治组织。在这种制度安排中，社区居委会应当承担物业服务制度设计的指导者和主导者，以及该制度的协同实施者和监督评估者等多重角色；业主（代表）大会及其执行机构业主委员会应当是该制度的共同设计者、指导实施者和监督评估者；物业服务机构则是该制度具体实施者和制度设计的参与者；社区内外的利益相关方和志愿组织也是该制度设计和实施的参与者。
3.3供给制度策略创新措施
在新制度的推行过程中，最大阻力可能来自老旧社区。这类社区缺乏基础设施、业主收入较低，物业服务多为政府提供或居民自治，当物业服务需要收费时会受到业主的抵触。机关单位社区的物业服务由本单位或政府机构提供，物业费收取标准较低，但对收费的物业服务已有思想准备。即使如此，仍可能对几乎翻倍的物业费和物业服务人员不再是本单位人员等改变产生抗拒行为。因此针对上述两类社区，可以在做到位思想宣传工作的同时，考虑政府补偿部分物业费用或对予以配合的业主奖励等方式来帮助业主接受新的制度。开发商建设的小区物业服务较成熟，收费较高、服务人员较多；均设有居委会、业委会来监督物业服务；但是相比其他社区，此类社区更倾向于建立自治性强的业委会。因此，在新制度的推行中，针对此类社区需要加强居委会的建设和管理，物业服务公司、业委会、居委会三者要共同协作，不能有所偏倚。除了上述问题，三类社区的物业服务供给创新具体策略是：社区基本物业服务是一种公共服务，应尝试适用于我国城市社区当前情况和需要的社区基本物业服务的供给制度（模式）：市场供给+集体干预。社区基本物业服务的供给保障体系包括组织保障、制度保障和资源保障。其中，在组织保障方面，提出社区居委会在社区基本物业服务供给方面要承担主导和指导监督作用，业主委员会承担。具体而言如下。
3.3.1针对共性问题
3.3.1.1居委会和物业服务需要清楚的职责分工物业服务的提供者需要更公平地向所有居民提供服务，物业服务机构应该承担所有的物业服务，而不应该让居委会或政府组织涉入其中。
3.3.1.2广泛设立业主委员会，完善物业服务供给制度业主委员会代表业主提出意见，监督物业公司的服务。因此需要在居委会和物业服务机构清楚分工的基础上，设立业委会监督二者的工作，同时更好地帮助业主解决困难。
3.3.1.3物业服务企业独立发展，并实现公平竞争市场化要求在相同条件下的公平竞争，即要求创造公平的竞争环境，需要用政治、经济的手段去调控多方面的关系，以市场化为基础的物业服务机制需要让物业服务机构进入市场，依托市场的力量发展。
3.3.1.4物业服务收费政策要从细制定，对某些群体政府给予一定的补给具体、细致地制定物业服务收费政策，针对经济水平较低的社区，应该设立低标准的物业服务价格，并且应辅以集体干预，例如超出低标准的部分政府给予补给。
3.3.2针对个性问题
3.3.2.1老旧社区要确定物业服务管理模式三类社区中老旧社区是最迫切需要推行新的供给制度的，因此应是政策的重点。征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制
3.3.2.2机关单位社区要配合完善业主委员会制度由于社区物业服务相对到位，机关单位社区需要业主委员会自发维权的情况较少，很容易忽视业主委员会制度的完善。但是作为社区物业服务供给制度的重要组成部分，业主委员会对于社区物业服务具有一定的作用，机关单位社区也应该予以足够的重视，紧跟社区物业服务供给制度的改进步伐。
3.3.2.3房地产开发商建设的小区要明确居委会职责在房地产开发商建设的小区中，居委会要监督物业公司的服务，又要与业主委员会一起，协助居民进行维权。作为连接物业服务公司和居民的重要桥梁，居委会的责任和工作内容需要进行明确地规范，以便处理具体纠纷时有据可循，提升管理效率，也能尽量避免管理不当的情况发生。
4结论
本研究通过文献、问卷、实地访谈等理论与实证研究方法，研究社区物业服务供给的现状、问题等。最主要的社区物业服务供给模式一是产权所有者聘用物业公司直接提供物业服务；二是产权所有者聘用物业公司，物业公司外包部分物业服务。问题主要是：居委会“双重人”身份存在弊端；业主委员会的定位较为模糊；人才、服务意识、沟通、物业费等方面难题阻碍物业公司。基于上述研究结论，我们提出了社区物业服务的新的供给制度模型：在以市场机制为基础的同时，通过集体干预（或集体行动）来保障其供给。集体干预的主体就是基层政府组织、社区自治组织、社区内外的企业和志愿组织。干预的形式可以是政府命令、自愿捐助或者强制性捐助。为了实现这样的供给制度，整体来看，居委会和物业服务需要清楚的职责分工；广泛设立业主委员会，完善物业服务供给制度；物业服务企业独立发展，并实现公平竞争；物业服务收费政策要从细制定，对某些群体政府给予一定的补给。针对不同的社区，老旧社区要确定管理制度，机关单位要注重完善业主委员会制度，开发商建设的小区则要明确居委会的管理职责。研究的最大不足是访谈的社区样本量较为有限，普适性还需提高。在后续的研究中，我们将会进一步深入不同地域的其他社区，结合不同地区的具体问题，进一步完善当前提出的供给制度模型。
物业对社会的重要性篇5
丁宪浩在××××年第期《北京师范大学学报（社会科学版）》撰文建议大力发展生态业。文章认为，生态业（即生态资源培育维护业）是修复、维护和培育生态资源，促进地球村生态系统良性循环、健康发展的基础性产业，是构建和谐社会的基础性产业。该产业通过维护、改善与生物体生命活动相关的各种环境因子，以及保护、发展濒危生物种群等，维护、促进生物多样性，实现生态良性循环，为人类社会和谐发展提供必不可少的生态基础和环境条件。
生态业具有基础性、效益的广泛性与持续性、外部经济性、全球性等特征。在和谐社会构建中，生态业是基础产业的基础，是居于第一产业之前的产业。这一基础地位具体表现为：在经济发展层面，社会生产力的发展需要以生态业为基础。生态业营造社会生产力发展的生态条件，提供社会生产力发展的替代资源，丰富社会生产力发展的可选机遇。在社会发展层面，人类社会福利水平的提高需要以生态业作保证。生态业促进生态环境、人居环境的改善，使人们得以享受更高的生活质量；生态业确保生态资源的丰富，为人们生活的丰富多彩提供条件；生态业拓展出一个新兴的产业领域，满足人类创新和自我实现的需要；生态业提供可观的就业岗位，有助于化解就业矛盾，提高居民总体收入水平和生活水平；生态业促进生产效率的提高和社会产品的增加，使人们可以较低的成本享受更多的物质财富。在地球文明发展层面，（人类社会与自然环境的自觉协调发展需要以生态业为纽带。发展生态业，是人类社会追求高境界地球文明进程中作出的科学选择。地球文明的延续和发展，需要人类社会与自然环境的自觉协调发展，这就必须强调由传统的索取地球的发展模式转变为回报地球的发展模式，以互补互益的方式协调人类社会和自然环境的共同发展，而发展生态业正是人类社会回报地球的基本方式。
生态业包括两大二级产业：一是物种保护与繁育业（简称物种业），其基本功能是维护和促进生物多样性，包含濒危及珍稀物种保护繁育业、普通物种保护繁育业、物种恢复培养与繁育业、生物基因保护业、有害生物控制业等行业；二是生态环境资源修复与维护业（简称生态环境资源业），其基本功能是改善和维护生态环境，为生物多样性的维持和发展提供尽可能有利的生态条件。
文章提出，要促进人类社会与自然环境和谐协调发展，必须加快发展生态业。为此，一要立即开展对生态业的研究。目前应主要从宏观层面展开研究；弄清生态业的产业地位、功能与作用，产业发展的必要性、迫切性；该产业与其它产业的关系，产业的内部构成、行业分工、区域布局，产业发展的条件、方向和规模，产业发展、运行的动力和机制。二要制定和实施生态业发展规划。要在对生态业发展规律研究的基础上，尽快制定这一产业的专项发展规划。近中期的规划必须重点突出，重点行业主要应包括物种保护与繁育业中的濒危与珍稀物种保护繁育业、普通物种保护繁育业和有害生物控制业等，生态环境资源修复与维护业中的各个行业。要根据和谐社会构建要求，根据产业发展与经济社会发展相匹配的要求；设定生态业各重点行业的发展方向、发展目标、发展步骤、发展途径；要对生态业发展中的科技进步进行专项规划。三要对生态业实行扶持、资助政策。对那些无法通过市场收回投资、民间确无投资积极性、而确又需要发展的行业或实施的项目，由国家财政进行较大力度的支持；实行倾斜的财税金融政策，对生态业实行零税赋政策；对不利于生态平衡、加重生态业负担的行业适当增加税赋，对生态业发展的重点地区减轻税收负担、增加财政补助，适当增加生态业受益地区的税收负担，对生态业实行财政贴息和金融支持；实行支持、鼓励相关科学研究与成果推广的政策；制定出台支持、保障生态业的专门的法律规范；对市场未失灵的部分尽可能借助市场力量来推进。四要总结推广成功的经验。五要提高全民的生态意识。主要措施是大力普及生态环境知识，让公众了解目前生态环境面临的严峻局面，明确生态环境建设任务的迫切性、艰巨性，提高公众参与生态环境建设的自觉性。
物业对社会的重要性篇6
关键词：高校青年思政工作者;职业幸福感;幸福维度
中图分类号：G641 文献标志码：A 文章编号：1003-949X（2015）-09-0055-02
探讨高校青年思政工作者职业幸福感，一个重要的任务是根据高校青年思政工作者看待幸福的不同价值标准确定其科学的研究维度。[1]
一、高校青年思政工作者职业幸福感的物质与精神维度
从物质的维度看，虽然思想家对幸福的解读各有侧重点，但普遍认为幸福总是要建立在一定物质生活基础之上的，获得幸福必须有良好的外在条件，正如恩格斯所言：“追求幸福的欲望只有极微小的一部分可以靠观念上的权利来满足，绝大部分却要靠物质的手段来实现。”[2]高校青年思政工作者职业幸福感的产生和维系离不开相应的物质财富和生活资料，首先要从如何保障高校青年思政工作者生存无忧的视角来探讨其职业幸福感，人们必须能够生活才能创造历史，我们很难想象一个终日处于生存困难威胁中的高校青年思政工作者会感到幸福，抛开生存条件来高谈职业幸福是不现实的。其次要从高校青年思政工作者物质需要的满足程度来探讨其职业幸福感，虽然不能说物质条件与职业幸福感成正相关关系，但正当合理的物质需要的满足程度或多或少会对高校青年思政工作者职业幸福感产生一定影响，可以说物质需要的尽可能满足是实现幸福的重要条件，要坚决反对否定高校青年教师合理物质需要的幸福观。再次要从高校物质物质财富的分配制度来探讨青年思政工作者职业幸福感，因为社会制度与人们的幸福感密切相关，高校物质财富分配制度的合理公平性如何会直接对青年思政工作者的心理产生影响，关系到其教学责任意识与学校事务参与意识的培养，从而在一定程度上影响着其职业幸福感指数。最后要从高校青年思政工作者对待物质财富的态度来探讨其职业幸福感，当前物欲横流，人为物役使幸福产生异化现象，这些社会现象自然会对高校青年思政工作者的世界观、人生观和价值观产生影响，因此要从其对物质财富的态度来探讨其职业幸福感。
从精神的维度看，精神幸福是人生的终极追求，相对于物质幸福而言，精神幸福是一种高级幸福，是一种深刻的、持久的幸福。马克思主义认为人是社会存在物，人的生命具有高于生命本身的目的意义是人与动物的一个显著区别，只有人类才享有精神幸福。探讨高校青年思政工作者职业幸福感，更需要从精神的维度进行分析。首先，高校青年思政工作者的物质幸福离不开精神幸福，因为没有精神的参与，即使某种物质需要得到满足，也不能转化为心灵愉悦，职业幸福感也不会产生。其次，物质幸福是低层次的、短暂的，若没有精神幸福支撑，其幸福感不会持续。再次，个人道德与精神幸福密切相关，一个人的道德素质直接影响着一个人对职业幸福的感知程度，探讨精神幸福有助于培养高校青年思政工作者对自身职业的责任感和使命感，使其在职业活动中感受到完满、知足、快乐、幸福。最后，精神幸福是一种精神动力，在精神上形成的职业幸福感体现了高校青年思政工作者的职业认同感和荣誉感，更能激发其奋斗的激情。
二、高校青年思政工作者职业幸福感的感性与理性维度
感性和理性，一直是人类思想史上考察幸福感的两种重要的维度。感性主义认为幸福即快乐，主要代表人物有德谟克利特、伊壁鸠鲁、费尔巴哈。他们主张人的感官快乐、物质需要的满足高于一切，认为幸福就是为获得快乐和避免痛苦。如伊壁鸠鲁主张：“快乐是幸福生活的开始和目的。因为我们认为幸福生活是我们天生的最高的善，我们的一切取舍都从快乐出发;我们的最终快乐乃是得到快乐，而以感触为标准来判断一切的善。”并认为“快乐……是指身体上无痛苦和灵魂上无纷扰。”[3]这种观点强调了人们物质生活的意义，不过由于过于强调人们的感官享乐，容易走上主义。后来，费尔巴哈在猛烈抨击中世纪基督教道德生活方式扼杀了人的现实幸福生活时，主张有节制的健康的物质享乐，他认为：“幸福不是别的，只是某一生物的健康的正常的状态，它的十分强健的或安乐的状态;在这一状态下，生物能够无阻碍地满足和实际上满足为它本身所特别具有的、并关系到它的本质和生存的特殊需要和追求。”[4]他将幸福作了低级与高级、暂时与长远之区分，强调一切属于生活的东西都属于幸福，但他反对而使自身受到损害，主张为了高级、长远幸福应当放弃一些低级、眼前幸福。但这种观点过于强调物质生活在人的幸福感觉中的至高无上地位，而忽视了人的理性、精神、理想对于幸福的意义。
理性主义认为德性即幸福。这是人们对幸福最古老的认识之一，也是中西方文化的主导观点。早在古希腊的苏格拉底、柏拉图就明确提出这一观点。他们追求德福一致，强调理性、美德在人们追求幸福中的作用，强调幸福生活应有理性的指导，如苏格拉底认为，人要得到幸福，必须克服各种物质欲望，知识和美德决定人的幸福;柏拉图认为人们应当去掉一切感官的欲望，反对人们追求现实生活中的快乐;赫拉克利特认为人的精神快乐高于肉体快乐。这种观点强调精神快乐高于感官、肉体快乐，具有其合理性。但这种观点将幸福与德性等同，夸大了精神的作用，否认了人的现实物质生活的正当性，带有禁欲主义色彩。其禁欲主义倾向，经过斯多格派，在漫长的中世纪达到登峰造极的地步。
通过以上分析可以看出，人类历史上的感性幸福和理性幸福都有其合理成分和不科学之处。马克思主义认为：“理性认识依赖于感性认识，理性认识必须以感性认识为基础”，“感性认识有待于发展和深化为理性认识”，“感性认识和理性认识相互渗透、相互包含，二者的区分是相对的，人们不应当也不能把它们截然分开。”[5]幸福是一种认识，是感性认识和理性认识的统一，探讨高校青年思政工作者职业幸福感，必须抓住感性和理性两个维度，紧紧围绕感性和理性两个维度的相互关系进行分析，既要从感性认识的角度，分析感求的满足在高校青年思政工作者职业幸福感的形成和发展中的价值，避免其过于强调感官、肉体快乐的快乐从而走上享乐主义和主义的道路;又要从理性认识的角度，分析理性在何程度上对欲望进行控制，避免在脱离人感性需要的前提下空谈理性幸福;最终找到一个平衡点，把高校青年思政工作者从感望的坟墓中解脱出来，协调对感性幸福和理性幸福的追求，从而实提高职业幸福感指数。
三、高校青年思政工作者职业幸福感的个人与社会维度
关于个人与社会的关系是人类及其社会的永恒主题，思想家们分别从历史观、价值观和认识论的思路，形成了“玄学无用说”、“社会非人（个人）说”“人（个人）非社会说”“自然主义说”“实体主义说”和“功能主义说”六种主要观点，但马克思主义对人与社会关系的认知是最为科学的。马克思主义认为人始终是社会的人，人有自然属性和社会属性双重属性，而社会属性是人的最主要、最根本的属性。人的社会属性导致个人与社会相互依存、相互制约，人的生存和发展都离不开社会，社会是由无数个人组成，一切个人活动的总和构成社会的整体运动及其发展，每个人都不是孤立存在的，个人与社会的关系问题是每个人的活动都面临着问题，正确认识和处理个人与社会的关系是每个个人都绕不开的问题。因此，个人幸福不仅仅是个人的私事，而是与社会幸福形成互相联系、互相依存的关系，探讨高校青年思政工作者职业幸福感离不开个人和社会两个维度。
从个人维度，高校青年思政工作者个人职业幸福丰富着社会幸福，高校青年思政工作者在创造个人物质和精神幸福的同时，也在为社会的进步和发展创造着物质和精神财富，高校青年思政工作者如何看待个人物质和精神财富与集体、国家利益之间的关系，直接决定着其对个人职业幸福感认知。从社会维度，社会幸福决定着高校青年思政工作者个人职业幸福，社会幸福是一种整体幸福，社会经济发展水平和制度安排影响和决定着社会幸福的实现程度，国家和社会在社会幸福中发挥着主导和决定作用，当前我国社会幸福要求国家和社会能为绝大多数人实现幸福创造条件和提供保障，社会幸福的实现程度也间接影响着高校青年思政工作者职业幸福感的形成和发展。
我国自古以来就有重视个人幸福与社会幸福统一的传统。中国共产党人更重视个人幸福与社会幸福的统一，认为只有为社会谋幸福，才是最高意义的个人幸福，党和国家的路线方针政策都要以造福于人民为根本宗旨，共产党人的幸福就是为整个社会、整个人类谋幸福。高校青年思政工作者作为党的路线方针政策的宣讲者，探讨其职业幸福感，更需要抓住个人幸福与社会幸福统一的维度，分析其个人幸福的实现程度对社会物质和精神生产力提高的价值，对社会幸福建设和发展的作用;分析社会应当在何种程度上关心和维护高校青年思政工作者的个人幸福，在何种程度上为其实现个人幸福的创造条件。
总之，高校青年思政工作者职业幸福感来源于其教学实践活动，研究高校青年思政工作者职业幸福感，结合其教学实践活动，紧紧抓住物质和精神、感性和理性、个人和社会六大维度进行科学剖析，能全方位掌握高校青年思政工作者职业幸福感的现状。
参考文献：
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[4][德]路德维希？费尔巴哈.费尔巴哈哲学著作选集（上卷） [M].北京：商务印书馆，1984：536.
物业对社会的重要性篇7
(一)物力资本产权主导剩余索取权分配阶段契约关系中的基本形式是委托———形式，由于契约关系的不确定性和不完全性以及信息不对称等原因，容易出现“道德风险”和“逆向选择”。从古典企业的契约安排开始，资本家占有剩余索取权，普通劳动者获取固定工资。原因是相比生产劳动，经营决策对企业收益影响更直接，并且更难以被监督，因而企业家理应获得更多的剩余索取权，但是主导企业剩余索取权分配的还是物力资本所有者，只有管理型人力资本才分享部分剩余索取权，而对于一般人力资本则无法分享。在当今资本主义社会中，逐渐出现了新变化:由资本家独占剩余索取权向社会公众让渡部分剩余索取权。其主要方式有四种:［2］1．资本家向经营者让渡部分剩余索取权。随着社会分工和专业化发展，过去的那种“两权合一”(即所有权与经营权)的企业制度逐渐让位于“两权分离”的现代企业制度。这种分离的现象早在20世纪30年代被称之为“经理革命”。企业经理拥有“没有财产的权力”逐渐强化，其中包括部分剩余索取权，其具体形式有两种:(1)购买股票优惠权;(2)高额年新制。［3］2．资本家向普通职工让渡部分剩余索取权。“职工持股计划”是美国路思•凯尔索20世纪60年代提出的。现代西方发达国家普遍实行职工持股制度。资本家主要通过职工持股制度来向普通职工让渡部分剩余索取权，这就为企业职工提供了一条可以凭借自己的劳动贡献来分享企业剩余索取权的路径。3．资本家向机构法人让渡部分剩余索取权。20世纪初，资本主义上市公司的股权大部分为私人所有，但20世纪中叶以来，私人持股比例逐渐下降，而各种机构法人持股比例逐渐攀升。在美国，机构法人持股比例超过60%。尽管机构持股并未改变资本家对企业剩余索取权分配的主导地位，但它打破了少数私人资本家独占企业剩余索取权的旧例。4．资本家向社会公众让渡部分剩余索取权。这种企业剩余的“让渡”主要反映在西方国家税收的新变化上:(1)普遍实行个人累进所得税;(2)普遍开征了遗产费和馈赠税;(3)实施“负所得税”改革。税收的上述变化增加了国家承担社会公共事物的能力，也就相应提高了社会公众的福利。正是从这个意义上说，资本家向社会公众让渡了部分企业剩余。
(二)人力资本产权主导剩余索取权分配阶段在知识资本社会，专有技术、专用性人力资本等要素的相对稀缺程度得以大幅度提升，作为知识资本的人力资本已经取代物力资本成为决定经济增长的稀缺资源，并终于占据人力资本支配物力资本的主导地位。人力资本产权通过股权化路径来分享企业剩余索取权。在知识资本社会，企业剩余索取权分配也就相应地演进到人力资本产权主导剩余索取权分配阶段。
二、人力资本产权形式的历史演进逻辑
(一)人力资本产权形式取决于产出的不确定性和供给的稀缺性。现代企业理论认为，各种生产要素的稀缺性及其相对重要性决定了企业产权的结构特征。稀缺而重要的生产要素所有者取得企业的剩余索取权的机会可能性更大。在企业“合约”中，决定人力资本产权分享剩余索取权形式有3个:一是人力资本要素自身条件;二是人力资本要素的稀缺性;三是企业组织形态的复杂化程度。其中人力资本要素本身条件决定了其在企业经济活动中的重要性;人力资本要素的稀缺性决定了其所有者在产权交易中的谈判地位;企业组织形态的复杂化程度则决定了人力资本的潜在价值。而不同时期的各个生产要素的相对稀缺程度是不断变化的，人们在社会经济活动中的地位及其对剩余索取权的分配比例取决于其各自拥有的资源的相对稀缺程度。
(二)人力资本产权形式随企业形态的不同而变迁。企业组织形态及内部过程的复杂化程度经历了一个从简单到复杂的历史变迁过程。在经济活动十分简单的企业，人力资本供给充裕，物力资本所有者独占全部剩余索取权，而一般劳动力只以固定的价格被雇佣。随着社会化大生产的到来，企业组织形态和内部过程日趋复杂，企业管理活动越来越具有不确定性。“委托—”关系应运而生，从而导致经营权和所有权的分离以及职业经理人的出现，作为企业家的人力资本虽然取得企业剩余控制权的主体地位，但仍未取得企业剩余索取权的主体地位。直到知识经济时代，创新成为企业间竞争的焦点和企业管理活动的重点，传统的委托—理论受到了新挑战:一是因信息不对称对经营者行为监督难度加大;二是经营者“逆向选择”行为等道德风险越来越大。知识经济催生了企业制度创新。解决经营者和所有者一致性命题的方法有二:一是加强以监督控制为主要内容的反面约束;二是强化以剩余索取权分享为主要内容的正面激励。但因反面约束无助于挖掘企业家人力资本的内在潜力，正面激励也就理所当然成了首选。至此，企业家人力资本产权终于获得了企业剩余索取的主体地位。
三、人力资本产权分享企业剩余索取权的逻辑理据
(一)从契约原则看，人力资本和物力资本产权都有平等要求参与企业剩余索取权分配的权利企业是人力资本所有者和物力资本所有者订立的不完全合约，合约当事人都是独立、平等的产权主体，从契约“自由平等”的根本原则和事前的应然权利要求来看，两者都有平等要求分享剩余索取权的权利。在现实社会中，人力资本所有者和物力资本所有者分享剩余索取的比例则取决于双方在契约谈判中的地位，是双方合作博弈达成的结果，而博弈双方主要依据资源的稀缺性、专用性、风险偏好、监督成本及抵押性等因素。
(二)人力资本分享企业剩余索取权是由人力资本产权的特殊性决定的1．企业是以一个市场契约代替一系列市场契约，但这是一个包含了“劳务利用”在内的特别市场契约。就企业契约特点而言，各种物力资本可以分属于不同所有者，但人力资本的所有权与其载体不可分离。人力资本产权天然属于个人特性导致直接使用这些经济资源是无法采取“事前全部讲清楚”的契约模式。在市场条件下，要想充分发掘人力资本价值，企业除了激励之道，别无它法。阿—德强调“以剩余索取权方式来激励”;奈特提出以“利润”回报。总之，经理人的监管积极性、企业家的创新才能，除了用分享企业剩余的办法，别无它途。2．违背人力资本产权特性的任何交易原则和制度安排，都会导致人力资本产权“残缺”。一旦产权权益受损，产权的所有者就会将人力资本“关闭”起来，其资产可立即贬值或荡然无存。因为人力资本的私人性是一种天然的内在规定性，人力资本价值完全受其所有者掌控。因此，在企业契约中应保证人力资本产权合法的剩余索取权。
(三)人力资本所有者其实也是企业风险的真正承担者主张把企业剩余索取权安排给物力资本所有者的人认为，唯有物力资本所有者才是企业风险的真正承担者，其依据有:(1)物力资本与其所有者的可分离性意味着其具有“可抵押性”，是一种“抵押品”，其所有者不可随意退出企业;而人力资本与其所有者不可分离性特征意味其不具有可抵押性，其所有者可随意退出企业，逃避风险。(2)人力资本与其所有者的不可分离性意味着人力资本容易“偷懒”，因而需要激励或监督;而物力资本与其所有者的可分离性意味着物力资本容易受到“虐待”，因而需要一个监护人。张维迎从人力资本的“不可分离性”进一步细化人力资本的不可抵押性及其无力承担风险，因而不能成为真正意义上的剩余索取者。笔者认为，如果单从表面上看，物力资本是企业风险的全部承担者。事实不然，人力资本其实也是企业风险的真正承担者。理由如下:1．上述说法只考虑了物力资本的风险问题，并且只适用于资本形式比较单一的“古典企业”时期。但在资本市场高度发达时代，资本的表现形式已经多样化和社会化，可以通过不同类型物力资本的相互转换进出企业来减弱其抵押性，降低或逃避风险。物力资本社会表现形式的证券化趋势使其所有者与企业关系逐步弱化和间接化，而人力资本所有者与企业关系逐步强化和直接化。2．人力资本专用性和团队化趋势使得其所有者日益成为企业风险的真正承担者。理由有二:(1)从人力资本的专业化特性来看。专用性是指人力资本一旦投入某企业，其知识、能力、权利、地位、荣誉、人际关系、心理平衡状态等都是在特定经历和特定环境的结果，一旦离开这个企业，就会使原有人力资本价值贬值，在新的企业，须重新进行新的人力资本投资者的积累。在社会化大生产条件下，现代公司制企业是一种将“联合专业化”资产的运用加以组织和管理的安排。企业的各种利益相关者都可以做出专业投资，而且与投资者面临着完全相同的风险。人力资本在社会形态上具有专业化特征，当人力资本所有者将自己的资本投入某一特定的行业或企业后形成的专业化技能，这种技能只对特定的企业具有价值，这种人力资本投资往往成为一种抵押品，带有人质的特征，往往更具有抵押性，他们承担了一旦企业倒闭破产其投资尽失的风险。人力资本的专用性反映了社会分工对人力资本所有者进入或退出企业的客观性制约。(2)从人力资本的群体特性来看。群体特性是指人力资本所有者共同协作形成的集体力。一旦单个的个体人力资本所有者退出企业，就不能分享这种集体力的优势。如果离开社会协作体系，具有专用性特征的人力资本便无用武之地。一旦加入了分工协作体系，人力资本的团队性也就构成人力资本所有者退出企业的障碍，增强了人力资本所有者对企业风险的承受度。人力资本的群体性使人力资本具有了抵押的功能，必然成为企业风险的承担者。
(四)人力资本对经济增长和发展比物力资本更重要人力资本理论已经表明，在知识资本社会，以知识和创新能力为特征的人力资本已经取代物力资本成为企业主导性生产要素，企业最有价值的资本是知识资本而不是物力资本。知识资本的成长促使企业剩余索取权的分配朝着高级智能资本所有者倾斜。斯蒂格利茨指出，在经济增长的要素中，人力资本在全部资本中的贡献应占到2/3—3/4。人力资本理论创立者舒尔茨指出“高收入和低收入各国经济现代化的一个组成部分是农田的经济重要性下降，而人力资本———技能和知识的重要性上升”。由此可见，人力资本产权拥有企业剩余索取权是“天经地义”的事。
(五)专业性人力资本在企业剩余形成过程中发挥更为重要作用当人力资本进入企业后，人力资本的质量同时就得到了改造，转化为专用性的人力资本。对于那些在特定企业长期就业的职工来说，这种专用性更为严格，可以说，专用性人力资本在企业剩余的形成过程中起着决定性作用。现代企业组织内部的团队生产，每个团队成员承担着专门化的分工职能。分工的技能和协作的技巧，在长期的熟练劳动过程中，就转化为专用性人力资本含量。与企业内部专用性物力资本相比，这些专用性人力资本在企业资本构成中具有更为重要的作用。
(六)人力资本股权与物力资本股权相结合参与企业剩余分配是社会主义公有制本身内含的理论逻辑马克思提出以社会主义公有制取代资本主义私有制，正是要消除私有制中物力资本所有者对剩余价值的无偿占有，代之有人力资本产权主体凭借自己的贡献分享企业剩余。人力资本产权享有企业剩余索取权体现了社会主义公有制分配制度的基本原则，即按劳分配和按生产要素分配相结合的原则:(1)劳动者劳动力价值的体现———工资，是按劳分配的机制;(2)劳动者劳动力资本要素收入———企业利润的创造者，理应与其他生产要素一样参与企业利润的分配，体现出资本要素的本质共性。因此，对人力资本主体对剩余索取权的确认，体现了马克思“劳动创造财富”这一劳动价值论的经典结论，也体现了社会主义分配制度的本质要求。
(七)马克思的“重建个人所有制理论”为人力资本所有者分享企业剩余索取权提供了重要的理论依据马克思指出，从资本主义生产方式产生的资本主义占有方式，从而资本主义的私有制，是对个人的、以自己劳动为基础的私有制的一个否定。这种否定不是重新建立私有制，而是在在协作和对土地及靠劳动本身生产的生产资料的共同占有的基础上，重新建立个人所有制。尽管人们对马克思所说的“重新建立个人所有制”有各种不同理解，但普遍认为“建立劳动力的个人所有制”即使不是马克思“重新建立个人所有制”的全部内容，但至少是其中的一个主要内容，这点学术界是不存异议的。那么，劳动力到底有没有所有制?对于这个问题，学术界意见不一，概括起来，大体上有四种:一是认为根本不存在劳动力所有制问题，因为经典作家所讲的所有制都是指生产资料的所有制问题;二是认为存在劳动力所有制问题，但是只有资本主义社会存在劳动力所有制问题;三是认为存在劳动力所有制问题，但只有生产资料私有制社会才存在劳动力所有制问题;四是认为一切社会都存在劳动力所有制问题。笔者赞同第四种观点，认为一切社会都存在劳动力所有制问题，社会主义社会也不例外。理由如下:第一，劳动力所有制应该是一切社会普遍存在的一个范畴，因为人类社会进行生产需要两个要素:一是生产资料;二是劳动力。生产资料有所有制，劳动力当然应该有所有制，而且马克思明确讲过生产资料和劳动力结合的特殊方式和方法是划分不同社会的标志。第二，社会主义社会也存在劳动力所有制。既然一切社会都存在劳动力所有制问题，社会主义当然也不会例外照样存在。在社会主义市场经济条件下，还须承认劳动力产权，劳动力转化为人力资本须具备3个条件:(1)知识技术成为商品是劳动力转化为资本的前提条件;(2)作为劳动的能力已不再仅仅是具有同质性的产物，而被作为在知识经济条件下人们有意识有目的资本投资的产物;(3)资本产权制度的演变使人力资本所有者可以分享企业剩余，当劳动力具有资本属性时就转化为人力资本。第三，马克思认为劳动力是首要的生产力。劳动力存在于人的身体之中，人在生产力中起主导作用。因此，要进行物质资料的生产，要创造出更大的生产力，就要调动劳动力所有者的积极性和创造性。而承认劳动力，让劳动者以其劳动力资本参与企业剩余索取权的分配是一个前提条件。由此可以看出，马克思的重新建立个人所有制理论为劳动力的所有者参与企业剩余索取权的分享提供了重要的理论依据。
物业对社会的重要性篇8
关键词 业主代表大会；业主委员会；社区自治；物业管理；物业服务公司
一、社区业主经济自治组织－业主委员会产生的社会背景
实现城市社区依法自治。是党和政府长期以来倡导和努力的战略性目标。随着中国住房体系公有住房占主体地位的解体和私有住房社会群体的兴起，社区的依法自治才具有了真正意义上的经济内涵和历史必然性。而物权法的出台和实施，则为社区业主的经济自治奠定了坚实的法律基础。民安则国泰。在新的历史背景下，政府如何顺势而为，依法规制和引导以社区业主共有产权为纽带而建立起来的业主自治组织，充分尊重和发挥其自治组织的社区自组织功能，以最大限度地节约政府公共管理资源，并取得首都社区治理中政府与业主互动的最佳效果，是摆在我们面前重要的历史课题。
二、业主委员会成立难的现状有悖于实现社区的和谐和经济自治
社区业主自治首先表现为经济自治，经济自治是业主自治的前提和基础。实现社区业主经济自治，即居住区业主大会依据国家有关法规和政策，通过制定业主公约，按照一定的规则和程序。选举产生业主大会决议的执行机构－业主委员会。对其居住区的共有财产和资源，行使当家作主的管理权力，使其家园文明、有序、保值、增值。这本是人类社区管理的不可逆转的趋势，也是人类社会文明进步的标志，更是国家、社会和业主均受益的社区治理模式。自然，作为社区自治的重要主体－业主委员会的存在和有效运转，是推动和实施社区经济自治的主导力量。具体表现为：①业主委员会的存在使得全体业主整体利益的表达和诉求变得更加有序、理性，业主有了表达自己不同意见并进行讨论乃至决议的合法平台，有利于社区的和谐、稳定；②在双方自愿平等的基础上，由业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同，物业服务公司与业主委员会建立良性的沟通互动机制，很大程度上化解和规避了分散的业主与物业服务公司对抗所产生的经营风险：③通过依法规定业主委员会在社区事务中应履行的社会责任和义务，使政府由原来的对社区的直接管理，变为通过法律程序制定规则对社区的自治进行间接调控和监督。社区在法律框架下的真正自治将极大激发广大业主参与自我管理、自我约束的主人翁积极性，有利于提高社区管理质量和效率，同时将极大地节约政府管理的公共资源；④业主委员会作为较业主更为专业的物业管理组织，能够更好地对物业服务公司提供的服务进行监督和指导，有利于业主共有权益的保障和物业经营管理水平的提高。
换言之，没有业主经济自治组织的存在，实现业主的经济自治是不可想象的。然而，北京目前社区业主委员会成立的现状却令人担忧!
中国商品房社区的兴起至今有十年的历史，根据2008年12月23日北京晚报提供的数据，北京市目前成立业主委员会的小区仅占20％左右。即还有80％的小区没有成立业主委员会。即使在业主举步维艰终于成立业主委员会的小区中，大多数组织在行使业主物业管理主体权利时，也受到不同程度的阻挠、处境艰难，有些业主委员会已流于形式或形同虚设，难以有效地正常开展工作。
如果没有一个代表业主整体利益和长远利益组织的存在和有效运行，社区经济自治的合法基础和制度前提也就无从谈起。如此实现社区业主共有财产的经济自治也就变得扭曲和异化。经济自治主体的缺位和弱化，导致社区业主共有财产自治权出现真空地带，然而社区的管理和运行又不可能处于无人监管和实施的无政府状态。因此，出于不同动机的物业服务公司或其他组织或利益集团的越位介入、或错位替代社区经济自治便“十分自然”地产生和形成了。由于物业服务公司等与业主之间在本质上是一种利益博弈关系，业主委员会的缺失必然导致业主的整体利益诉求难以通过物业服务公司在社区内实现；由于社区内部架构中自治决策和管理主体与服务主体关系的失衡或单一服务主体的存在，必然导致社区内部业主与物业服务公司的非理性冲突不可避免；由于业主缺乏自己的利益表达诉求组织，必然导致业主只能以分散的个体和独特的方式进行抗争，使游戏规则被漠视、社区管理变得混乱和无序；由于物业服务公司在社区“管理”的合法性受到质疑，必然导致社区的管理和自治仍然变相处于一种无政府状态之中。其带来的后果是政府、业主、物业服务公司三输的结局：①政府在管理成本加大、管理效果不佳的同时，政府的公信力和形象受到严重影响；②业主的经济权利被剥夺的同时，社区的安定和有序管理受到严重影响；③物业服务公司在求得短期的经济利益的同时，其可持续发展的前景和行业信誉受到严重影响。
三、业主委员会成立难的政策环境分析
(一)业主委员会成立过程中，开发商和物业服务公司的配合责任界定不明确
按照北京物业管理方面的有关规定，社区业主成立业主委员会，按其规定必须由业主委员会筹备组准备十余种不同种类的文件，并负责做好召开业主大会的前期组织准备工作。然而向小区办办理备案手续需要提供的重要文件如《产权清册》、《小区规划总平面图和规划批准文件》等建筑批准文件，均掌握在开发商或物业服务公司手中。由于现行政策缺乏对相关单位的不配合的处罚规定，导致开发商或物业服务公司相互扯皮推托或以各种理由拒绝提供有关文件，造成业主委员会无法完成备案手续。筹备组召开业主大会需要业主联系方式的花名册、需要在小区公告、或将会议通知投入业主信箱等都受到一些物业服务公司的变相阻挠，开发商和物业服务公司的不合作行为，使之本来十分困难的群体性组织工作变得难上加难。
(二)成立业主委员会规定政府有关部门行使指导权时，其权利和相应责任的界定不对称
由于中国基层社会缺乏民主的传统，更无开展民主工作的经验。从社区稳定和业主的整体利益出发，从业主委员会筹备初期，政府就对业主委员会筹备组进行规范，要求接受政府有关部门的指导和监督，筹备组的成员要求由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业服务公司和业主等几方组成，从整合社区各种资源，充分取得各方的理解和大力支持看，政府的初衷和良苦用心无疑是正确的。然而在实际操作过程中，却十分困难：①有关基层部门人力资源和经费有限，参加筹备组的指导监督过程在时间上难以协调和落实；②有关部门的人员对物业管理法规和规程的知识缺乏系统的了解和学习，难以发挥指导和监督作用；③政府规定相关部门和单位行使指导权的同时，对其推诿、拖拉造成业
主委员会成立工作的延误没有明确的罚则，也未将推动和促进成立业主委员会的工作纳入重要的业绩考核指标体系，导致相关部门的动力不足、责任心不强，实际上掣肘了业主委员会成立的进程，加大了业主委员会成立的政策成本。有的部门甚至不是支持、指导和协调，而是将成立业主委员会的备案制变成了审批制。
(三)筹备组业主成员的确定，其行政色彩浓厚；业主委员会委员的推举背离了业主民主自治的原则
北京物业管理有关文件规定：入住率已超过50％的小区，产权人、使用人要求组建业主委员会的，各区县小区办“应当”向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建业主委员会的工作。逾期不组建的，区县小区办“可以”指定产权人、使用人成立筹备组。
这种对业主委员会成立的行政干预，虽然对早期的小区业主委员会的成立会有积极作用，但对贯彻业主“自治管理”无疑会产生较大的负面影响：①成立业主委员会的主导权应当由业主来掌握，作为不同利益主体的建设单位和物业服务公司应当负有配合的义务；②业主委员会筹备组的业主人选的推举应充分体现广大业主的意愿，物业使用人并不具有物业产权人在物业管理自治权力的同等法律地位。如果没有代表业主意愿的业主代表主持筹备组的工作，成立业主委员会的工作的公信力将会大打折扣，业主参与和配合的积极性自然会受到很大影响。
北京物业管理有关文件还规定：筹备组应与物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表协商，推荐业主委员会委员候选人。这里存在两个政策误区：①业主委员会候选人的推荐权力实际上由筹备组、物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表共同掌控，这是对业主民主选举权利的一种分割和削弱，与业主的自治精神相背离，难以得到业主的响应和认同；②剥夺了业主委员会委员候选人的自荐权，使真正具有参加业主委员会工作意愿的业主丧失了通过民主程序而当选的渠道，而被推荐的业主委员会候选人却未必有着强烈的工作意愿，这种带有指定性质的“选举”机制，使之产生的业主委员会很难对全体业主的共有权益负责。作为一个理性的业主，业主对选举工作的漠视和不配合，也就在情理之中了。
(四)《物业管理条例》缺乏对业主委员会权益的规定，成立业主委员会的动力机制设计存在缺陷
成立业主委员会的前提之一是必须有业主自愿参与业主委员会工作的意愿，并作为自荐候选人表达自己的竞选理念。从业主委员会的工作性质和特点看。作为业主委员会的成员，不仅要求有较强的责任心、组织能力和协调能力，还要有一定的物业政策水平、政治智慧、任劳任怨的品德和顽强的韧劲。而这样的复合型人才在市场经济社会中十分稀缺，自然，其机会成本是很高的。
业主委员会的本质实际上是居住区全体业主共有财产的理财机构或组织，她肩负着居住区业主共有财产保值、增值的责任，对业主委员会的付出和工作业绩，应当按照市场经济的公平交易原则，给予公平合理的补偿，这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。
由于现行的物业管理条例缺乏对业主委员会权益的规定，业主委员会的运行费用来源更无相关的规定，现实中很多业主委员会的费用都是业主自掏腰包、或部分业主赞助。而大多数业主的理念是业主委员会是一个公益性的组织，业主委员会的工作费用应收支平衡，委员们领取少量的工作津贴也就可以了。而业主委员会从成立伊始，不仅耗费了大量时间承担繁重枯燥的策划和组织工作。而且还面临来自方方面面的压力和风险，所承受的精神压力和经济损失不是少量工作津贴就能弥补的。当业主对业主委员会提出更多要求和责任时，当业主对业主委员会的工作要求监督时，当业主委员会做出不俗的业绩时，当业主委员会收入和支出、责任和义务明显不对称时，有什么样的制度保证业主委员会的权益?有什么样的机制保证业主委员会工作积极性的可持续发展?
四、政策建议
国务院颁布的《物业管理条例》实施已有五年之多，但在成立业主委员会的实践中，确实存在着物业产权人、物业租用人、政府主管部门、街道办事处、居民委员会等之间在政策层面上权力界限模糊、权力与责任不对称、行政执法监督力度不足等问题，这是造成业主委员会成立缓慢、乃至处于停滞状态的重要因素之一。现提出如下政策建议，希望为北京市物业管理制定相关配套政策提供参考。
(一)政府有关部门行使指导权的同时，应明确应承担的相应责任
建议成立业主委员会时由规定一定数量的业主向街道办事处申请，由街道办事处在规定的时间内牵头，负责组织小区办、街道办事处、社区居委会、开发商、物业服务公司和业主发起人等代表，就成立首次业主大会筹备组需提供的指导性政策和相关服务举行联席会议，明确参会各方的具体义务和责任。街道办事处具有协调参会各方配合筹备组开展工作的权力和责任。
建议将业主委员会成立的情况，如从发起到正式成立的时间、是否有过投诉、是否与物业服务公司发生冲突、筹备组对街道办事处的工作评价等，纳入街道办事处业绩的考核指标体系。
由于《物业管理条例》没有授权行政机关对业主委员会的产生予以审查批准。建议明确小区办备案不是审查性备案，而是一种告知性备案，故该备案不是行政审批，亦不具备行政管理的性质，不属于行政许可行为。
(二)应明确对成立业主委员会的配合是开发商售后服务的一部分
应明确小区成立业主委员会之前，小区业主共有财产的管理主体和责任主体是开发商，物业服务公司只是服务提供商。成立业主委员会过程中，开发商应履行将小区业主共有财产、全部图纸材料文件等按监管审查程序全数移交的义务。如不合作，应明确政府有关部门有责任进行监管处罚并责令开发商履行义务。
(三)建议依法明确物业产权人、物业使用人、街道办事处、小区办、居委会之间的定位和权责边界
建议明确物业使用人在拥有物业产权人的书面授权后，方可具有在小区共同财产管理权方面的表决权和被选举权资格，否则，物业使用人的权力和义务仅限于与物业产权人签署的“房屋使用和租赁合同”中双方约定的物业使用人的权力和义务。
业主委员会筹备组的业主代表人选，应充分体现大多数业主的意愿，按照公开、公平、公正以及机会均等的原则，通过推举和自荐，选举业主代表。任何组织和单位不得垄断或干预筹备组代表人选的产生过程，以避免损害业主的整体利益。
筹备组涉及外部有关各方的协调工作，应明确由街道办事处负责协调督办，筹备组中由街道办事处派一名代表参加，主要依法履行监督职责，保证整个筹备工作的公开和透明。对筹备组工作中的违规违法行为，街道办事处和小区办应书面依法提出异议，如筹备组仍不改正，则提请司法诉讼裁决。
(四)建议政府倡导建立业主委员会动力与责任相平衡的激励与督导机制
建议业主委员会作为业主大会的执行机构，应予以监
督的同时，明确业主委员会具有对全体业主共有财产进行理财、保值、增值的经营性质，倡导业主委员会所取得的成果全体业主分享之余，应按照市场原则给与小区经营者们公平合理的报酬，并使之制度化、科学化、市场化，以保证业主委员会工作的可持续发展。
(五)建议成立北京市业主委员会协会，积极有序参与相关政策的制定
国家面对新生的、且不断发展壮大的业主社会群体，如何从政策、法律和制度体系的改革上科学、积极、主动适应已经深刻变化了的经济结构、社会结构，与时俱进，依法保障广大中产阶层的合法权益，以维护社会的稳定和持续发展，是我国当代政治的重要课题。
建议通过北京市立法，建立北京市业主委员会协会，对其经济权利主张、社会责任和义务明确界定，形成有效的利益表达和责任约束机制，将物业产权人有序纳入依法治理城市和社区管理的轨道。北京的社区建设、公共秩序、环境卫生、精神文明等公共管理政策的制定，离开了广大业主的有序参与和支持是不可能得到有效实施的。政府在制定与业主利益和责任有关的一系列城市公共管理政策过程中，通过业委会协会作为与政府沟通的桥梁和纽带，参政议政，将会极大地改善政策质量、政策执行效果，有效降低社会管理成本，真正建立和谐、文明的居住社区。
(六)北京市物业管理相关政策的制定，应遵守科学组织和民主决策的原则
北京市物业管理政策的研究和制定首先应明确参与主体的构成。考虑到物业管理权是业利的重要组成部分，并涉及到业权和物业服务公司利益的重新分配问题。为避免有关部门管理职能的局限性，建议由行政地位更为超脱的北京市法制办或民政局牵头，会同北京市政府研究室、北京学术界、法律界、北京市业主委员会推举的代表、北京市国土资源与房屋管理局、北京市物业服务协会等单位或团体进行研究制定。
北京市各界对北京市物业管理政策的研究和制定抱有极大的关注和热望，其政策的出台是否达到预期的政策目标取决于是否得到广大业主的理解和肯定。因此，物业管理政策的研究和论证应充分体现“公开、公正、公平”的“三公”原则，广泛吸取民智、尊重民意，认真听取和分析不同的意见，以对国家和人民高度负责的态度，郑重接受社会各界的质询。建议政府牵头部门应积极利用北京市各大媒体就拟出台的政策草案以充足的时间进行公开讨论和答辩，并举行由各界代表参加的公开听证会。
(七)鼓励业主进行自营管理模式的试点
据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有半数业主要求自己管理物业，不同意交给物业服务公司管理。
市场经济条件下，由于各个居住区的群体特征、经济水平等多样性存在着很大的不平衡，因此，应当允许多元化的物业管理模式并存，如果简单地搞“一刀切”，不仅不利于社区物业管理水平的整体提高和创新，更重要的是，严重违背广大业主意愿，侵害业主的选择权，得不到广大业主的拥护和支持，从而不可能达到预期的政策目标。