集体土地上的房屋变为国有土地上的房屋是初始登记还是变更登记

某市住建局员工询问：在集体土地上建造的房屋，已办理了集体土地上的房屋所有权登记。因原来的集体土地已变为国有土地，现在权利人要求把集体土地房屋所有权证变为国有土地房屋所有权证。请问这是初始登记还是变更登记?权利人应当提供哪些要件?我们登记部门应该如何受理和办理?

金绍达：原建设部《城市房屋权属登记管理办法》将这种登记明确为初始登记，其第16条规定：“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应……申请房屋所有权初始登记”。这是因为在当时，集体土地上的房屋登记由建设行政主管部门管辖，对国有土地上的房屋登记机构来说，这种登记仍然是最初的登记。

《房屋登记办法》没有直接规定这种登记属于何种登记，但我认为应当是属于变更登记，理由如下：

国家已经规定了统一房屋登记机构，集体土地上的房屋登记，也应当由房屋登记机构统一管辖。已经办理了集体土地上的房屋所有权登记，说明该物权已经进行公示，不动产物权登记已经完成。土地性质的变更，只是登记的事项发生变化。而房屋所有权初始登记，应当是房屋所有权的首次登记，是房屋权利的第一次登记，这一登记对其后发生的物权变动具有原始根据的效力(参见《房屋登记办法释义》第121页)。再次要求登记，就已经不是房屋权利的第一次登记。已经进行过初始登记的房屋，其占用的土地性质由集体变为国有，这属于《房屋登记办法》第36条所说的“法律、法规规定的其他情形”，所以应当办理变更登记。

在办理时，申请人应提交申请人的身份证明、国有土地使用权证和原房屋所有权证。国有土地使用权证和房屋所有权证上所载的权利人名称应当和申请人身份证明上的名称完全一致。登记部门受理后，按变更登记进行审批，然后将登记事项记载于登记簿，重新发给权属证书。

有一点应当注意：大部分集体土地上的房屋所有权在登记时没有提供房屋测绘报告。《房屋登记办法》也根据实际情况对此做了规定，并未要求集体土地上的房屋初始登记一定要提供测绘报告。但在集体土地变为国有土地后，房屋登记的要求发生了变化。因此，虽然是变更登记，应当要求申请人提供房屋测绘报告。