可以抄底美国房市了吗

美国房地产市场震荡至今已近6年，不少美国人依旧对购买房产心有余悸。危机期间，不少挂着“折价出售”招牌的楼盘让人印象深刻。

对于“嗅觉灵敏”的外国投资者来说，“抄底”美国楼市一直有相当的吸引力，在房地产市场触底回升之际，购房机遇从未如此“诱人”。由于房价处于低谷和美元汇率的走软，美国房产的投资价值得以体现，外国购房者正在抢滩美国楼市。

美国房地产经纪人协会日前的一份报告显示，在截至2012年3月的12个月里，美国楼市的国际销售额达到825亿美元，比2011年3月统计的664亿美元高出24%，占同期美国楼市整体销售额的9%。

加拿大、中国、墨西哥、印度和英国为前五大外国购房者来源地，占外国总购房者人数的一半。从近几年的数据来看，尤其以加拿大和中国的客户数量上升较快，所占比例分别从2007年的11%和5%升至目前的24%和11%，而墨西哥和英国的购房者数量有所下降，来自印度的购房者数量基本保持不变。

这些外国购房者一般被认为是外国居民，或是新近移民和持有临时美国签证的人。他们购房讲究地段，多分布在亚利桑那州、加利福尼亚州、弗罗里达州和德克萨斯州。欧洲人倾向于在美国东海岸购房，而亚洲人中意于西海岸，佛罗里达州则备受南美洲购房者的青睐。

美元汇率的走势无疑是影响国际购房者决策的关键因素。80%与国外购房者有过接洽的房产经纪人认为，美元的汇率对购房者的行为有中等或很大的影响。美元对某些国家货币汇率的下降无疑提高了国外购房者的购买力，更何况目前美国的房价几乎已退回到10年前。

根据《华尔街日报》报道，以加拿大加元和美元汇率的波动为例，10年前，1美元约合1.53加元，而现在1美元汇率约等于1加元，一栋价值150万美元的房屋10年前价值229万加元，而现在仅相当于146万加元。

作为本轮金融危机的肇源地，美国房地产市场因为长时间低迷而成为经济复苏中的软肋。由于市场泡沫破裂，房产价值缩水，很多美国国内申请贷款的购房者被深度套牢，进而因资不抵债而丧失抵押品赎回权，导致房产被银行收回，并产生不良信用记录。市场上被折价出售的房屋积压对整体房价形成打压。金融危机过后，银行等金融机构普遍经历了去杠杆化过程，收紧了抵押贷款的信用条件，大量购房者难以获得贷款支持。这两大因素成为房地产市场迟迟难以走出阴影的重要拖累。

因此，对美国房地产市场前景的判断是影响国外购房者的重要因素。已经出手的购房者认为自己是在抄底，而还有些持币观望的潜在买家在等房价进一步下降。

在经历了漫长的探底过程后，美国房地产也伴随着经济的逐步恢复而焕发新气象，房屋销量、建筑活动和房价等在内的一系列数据与去年同期相比均稳步增长，问题房产被逐渐消化，占整体楼市销量的比例持续下降，一些地区低价位房产甚至出现了供不应求的局面。

根据统计美国大城市房价的标普/凯斯席勒房价指数，以佛罗里达州的迈阿密为例，最新房价水平仅相当于2006年波峰时期的一半，但与去年同期相比上升了2.5%。

种种迹象表明，美国房地产市场正在触底回升。美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯?云认为，今年美国房地产市场的表现明显优于前4年，如果信贷条件进一步放宽，并且低价位的房屋库存增加，美国的房地产销售将更加活跃。

病去如抽丝。楼市的崩跌虽然已近结束，但销售等指标依然远低于健康市场水平，房地产市场要完全恢复尚需时日。

更令人担忧的是，近几个月来美国经济增长动能开始下降，就业市场的改善步伐迟滞，就业增长明显放缓，国内财政政策的不确定性打压了企业和民众的信心，而短期内难以根治的欧元区债务危机持续挑动市场神经并向外部传导，成为美国经济增长的一大下行风险。考虑到房地产市场与整体经济的紧密联系，对美国楼市的前景判断宜谨慎乐观。

此外，美国房地产经纪人协会报告也显示，国外购房者在美国买房还面临不少水土不服的问题。不少购房者最终在达成交易前止步，原因就在于税收、保险等额外成本开支，以及移民政策的限制，还有加上房产税之后，投资回报率不理想等。这些因素无不印证了那句话，楼市有风险，投资须谨慎。

（作者为《财经国家周刊》驻华盛顿记者）