针对小区建设项目的成本控制研究

【摘要】21世纪以来，国内房地产业发展如火如荼，创造了一个又一个的财富传说故事，在许多地区房地产业甚至成为经济支柱产业，使得更多人对房地产业趋之如骛，然而在看到房地产业高风险，高投入，高风险的同时，应该也要用理智的眼光来思考，目前，中国房地产还处于欠发达的非市场经济状态，在激烈的市场竞争下极度敏感，房地产开发项目风险越来越大，任何开发商在投资之前都应充分考虑成本投入与预期资产回报率的关系，并因此作出相适应的开发决策，本论文以城市小区建设项目的成本控制为研究对象，充分论证了在小区建设中成本可控策略与方法，以此丰富房地产业与居住性商品房建设的理论。

关键词：房地产开发 小区建设 成本控制

一、小区建设项目定位

随着城市经济的迅猛发展，大量的非城市居民从周遭县城涌进城市，大大提高了城市人口密度，因此带来了无数的商品房刚性需求，然而在人民生活水平逐渐提高的同时，提高了对于自身生活品质的追求，宽敞，舒适，现代化，甚至是将现代科技引进住宅形成自动化新型住宅，人民对于商品房的需求，因自身情况而有所不同，房地产开发商应在投资前充分考虑城市平均消费水平与现有消费习惯，城市居民生活状况，并结合自身资产实力，来将小区建设项目进行精确定位，具体可分为如下几大类，一是工薪族刚需房，一般为首次置业，所倾向多是面积100平方之内的房型，其中包括少部分未婚白领，对于精装小户型的热捧，其次是改善置业人群，与初次置业人群相比拥有对房产的更多细致要求，更加看重户型，社区环境，与周边的配套设施等情况，以满足自己日常衣食住行的正常需求以及休闲娱乐的需求。三是投资人群，他们的目的是追求投资回报，地段是关键，倾向于城市中心的高端住宅与城市发展较好的郊区的别墅群，同时这类人群也关注酒店式公寓与商业地产类商铺。

二、房地产小区建设项目成本控制现状

目前来看，房地产行业在保持着陈旧落后的成本控制观念，轻视效益，注重规模，轻视质量，注重数量，轻视过程而注重决策，以开发面积和销售数量来论成绩，而忽视了效益率。

对于现代企业来说，应该注重的是企业效益最大化，实现利润最大化的最有效方式是开源节流，在扩大市场和销路的同时，更应该进行科学合理的成本控制，要求企业对现有资源进行有效配置，从原来的粗放式管理逐渐变成精细化集约管理，而目前在房地产行业所反映出来的关于成本控制方面的主要问题是：首先，项目负责人员成本控制意识淡薄，项目没有实现完全的分工负责制，导致了控制责任不明确，其次，成本控制应该贯穿于从材料采购，运输分配，施工管理，设备维护直到最后交工的各个方面与阶段，在工程整个进度中，应该全方位了解各个层次可能出现的影响因素，如质量，工期等，最后，像小区类的房地产开放项目对于成本控制缺乏监管和激励惩罚控制，开发周期较长，涉及范围较广，在实际运行过程当中不能实现合理的成本监督机制与有效的控制方法，从而经常使成本控制处于可控范围之内。

三、小区建设项目中的成本控制原则

（一）以设计全局为重点的目标成本控制原则：以整体设计为整体目标，并进而分解成各个子目标，尽可能的将子目标进行细分，并加强各个子目标之间的联系，目标设定要具有较强的可行性，结合实际情况，严格对各个子目标和整体目标进行控制。各个管理人员包括项目负责人，项目经理都要有各自的岗位责任，权责分明，从而各个岗位联系成一个整体，调动各个方位的人员积极性，使人人参与到成本控制与管理中来。

（二）开源与节流相结合原则：将开源节流的理念贯穿于整个小区建设项目当中，制定严格的物资及财产管理政策，培养所有管理人员与所有作业人员的节约意识，严格控制开支，扩大销路，提高计划成本利用率，优化施工方案，提高生产效率。

（三）主动防御控制原则：房地产作为一种传统行业，其传统的控制方法是，问题出现之后才会去寻找解决办法，即修正处理原则，这一种反馈型的控制，滞后于问题发生之后，而纠正偏差的时间越长，造成损失越大，因此，越来越有必要通过事先的预估和测算来覆盖事情可发生的偏差，事先选择合理的预防措施，进而把项目损失降到最低。

四、小区建设项目成本控制具体措施

（一）前期开发的成本控制：主要从获取土地使用权，规划许可以及设计方案，其中不可控因素包括，征地，拆迁，安置，补偿等，以及施工现场的布置，与市政施工的谈判，最初的贷款费用，等等，此时，项目负责人应对整个工程的准备工作进行合理规划，以降低工程造价成本，熟悉把握国家政府对于征地，拆迁等的一系列法规政策，在合法合理的角度上再考虑城市地理交通状况，市政配套设施以及环境因素，符合城市整体规划的基础上，降低基础设施建造费用。

（二）设计阶段的成本控制：进行设计招标工作，在价格合理的基础上优中选优，对几家投标设计院进行全方位评比，运用价值工程原理进行打分排名，综合考虑功能，技术，经济等各方面条件，结合当地城市居民生活状况，选出合理方案，并以设计为总体标本，对接下来的项目进行成本控制。

（三）项目进行中的成本控制：要在设计确定之后，对整个项目进行合理的计划，并把计划成本作为实际成本的目标值，在施工过程中，定期对成本进行核算与检查，并与计划成本值核对，找出偏差原因，在控制好工程质量与进度的基础之上，把工程造价控制在预算允许的范围之内。

五、结语

加强成本管理，建立精细化集约发展的企业是未来房地产行业发展的趋势，同时也是当房地产泡沫破灭之后，进入成本竞争行业的必备素质，各个房地产对于小区商品房的开发，应做好有效的成本控制管理措施，稳定房价，给消费者提供质量保证且性价比高的小区房，合理开发出消费者购买力，激活需求市场，使企业进入良性健康发展。

六、参考文献

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