介绍信不能用于申请房屋登记

在房屋登记实务中，不少公司类法人申请人在房屋登记申请过程中，法定代表人因故不能亲自申请房屋登记时由公司经办人员持公司介绍信代替委托书申请房屋登记，不少登记机构没有拒绝，给予了受理和登记。对此问题，目前主要存在三种不同意见。第一种意见认为，公司经办人员持公司介绍信申请房屋登记是可以的，它表明该公司启动了房屋登记程序，是同一个主体，经办人员的行为就是公司的行为。第二种意见认为，对法人而言，申请人是法人而非法定代表人。因此，登记申请无须也不应当由法定代表人提出。申请书上盖了公司印章就应视为公司直接提出了登记申请，不存在行为。因此，没有必要提交委托书。第三种意见认为，公司房屋登记涉及公司民事财产权利的处分问题，如买卖或抵押房地产，是一种民事法律行为，依据法律或公司章程的规定，只有公司法定代表人才有权代表该公司从事此类民事法律活动，公司其他人员没有代表权。若公司法定代表人因事不能亲自申请房屋登记时，应书面委托他人代为行使其职责，人代为申请房屋登记时应提交房屋登记授权委托书，不应是其他文书，如介绍信、函等。对非法定代表人提交介绍信或函申请房屋登记的，登记机构应不予受理。笔者同意第三种意见。笔者认为，对公司类法人的房屋登记申请行为之所以存在不同的认识和做法，主要是对介绍信与委托书的文书性质、用途、责任承担和公司权利行使规定以及房屋登记等认识存在问题有关。

一、介绍信与委托书的不同性质和用途

1.介绍信属于事务性文书，适用于事务性活动。它是机关团体、企事业单位用于本单位派出人员或与本单位有关的人员到其他单位联系工作、了解情况或参加各种社会活动时所使用的一种信件，具有介绍、证明持信人身份和任务的作用。被介绍人一般限于本单位职工或与所在单位有关联的人员。持信人可凭它与有关单位或个人直接联系工作或了解所需情况。收信人依据介绍信明确持信人是谁，哪个单位的，要办什么事等，以便安排相应的接洽事宜。其文书格式和内容相对简单，只需写明持信人的姓名、职务、接洽事项等内容就行了。既不赋予持信人权、处分权和签字权，亦不约束持信人的行为。同时，也不要求持信人对承办事务承担责任。形式上，不需要审批人与持信人共同签字，只需在介绍信上加盖单位印章就行了。由于介绍信是一种事务性文书，适用于联系工作、了解情况或参加社会活动等非法律性的民事活动中，公司房屋登记涉公司财产权利的主张或处分问题，属于民事法律行为，因此，不能使用介绍信申请公司所有的房屋登记。

2.委托书是一种法律文书，适用于法律活动中需要的情形。它是委托人因故不能亲自在民事法律活动中行使权利或履行义务时，书面委托他人代行其职责并由委托人承担法律后果的法律文书。委托书一经双方签订，对委托方和受托方产生法律约束力，委托方委托的事项、权限必须明确，受托人必须在委托权限内行使权。受托人既可是本公司职工，也可是本公司以外人员。作为公司法人，权只能来源于公司法定代表人，一旦公司法定代表人授予其权，受托人就成为法人代表，享有权、签字权，有权代表公司法定代表人在公司的民事法律活动中签署法律文件，实现委托人的民事法律活动目的，法律后果由委托人承担。其文书要求往往比较严格规范，《民法通则》第65条规定：“书面委托的授权委托书应当载明人的姓名或者名称、事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被人应当向第三人承担民事责任，人负连带责任。”由此可见，委托书既是受托人享有权的法律凭证，也是受托人履行行为和承担责任的法律凭证。

二、介绍信与委托书承担的法律后果不同

持介绍信开展的是一般性事务活动，因此持信人既不用承担法律责任，也不用承担行政责任。主要是因为公司既没有赋予持信人权、签字权，活动本身也不会涉及公司财产性权利的处分问题，联系接洽的事情成功与否，向公司如实汇报就是了，不会给公司带来不利的法律后果。就算公司负责人不满意，最多批评一下或再派人联系接洽就是。其文书内容和格式较简单，一般不约束持信人的行为和明确责任承担内容。但委托书就不同了，持委托书开展的是民事法律活动，行使的是权，必须承担相应的法律责任。《民法通则》第63条第2款：“人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。”第66条：“没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事法律责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。人不履行职责而给被人造成损害的，应当承担民事责任。”由此可见，行为是要承担法律责任的。

三、公司类法人权利行使方面的规定

公司属于经济组织，本身不能从事民事法律活动，由它的法定代表人代为行使。《民法通则》第38条规定：“依照法律或法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。”《公司法》第13条规定：“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”《企业法人登记管理条例》第11条规定：“登记主管机关核准登记注册的企业法人的法定代表人是代表企业行使职权的签字人。”《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。”由此可见，我国实行的是单一的法定代表人制度，也就是公司法定代表人独立行使法人职权，公司其他职工没有代表权。若法定代表人因事不能亲自行使职权时，应当书面委托他人代为行使职权并应在委托书上签字。

四、房屋登记上存在的问题

非法定代表人持公司介绍信申请房屋登记主要存在以下问题：一是持信人的权问题。公司房屋登记涉及到公司财产权利的处分问题，依法应由法定代表人代表公司申请登记，其他人持公司介绍信申请房屋登记，不能证明持信人因此得到了法定代表人的授权，形式上既无法定代表人的明确授权，又无法定代表的签字确认，属无权情形。合理审慎职责要求登记机构必须注意这个问题，如果仅凭介绍信上盖有公司印章就认为是公司的行为，持信人当然享有权，显然不符合我国法律对公司类法人权利职责行使方面的规定，是一种失职行为。如果予以受理登记，一旦出现损害公司利益的情形，登记机构难以免责。二是房屋登记的真实性问题。由于介绍信上没有法定代表人的授权和签字，申请房屋登记是否公司的真实意思，登记机构难以核实。三是不符合房屋登记的相关规定。《房屋登记办法》第15条第2款规定：“委托人申请房屋登记的，人应当提交授权委托书和身份证明”。公司类法人申请房屋登记适用此条规定，登记机构应严格按此规定审查房屋登记申请行为。