澳洲购房:投资一个未来

置业优势一目了然

澳洲拥有被称为是“全球透明度最高，交易制度最完善”的房地产市场，这一点通过对比便可窥知一二。

首先，澳洲的物业，一旦购得产权，即可永久拥有。而国内物业，70年后究竟是补地价还是重回市场，至今尚无定论。

其次，国内的房地产目前仍在限贷，二套房基本无法获批。如在美国购房，美元的贷款利率是2.8%，最高贷款比率60%。而澳洲贷款非常便利，澳元的贷款利率为6.8%，最高可贷款比率70%。业主还可以更换贷款银行，选择利率更为优惠的金融机构；或者重新评估房屋价值，实现增值部分套现，用于其他物业投资、购车及其他大宗消费；或者开设与贷款账户相对应的对冲账户，将不同时间阶段的闲余资金存入其中，以对冲贷款降低本金额度，减少每月还款额。

至于税费方面，澳洲的税费非常少，无需缴纳遗产税、物业税，并且有众多税收减免优惠。相比之下，国内税费价偏高，并且未来存在进一步征税交易转让附加费的可能性。若以售价300万元（RMB）的公寓产品为例，比较澳洲与其他国家的年税费率，那么税费成本最高的是美国和新加坡，年持有成本率接近4%，英国为1.5%左右，澳洲最低，在0.65%上下。

此外，国内买房，交付时基本以毛坯为主，并一向按建筑面积计算，其中包括20%左右的分摊面积，这意味着走廊、楼梯、绿地甚至小区会所等均是由业主买单的。而在澳洲，物业面积按室内净面积计算，无分摊面积，交付时为精装修。

澳洲置业的首付款约为房屋总价的10%，但首付款会先进入政府监管的信托账户，待业主完成交房验收后，开发商方可获得房款。而对于销售给海外业主的项目，当地政府更实施严格监管。在完善的法律之下，律师将全程监控确认往来文件的合法正确。

相比国内一线城市超过20%的房屋空置率，澳洲的房屋空置率非常低，近10年来始终维持在1.5%左右，最高不超过4%，这与澳洲房产租赁市场的成熟、稳定有很大关系。

每年澳大利亚约有50万新移民，其中墨尔本市区的人口增长每年达7万-7.5万人。而墨尔本每年将产生1000-2000套内城公寓的短缺，过去5年里，圣科达地区的平均周租金增长了7.1%以上。如果一套300万（RMB）的城市公寓，其周租金一般在450澳元，年租金为2.34万澳元，折合人民币约15.21万，租金回报率为5.07%，扣除6%-7%租赁管理费，年净收益为14.3万。

可见，在澳洲置业风险小、税费成本低，而且整个澳洲房地产市场发展平稳，增长趋势明显，相比国内房地产市场以及欧洲、北美，澳大利亚投资置业的优势一目了然。此外，澳洲人口密度极低，也是人们选择在此置业的一大原因。

这个大陆总面积约为770万平方公里的国家，全国人口总数却只有2000万左右，甚至不及上海一地。而且，澳洲每年10月至次年2月为夏季，6月至8月为冬季，对生活在北半球的人来说，无疑是休闲度假的好去处。

危机与机遇并存

澳洲主要靠出口矿产和留学产业支撑，因而受近期金融危机的影响也较小。而且，澳洲本就是一个移民国家，一直以来对于移民基本上比较欢迎。况且，移民会带来资产，而且需要购房，子女入学等，都会有助于刺激当地经济发展，给政府带来好处。

不过，澳洲各省的政策并不一样。而澳洲的房地产市场在很大程度上取决于移民政策、留学政策。据一位在澳洲首都堪培拉执业的地产商介绍，几年前，华人在澳洲置业曾一度令当地房价疯涨，当地人对此颇为不满，在某种程度上导致了近期澳洲移民政策的紧缩。而且，在澳洲现行政策下，没有绿卡基本是不能买房的。留学生可以买，一旦毕业回国则必须卖掉。他说，目前堪培拉是全澳洲房租/房价比最高的地方，投资房出租的收益率也最高，如果以首付10%、贷款90%为例，租出去之后每月需倒贴300澳元养房。如果首付到20%，基本可以持平。而其他城市如墨尔本，房租/房价比相对低于堪培拉，其投资房出租收益率等情况也就可想而知了。

这位业内人士认为，澳洲的房价，近两年来基本持平，因为涨不动。如果经济形势能有所好转，房价很可能飙升。从这一点上讲，眼下投资澳洲地产似乎是一个时机。

当然，移民政策也是有意在澳洲置业的国人必须考虑的一个重要因素。澳洲大选将于2013年举行。两大候选人之中，工党一方比较倾向于相对低收入人群的利益，当然不希望移民来抢饭碗，目前执政的工党领袖被认为连任希望渺茫。而自由党，相对代表资本家利益多些，希望有更多劳动力进来促进人气。如果自由党获胜，放宽移民政策的话，中国富人可能将蜂拥而入，于是通胀、房价上涨就会接踵而来。低收入阶层必然不爽，但中产阶级和富人获利，房地产市场仍会良好运行。