北京二手房购买须知

回顾刚刚走过的2010年，交易市场从年初陷入周期性的春节空窗期，到投资、改善型用户大量入场引发的交易井喷；从贯穿全年的宏观调控政策，到央行年内相继6次提高存款准备金率以及2009年以来的首次加息，都标志着2010是北京二手房市场不寻常的一年。

来自伟业我爱我家的统计数据显示，2010年北京二手房住宅网签总量196574套，整体交易均价21179元/平方米，同比2009年大幅上涨53.68%。成交量与2009年的26.69万套相比，下跌26.35%，剔除网签与过户间可能存在的错误率，估算二手房实际过户总数可达17.2万套。

受政策影响，二手经济适用房转商品房交易占二手房交易比重较2009年的4.21%大幅上涨了8.91%。户型方面呈现两极分化，小户型和大户型的交易比重增幅明显，60～90平方米的中等户型交易比重下降，但仍占有半壁江山。首次置业和改善型的自住购房需求成为市场交易的主力军。

交易量将略降房价稳中稍升

为避免房地产市场资产泡沫化和平抑房价，政府短时期内不会放松目前已出的各项地产调控手段，再加上潜在的加息需求，2011年的房地产市场仍将面临政策考验。

考虑到调控政策将延续，以及2010年约有1.3万套经济适用房因年中政策调整变化而进入到市场交易属异动现象，2011年的北京二手房市场实际交易总量或将有所下降，约在15.5万套，与2010年的过户交易总量相比或减少一成。

目前国内依然严峻的通胀并未得到实质性缓解，大量有投资避险倾向的购房者仍将目光集中到房地产上，通过持有房产来释放通胀带来的货币贬值压力。2011上半年的二手房价有可能呈现小幅惯性上涨态势。同时考虑到保障性住房的供应量加大和年中新房的大量入市，2011年的北京二手房价或将稳中稍升。

政策从紧也使得投机客大量撤出楼市，二手房价再度出现大幅上涨的现象很难再现。带有保值避险倾向的自住购房群体，包括婚房等首次置业和改善购房需求等仍将是2011年二手房市场上的购房主体。随着远郊区县交通、医疗、教育、购物、娱乐等各类市政设施的逐步完善，二手房市场也将快速成熟，成为新的交易热点。

自住莫观望

不管是二手房业主还是购房者，普遍认为2011年的楼市调控将更加严格，这种心理预期，使得买卖双方对新一年的楼市前景感到非常迷茫。二手房业主想趁着房价仍处高位尽早出手回款；买房者则恐慌春节后尤其是两会后政府会出台对更加严格的新政。这直接促成了春节前房屋成交的火热，伟业我爱我家预计，新一轮楼市调控政策的影响尚待进一步观察，房价上涨势头短期内难以得到有效遏制。

那么，在充满了诸多未知数的2011年，是否该出手买房？又该如何买？

首次置业者：该买就买

新年伊始，伴随着存款准备金率的上调，银行将取消首套房房贷优惠的传闻遍布各大媒体，但经过与京城多家银行有紧密合作关系的伟业我爱我家证实，京城绝大多数银行并无此打算，这意味着首次置业者购房仍将能享受到房贷等优惠政策。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，打击投资投机，保障首次置业者以及合理的住房需求，是政府多次系列宏观调控始终贯穿的精神，2011年房价的涨幅也将缩小，首次购房者要充分利用这些优惠政策，该买房就买，不要跟风观望。

改善型购房者：用好公积金贷款

20世纪90年代初买房置业的一批人，现在大都已经进入置业升级的阶段。2010年改善性客群总体交易比重达到55.2%，比2009年同比上涨了9.81%。2011年置业升级的购房人群仍将是购房主力。随着契税、二套房首付和利率的提高，改善升级的成本越来越高，利好消息是公积金贷款购房对二套房的认定做了修改，由认房又认贷转为只认房，只要购房者把现有房产卖出，再买房就可以享受到首套房的购房优惠。虽然公积金贷款审批较为麻烦，贷款上限只有80万元，但可以省下很大一笔费用，建议尽可能选择公积金贷款。

初入职场者：转变传统置业观念

刚刚毕业，薪水有限，应该把更多的经历和资金用在个人未来的职业规划和能力提升上。年轻人和家长应转变传统的置业观念，尽量选择“先租后买，由小及大”的梯级置业方式。随着政府对租赁市场监管力度的加强，相关法律法规的进一步完善，未来的租赁市场将能够更好的保障承租人的利益，即便租房，也能拥有幸福生活。