沪上六种楼盘房价异动

“上海的楼盘涨价了!”一个消息最近搅得李君有些忐忑不安。他一直有购房的打算，但近段时间来的房地产市场却让他有些晕晕乎乎的，前一阵楼市成交出现“小阳春”的消息已经在市场上闹得沸沸扬扬，而近期楼盘涨价的传闻更是进一步刺激了人们的神经。

根据佑威・楼市通提供的数据显示，3月上海市商品住宅成交面积为151万平方米，相比2月79万平方米几乎翻倍，增幅达到91％，该月全市商品住宅成交均价为13178元／平方米，相比2月出现了明显的上涨。开发商通过前期的大幅降价，使三月份成交量得到了明显的提升，其资金压力也相对减缓，部分楼盘开始出现了涨价。21世纪不动产上海锐丰东昌路店高级经理杨雷表示，3月份整个陆家嘴板块的二手房交易量有超过3成的环比增长。“菊园在2月的成交均价约在2.17万元，平方米，3月上调至2.28万-2.3万元／平方米的水平。”他说。那么现在购房者最想了解的就是，近期上海楼市有哪些楼盘价格在上涨，其价格变动的原因究竟是什么呢?为此，记者专门进行了一番调查。

的确，在刚刚过去的阳春三月里，房价随同气温一起慢慢回升，虽然幅度不大，但是相对于此前一年多时间里一直走下坡路的形势来说，这是一个很大的转变。毋庸置疑，这一轮行情主要由改善型和刚性需求主导，如上海美联物业最近一次市场问卷调查结果显示，改善型、刚性需求占七成以上，其中改善型需求占32.5％，是目前购房大军中的主力，其中，学区房、婚房分别占18.7％和13.3％，是两支重要力量。那么，在当前的市场状况下，究竟有哪些类型的楼盘出现了异动呢?经过仔细的分析，可以发现大体有以下6种类型。

高档房价底部抬高

该类楼盘位于整个房价最顶端的市中心核心区域，虽然目前整体状况处于相对平静的状态。但其中也发生了一点变化，就是相对低价的房源价格出现反弹迹象。

代表楼盘：静安豪景

静安豪景一些售价相对较低的房源，近期价格有所上涨。据上海德佑地产武宁店营业主任苏振峰介绍，在2月份出自该小区的房源最低售价约34000元／平方米。但目前已无法找到这种价位的房源，同楼层、同房型房源的挂牌价已经提高到36000元／平方米左右，涨幅约5.9％。

这并不是个别案例。同样位于静安区内的静安枫景，房价由2月份的29000-30000元，平方米涨到目前的31000~32000元砰方米，涨幅约6％；位于徐家汇附近的东方曼哈顿，低价位房源的挂牌价与一个月以前相比，也上调了2000元，平方米。

解析：高档小区的低价位房源售价提高，意味着市场观望气氛大大减弱。业内人士表示，此类低价位房源价格的上调，在一定程度上取决于需求，也就是说，是市场需求促使价格回升。因此这种变化向市场透露出一个信号，即压抑了一段时间的需求在近期有所释放。不过，市场需求是否会完全释放，致使市场转暖，暂时无从判断。

投资者率先觉醒

投资者比较集中的楼盘，其市场反应灵敏程度相对较高，在市场处于低迷时期，价格下跌速度相对较快；而到市场出现反弹迹象时，它们往往又会率先走出阴谋。

代表楼盘：明园森林都市花园

明园森林都市花园两房价格出现上涨迹象。据上海美联物业闸北区域经理刘庆霞介绍，进入3月下旬，出自该小区的两房价格开始反弹。在2月份售价为120万元左右的两房，目前挂牌价已上调到130万元，涨幅约8.3％。

对于明园森林都市花园二手房价格的反弹，刘庆霞分析认为，这跟悦公馆的开盘有一定的关系。据了解，悦公馆近期推出一批房源，售价在18000-21000元／平方米之间，而此前明园森林都市花园两房售价仅14000元，平方米，两者价差过大，让卖家看到了价格上调空间。

解析：对于投资者比较集中的楼盘，尤其是温州投资者比较青睐的楼盘。其价格走势多变。目前在市场交易量回升的情形下，投资者随即做出相应的调整，应该属于市场的正常反应。当然，目前投资者率先提价也只是试探市场反应。一旦购房者接受这种变化。估计会有更多卖家效仿。

开发商顺水推舟

对于部分开发商来说，在过去的一年多时间内并未降价促销过，而目前市场交易回暖，更没有理由不借机再次提高售价。

代表楼盘：万源城

位于闵行区古美板块的万源城，依靠周边完善的配套，以及开发商自身实力，成为板块内价格最为坚挺的楼盘，即使是在过去一年多时间里，上海楼市出现调整，而该楼盘却价格却一直稳步走高。最近该楼盘准备推盘，最高价达16800元／平方米，该价位与2月份的16000元，平方米相比，有5％的涨幅。

解析：对于部分资金实力较强的开发商来说，其对资金需求并不是很强烈，因此即使处于市场低迷时期，仍然能够按照自己的步骤展开营销策略，从这点来说，万源城是一个典型案例。而目前市场需求抬头。这类项目更无理由不顺水推舟提价。当然，涨价的前提是得到市场的认可，这需要楼盘的综合品质来决定，而这也与开发商在项目上所花费的精力密不可分。

改善型需求推高房价

需求疲软会导致价格回落，反之亦然。当某个区域需求量增，房价自然而然会稳步上涨。这种由需求带动的价格上涨，则是当前市场上一个比较明显的变化。

代表楼盘：联洋年华

在联洋社区内，房价出现普涨。上海美联物业联洋分行高级营业经理罗燕青告诉记者，在2月份，面积130平方米左右的三房售价约265万元(中间楼层)，而在3月份，同品质的房源售价为280万元，涨幅为5.7％。此外，出自联洋社区内仁恒河滨城、第九城市、联洋花园、天安花园等小区的二手房价格都有所上涨，涨幅在5％～8％不等。

还有就是附近的新盘价格也有所上涨，如根据上海佑威房地产研究中心跟踪监测发现，香梅花园三期(南块)目前售价为27000元，平方米，与2月份相比上涨7.6％。

解析：记者通过调查发现，目前联洋社区内主要以改善型需求为主，其中三房需求量更大，根据各中介公司提供的信息显示。近期板块内实际成交量中三房占到7成比例，350万左右的三房成为主力交易房型。中介公司业务员每周的看房量也雏持在16～20组的高位，这种情形与2007年夏天楼市火爆时期有些相似。在这种情况下，受市场真实需求的推动，房价在已回调的基础上再次回升，已是在所难免。

价位触底反弹

有少数楼盘价格曾经回落，在这过程中悄然完成筑底，而当需求重新出现之后，价格随之出现反弹。

代表楼盘：中环1号

在去年3月份，中环1号售价为13000元／平方米左右，但当时的市场行情并不认可该价格。根据“网上房地产”网站公布的

成交数据显示，在2008年的上半年签约次数很少，而后售价一路走低，至去年底最低价跌破万元关口，为9800元，平方米。但随着市场行情出现阶段性反弹，该楼盘售价随之上调，目前均价达到11200元／平方米，与2月份的10800元／平方米相比，涨幅为3.7％。

其实，此类情形并不少见。如康桥板块的绿洲康城二期，在去年底曾下调25％让利促销，而3月份的售价为8269元，平方米，与2月份的售价8097元，平方米相比，上涨了2.1％。此外，九亭板块的奥林匹克花园三期，近期也微幅上调。

解析：在此观望阶段，有部分楼盘大幅让利促销，让利幅度达25％左右，回头来看，该幅度其实已经接近于阶段性调整的底部。而事实也证明，不少降幅较大的楼盘售价下降幅度也只是接近这个程度，并未进一步下调。而一旦市场交易量回升，价位在这个基础上出现反弹，因此现在看来，这些楼盘的价格其实已触底反弹。

热点规划刺激房价

巨大的利好对楼市形成的良性刺激肯定是毋庸置疑的，因为这种利好会持续不断地对区域楼市产生作用，而这也就是人们长期看好的支撵点。

代表楼盘：仁恒滨江园

作为位于陆家嘴核心区域的住宅楼盘，仁恒滨江园一直以其高性价比而受到购房者尤其是自住型购房者的青睐。近期出自该小区的部分二手房价格有小幅回升，据附近的中介人士介绍说，如一套面积118平方米的两房目前售价为398万元，而在2月份，其售价为378万元，涨幅约5％。

解析：有中介公司经纪人表示，一些卖家在得知国家批准上海建设金融和航运两大中心的消息之后，马上对挂牌价做出调整。由此看来，该消息使得卖家重拾信心，并重新对区域地段进行评估。虽然说陆家嘴已经发展成为上海目前顶尖居住板块，而且其整体价位也已拉高，但是作为国家金融中心的最核心区域，这里的前景依然不可限量，因此现在有人提价也就不难理解了。

整体趋势难以改变

通过上述调查我们可以发现，在近期的上海房地产市场，的确有不少楼盘的价格出现了异动，与前期相比，价格出现了一定程度上涨。那么接下来大家关心的就是，这种现象的出现对后市的影响究竟如何呢?综合各方面因素分析，我们认为市场局部的价格变动并不会改变楼市后市继续调整的态势。

克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为，本轮反弹起始于刚性需求的集中释放。在国家救市政策的刺激下，抑制近一年的刚性需求在去年底开始逐步释放，从而引发了市场的持续反弹，这也是本次市场成交集中上升的最主要原因。不过易居房地产研究院高级评论员杨红旭则提出了这样的观点，如果开发商过于注重短期利益，就有可能损失中长期利益。涨价虽然可以提高利润率，却会阻碍成交，最终影响营业收入，这种现象一旦蔓延，则楼市“阳春行情”可能提前结束。

中原地产则进一步分析认为，综观各地市场，目前库存情况依然严重。总体而言，2008年度的库存与2007年相比。约有4～5成的增长。这反映了房地产市场成交遇冷的萎靡现状，即库存不断积压，无法按正常速度消化。虽然截至2月份的存量与2008年底相比，各城市都有相应减少，并未出现继续增长的现象，说明市场存量已过了最高峰，正稳步削减，但是存量依然不容乐观。

五大国际地产顾问行之一的高力国际在报告中也依然认为后市将继续调整，高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤在接受采访时表示，当前上海高端住宅价格已较去年年中下降了15％-20％，预计还会有一定的下降空间，但是具体下降多少，还要看市场的供需结构。而且与此同时，由于外部经济环境尚未有转好的迹象，上海高端住宅租赁市场的下行趋势仍将延续一段时间。

而近期中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海提出的观点更是引起了广泛关注，他认为，如果考虑到2008年的未完成项目，以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。这需要很长的时间去消化，而且当前经济增长形势也不支持房价上涨，市场谷底可能存在于两年之后。虽然他对楼市后市的看法可能过于悲观，但在当前的市场状况下，再次恐惧房地产市场出现大涨也是完全没有必要的。当前部分楼盘出现的价格上涨，是在前期价格下行了一定幅度之后出现的阶段性反翘。其对楼市整体大势的影响仍然是有限的。