浅析房地产企业工程造价阶段性管理与控制

摘要：房地产企业房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目目标。从客观意义上讲，投资目标的实现才是业主经济效益的真正体现；而工程造价的确定与投资的有效控制是工程建设管理不可缺少的重要组成部分，在项目建设管理中有着特殊的地位。

关键词：工程造价 管理 控制

1　房地产企业工程造价阶段性管理与控制的意义

房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目目标。从客观意义上讲，企业投资目标的实现才是业主经济效益的真正体现；而工程造价的确定与投资的有效控制是房地产企业工程建设管理不可缺少的重要组成部分，在企业项目建设管理中有着特殊的地位。

企业内部的工程造价实际是企业进行一个工程项目建设所需费用的总和。大多数建筑工程的建设周期较长，生产要素价格频繁变动，由于其具有固定性和单件性，造成整个工程造价也随之频繁变动。工程造价管理对于施工单位来说至关重要，它贯穿于项目建设的全过程，以最少的投入获取最大的经济效益是施工企业的经营目标，由此可以看出，工程造价管理把握着施工单位的经济命脉。

通过有效的途径规范施工流程，严格控制成本开支，获取更多的最终利润，是施工单位进行造价管理的根本出发点。工程造价管理是全方位、涉及全过程的动态管理体系，但仍有一部分人员对它还缺乏系统的认知，他们对于工程造价的理念仅局限于工程预结算方面。

2　企业建筑项目全过程的构成

企业建设项目是由一系列的建设项目阶段共同构成的一个完整过程。房产工程的建设涵盖了前期投资、中期建设和后期生产经营三个重要阶段，其中每个建设阶段又可以细化为多个具体的操作环节。

根据行业惯例，一个工程项目从设计理念的提出到最终投入使用，需要经历可行性研究、决策、施工方案的甄选以及验收等多个复杂的操作流程。鉴于此，要对整个项目建设实施造价管理，必须掌握识别建设项目的过程和应用“过程方法”。

3　企业全过程工程造价控制

3.1　项目建设前期工程造价控制　项目建设前期即项目的投资决策阶段。这个阶段企业的主要任务是进行立项研究可行性分析，并以此来控制工程造价。该阶段工程造价管理往往对全局的造价控制起到关键性的作用。例如采用何种方式投资、项目选址及其可行性研究等，都决定着项目未来的发展方向。

3.2　项目设计阶段的工程造价控制　设计图纸和方案的选择与工程项目总造价息息相关。投资决策以后，可采用限额设计的方式，将造价管理融入设计理念，严格控制每一分项工程的成本开支。在可研阶段以及进行初步设计时，使价值工程中的功能分析与限额设计理念相互融合，在确保工程质量的前提下，力求以最少的成本投资获取最大的经济效益，同时兼顾良好的社会效益。在结构设计阶段，本着经济合理的设计理念仔细甄别结构方案，充分考虑项目的使用功能，敲定最佳结构方案，进而有效控制工程造价。

3.3　招投标阶段的工程造价控制　在确立社会主义市场经济体制改革目标20周年的今天，我国的经济环境经历了大变革，建筑行业的工程建设也迎来了由计划完成指令性任务转变为竞标赢取最终利润的市场经济时代。市场需求变化多端，行业竞争愈演愈烈。建筑企业要在市场中谋得一席之地，并获得长远发展，只能通过竞标的方式积极参与市场竞争，做好公司工程项目的投标工作。

3.3.1　房地产企业内部必须拥有一个实力雄厚的招标机构，培养一批专业知识储备充足、行业经验丰富且业务精湛的专业人才，特别要吸纳一批专业技术人员。

3.3.2　广泛搜集招标信息，然后分析筛选，仔细甄别后开始编写标书。

3.3.3　严格按照行业规范编制标书。基于科学合理、经济可行的原则编制施工组织设计，本着节省成本开支的目的，积极引进先进的工艺设备；标书的关键点在于对工程造价的计算工作人员必须认真负责，参考客观数据信息准确计算项目工程造价，防止错算、漏算、冒算。根据评标规则和招标单位的具体要求，结合本单位的客观条件和实际能力来编写一个合理的工程造价，往往能大幅度提高中标的机率。

4　公司施工阶段的工程建设控制

施工阶段是形成实体工程的重要阶段。这个阶段可能对工程造价造成影响的因素相对少一些，因此要求施工单位在保证工期质量的同时，严格控制施工中各分项开支，按照预期目标先制定有针对性的费用管理计划，协调好各方关系；同时加强技术、经济、管理等各项施工活动，切实做好工程造价管理，力求以最低的费用开支获取最大的经济效益。

4.1　加强合同管理，严格规范施工组织设计方案的论证及健全设计变更审批制度　工程建设的成本投入和工期质量的控制，以及竣工结算、工程款的支付和索赔等施工活动的开展必须以施工合同为准。工程合同具有法律效力，有助于明确甲乙双方的权责关系，也有助于大大减少成本投资，增加经济效益。因此，进行造价控制必须重视合同管理。在合同中，对材料供应、签证变更管理、工程造价、竣工结算和工程款项的支付等都有明确说明，不论哪一项内容都与工程造价息息相关。合同管理应该把强化施工阶段的合同管理作为工作重点，做好合同管理的攻与守。

项目施工需要在施工组织设计的指导下进行。合理的施工组织设计可以协助施工单位有序开展施工活动、实行严格的造价管理、保质保量完成工程建设的主要手段。为了对工程造价进行有效的管理和控制，施工单位必须提前甄选施工方案，并就技术、经济方面的要求对其进行可行性分析，合理分配人、物、财等各类资源降低费用开支。此外，积极引进先进的工艺设备、严格现场管理等措施，都有助于大幅度提升工作效率，有效控制工程造价。

针对设计变更问题，首先为了减少工程原材料的浪费，最好使其发生在设计环节；其次尽量提早变更；再者，设计变更决策前，要准确计算变更所需的工程量和相关费用，经原设计者确认后再实施变更。

4.2　加强施工管理，重视现场签证及施工索赔　强化施工管理。选用的施工队必须是信誉良好、有一定资质且业界普遍认可的，尽量避免层层转包，一是便于造价管理，二是能使工程质量有保证。

合同中未注明的施工内容和结算方式可以通过现场签证来记录。现场签证也是进行造价控制的重要环节，它对于工程造价的影响无需多言。而施工索赔就是通过经济手段控制工程造价。对于工程建设的经济损失也可以通过合理索赔来弥补。在工程建设过程中，工程造价管控部门必须与设计、施工等部门保持密切的联系，以便实时获取可能索赔的信息，工程量的计算要准确、客观；逐字逐句地推敲合同内容，力求工程索赔有理有据；施工单位首先要熟悉索赔流程，在日常的施工管理中随时搜集赶工、设计变更或不可抗力等索赔数据资料，抓住每一次索赔的机会为单位争取利益；未在合同中注明的工程量，必须得到业主和监理的确认，因此一定要全面记录施工过程，随时将索赔资料上报至监理部门，为日后的工程索赔提供依据。竣工结算时有理有据的提出索赔，往往胜算较大。通过成功索赔取得利润收益在总利润中占有相当大的比例。而且这部分利益完全合理、合法，所以不会出现业主、监理等利益方扯皮的问题。

4.3　加强竣工结算的编制工作，严把结算关　项目建设的造价水平可以通过竣工结算体现出来。竣工结算是工程造价合理确定的主要依据，因此预算人员必须秉承认真负责、严谨务实的工作态度，与设计、施工等各部门保持密切的联系，广泛收集用力结算的工程资料；根据招标文件及工程合同约定的相应条款对工程量进行统计。变更工程量也属于工程量的统计范畴，计算时切忌忽略这一点；另外，施工签证和索赔费用也是增加利润收益的方法途径。总而言之，竣工结算是综合了技术、经济等多方面的信息，需要各部门人员群策群力、密切配合，才能取得预期成果的综合性的工作。

5　结束语

工程造价管理和控制贯穿工程项目建设的全过程，每一项分部工程的最终成果都与其息息相关；工程项目的质量及其投入使用后的效果反馈，以及该项目创造的经济效益和社会效益，在很大程度上取决于设计、施工、竣工结算等各个阶段性工作所取得效果。鉴于此，只有基于我国的基本国情，结合项目特点建立一套全面的、具有国际水准的方法程序来控制工程造价，才能达到“以最少的成本投资获取最大的经济效益”的建设目标。

参考文献：

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[2]黄晓光.房地产开发项目中工程造价的控制[J].价值工程，　2009（03）.

[3]邹勤.浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理[J].硅谷，2008（01）.