房屋买卖合同无效是否存在信赖利益损失

随着金融法治进步，银行员工与银行利益冲突事件时有发生，银行员工以诉讼手段维权也屡见不鲜，诉讼维权更多地表现为银行业劳动法律关系的调整，而银行管理固定资产的员工购买银行处置固定资产，因所谓信赖利益损失状告银行实属罕见，一起一波三折的银行被诉案件不仅让人思考当事人的法律责任，也折射银行依法合规经营种种问题。

员工告银行一波三折

1993年A银行与B保险公司建立业务合作关系，双方口头约定A银行代办B保险公司保险业务，B保险公司向A银行提供面积180平方米的门市房供A银行办公使用，代办费用抵偿房租，N年后房屋归A银行所有。2004年A银行准备上市，对上述门市房在内一批闲置资产进行处置，经评估确认该房产价值为50万元，该行员工贾某与主管会计工作的副行长签订房屋买卖合同，贾某以52万元价格购得该房产，随后房产交付贾某使用，贾某将该房屋出租，每年租金约为3万～10万元不等。同时，贾某积极运作办理产权事宜，并出具书面承诺以无籍房办理产权，出现后果自行承担，该行则出具该房屋属于无籍房的证明。2005年7月，某市房产管理部门为贾某颁发房屋产权证书。2008年B保险公司对自有房产进行清理，发现该房产被贾某办理产权登记，要求房产登记机构撤销错误登记未果，遂诉讼至某区人民法院，同时将贾某及A银行列为第三人，庭审中A银行无法提供以合作方式取得B保险公司该房产权属的任何证据，经一审、二审审理，贾某的房屋产权证书被依法撤销。贾某遂与A银行协商赔偿事宜未能达成一致协议，2009年9月贾某A银行，要求A银行返还购房款52万元，并依据该房屋市价要求A银行赔偿经济损失200万元。2010年3月某区人民法院审理认为：A银行与贾某房屋买卖合同无效，A银行存在缔约过错，依法应承担责任。故依据委托评估公司对该房屋现值评估报告，判决A银行返还贾某购房款52万元，赔偿贾某信赖利益损失200万元，并承担评估费、诉讼费。A银行认为法院判决于法有据，请示总行批准其不上诉意见。总行法律事务部认为人民法院判决不当，指令A银行上诉，并安排总行公司律师进行上诉审，同时会同纪检监察、内控合规等部门对A银行资产处置违规问题进行查处。2010年9月，某市中级人民法院终审判决A银行返还贾某购房款项52万元，并按照人民银行同期贷款利率支付利息，无需承担信赖利益损失赔偿责任，诉讼费用等由贾某与A银行共同承担。A银行总行有关部门对相关责任人进行了必要的处分。

A银行通过上诉，基本上实现了维权目标，一宗法律事实没有重大变化的无效房屋买卖合同纠纷，为何两审判决结果迥然不同？

信赖的利益法理依据何在？

该案中，一审法院以贾某存在信赖利益损失为由，判令A银行赔偿贾某200万元损失，A银行是否存在缔约过错？一审法院判决是否符合信赖利益的内涵？一审法院判决是否具有充分的法律依据？

缔约过失责任是指缔约人在缔约过程中故意或者过失地违反先合同义务时依法应当承担的民事责任，构成要件包括先合同义务的违反、缔约过程中存在过错、损失的发生、因果关系等要素。缔约过失民事责任的承担与当事人主观是否存在过错密切相关。依据民法原理，民事责任的完整构成要件通常包括主体、客体、主观、客观四大要件。在主观上，无过错原则明显区别于过错原则，即不管行为人有无过错而依据法律特别规定承担的责任，无过错的责任以法律的特别规定为限，没有法律规定任何人都不承担无过错责任。缔约过失责任本身以违反先合同义务为前提而构建，而违反先合同义务本身就是一种过失，缔约存在过失是这种责任产生的基础。A银行与B保险公司口头约定以N年保险代办费用抵偿房屋买卖合同之价款，A银行主观上似乎没有过错，主观过错不以A银行自身错误认识为要义，一是支付对价没有证据支持，既没有书面合同约定，也未有相关证人的合格证言。二是房屋权属确认的法律依据是房屋产权登记要式法律行为。A银行出售没有有效取得房屋产权的房屋给贾某，导致房屋买卖合同无效，A银行存在过错。作为房屋购买人的贾某，一方面为A银行管理固定资产，熟悉国家房地产管理法规，明知所购买房屋没有取得有效的房屋产权手续而购买。另一方面，承诺对购买无籍房可能出现的法律后果自行承担，贾某的过错十分明显。某区法院只认定A银行存在缔约过错与事实不符，于法无据。

信赖是信任依赖，是诚实信用民事法律原则的重要内容，也是是私法与公法保护的重要内容。一审法官认为A银行存在缔约过错，依法应当承担缔约过错民事责任，赔偿原告信赖利益损失，实际上，信赖利益与缔约过错民事责任不能完全等同。从法理上分析，信赖应当具备相信他人的意思表示或外观权利合理的善良心态，并基于内心信赖而为一定的民事行为，同时因信赖对原先状态的改变等三个要素。信赖利益在本质上为一种既存利益，它以信赖受损导致履行利益无法实现为保护前提，以将信赖者的财产状况置于订约前的状态为目标。贾某的损失、或利益、或房价暴涨出现变化、或者既存利益到底是什么？是房屋的现在市价与原始购买房价的差异，还是贾某出租房屋可能带来巨额收益？讨论这个问题的前提是必须将贾某与A银行订立房屋买卖合同之前该房屋的产权状态作为前提。该房屋所有权公示所有人系B保险公司所有，无论是A银行还是贾某对此是明知的，贾某作为A银行的固定资产岗位管理人对固定资产的法律权属状态十分明晰，即便A银行与B保险公司存在口头约定，在房屋产权登记簿没有记载、没有办理房屋权属变更登记的情形下，该约定没有且并不能改变房屋权属的法律性质。一方面，在B保险公司与房产登记机构涉及贾某房屋产权诉讼中，A银行无法提供以N年保险代办费用作为房屋购买价款的任何证据，在贾某A银行过程中该证据同样没有出现，有关人员所述不能构成法律事实，不能影响该房屋法律权属的认定。另一方面，《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十七条明确规定：“权属有争议的、未依法登记领取权属证书的禁止转让。”A银行与贾某的房屋买卖显属法律禁止的行为，始终无效。

A银行与贾某房屋买卖合同因法定要式程序违法而导致合同无效，双方当事人不能依约取得履行利益。因而无法产生信赖损害赔偿责任的外观形式，即无合法房屋权利的外观凭证，信赖成为无源之本。信赖力来源于两个方面，一是法律规定，二为社会经验法则，换言之，贾某并非善意取得，于法于社会经验都应当知道交易的非安全性，且其承诺承担交易可能存在的巨大风险，交易的安全权价值是信赖利益产生的基础，当事人主观是否存在过错决定能否产生信赖利益。贾某主观的过失是所谓信赖利益受到损害的原因之一，贾某因此无权要求A银行承担信赖利益损害赔偿。某法院一审判决不仅依据事实错误，而且过错责任认定不当。

我国民事法律制度深受德国民法的影响，在法律规定上，没有对缔约过失责任与信赖损害赔偿责任做必要的区分，《合同法》的颁行标志着我国缔约过失责任制度已经全面确立，法律条文盖然性为法院司法留下了隐患。某法院在一审判决时正是依据《合同法》第五十八条规定，判决A银行承担赔偿责任。实际上在《合同法》中，不仅第五十八条涉及合同无效赔偿，《合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第四十三条规定：“当事人在订立合同过程中知悉商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当使用。泄露或者不正当使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”合同法中规定了合同相对人忠实、保密、通知、照顾、保护等附随义务，违反合同附随义务也应承担相应的法律责任，在《侵权责任法》中也有相应的规定。只不过《合同法》第五十八条专门规定了合同无效的法律责任：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。”该规定十分笼统，没有区分合同不成立、合同成立但未生效、合同无效（绝对无效与相对无效）、合同有效或者被撤销的原因，无论欺诈、胁迫，还是重大误解、显失公平，一律适用该条规定，因而其赔偿责任范围的界定成为类似案件争议的焦点。很明显，A银行与贾某都负有先合同义务，购房合同因双方混同过错无效，交易双方应当按照过错大小承担相应责任。其具体责任的界定必须考量过错行为与损害事实之间的因果关系。

贾某的损失是不是A银行恶意为之，若A银行故意隐瞒所处置房屋产权状态，提供虚假产权证明或者协议，则A银行构成侵权，应当依法承担侵权赔偿责任。信赖利益赔偿责任的范围，属于法定赔偿范围，主要限于信赖利益赔偿，包括直接财产损失和机会利益损失，不包括非财产上的损害。直接财产损失通常表现为基于信赖状态而支出的缔约或履约成本，而机会利益损失则表现为基于信赖而放弃的其他缔约机会的损失。如果信赖利益损失的产生系一方侵权而为，则适用《侵权责任法》有关规定，受害人丧失缔约机会可能基于被迫也可能源于被恶意欺诈所产生的信赖，其损失则是因故意侵犯他人物权、人身权或者知识产权等绝对权利，致使受害人丧失与他人缔约获利的机会，或者采取欺诈、胁迫的手段致使受害人放弃与他人缔约获利的机会所造成的损失。贾某的损失不是A银行侵权而产生的损失，贾某与A银行缔结房屋买卖合同直接损失主要是极少的交通费用、产权证书工本费用，而间接损失系其放弃其他缔约的机会损失，其损失包括资金成本以及该资金购买其他房产可能带来的收益，因贾某在房屋买卖合同中与A银行具有同等的过错，故其购买其他房产可能带来的收益与贾某从占有房屋并出租取得的收益等同。同时，A银行在房屋买卖合同被确认无效后对贾某出租房屋收益亦未主张，因此法院无需另行保护。

贾某所享有的返还利益为其购房款项，其信赖利益则为购房资金比照人行同期贷款利率计算的利息，其期待利益则为购买该房屋可能带来的收益，包括房屋自然增值。因租金能够反映房屋增值价值，租金收入已被贾某实际取得，法院对其请求赔偿预期租金主张不予以支持，于理于法都有充分的依据。一审法官将贾某的信赖利益等同于A银行的单方违约责任甚至是侵权责任，通过房屋现值评估把不存在的信赖利益演化为抵赖利益，属于错误理解、运用法理。

通过上述分析可以看出，一审法院错误认定缔约过错责任，没有区分合同相对无效与绝对无效，错误的将混同过错形成损失等同于违约责任、侵权责任形成损失，等同于信赖利益，导致判决认定事实错误，法律责任分配不当，二审法院依法予以纠正，不仅符合法律规定，也符合相关法理论证。

银行的启示

A银行因处置资产被自己内部员工状告，是银行业典型的“乌龙球”事件，表面上为偶然事件，其实质违规处理闲置资产必然后果，教训亦深刻。

操作风险不容忽视。近年来，银行业处置闲置资产和剥离不良资产引发的被诉案件显著上升，其中道德风险是发案的最重要原因之一。A银行与B保险公司合作关系不仅没有合同约束，而且还存在代办费用收支不明等问题。贾某作为A银行管理固定资产岗位工作人员，直接购买A银行处置闲置资产，是典型的关联交易行为。A银行分管财务工作的行领导违反银行内部规定，而与贾某签订房屋买卖协议等等，均不同程度表现为操作风险。强化从业职业操守与道德教育，抑制道德上的逆向选择风险，已经成为银行业防范操作风险与法律风险、稳健经营的必然选择。

内控机制严重缺位。健全的内控机制建设是“好银行”的一条重要标准。A银行被诉之所以一波三折，一方面，该行内部管理十分混乱，产权维护不利、法律文件缺失（与保险公司合作协议丢失、处置资产评估报告丢失）、印鉴管理缺失等。另一方面该行有章不循、有制不依，违规不究，对内部人问题缺少正确认识，被诉案件折射出A银行内控建设严重缺位。建设现代化的“流程银行”必须从内控制度建设入手，杜绝内控机制缺失导致违规事件的发生。

诉讼有失水准。内部员工案件，具有一定特殊性，一般来说应当请求上级行指派人或外聘律师，本行员工自行不仅存在水平能力不足风险，而且还不容易处理员工之间可能因利益形成的对立关系。该案中，有关证据未能彻底尽职调查，在贾某人提出适用《合同法》第五十八条规定时，未能就过错问题进行辩论等。人对案件的认识一定程度上影响了诉讼风险化解，可以说，提升商业银行基层机构管理人员与法律专业人员的基本素质刻不容缓。

追究责任亡羊补牢。依法追究违规人员的民事责任、行政责任乃至刑事责任商业银行风险防范利器，无论是商业银行民事被诉案件，还是商业银行发生的刑事犯罪案件，核心要义是法律责任追究到位，追究责任不仅可以有效防范银行从业人员的操作风险，而且能够有效防范银行业的法律风险。通过责任追究机制的完善，全面有序地促进商业银行依法合规经营，促进商业银行各项业务稳健发展。

（作者系吉林省银行业协会法律顾问；中国工商银行吉林省分行法律事务部副总经理）