特朗普的地产故事

特朗普大概是最具有争议的地产商了。他曾经做过《商业周刊》的封面人物，又被《间谍》杂志称为“浅薄庸俗的暴发户”。他同时是NBC电视台的热门节目“飞黄腾达”的主持人。“飞黄腾达”的每一期节目都会邀请16人，8男8女参加特朗普公司的招聘活动，最终胜出的一人将成为特朗普公司年薪25万美元的管理人员。这位爱出风头的大亨在节目中极力炫耀自己的房产、大厦、私宅、飞机，有时候甚至到了令人厌烦的地步。

但是，他的名字却是不折不扣的金字招牌。他的每本书都畅销，他推出的500美元新款服饰是梅西百货（Macy's）最畅销的商品，而以“特朗普”为品牌名的60美元的香水在马歇尔菲尔德商店创下了最好销售纪录，同时他还推出了新奇的棋盘游戏和杂志。在飞黄腾达网页上的传记里，他被称作“一个无与伦比的商人和热心的慈善家”。

关于他的善心还有这样一个流传很广的故事。一次特朗普的礼宾车在高速公路上抛锚，一位驾车路过的好心人立刻下车帮助。刚巧这名男子是刚被裁员的汽车厂工人。他迅速修好车后婉拒了特朗普的酬金，令特朗普大为感动。第二天早晨，这位汽车工人的妻子收到了一束鲜花和一张证明他们房子的贷款已全部付清的通知书。

无论人们对他的评价如何，这位备受关注的地产商总有些地方值得我们咀嚼。

好地段也别高价买

特朗普曾经在自己的成名作《交易的艺术》中写道，“在房地产行业中赚大钱，不是靠用高价买最好的地段。低价买坏地段会给你带来损失，同样，高价买好地段也会使你失败。千万别多花钱，即使错过好地段也不要这么做。”

没想到这句话却在特朗普日后的投资生涯中应验了。1980年的一天，一位比他年长的同行与他一起站在纽约第五大道和第五十七大街的拐角处，看着正在建筑的特朗普大厦。那位同行在祝贺他的同时，郑重其事的告诫特朗普，“留心点市场，市场变化时你能拿到纽约城任何一桩建筑中最好的公寓，但到那时候它根本就没有销售价值。”那时候的特朗普对此不以为然。

当时，特朗普以2亿美元在纽约曼哈顿商业区兴建"特朗普大厦"，这幢高达68层的综合商业大楼，为高收入的民众提供宽敞的办公室、精品商店以及豪华公寓，引来无数长期租客，也使特朗普赚进的钞票滚滚而来，并继续攀越更具挑战性的高峰。

然而1990年代开始的地产萧条却使得特朗普的地产资产从17亿美元迅速下降到5亿美元，同时债务累累。特朗普此时才发现自己对于“高价买好地段”认识的失误。

1996年，痛定思痛的特朗普终于逮到了一个“低价买好地段”的机会。华尔街40号是一桩72层高、共约130万平方英尺的经典建筑，80年代初被菲律宾前总统马科斯买下，到了80年代末又被一家纽约房地产世家以1.35亿美元左右盘租。但房地产迅速降温后，又让香港的一家叫廷森的集团以较为便宜的价格拿下。

想捡个便宜的廷森集团却没有想到纽约地产市场是个大地雷。他们首先与这块土地的真正所有者，一个富有的德国家族关系处理不好，然后是纽约的装修工程设计商和承包商利用廷森人生地不熟，趁机勒索高价。结果公司化了大把的银子却丝毫不见成效。

特朗普在90年代初也想得到这块肥肉，但当时已自身难保。几年后，廷森公司终于来找他了。特朗普不动声色，说只愿意付100万美元，并且负责承担解决与承包商们的所有合同。令人震惊的是，廷森竟然没有还价就答应了。他们只想尽快甩掉包袱。

特朗普迅速与德国家族搞好关系，让租约合同稳定长期。接着又召集承包商，让他们吐出部门油水。因为廷森公司心急火燎地撤出美国，留给了特朗普大量可以从保险公司和政府获得赔偿的退税金。结果，特朗普买这座楼的价格竟然低于100万美元，而且每年预计可以达到的租金收入可达到2000万美元。

大起大落的投资人生

这位从沃顿商学院毕业的商人有着十分敏锐的直觉。早在60年代，他就看出纽约市的经济潜力，开始着手兴建外观壮丽显眼的高楼大厦，赚取较高利润。大部分资金都依靠贷款，这一点上他极好的人缘关系帮了大忙。

1974年，纽约市曼哈顿区的“宾夕法尼亚中央铁路公司”宣告破产，特朗普立刻买下这块地产，向政府建议在此兴建“市立会议中心”，不过此提议一直延迟至1978年才获得纽约市政府首肯。特朗普得寸进尺地向市政府要求用“特朗普”来命名此会议中心，可惜遭市政府拒绝。

1975年，特朗普以1千万美元买进邻近纽约中央火车站的破旧旅馆，历经五年的运筹帷幄，不仅说服市政府给予40年减税优惠、顺利办妥贷款手续，并亲自监督重建工程。于1980年竣工的“凯悦大饭店”，是特朗普房地产事业上的重要里程碑。他以重金聘请了当时著名的建筑师设计新颖美观的旅馆外貌，内部装潢也独具匠心，吸引了络绎不绝的宾客。直至近日，凯悦大饭店依旧生意兴隆。当时的特朗普年仅34岁，就已在纽约市颇具名气。

紧接着，他又以2亿美元在纽约曼哈顿商业区兴建前文中提到的“特朗普大厦”。此后，特朗普逐渐将投资范围延伸至房地产以外的行业，开设赌场、经营航运、主掌职业足球队、赞助职业拳击赛等。

他对自己名字的迷恋似乎已到了令人匪夷所思的地步。特朗普将自己的姓名冠在手下每一项房地产与投资事业上，连他名下的泰姬玛哈赌场内供顾客装钱币用的塑胶小桶也印有“特朗普”的标记。

对于特朗普的事业而言，他的名字确实帮了大忙。由于在政经界建立了深厚的人脉关系，特朗普得以轻而易举地扩张信用，而只要他以“特朗普”之名为保证，就会有不少银行愿意随时提供数以千万美元的贷款，因此他的投资手笔一次比一次巨大。

不过幸运并非总是伴随着他。1990年代初期，美国房地产业不景气，特朗普拥有的房地产也随之贬值，收入相应减少，他的个人资产也从17亿美元迅速跌至5亿美元。为避免破产，特朗普经常要调度周转资金。当时他债台高筑，每年单是利息的负担就多达两亿余美元。

这时特朗普只好放下架子，对债权人的态度更是“低声下气”。他召集大部分债权银行开了一次会，告诉大家自己处于深重的财务困境中，需要6500万美元急救。如果银行与特朗普达成如下交易――一是银行为他筹资6500万美元，二是五年内哪家银行都不能单独向他索款，三是所有贷款的利息和本金都延期到五年后的截止期，那么，特朗普将积极配合银行，卖掉几处房产、游艇、航空公司以及其他资产，并将交出类似泰姬饭店的50%产权来清算债务。

曾经慷慨借贷巨款给特朗普的银行团，意识到一旦特朗普宣告破产，不仅失去利息，可能本钱都拿不回来，各银行遂允许他暂缓支付部分贷款利息。

当时他的午餐按照美国破产委员会的规定不能超过10美元。但他总算度过了人生的困难期。

当富豪遭遇穷困

经历过人生中的大起大落，特朗普说起人生故事的时候颇多感触。在他的节目里，他曾经说过这样几个关于投资逆境的故事。

第一个故事：1923年，世界上最伟大的八位金融家在芝加哥聚会。这群人中包括了最大的汽油公司总裁，最大的小麦期货交易商，总统顾问团的一名成员，华尔街最大的空头，世界上最大的垄断组织的首脑以及国际清算银行的总裁。这些人理所当然是世界上最成功的人士，名誉、地位、财富他们一样都不少，可是这些人的结局如何呢？

最大的私人钢铁公司总裁查尔斯.诗瓦布去世的时候已经沦为乞丐，在他生命的最后几年里一直依靠借钱维持生计；最大的汽油公司的总裁霍华德.霍布森精神失常；最大的小麦期货交易投机商阿瑟.科尔顿克斯客死他乡时已经完全破产；当时的纽约证券交易所的总裁李察德.惠特尼在纽约的一处监狱中服刑；总统顾问团成员阿尔夫雷德.福尔则在服刑过程中遇到大赦，后来总算死在家里；华尔街上最大的空头杰西.利福摩尔最后自杀身亡；世界上最大的垄断组织的首脑、当时的火柴大王艾弗.克鲁格自杀身亡；国际清算银行的总裁结局也是自杀身亡。

这个故事听上去很令人震惊吧！其寓意在于，守住财富比创造财富困难得多。

第二个故事：特朗普的另一个好朋友，在20世纪70~80年代之间极为成功，他的财富有5亿美元，大多为房地产。他有四个孩子，他非常爱他们。1988年这位富豪决定给四个孩子每人1000万美元。他毫不犹豫地送出这份礼物，却根本没想到这之后不久他就要面对一段残酷的时光。

1990年和1991年，特朗普的这位朋友在财务上危机重重。他决定回头找他的孩子们，他一共给了他们4000万美元的馈赠，现在让他们每人拿出75万美元，这样他可以用极大的折扣还清银行的贷款。对他来说这是个好机会，而且他毫不怀疑孩子们会高兴地给他钱。他把孩子们召集来，但出乎意料的是，他们死也不肯把钱还给他，哪怕是一个子儿。他们对他说："你瞧，爸爸，你自己招惹的麻烦，可不是我们的错。你不该让我们把钱还给你。"

后来特朗普又见到他，他的生意现在很好。没有孩子们的援手，他也能摆脱困境。特朗普对他说：“你的孩子们怎么样？你原谅他们了吗？”他说：“唐纳德，你说什么孩子不孩子的？我没有孩子，他们都死了”。

第三个故事是特朗普自己的。在特朗普与银行谈判债务时，有天凌晨3点，花旗银行的一位经理打电话给特朗普，希望他亲自去她那儿，与三家分别在日本、奥地利和新加坡的银行沟通，获得他们的谅解，因为债务安排必须获得90家银行的同意。特朗普的司机正在家酣睡，路上也没出租车，他只能冒着雨雪，在深夜步行十个街区到达花旗银行。到的时候，他已浑身湿透，冷得要命。而他最为感动的是，花旗的人深夜仍在那儿帮助他排疑解难，世界上不是没有好人的。

东山再起的要诀

在特朗普的大作《东山再起》中，他总结了自己濒临破产而后又再次成功的秘诀。其中还特别有一章大谈“婚前协议的艺术”，原因是他在与第一任太太离婚的过程中，支付了2500万美元的分手费。

让我们来看看他的要诀吧，尽管你可能会觉得他们与过去我们听到的要诀有所不同。

1. 打高尔夫球

“它有助于放松和集中注意力。它使我忘掉所有麻烦，我只想把球打进洞里去。具有讽刺意味的是，我从高尔夫球赛中赢了不少钱――做交易以及出主意。”

2. 保持注意力集中

“我确信，如果我能保持我在20世纪70年代和80年代大部分时间内的工作热情，对我来说，衰退将是不可能发生的。我没有集中注意力，没有意识到生活是与成功紧紧联系在一起的。我想我比其他人强。当我开始放松并稍稍――也许是大大懈怠时，一切就开始崩溃。”

3. 偏执

“多年来我注意到，被视为非常冷漠、稍稍有些偏执的人往往是最成功的。保留几分偏执！你已开始觉察到你具有某些别人渴望的东西。别让他们得手。”

4. 热情

“这是成功和东山再起的关键要素。如果对你是谁、你想成为什么样的人、你要去哪里毫无热情，或许你得马上将本书扔在一边并放弃努力，去找一份工作，放松一下。因为你没有机会获得成功，也不可能东山再起。热情是生命的要素，也是成功的要素。”

5. 逆潮流而动

“当我决定将华尔街40号继续当作写字楼使用时，曼哈顿的所有人都将其写字楼改成了公寓――理由都很棒，公寓市场异常火爆。我决定反其道而行之，现在我正以比预料中高得多的租金出租我的写字楼。”

6. 相信直觉

“我所认识的最了不起的投资商凭直觉投资，而不是凭研究、学习或勤奋工作。回顾历史，这正是最了不起的机遇的来源。人们的主意来自于他们深信不疑的东西。”

7. 和你喜欢的人共事

“如果你走进办公室，在与你共事的人身上找不到活力，那你十有八九无法获得追求成功的动力。”

8. 幸运

“我讨厌将这一条写入书中，因为这是很难做到的。继承了大笔财富的人是幸运的，我称之为"幸运俱乐部"成员。但你可以通过努力工作，在正确的时间出现在正确的地方，让幸运融入你的生活中。”

9. 坦然面对

“在艰难的时候，我懂得了谁忠诚、谁会背叛我。我相信以牙还牙的道理。现在，几个曾背叛过我的人需要我的帮助，我狠狠地教训了他们！我这么做了好多回，从中获得了很多乐趣。”

10. 签署婚前协议

“生意繁忙的人，如果他或她在未签署婚前协议的情况下结婚，必须把这项活动制度化。对此我有切身体会，当你将所有时间耗在与配偶分割财产上时，是不可能东山再起的。”