浅论直管公产房屋修缮工程的特点

摘要：直管公房是城市存量房屋的重要组成部分，虽然在城市建设发展过程中，相当一部分房屋因拆除而灭失，但是在一些大城市，直管公房存量面积还是非常大的。本文主要探讨直管公产住宅的修缮管理，分析其不同于一般房屋建造项目的规律和特点。

关键词：直管公产房屋；修缮工程；特点

Abstract: public housing stock is straight city is an important part of, even though in the process of the development of the urban construction, a considerable number of homes for demolition loss, but in some big cities, public housing stock area or very straight. This paper mainly discusses the management of public property house straight repair, different from the general analysis of the building project rules and characteristics.

Keywords: straight off public houses; Repair engineering; characteristics

中图分类号：K826.16文献标识码：A 文章编号：

一、直管公产房屋的概念和现状

直管公产房屋是指由各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。房屋所有权归各市政府，由各级房地产管理部门或其下属机构代表政府行使各项权利，并具体承担日常经营管理修缮责任。根据房屋用途，可以将直管公产房屋分为办公用房、商业用房和住宅三大类。本文主要探讨直管公产住宅（以下简称直管公房）的修缮管理，分析其不同于一般房屋建造项目的规律和特点。

直管公房是城市存量房屋的重要组成部分，虽然在城市建设发展过程中，相当一部分房屋因拆除而灭失，但是在一些大城市，直管公房存量面积还是非常大的。天津市目前仅市内六区有直管公房1700余万平方米，居住家庭近38万户；苏州市截至2010年6月，城区有直管公房226.19万平方米，涉及承租户37852户，其中住宅193.59万平方米，占85.59%；厦门市截至2004年拥有直管公房近28334户，面积为161.89万平方米，其中住宅用房约26298户、面积达135.85万平方米；广州市截至2011年全市直管房总数为27169栋，共112323套，总面积491.63万平方米，其中住宅102503套，面积351.77万平方米，占直管房总面积的71.4％【1】。

二、直管公房修缮工程的目标

上世纪90年代住房制度改革实施之前，直管公房是解决城市居民住房问题的重要途径，其租金标准由物价部门审批确定，一般远低于市场租金，相当一部分由当地孤寡老人及中低收入群体租住，已经具有保障性住房的性质。自2008年以来，随着国家对住房保障工作的重视，部分城市将直管公房与保障性住房并轨管理，使其成为住房保障体系的重要组成部分。

因此,直管公房修缮管理工作不仅是工程项目管理的问题，而且是关系到改善群众住房条件和居住环境的民生问题，要同时兼顾经济效益和社会效益，概括起来就是要实现三个目标：1.延长房屋的耐用年限，使国有资产保值增值；2.改善承租居民的住房条件和居住环境；3.合理使用修缮资金，降低维修成本，保证维修质量。为了实现这三个目标，就需要充分认识到公房修缮工程不同于一般房屋建造工程的特点，科学组织，合理安排，借鉴工程项目管理的方法，达到改善居民住房条件与控制修缮成本之间的平衡。

三、直管公房修缮工程的特点

1.房屋状况总体较差，每年的修缮费用相对较大

直管公房大部分建成年代较早，房屋状况复杂，完好房占比较小，需要修缮的房屋占比较大。广州市的11万套公房中，建于1949年前的直管房有4.6万多套，占比41％，距今已有60多年楼龄。仅六成直管房属于完好房或基本完好房（共6.8万多套），四成房屋为损坏房或危险房（共4.6万多套），其中严重损坏或危房有3900多套，存在消防安全问题的直管房共6.6万多套，占比57％。【2】

天津市2008年直管民用、公用公房年修缮投资18938.3万元，修缮457.7万平方米。其中：直管民用公房修缮投资15424.3万元，修缮393万平方米（市内六区修缮投资14287万元，修缮370万平方米；环城四区修缮投资541万元，修缮14.4万平方米；塘沽、汉沽、宁河、蓟县修缮投资596.3万元，修缮8.6万平方米）【3】；广州市越秀区2007年1-11月完成直管房修缮49万余平米，费用累计1256万元【4】。如何将大量的修缮工程投资落到实处，发挥出最大的效用，是公房修缮管理工作必须研究的问题。

2.房屋集中分布在老城区，修缮施工限制多

直管公房大多分布在老城区，不少房屋还处于历史建筑风貌保护区，修缮管理首先还要征得文物保护部门的同意。例如，苏州的直管公房主要集中在平江、沧浪、金阊三个城区，其中平江区最多，在城区226.19万平方米总面积中，平江区共有122.49万平方米，占54.2%，在城区的直管公房中有62.16%的直管公房为解放前建造，有控制保护建筑173处约17.71万平方米，文保单位38处，约4万平方米。【5】除了连片分布的房屋外，由于上世纪90年代公房出售政策的实施，导致目前直管公房与私有住宅交错分布、异产毗邻较多，致使直管公房修缮容易受到周边私产房屋的影响。而沿街和位于规划控制区的房屋修缮还必须符合城市规划管理部门的要求。

3.前期准备工作量小，机械化施工水平低，人工使用量大

直管公房大部分位于城市建成区，水电路等基础设施完备，施工现场较小，很大一部分为室内设施维修和屋面工程，因而单栋房屋的工程量小，除了部分大修和翻建工程，一般无需封闭施工，不需要建造宿舍、食堂、厕所、办公室仓库等大型临时设施，也不需要办理施工许可等相关手续以及委托编制相关图纸设计文件，因而前期准备工作较少。

另一方面，由于施工项目较多,涉及面广,但零星分散，单项工程量较小;施工对象固定,施工作业流动,施工地点分散、工程地点狭小,加上受周边居民和既有建筑的影响和限制较多，所以，施工机械利用率低，大多依靠人力施工。

4.计划维修与急修抢修要同时兼顾

每年的冬春季节，房管部门或其下属单位都要对房屋状况进行摸底调查，结合使用人的报修，编制修缮计划，作为下达投资预算和修缮施工的依据。除了计划维修外，公房修缮还需要应对随时可能出现的需要抢修的情况，像冬季水管爆裂、夏季屋面严重渗漏、下水管道堵塞等由于会严重影响使用人的生活，势必要采取急修措施，特别是雨季中还涉及房屋安全度汛的问题，对于修缮管理工作人力、财力、物料的准备都提出了更高的要求。这与房屋建造工程是不同的。

5.工程内容变化大，分项工程调整多

房屋修缮工程可变因素多,不可预见的因素也多。施工条件和环境的多变,尤其是结构上的隐蔽工程,如地基是否能达到承载力;基础是否能利用;木屋架、檩条、椽子的腐烂情况以及工程实施时是否影响到相邻建筑结构等等,都是难以预测的。在具体施工中，既定的修缮项目实施时，可能就会使原来存在而未发现的问题暴露出来，不可避免的要对修缮计划做相应调整，与房屋建造工程相比分项工程变更较多。

参考资料：

【1】. 房屋面积均源于当地日报新闻报道

【2】. 11万套直管房仅六成完好.广州日报.2012年01月16日

【3】. 关于下达2008年直管公房修缮计划的通知. 天津市国土资源和房屋管理局

【4】. 广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局2007年工作总结和2008年计划

【5】. 苏州城区直管公房要“摸家底”普查范围确定.苏州日报. 2010年08月16日

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。