关于房屋登记历史遗留问题的探讨

摘要：房屋登记历史遗留问题是影响房屋登记工作正常进行的重要方面，如何在既符合规范又兼顾历史的情况下进行合理解决，彻底规范房屋登记工作，本文结合实际提出了某些处理意见，仅供参考。

关键词：房地产；房屋登记；历史遗留

近年来，随着房屋登记各项法律法规的不断健全，不少已建成的商品房、驻城村民自建住宅房、集体单位的房屋等因建设手续不全不能进行初始登记或变更登记，形成遗留问题。现结合本地具体处理办法，初步探讨历史遗留问题的掌握与解决。

一、商品房、驻城村民自建住宅房、集体单位的房屋登记遗留问题的特点：

（一）存在范围广。全市每个开发单位、驻城村都不同程度地存在。

（二）时间跨度长。商品房登记遗留问题存在的时间跨度在10年以上,驻城村民自建房登记遗留问题存在的时间可以追溯到1985年全国第一次房屋普查时。

（二）形式多样化。如商品房类，计划方面：缺少立项手续。用地方面：有的未将集体、划拨土地变更为出让土地。规划方面：有的符合城市规划，但未办理建设工程规划许可证；有的可能根本不符合城市规划，属违章建筑；有的持有建设工程规划许可证，但存在少批多建现象。竣工验收方面：有的工程经过监理，但未领取质量合格证；有的未通过验收，可能存在质量隐患。有的商品房地下室不在规划审批面积以内，但予以了登记发证；有的商品房地下室层高少于2.2米，也予以登记发证。

村民自建房、集体单位的房屋，有的持有宅基证（或土地使用证），但无建设工程规划许可证；有的持有建设工程规划许可证，但无宅基证；有的规划证、土地证都不具备；有的持有建设工程规划许可证，但实际面积超出规划批准面积；有的持有房产证，但证上面积与实际面积不符等。

二、产生问题的原因分析

房屋登记中产生历史遗留问题原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五种：

一是土地原因。有的在开发建设前没有取得土地使用权，或土地手续不齐全；有的机关、企（事）业单位购买民房，分配给本单位职工，由于户籍与土地政策冲突，无法办理房产证；有的驻城村利用宅基地搞开发，对外出售，导致房产证无法办理，或已办理房产证后无法上市交易。

二是规划问题。有的项目没有办理规划手续便开发建设；有的规划审批手续与土地审批手续不一致；有的实际建设超出规划审批手续许可的范围，等等。

三是建设手续不齐全。主要涉及工程开工、建筑质量、人防工程等。

四是政策因素。我市的房地产业管理是随着法律、法规、政策的不断完善而逐步走上正规的。具体讲，直到1998年《城市房屋权属登记管理办法》实施以后，房屋登记管理工作才逐步步入正常轨道。相关职能部门对解决历史遗留问题曾出台过政策，集中清理过部分违章行为，但由于政策传达或政策理解等因素，违章建设单位没有及时申请办理，使问题积压下来。

五是少数的人为因素。极少数项目，在办理房屋登记过程中，采取欺瞒等手段办理了相关手续，随着工作的深入开展，问题显现出来，最直接的后果是已办理房产证的住户不能上市交易。

三、登记遗留问题的负面影响：

（一）损害了房屋所有权人的合法权益。

（二）影响了房地产市场的健康发展。由于登记遗留问题，卖房的因为没有房权证而出不了手；想买二手房的，怕买来的房子有纠纷，不敢买；想以旧换新的，则因为不能将旧房卖出，缺少资金。由此看，房屋登记遗留问题，已经成了潜在购买力向现实购买力转化的一道障碍，严重限制了住房二级市场的发展。

（三）影响了正常的建筑市场、房地产开发市场的经营秩序。

（四）影响了社会的稳定。

四、基本处理步骤

（一）统一公告，规定清查处理工作时限。对各类遗留问题或违规开发项目的清查，先由各房地产开发建设单位（含房地产开发企业、相关单位、社区、村）进行自查自纠，并主动向市清查解决市区房地产市场历史遗留问题工作领导小组（建议市政府成立）办公室申报。对逾期不申报或被群众举报的违规开发建设项目，市领导小组办公室要组织有关部门全面清查，作为重点案件从严处理。

（二）对申报、清查的有遗留问题的开发建设项目，由市领导小组办公室统一受理，统一登记造册，并根据实际情况分出类型，列出单子，分解各相关部门（包括规划、土地、建设、财政等）的工作任务。

（三）相关街道和有关部门要根据市领导小组办公室的统一部署，深入现场调查、审核，督促原开发建设单位抓紧申办有关手续，在规定时限内完成清查工作。对具备办理房屋权属登记基本要件的，由建设管理部门依法进行房产登记，颁发房屋所有权证。

五、对商品房、驻城村民住宅房、集体单位的房屋登记遗留问题的具体处理：

（一）商品房登记遗留问题的处理

1、2000年以来开发的商品房，按现行有关政策办理。

2、对1999年1月1日以前开发的商品房，尽可能简化手续，给予登记。具体要求：

（1） 缺少计划手续的。鉴于商品房已经建成，再补办开工立项手续已失去了实际意义。因此，在商品房登记时，对于缺少计划手续的不再要求开发单位补办，一律视为符合计划。

（2）缺少用地手续的。对土地可以批准使用的，出具合法用地证明，房管部门暂将用地证明作为登记依据，待开发商取得土地使用证后，再将土地使用证复印存档。

（3）缺少规划手续的。凡是符合1999年1月1日前城市规划的，由规划部门发给规划许可证，作为房管部门进行商品房登记的依据。凡是不符合1999年1月1日前城市规划的，由规划部门限期拆除，但要考虑对购房人进行适当安置。

（4）缺少竣工验收资料的。凡房屋可以安全使用的，由工程质量监督部门或有资质的房屋安全鉴定机构出具质量合格或房屋结构安全的鉴定证明，作为房管部门办理商品房登记手续的依据。质量不合格或被鉴定为危房的，由质检部门限期拆除，但要考虑对购房人进行适当安置。对于结构不安全的商品房，房管部门要严格把关，不予登记。

（5）对于缺少《房屋登记办法》规定的办理登记手续所需的其他登记证件的，不再要求补办。

3、购房户所购商品房若产权证面积与实际面积不符的，由房管部门现场勘查后按实际情况予以更正。

（二）驻城村民自建房、集体单位的房屋登记遗留问题的处理

1、凡持有市规划部门发放的建设工程规划许可证及土地使用证的，所建房屋面积超出规划批准面积的，必须补办规划手续后方可办理房产证。若村民同意按规划批准面积办理房产证，可根据房屋建设情况予以办理。但整栋的房屋不可分割。

2、凡持有市村镇建设办公室发放的房产证（市房地产管理处已验证的除外），房产证面积与房屋实际面积不符的，按房屋的实际产权面积予以更正。

3、1992年市房地产管理处房屋普查时，因房屋存有纠纷或房屋所有权人不在家，若建房手续齐备、纠纷已解的，且持有土地证，给予办理房产证；没有建房手续的，经现场勘查，确属房屋普查前所建房屋，且持有土地证，给予办理房产证。