万元以上新盘五月争辉

逾六成新盘在四环外万元以上占42％

由于城区内持续开发已达饱和状态，增量土地难觅，存量土地所剩无几，导致5月份三环以内的新盘供应量仅占供应总量的9％，而63％以上的新盘分布在四环以外。随着郊区化的扩张，新盘放量呈现依环线由内向外的增长趋势，五环以外新增商品房供应增幅显著，供应面积占五5月总供应量的五成以上，住宅郊区化已成大势。

朝阳区在5月将有10个新盘上市，牢牢占据供应量的龙头位置，海淀区和丰台区则都有6个上市新盘，并列成为5月新盘供应的第二大区域。同时，平时供应量一直有限的怀柔区5月也有丽水湾、文冠山庄、别墅山，红螺湖别墅等四个别墅集体亮相，成为5月京城楼市别墅供应的集中地带。

虽然3月以来京城万元以上高档房销量整体狂降，但万元以上高档楼盘依然占据了很大的供应比例，据记者统计，5月将有12个万元以上高档楼盘冲击楼市，占到总供应量的42％，而8000元/平方米以上的新盘供应量更占到5月总供应量的74％以上，京城新盘上市价格的日益走高，由此可见一斑。

此外，5月新盘的供应类型呈现新的态势，普通住宅供应量“一枝独秀”，占新盘总供应量的55％，公寓则占总供应量的26％，此外还有19％的别墅。虽然普通住宅的供应有所加大，但以尚东阁、上东三角洲、华纺易城，左邻右社为代表的普通住宅，销售均价预计都在8000元/平方米以上，导致了5月新盘的整体售价居高不下。

三大新盘拉升亚奥板块房价

5月，亚奥板块将有旭辉・奥都，奥东18两个纯新盘联袂入市。而近邻国家奥林匹克森林公园的世茂奥临花园也将推出后期楼盘，据悉该项目将在5月推出5号楼，售价预计在20000-25000元/平方米之间，而三月底刚刚推出的4号楼均价在18000元/平方米左右，还不到两个月的时间，其涨幅就高达11％。三大楼盘的集中上市，让一直以来就备受关注的亚奥板块更成为5月京城新盘市场的焦点。

中大恒基不动产营销市场研究中心的统计数据显示，2006年10月至2007年3月，亚奥区域共有8个项目分11次开盘销售，累计供应面积29.49万平方米，放盘套数合计2310套。经过了1―6月不同的销售周期后，目前这8个项目的平均销售率为67％，销售均价上涨了11％。

自申奥成功以来，受到奥运利好的影响，亚奥区域的新盘纷纷打出“奥运”大旗以吸引购房人的关注。而当奥运越来越临近之时，各大新盘更是“铆足了劲”做好奥运到来前的最后冲刺。三大新盘集中放量不仅为购房人置业亚奥提供更多选择机会，也进一步加剧了区域楼盘的竞争，不过，有奥运大旗的支撑，该区域房价在2008年前必涨无疑。

百子湾区域高档公寓云集

5月份，虽然百子湾区域仅有金泰・先锋一个新盘入市，但相对于该区域动辄万元以上的楼盘售价，金泰・先锋8000元/平方米起的预售价格，无疑具有很大的竞争优势。

而投资价值逐年升高的百子湾区域，也促使该板块成为了各大投资者关注的焦点区域。据记者了解，2006年底百子湾区域入市的后现代城五期售价达11600元/平方米，沿海赛洛城五期均价也接近10000元/平方米，A派公寓售价达到12500多元/平方米，百子湾已经成为高档公寓云集的热点板块。

百子湾区域日益完善的交通系统已成为该区域楼盘销售的最大亮点。

在国贸某大型金融公司任职的李秋林表示，“百子湾区域作为距离CBD商圈最近的区域之一，交通十分方便，十余条公交线路交错于整个区域之中，比较利于出行。同时，该区域的生活配套与商业配套也较成熟，非常适合我们这种在CBD工作的人士居住。”

望京将再掀置业热潮

据记者统计，2007年望京区域将有ULO PARK悠乐汇，东亚望京中心，季景沁园二期、首开知语城二期，望京国际商业中心朝庭公寓，融科橄榄城三期等老项目的后期面市，以及华彩国际公寓、北纬40°，元大都等新楼盘亮相，总计有15个楼盘登陆望京住宅市场。

在5月份，华彩国际公寓将在望京区域率先亮相。据悉，华彩国际公寓以110-160平方米的三居为主，该项目的售价已达到12000元/平方米。

随着住宅市场的不断成熟和商业配套的日益完善，望京已经成为楼市的热点区域。在居住环境和生活配套的不断完善下，望京区域楼盘的销售价格，普遍超过10000元/平方米，而华彩国际公寓等新盘的亮相又将掀起望京再一次的置业热潮。业内人士也指出，2007年望京区域的房价有望继续增长，达到一个新的高度。

限价房入市位热西三旗

5月份西三旗板块将有上奥世纪中心和左邻右社两个项目推出后期楼盘，成为海淀区新盘供应较为集中的区域。据记者了解，上奥世纪中心即将推出的1号楼，是写字楼立项，户型面积在94-128平方米之间，售价在8000元/平方米左右，对于投资型买家而言是个不错的选择。而位于西三旗桥西南角的左邻右社，则是纯小户型楼盘，全部户型都在90平方米以内，在一定程度上能缓解普通购房人对小户型楼盘的购买需求。

除新盘放量外，限价房落定西三旗的消息，也使众多买房人开始关注西三旗区域。3月30日北京市规划委、市建委、市国土局联合举行新闻会，宣布将在海淀西三旗，丰台花乡，石景山金顶街建造限价房。据记者了解，4月26日海淀区西三旗(原北京轮胎厂)住宅及配套项目的标书正式。标书对“两限房”开发条件和购买资格作出明确规定，要求住宅套型面积90平方米以下，本市中低收入家庭购买优先。标书还首次明确要求，中标开发商须配建1，95万平方米廉租房。

不少得知这一消息的买房人表示，西三旗限价房的入市，不仅为普通购房人提供了可以负担的房子，也会在一定程度上平抑西三旗区域房价。

新盘入市缓解中关村供求矛盾

一方面是中关村区域可供住宅开发土地的日益减少；另一方面是购房人对该区域新盘入市的渴望却越来越强。5月份，位于苏州街12号的中湾国际将正式亮相市场，将有望缓解这一矛盾。据悉，中湾国际的售价将超过17000元/平方米，同时该项目还意欲通过精装修，成品化的设计，来吸引中关村区域的高档客户。

据记者了解，由于中关村区域住宅供应一直非常有限，致使该区域周边的二手房的销售价格逐年攀升，中关村区域内的一些3年以内，70平方米以下的二手房(次新房)，成交单价甚至超过同地区同档次一手房开盘价。

对此，中关村某IT公司工程师李承成表示，“中关村周边云集了北京大学，清华大学为代表的数十所高校和中国科学院为代表

的200余家科研机构，学术氛围十分浓厚，我一直都想在这里置业，以便给我的小孩创造良好的学习环境，我非常关注中湾国际的入市。”

怀柔成为5月别墅“集中营”

与通州区、昌平区，顺义区等远郊区新盘供应不足相反，怀柔区在5月份的新盘供应量上却异军突起，共有红螺湖别墅，文冠山庄、丽水湾、别墅山等四个别墅项目集体亮相，成为京城5月份别墅供应最为集中的区域。

据悉，红螺湖三期的户型面积在500～800平方米之间，最低总价将达到560万元/套。而由北京天恒房地产股份有限公司开发的别墅山，最低总价也在150万元/套。由于文冠山庄，丽水湾都是属于乡村土地的小产权别墅项目，所以其售价相对较低。

对此，北京仁合律师事务所资深律师孟宪生表示，根据我国现行房地产法律，乡村土地属于集体土地。集体土地的用途目前主要有两种：一是作为宅基地供农民居住，二是作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前，集体土地是不能在市场上自由流通的。所以相对于普通商品房产权而言，乡产权房屋如果仅从法律层面上来看，交易受到限制，是不能买卖的，而且购买此类住宅不受法律的保护。

旭辉・奥都：亚奥唯一商住两用楼盘

在5月新盘放量中，亚奥成为热点区域之一，而位于亚奥商圈的旭辉・奥都也因是亚奥5月上市楼盘中唯一的商住楼而备受关注。旭辉・奥都位于立水桥区域，总建筑面积为20万平方米，由10栋10-27层塔板结合楼组成。5月份，该项目将首先推出6，9、10号楼。

据售楼小姐介绍，6号楼为26层塔楼，2梯7户，户型面积为37～63平方米的一居，77～100平方米的两居，开盘均价预计在7500元/平方米。而9、10号楼，则为10-19层塔楼，全部为精装小户型，开盘价格预计为8500元/平方米左右。

相对于朝阳区六成以上售价超过万元以上的高档楼盘，该项目8500元/平方米左右售价使其成为5月份广大普通购房人最关注的楼盘之一。

“关于后奥运时期的亚奥板块房价，业内专家一直以来争论不休，但是我认为即使2008年后，亚奥板块也仍将有房价支撑点。所以，我一直都想在亚奥板块购买小户型，但是近年来亚奥板块新盘多数为大户型，总价较高，旭辉・奥都户型较小，价格也比较便宜，等5月开盘后，我会到项目现场亲自去体验一下，若项目品质尚可，我可能会考虑购买”，得知亚奥5月上市新盘中有小户型供应，购房人李雷表示。

另外，作为综合型土地立项的旭辉・奥都，实际使用年限仅为50年。据售楼小姐介绍，该项目所有的房间都可注册为公司，对于一些投资性买家而言可谓是一个利好消息。

奥东18：亚奥核心区考验买房人实力的精装大宅

位于安苑路与惠新西街交汇处西南角、处于亚奥核心区域的奥东18是亚奥板块5月上市的又一个新盘。

记者实地走访发现，地铁5号线、10号线，奥运支线都分布在该项目的周围。奥东18距离国家奥林匹克体育中心东门仅300米的距离，该项目周边分布了美廉美超市，华堂商场、宏状元粥铺、老宋香辣蟹，北师大实验幼儿园等配套设施，该社区的配套设施优势十分明显。

据悉，奥东18为了给高端客户创造舒适的生活氛围，还将在社区中建造4000余平方米的园林，以吸引高端置业者的关注。

据销售人员介绍，近年来亚运村区域新盘供应数量一直有限，而奥东18总共只有306套可售房子，加上该项目拥有优越的地理位置，便利的交通出行，以及每平方米高达3000～4000元的精装修标准，促使该项目销售价格预计在17000-20000元/平方米之间。

据记者了解，奥东18由南北两栋楼组成，主力户型面积在150一180平方米之间，少量户型将达到300平方米以上，目标客户主要集中在金领人群。以该项目86平方米的一居为例，按17000元/平方米的售价计算，三成首付将达到438600元，20年贷款的每月还款额将近7400元。高单价、高总价的奥东18将把一大部分欲在亚奥板块置业的买房人排除在楼盘大门之外。

金泰・先锋：“70％・90m2”新政后百子湾首个亮相楼盘

金泰“先锋作为“70％-90m2”新政后，百子湾区域首个上市新盘，受到了诸多买房人的关注。

“目前区域内多数楼盘售价都在万元以上，金泰-先锋项目单价8000元起，售价

约在8000-10000元/平方米之间，相对区域的其他项目而言，性价比较高。”意欲在百子湾置业的李丽表示。

而有部分买家则是看好了金泰・先锋的户型设计。“我咨询得知金泰・先锋是小进深和大开间的设计，并且层高达到2.9米，所以我比较感兴趣，等开盘之时，一定去现场看看”。购房人李先生如是说。

据悉，金泰・先锋在规划中分为南北两区。其中北区为自住型住宅区，由8栋低密度纯板式住宅组成，以90平方米左右的两居和130平方米左右的三居为主，以正南北朝向，小进深、2.9米的层高，以及大开间的设计，实现了住宅的通透采光。

南区由3栋塔式住宅楼、配套商业及小学校构成，以90平方米以下的一居和两居为主，具备小进深，多面采光，2.9米层高，宽敞大堂等特点。

御园：皇家腹地的官邸公寓

位于北京市海淀区海淀乡青龙桥村区域的御园，将于5月上市。由于处于万寿山、玉泉山、香山、颐和园、圆明园等昔日皇家园林及历史名胜怀抱之中，地块周边有清华、北大、国际关系学院、中央党校等诸多著名学府及得天独厚的自然资源优势，御园的售价预计在900万～3000万/套之间。

据悉，该项目一期将推出67套房子，户型面积在320至700平方米之间，不少业内人士表示，该项目将成为2007年西山区域高档公寓的新代表。

记者实地走访发现，站在御园社区内能清楚地看见玉泉山的自然美景，而该项目80％以上的建筑单元还能看见万寿山。此外，据北京御园项目操盘手王朝晖介绍，除了拥有自然美景外，御园还为未来的业主创造了舒适的社区园林。

据悉，该项目将包含以大面积的草坪缓坡、古典喷泉和雕塑等元素组成的公共绿地，还在公寓一层的组团院落中设立有精心修剪的花坛，小型喷泉、休息区，泳池，雕塑、凉亭等建筑小品。

万科中粮假日风景：地产大鳄携手新作

作为万科和中粮首度在京合作的住宅项目，万科中粮假日风景将于5月份面市的消息一出，就得到了不少购房人的关注。

“万科是房地产龙头老大，中粮实力雄厚，其开发的楼盘品质，相对其他中小开发商而言，肯定更有保障。” 位已购买了万科开发楼盘西山庭院的业主表示，他会继续关注万科开发的楼盘，伺机购买。

另一位长期居住在丰台的买房人表示，“我已习惯居住在此，因此，一直想在附近购买一套新房，而刚好有万科与中粮联手打造的楼盘上市，并且我咨询过万科中粮假日风景有适合我的户型，所以我非常高兴。”

不过，由于该项目尚处于筹备阶段，致使该项目目前在万科紫台的售楼处接待购房者。

据销售人员介绍，该项目总建筑面积达45万平方米，一期主力户型为70～90平方米南北向两居，以及120―130平方米南北向三居，总价在70万～130万之间。