京城高档房遇冷调查

正当2007年濒临春尽之际，北京高档房市场却迎来了前所未有的“倒春寒”――高档房在经历“黑色三月”之后，4月份交易行情持续走低。据统计，4月高档房成交量同比下降28％，一季度环比降59％。

在此背景下，开发商和高端购房人，都在历经前所未有的博弈。房价依旧在上涨，开发商在展望美好未来的同时积极备战，展开了各种各样的营销策略。投资客在观望或投身高位运行的股市。 高档房市场缘何突遭寒流袭击?不同区域、不同价位、不同户型的高档房，下跌幅度是否各异?短期内，高档房是否能走出波谷……一系列问题成为时下业界的未解之谜。

市场真相究竟如何，开发商在做什么，投资客在想什么?《楼市》记者踏遍京城各大热点区域，深入市场一线调查高档房遇冷真相。与此同时，业界权威专家从不同的视角鞭辟入里地解析高档房遇冷的种种因素。

高档房：一季度铺量环比降59％

近日，搜狐焦点房地产网的新闻评论论坛格外热闹，论坛上《楼市・房讯》4月1日刊登的“九成高档房三月份成交为零”的文章成为关注焦点。有质疑，有惊异、有不安也有欢呼。不管怎样，楼市遇冷已成共识，但真实的市场行情究竟如何，《楼市》记者进一步进行了深入调查。根据本刊市场研究部最新统计数据显示，今年一季度北京高档公寓成交量为915套，环比下降59％，但不同区域，价值，户型区间的高档公寓，各有差异。

4月成交量继续走跌

继北京高档房3月份遇冷之后，4月份成交量依日低迷。来自北京房地产交易管理网的监测数据显示，4月1日一23日，北京万元以上高档公寓成交量451套，比去年同期630套的成交量下降28％。尽管进入4月下旬之后，成交略见回暖，但依然难以扭转下跌之势。

记者实地走访获悉，位于北部的某高档楼盘，进入4月份以来，销量仍呈急剧下滑之势。“3月份虽然成交冷清，但整月下来也有十来套的成交。如今，4月份将尽，却仅有几套成交。”该项目一负责人坦言。

此外，根据本刊市场研究部监测，位于朝阳公园西门附近的9号公寓和位于西三环莲花桥西南角华尔街观典，进入4月份以来，两周之内分别成交2套，位于朝阳路的新华联丽景珊瑚湾，仅成交3套，位于崇文区广渠路的新裕家园，一套未成交。东，北部受挫最大

在大势跌至波谷之际，北京高档房市场格局亦发生了翻天覆地的转变。曾经不被人们看好的南部，表现出需求略强的势头，而成交量一向平稳的西部，成交量稳中有跌。而直以来都备受追捧的东部和北部，却遭遇了前所未有的寒流。根据本刊市场研究部监测，两区域3月份成交量环比分别下降72％、76％。

对此，华高莱斯方面从不同区域的需求构成进行了分析。“从东部和北部的高档公寓来看，以往投资性需求占有相当比例，约在20％以上，有的甚至高达40％～60％，在大势导致投资型需求缩减的背景下，成交量便出现下跌，而南部和西部，由于聚集的更多是自住型需求，所以，大势出现震荡之际，受影响相对小一些。”

为了进一步论证如上观点，记者近日分别对东、北部的高档公寓进行了实地探访。

4月18日(星期三)下午2:00，记者来到去年疯狂热销，周之内销量曾突破300套的某知名楼盘售楼处门口一男一女两位迎宾正在闲聊，沙盘旁边，一位看房人正在倾听销售人员介绍。正当记者暗叹该售楼处现时的冷清与昔日的繁荣形成鲜明对比之际，唯一的看房人也走了。偌大个售楼处，仅剩下门口的两位迎宾和前台的一位工作人员。经这位工作人员介绍，春节后该楼盘的来访量明显减少了，每天仅有3～5组人看房，周末也仅有10组左右。而在去年下半年，几乎每天都会有几十组。

同样，位于东区广渠路附近的“富贵园”，自2005年批准预售的444套房，截至4月20日，总成交379套，而3，4月连续两月成交量均为零。

2.5万元以上楼盘销售最难

通常情况下，售价越高的房屋销售速度越慢，此情况在高端市场遭遇震荡之际尤为明显。根据本刊市场研究部分别对不同价格区间高档公寓进行监测显示，单价1万～1.5万元的高档公寓，成交情况稍好，其次是单价1.5万-2万元的项目。而成交最困难的是单价2.5万元以上的高档房(详见图3)。

就具体项目而言，情况各异。来自北京市房地产交易网的数据显示，位于东直门区域，售价30000元左右/平方米的某高档公寓项目，去年5月28日开盘至今，网上签约量为零。而位于朝阳公园附近，最高售价在25000元/平方米以上的某高档公寓项目，去年11月份获得预售许可的140多套房屋，至今网上签约量仅14套。

与售价25000元/平方米以上高档公寓面临的销售困境相比，售价稍低的楼盘，比如位于东四环的泛海国际、阳光上东和壹线国际，销售情况均较良好。然而，也仅仅只是个案，整体而言，成交量仍然呈下降趋势。比如朝青某售价10000多元/平方米的高档房项目便销售惨淡，其年初获得预售许可90多套房，截至目前，网上签约量仅20多套。

大户型叫好不叫座

“大户型针对的主要是投资型需求，而从导致此次高端市场出现波动的原因来看，无论是股市走火，还是物业税、加息等各类政策的预期，影响的都是投资需求。关于这点，从传统投资热区东部和北部高档房成交量下跌幅度最大的事实足以窥见。”戴德梁行(泛城)住宅部董事岳锋纲说。

虽说未来大户型稀缺是不争的事实，但在投资者看来，大户型总价高的特点亦是其时下成交量大跌的主要因素之。从事高档房投资近五年的卢峰表示“大户型总价高，而房价一直在涨。投资成本太高，整体资金回报率就会降低。现在做投资的确是比以前谨慎了很多。”某高档房楼盘开发商无奈地说，大户型叫好不叫座，的确是怪现象。

4月18日下午3:00记者在和平里某项目售楼处所见情形印证了如上观点。曾经门庭若市，如今却门可罗雀。宽敞的售楼处内，仅有两位销售人员。位销售人员告诉记者，“今年春节后该项目销售速度明显下降，其中一个主要原因即户型较以往增大了。”

从该项目的销控表上，记者看到，其于4月初推出的6号楼，D单元两居室的户型已出售20套，而定位于三居的C2户型成交量仅4套。

而近日本刊市场研究部对50位高端买家所做的抽样调查，也进步证实了这一情况。调查结果显示，50位购房人中，有36位购房人对100～150平方米的户型表示青睐：有10位购房人，表示更倾向于150～200平方米户型；仅有4位购房人表示愿意购买户型面积在200平方米以上的房屋。

开发商：突围“倒春寒”

京城高档房市场在本该步入旺季的门槛

前遭到了前所未有的寒流袭击。在销量急转直下的背景下，映衬的是开发商突围“倒春寒”的另番图景。

修炼内功

4月12日上午，付磊(应采访对象要求，署名为化名，下同)站在位于亚奥板块的某知名项目的售楼大厅内，透过玻璃凝望着正在进行整改的园林。身为该项目销售负责人的他，此时此刻正在苦思如何“御寒”。

近几个月以来，其所在项目销量连续下挫。据付磊介绍，“2006年下半年，基本上每个月能保证30套左右的成交量，销售额在1亿元以上。2007春节后，销量便开始急转直下，2月份由于春节放假的原因可以忽略不计，3月份整月的成交量仅20套左右，完成销售额8000万元，较去年下降20％。”

按照付磊的预判，2、3月份属传统淡季，从4月份开始，市场将逐渐回暖。然而，事与愿违。进入4月份以来，该楼盘的销售量并未止跌转升，而是以两三天销售一套的速度缓慢前行。“本月若能与上月持平，完成20套，就已经非常不错了。”付磊叹道。

就在2、3月份该项目面临大势的考验之际，另一雪上加霜的事件发生了。

3月某日，与付磊所在楼盘毗邻的某高档房项目由于卖不动而开始“恶搞”：在付磊所在楼盘的业主论坛上大肆发表攻击性言论，并暗派销售人员假扮购房人到其售楼处打探销售情况，询问销售策略。“当时我特别气恼，本来销售压力就大，还要面对同行之间的恶性竞争。不过并未因此乱了方寸，在获知事情真相后，立即采取相应解决措施。而那个恶意攻击我们的项目，迫于销售压力，暗中采取八折优惠的策略。”付磊淡淡地笑了笑说。

如今，历经风雨之后，付磊的心情反而平静了许多。“其实我很着急，不过着急解决不了问题。所以，最近我直在苦练‘内功’。通过加强我个人、整个团队以及各个环节的执行力，以增强楼盘的竞争力。简言之，就是抓每一个细节，比如对已经落成的园林继续完善，增加树种，对物业服务质量进行严格把控等。”付磊说，“近年，买家对房屋品质的要求不断提升，特别是高端买家，所以，在大势跌至波谷之际，我们尽可能把自己的产品做精、做细，等待大势出现转机。”

采访中，不少楼盘的销售负责人亦表示了类似观点。而事实上，除此之外，时下开发商所做的努力远不止此，诸多开发商在营销上亦开始大做文章。

狠抓营销

4月14日(周六)，某高档公寓策划经理张峰(化名)度过了入职以来最为忙碌的一天。

早上8:00，睡眼蒙胧的他，接到了顶头上司的电话。对方责问，探讨已久的推广方案为伺至今未定，并要求下午6:00以前必须拿出一个可行性方案。听完电话，本欲睡个懒党的他已然睡意全无。周末的早晨就这样过去了。

上午9:00，张峰临时召集相关人士到单位开推广讨论会。“按照我们原来的计划，是以户外为主，因为项目就在东三环附近，而三环的车流量非常大，所以，如果在三环边上打一个户外广告，应该效果不错。但经过与广告公司沟通得知，如今东三环沿线的广告已经满位，而且，后面还有排队的，有诸多地产项目都已经进行了预定。所以，这一计划短期内恐难实现。”会上张峰如是陈述。

你一言，我一语，时光在激烈的讨论中飞逝，眨眼间已近中午时分，然而，讨论却仍未有结果。“下午继续讨论”张峰言，激起会议室内“啊”声片。

下午1:00，会议开始了。或许因为早上未睡懒觉的原因，或许因为刚刚吃过午饭，总之，会议室内包括张峰在内的每一个人，都懒洋洋的。令人意想不到的是，在这种气氛中，推广计划竟然确定了。会后大家总结，可能是因为近期销售情况不好，大家都很疲惫，所以，都想尽早结束会议。

“就这么定了，仍然以户外为主，也就是说，我们要加入东三环广告位排队的行列。现在是4月份，如果5、6月份能打出户外广告，当时正值楼市传统旺季，应该会对销量有所促动。此外，要加大对杂志媒体的投放，以达到长期培育客户的目的。”当日下午3时许，张峰宣布结束了本次会议。

然而，他本人并未有丝毫放松，随即转入了另一工作状态――和一位策划部工作人员一起修改方案。

下午6:00，修改后的方案准时发到了顶头上司的邮箱中。此时此刻，坐在电脑旁边的张峰终于长长舒了一口气。

晚上8:30，张峰终于能坐下来吃晚饭，对他而言，这或许是那一天最放松的时刻。然而，就在此时手机又响了，上司对推广方案提了一些修改意见，令张峰庆幸的是改动并不大，估计修改之后10:00能发给上司。但另一道指示却彻底让他今晚的美梦泡汤――准备一个即时方案，分析一下当前1万以上代表性楼盘的推广策略，明天上午9点与营销团队主管级以上的销售人员开会。

拯救资金链

4月13日，在中央别墅区某别墅售楼处门前，刘玉与昔日的伙伴一一道别。曾在该项目做销售的刘玉，近日终于被迫离职了，原因是，年后至今，该楼盘一套未售。近日，记者对她进行了电话采访。

记者：那你以后还打算做销售吗?

刘玉嗯。因为我已经从事这个职业三年了，不想轻易转型。

记者是否还考虑继续卖别墅?

刘玉：别墅挑战太大，高档公寓最近似平也不好。所以，可能选个普通的住宅楼，提成可能少点，但压力没那么大。

“当时的确有点恋恋不舍，但是没办法。因为已经几个月没有成交了，听说高层可能决定裁员，所以，还是提前找出路比较好。”刘玉说。

据刘玉透露，她曾经供职的那个别墅项目，如今正在酝酿做过桥贷款。“因为前段时间上海已经有这方面案例了，听说像上海的佘山别墅区价格在1000万以上的高档别墅，以及上海市中心单价在20000元/平方米左右的高档楼盘的开发商们，因为成交量大幅缩水导致资金链紧张，所以，年初时都欲从信托、私募等一些非银行机构和一些大型房地产国企取得过桥贷款。”刘玉说。

不过在专家看来，过桥贷款并不容易实现。“房地产市场好的情况下，非银行机构或者同业拆借的放贷，风险较小，自身的收益也较大。然而在目前市场不明朗，尤其是高档楼盘遇冷，销售周期被进一步拉长的情况下，放贷给这些项目风险较大。就现阶段来看，非银行机构在对企业进行资信审核时定会比较谨慎。”上海五合智库总经理邹毅说。

除压缩人员成本，谋求贷款外，采访中记者还了解到，一些别墅选择了租售并举的方式，以减弱成交冷淡、资金回笼慢而带来的资金压力。

投资客：观望几时回头?

开发商在一边苦思对策，一边揣摩着买房人的心思。而买房人站在政策门前，左边是股市，右边是楼市，到底该作何选择，似乎有些犹豫不定。《楼市》记者通过多方访谈，买房人的故事展现了时下他们的一种普

遍心态。

政令风行下的观望

“不是我不明白，而是政策变化太快”，在西子湖茶楼宁静的氛围中，查宏宇与《楼市》记者侃侃而谈。他曾供职于一家房地产公司，同时自己也是一个房产投资者，他最苦恼的事情莫过于频繁出台的政策。

查先生表示，其实任何一个市场都少不了政策的调控，但在他看来，政策调控的应当是交易秩序以及住房体制，而不是采取行政手段直接干预价格等本应由市场决定的要素，直接干预市场的做法加大了市场风险：同时，很多政策的不确定性也让人的心悬而不决。

“以物业税为例，有人说物业税已经箭在弦上，有人却说还不具备开征条件，又有人说要率先对大户型开征物业税。各种说法和预测满天飞，不想关注却还不得不关注。”查先生说，虽然政策有很多不确定性，但他认为未来的政策环境对于高档房将会越来越紧。

而日前在某楼盘活动现场，投资者程征则表示，“要说我们对政策吃得有多透那也是不太可能的，因为一个政策出台可能引发很多连锁反应。”

“像加息这样的政策，对某一个房产买家的影响很直接，就是加重了还贷负担，但是它对整个楼市的影响却不是这么简单。”程征女士表示，比如现在央行采取的是“小步快跑”的加息政策，人们知道此次加息之后还会再加，而一次次的加息到底会给自己带来多大的负担就不得而知，这就会影响人们买房的情绪，进而影响供需关系和房价。

“有的时候，投资也要凭感觉。”与程征女士同行的另一位投资者杜琴表示。在她看来，其实大家既看重政策也看不懂政策，但是凭借政策的整体方向和楼盘的市场表现，能判断出未来的大概走势。“现在，我就感觉投资房产远不如以前好，但是不是就很差呢?倒也未必，继续持有手上的房子应该还能再多赚一点，但现在却不是买进的好时机。”杜琴说道，“在看不清楚政策时，观望很有必要。既不要轻易出手也不要贸然买进。”

不爱楼市爱股市

当一些人在政策的左右中徘徊时，已经有很多投资者果断地改变投资方向，从楼市转战股市。

4月8日，董辉阳夹着装有两套房产资料的文件夹，匆匆推开一家房地产经纪公司的门。股市持续走热，让他再也无法按捺自己的投资热情，他准备在尽短时间内将房子出手，然后在股市短期波动逢低时进入!

董辉阳在朝阳公园附近的这套房子目前已经是现房，并且社区配套成熟。虽然是二手房，但不过住了两年，家具家电都还是新的。按照目前该区域新房的市场价格，这两套房子单价可达18000元/平方米，160平方米的面积总价可达288万元，但是董辉阳给中介公司提出的要求竟然是如果一星期内全款售出，260万元!

“虽然要价低于市场价，但是我从小就学到一个道理，那就是见好就收。”面对记者的不解，董辉阳浅浅地笑道。他说，买这套房子的时候，当时单价仅11000元/平方米，总价176万元，加上开发商的些折扣赠送，实际支付的价款大约170万元。“我是一次性全款购买，所以没有利息负担，如今能卖260万元，已经有不错的回报率了，不必贪多。”董辉阳表示，在他看来，股市和楼市将是此消彼长的关系，如今股市的持续火热将会淡化房产投资，房产升值空间也不再有从前那么大。

同时，他还了解到，不少投资者已经犹豫了进入楼市的脚步，甚至有不少楼盘投资者已经跨出了只脚，随着大量楼盘投资者抽离资金，二手房将大幅增加，而在买家稀少的情况下，二手房将面临贬值的风险；同时，也有可能因为买家不愿接手，即使房子的市场价格再高，也无法变现，出现有价无市的局面。

因此，他毅然决定见好就收――卖房，炒股去!

其实就董辉阳的个性来说，他宁愿选择稳妥的投资渠道，看准之后就不轻易动摇，因此几个好朋友去年在他耳朵边絮叨了年，让其转战股市，他还是坚持到了2007年4月8日这一天。

“是时候了!”经过长时间对股市的观察之后，董辉阳对自己说。

网上流传一句话“被房价了的老百姓搞疯了股市”，虽然有失大雅，但却体现了现实的状况。大量的资金从房地产市场中抽出，投入股市。“然而，资金抽离房地产才刚开始，这会持续很长一段时间，因此股市整体会持续走好。”根据自己的观察和经验，董辉阳作出这样的判断，他很少去听专家分析，总是喜欢根据自己的观察和感觉。

董辉阳并不担心股市存在多大风险，相反，还认为自己将在股市中赚到更多的钱。

“物非所值”的无奈放弃

如果说政策及股市让投资者犹豫了脚步，那么部分高档房物非所值就同时将投资者和自住型买家挡在了门外，他们只能无奈放弃。

4月10日，一个阳光灿烂的星期二。记者刚要踏进东北某楼盘售楼处，就和一位满脸怒气的先生撞了个正着。

“你来买房的?”这位先生冲记者问了一句。记者赶紧向他打听项目的情况，而他倒出的却是一肚子苦水。

据介绍，他叫秦岭，原本看好这个楼盘紧邻城铁、交通方便的优势，希望买下来改善居住环境，以后若不住了也便于出租。在楼盘一期销售期间来买房，却被告知已售完，只能等二期，销售人员跟秦先生承诺二期开盘时一定及时通知他。

“然而，我得到的结果是什么呢7是房价从9500涨到了15000元!”秦先生感觉上当了。从单价9500元涨到15000元，只不过短短四个月时间，而且期间开发商并未新推楼盘。在秦先生看来，房价上涨了5500元/平方米，总该有个理由，户型设计更好，抑或由毛坯变成了精装修。

“但是，二期楼盘和一期楼盘相比，基本没有什么区别，好就好在二期建完之后社区就整体落成了，不会受到后期工程干扰。但这也绝不应该上涨这么多!”秦先生表示，开发商给出的理由是“市场就是这个价”，以后没有大户型供应，房价上涨是正常的。

秦先生说自己也是懂点经济学的。在他看来，决定房价的应是成本与供需关系，但目前在供需关系中有太多炒作的成分，最后都变成了房价上涨的理由。以他看的这个楼盘为例，售价从9500元/平方米涨到15000元/平方米，而其成本几乎是不变的，无论是在用材上，还是在工艺设计上，都没有什么提高，因此他认为目前该楼盘物非所值，只好选择放弃。

记者采访的另一购房人朱敏则表示，人们习惯以房价来分档次，例如，两年前8000元/平方米以上的楼盘则为高档房，如今10000元/平方米以上的楼盘才可称高档房，15000元/平方米以上的可称豪宅。但事实上，高档房不应以价格来评判，因为有多少楼盘售价是从万元以下涨到 万五以上的呢?这些楼盘虽然价格达到了“豪宅”标准，但品质却没有相应跟进，无法满足高档置业者的真实居住需求，这些人也不会“傻”到只顾掏钱。

“大户型总价本来就高，而开发商还在

涨价。其实我们买大房子的人并非是不得不买，而是可买可不买，当价格太离谱时就不买了。”购房者张浩的声音代表了不少购房人的共同观点。并且在这部分买家当中，有不少人是抱着投资目的，一旦开发商将利润空间吃足吃透，投资者就无利可图，他们自然也就远离这个市场了。

难怪有人总结楼市最近有三怪，其中一怪就是――“户型越大越不好卖”。

行家学者：十道寒流吹冷；楼市

亚运村某高档公寓开发商坦承，虽然关于高档房市场总有很多前景美好的声音，但现实却在残酷地宣布销售遇冷!原因何在，是调控效果显现，是开发商主动延缓销售，还是市场形势已经发生变化7本期《楼市》通过采访中金公司首席经济学家哈继铭，首都经贸大学土地资源与房地产管理系专家刘丹，万通集团董事局主席冯仑、中原地产华北区董事总经理李文杰、伟业顾问董事长林洁，戴德梁行(泛城)住宅部董事岳锋钢六位专家，对高档房销售遇冷幕后原因进行了深入分析。

[原因之一]物业税传言悬人心

虽然说近两年的房价呈现越调控越上涨的状态，但是对物业税开征的预期却让很多高档房买家的心悬了起来，因为这直接关系到他们持有房产的成本。

两会期间，社会各界对物业税开征有强烈预期，而《物权法》的通过，有利于房地产市场税收体系的规范，从而为物业税开征提供了法律保障，这对高端买家产生了较明显的心理影响。

上述专家一致表示，目前尚有不少人购买高档房用作置业升级、投资甚至是储蓄。房子购买之后在持有使用阶段除了物业费几乎没有其他成本，而一旦物业税开征，房产的持有成本就会加大，变成消费品，正如现在的“买车容易用车难”的现象。因此，物业税开征预期会让那些抱有储蓄目的和投资目的的人动摇。

[原因之二]股市热分流资金

“A股每日新开账户创下新高，今年一季度新开账户达474.09万户，平均每天新开8.62万户。”来自相关统计机构的数据显示，投资者对股市的热情持续高涨。

专家表示，当股市低迷、楼市火热的时候，其实有不少投资楼市的钱就来自于资本市场；而现在的情形是股市楼市都比较热，但发展的趋势却是股市越来越热，一般情况下，股市与楼市呈现此消彼长的情况，一旦股市火热，必然将减少流向楼市的资金，同时还将抽走部分已经投入楼市的资金。

同时，对于一些分散的投资资金来说，哪里有钱就会去到哪里，并且会形成趋同效应。当大众普遍看好楼市，投资楼市时，分散的投资资金也会投入楼市，而当大众都看好股市时，这些资金也会随之转变自己的投资领域。

[原因之三]“限外”阻断外籍买家

在林洁看来，限外政策及其细则的出台，是导致高档房成交量下跌的重要原因，这一观点也得到了冯仑的赞同。

“以前外籍人士购买高档房的比例最高达到了40％以上!”林洁表示，而限外政策及其细则的出台，让这部分买家大幅下跌。2月2日，市建委《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。该通知规定境外个人在京购买商品房，必须在京工作、学习时间超过一年，且明确限制一人只能购买一套自住商品房。这令境外人士无论是自住还是投资购房，都受到了较大限制。

对于专家的分析，诸多高档房销售负责人均表示，限外政策对楼盘销售速度确实产生了较明显的影响。

[原因之四]加息“小步快跑”加负担

从2004年至今央行连续五六次加息，虽然每次加息幅度很小，给购房人增加的实际负担似乎不重。但正如哈继铭所说：“央行的加息政策即将呈现小步快跑的方式，虽然每次幅度不大，但连续加息是不变的方向。”

在哈继铭看来，央行次次、一点点加息，就是为了逐渐调整经济运行的各种数据，使之达到平衡。而对于“加息加到何时止…最高利息将达到多少”这样的问题，哈继铭表示”没有人能够回答，“只能一步一步地看，直到看到那个“平衡点”。

一次次加息，对于用贷款买房的人来说，并不是个小负担。而在目前投资渠道逐渐拓宽之时，采取付全款买房的人又进一步减少。不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里成了他们信守的投资理念，因此有的人选择一边从银行贷款买房投资，边把自己的闲钱用到其他投资领域。连续加息的现实和预期也会影响买家数量，降低高档房交易量。

[原因之五]房价过高买家却步

春节后不少楼盘进行了售价调整，而在“大户型高档房新增供应将减少”的市场判断之下，同时，在奥运临近的利好时机下，有的楼盘价格调整幅度过大。例如，南二环外某楼盘售价由春节前的12000元/平方米上调到目前的16000元/平方米，而成交量则从1月份的38套下降到3月份的7套；北部某楼盘售价从春节前的9500元/平方米上涨到目前的12000元/平方米，成交量则从1月份的56套下降到3月份的5套。

岳锋钢表示，房价上涨过快使购买群体进一步缩小，因为很多高档房买家本是有住房的人，因此需求具有很大的弹性，而部分楼盘虽然价格上涨不少，但品质并无多大差异，买家难以认可，同时，对于希望买高档房进行投资的人来说，房价过高，投资价值就会降低，未来继续升值的空间小，甚至有可能下跌，因此投资者必然有所减少。

[原因之六]节后买卖双方均在“看”

“你也看来我也看”，这正是春节之后开发商和购房人的真实写照。买卖双方都在认真观察市场动向，并不轻易行动，这也是造成3、4月高档房交易冷清的重要原因。

在刘丹看来，对于开发商来说，2007年面临的利好因素便是大户型高档房新增供应少，而利空因素则是股市的火热可能极大分流买家。那么，如何制定合理的销售策略，在利好因素和利空因素之间找到平衡?同时，其他楼盘开发商采取了何种动向，在价格方面将采取怎样的行动?这些问题都需要一段时间来考虑和观察。

对于购房人来说，2007年房价这么高还有上涨空间吗?物业税开征影响有多大7在股市与楼市之间到底选择谁7他们也在考虑一系列问题，同时，他们也要观察其他买家的动向。这种观察慢慢就演变成了观望。

[原因之七]当前在售楼盘并不多

李文杰表示，2006年楼市销售火爆，既有的可售楼盘大部分只剩少量尾盘，而春节之后，开发商没有推出大量新盘，造成供应量小，这也是导致成交量小的客观原因。

有开发商表示，去年银监会出台“未封顶楼盘不能按揭”的政策，这给部分楼盘销售带来了负面影响，但是一些有实力的大开发商却在此政策之下调整营销策略，将期房预售改为准现房或现房销售。

销售策略的调整一方面延迟了部分楼盘的推广时间，同时，据李文杰介绍，3、4月

份新增高档房供应中，单价20000元/平方米以上仅有2个，不排除部分开发商为了提高房价而采取捂盘的策略。因此春节后市场上的高档楼盘是又贵又少，对于购房人来说可选择的余地并不是很大，而价格却又十分昂贵，因此购房热情也不是很高。

[原因之八]预期下半年供应集中放量

一边是开发商由“70％・90m2”政策预期未来的大户型高档房新增供应将大大减少，因此提价销售，而另一边则是买房人依据奥运临近判断奥运之前住房供应量会大大增加，因此并不着急购房。预期的反差因此而出现，也带来了成交量的低迷。

供需关系的变化将影响房价上下波动，而专家认为不只是目前住房的供需关系影响房价，其未来的走势也会影响供需双方的判断，进而左右其行动，造成交易活跃或者低迷，从而对销售产生影响。

春节后不久，业界普遍预期4月份将是商品房供应高峰期，大约有70个楼盘入市，因此很多买房人都抱着等一等、看一看的心理，然而事实上入市的楼盘仅有二三十个，远远低于预期。有人认为部分开发商在囤房，也有人认为开发商感觉目前形势不好，在调整政策，不希望与很多楼盘赶在一起上市，但是这些楼盘都会在奥运之前上市。

因此，买房人对未来供应的看多， 定程度上也影响了高档房成交量。而由于业界对4月份新盘供应的预期与现实有很大落差，这又可能带来新的供需关系的变化，从而影响交易量和房价。

[原因之九]“地产审查”压制外地买家进京

在业界流传一句话“有钱人在北京，北京人没有钱”，虽然未必十分准确，但却折射出现实状况。很多外地的有钱人都在北京买房置业，形成了强有力的需求，而如今由于审查的严格，这种状况或将改变。

专家指出，无论是如山西煤老板一样的富商，还是诸多地方官员，都愿意在北京购置房产。“一方面，北京是首都，对于全国人民来说都有很大魅力；另一方面，不少人把买房当作种变现的途径。”

但是，随着房地产领域整治腐败力度的加大，随着地产审查的进一步严格，很多外地买家进京就受到限制，尤其是那些有不当收入的人更不敢轻易购房。这就缩小了高档房买家的群体，也影响了高档房成交量。

[原因之十]户外广告宣传受阻

户外广告，向来是诸多高档房开发商青睐的宣传推广方式，然而，为了迎接奥运，美化市容，北京市开展了对户外广告的整改和拆除，这将影响楼盘的户外推广。

据了解，目前全市还有2.9万余块户外牌匾标志需要整改和规范，所有违规户外广告牌匾标志都将在6月底前整改或拆除。有高档房开发商表示，户外广告中有很大部分是楼盘广告，而他们也不得不承认，整改行动无疑会影响楼盘宣传。

原有的宣传模式受到阻碍，降低了楼盘知名度，减少了受众群体；同时，开发商还必须另寻推广思路，减缓推盘速度，这也导致楼盘交易量有一定程度的下降。

高档房：待股市回调市道可回升

3、4月份，京城诸多高档楼盘交易量确实大幅下滑，但并不能就此判断高档房市场不活跃，也不能认为这就是房地产市场萎缩的信号，高档房的前景还是值得被看好的。

理性分析高档房交易量下跌，应该有以下四个方面的因素：

第一，3、4月份是高档房销售的传统淡季。年后开发商要拟定新一年的营销策略，同时观察政策和市场动向，进行价格调整等工作，因此开发商处在推盘蓄势期而没到发力期，今年的春节又比往年晚些，高档房的买家基本上都是私企业主、公司高管等，节后事务繁多，而高档房的购买又属于提升居住品质、投资等“不急着办”的需求。因此，买卖双方在3、4月份都处于交易活动低潮期，交易速度会放缓：

第二，2006年“70％・90m2”政策出台之后，虽然限制了大户型开发，利于调整住房结构，但在客观上推动了既有高档房的销售，使得去年下半年高档房销售火爆，消化速度加快，到今年初大部分高档楼盘的可供应存量变小，因此也会一定程度上影响成交量，

第三，高档楼盘价格上涨过快，超出买家的心理预期。目前市场上出现销售速度放缓的主要集中在12000元/平方米以上的楼盘，而这些楼盘在去年大部分只是在每平米1万元左右，甚至以下。在调控政策影响之下，面对这种骤然的价格上涨，许多高档楼盘的潜在客户多少会有观望的心态，

第四，股市的火爆分流投资人群。从去年开始，我们就在讨论股市对楼市的影响。而今年股市已经到了“全民关注”的程度。从受影响较大的楼盘来看，很多都是投资型买家较多的项目。股市火热降低了人们投资楼市的热情，资金流向股市，客观分流投资者资金。缺少投资型买家，有的楼盘销售便难以火爆。

而通过对造成高档房遇冷原因的持久性分析，可以较为客观地预测其未来走势。

第一，随着一年销售策略的调整确定，不少开发商都会加大楼盘推广力度，吸引购房人，

第二，随着“70％・90m2”政策的落实，大户型高档房的新增供应确实会越来越少，而新增需求却会持续稳定，也就是说大户型高档房存在它的市场，但是价格总是由供求关系决定，如果开发商开出的高价，市场难以接受，销售滞缓，那么开发商必将调整价格，达到买卖双方的平衡，

第三，股市持续走热确实分流高档房投资，但股市的高位上扬必然会有调整。去年股市从1000多点到今年的3000多点，从中获利的大多是资金实力比较强、有专业投资眼光的，这些获利的资金不会长期放在(起码不会是全部)高风险的股市，会有资金回到更具稳定性的楼市。

综上几个方面，我们相信北京的大户型高档房不必愁“嫁”不出去，人们有投资和舒适性居住的需求，但是这些需求的随机性、弹性比较大，并非“刚性”，开发商也不能指着这些大户型赚个盆满钵满，漫天要价。因此，如果要谈对高档房的前景预测，应该用“谨慎乐观”这四个字未形容。市场前景应该还是好的、乐观的，但开发商和购房人都要理性，不能盲目地要价或购买。从市场走势看，预计5月份高档房市场的交易量会走出低谷，买卖会趋向活跃，交易量定会上升i从高档房价格看，未来还有一定的上升空间，但不可能出现跨越式的猛涨，而是相对平稳。