从资金平衡的视角来看房地产开发贷款的风险防范

摘要：商业银行信用风险防范的重心正在从传统的以借款人为中心转向借款人与市场分析并重。本文以房地产开发贷款为例，从房地产项目开发中资金流动的特点入手，主要从资金平衡角度考察房地产投资过程，通过分析影响项目资金流的各种因素来识别风险，在此基础上评价房地产开发贷款风险控制中可能存在的问题和对策。

关键词：房地产开发贷款；资金平衡；风险防范

中图分类号：Ｆ８３２．４５ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００３－９０３１（２００６）０９－００６６－０３

市场经济改革深化后，商业银行预算约束加强，必须将风险识别和控制焦点从借款人特征扩展到借款人与市场并重，才能满足日益严峻的竞争形势的要求。这种转变意味着，商业银行不能够仅仅从债权人角度孤立的考虑如何保障债权安全，而要从借款人角度出发，综合、整体的考虑整个投资过程是否可行、可能存在的主要风险因素是什么、如何规避等问题。只有借款人投资达到期望的效果、银行的债权才能得到根本保障。[１]

借款人的投资过程就是将自有资金和债务资金投资形成固定资产后通过生产的产品实现销售后回流资金补偿投资的过程。该过程涉及到借款人资金筹措、融资安排、投资计划、生产管理、市场销售、负债偿还和利润分配等资金过程。这一过程要求现金流入和流出必须保持平衡。在银行贷款参与资金循环过程后，凡是可能减少现金流入和增加现金流出的因素都可能成为银行的风险因素，需要进行准确揭示、提前控制。本文以房地产开发投资为例，从项目资金平衡角度考察投资过程中资金流动特点，通过分析影响项目资金流的各种因素来识别风险、测量风险和控制风险，并评价房地产开发贷款风险控制中可能存在的问题和对策。

一、房地产开发投资的资金平衡

１．房地产开发投资的资金运行。房地产开发投资过程按照房屋形象进度可以分为三个阶段，即建设准备期、建设期和现房销售期。在建设准备期，开发商通过招、拍、挂等方式购置土地、进行土地平整、工程设计、工程招标和市政报建等工程前期准备，所需资金主要来源于开发商自有资金。在房屋建设期，投资支出的主要是工程费用和相关税费；由于商品房开发采取的预售制度，这一阶段的资金来源可以分为自有资金、银行开发贷款和预售收入三部分。房屋竣工结算后进入现房销售阶段，投资支出主要是当期经营成本、相关税费、贷款本金偿还和净利润分配，所需资金来源于销售收入（见图１）。房地产项目开发投资的建设准备期、建设期和现房销售期必须保持资金平衡。

２．考虑资金时间价值后的投资资金整体平衡。考虑经营期和贴现率后，以通过项目财务净现值来反映房地产开发投资资金的整体平衡。上述三个阶段的资金平衡都能够通过净现值的公式来衡量：

ＮＰＶ＝∑（ＣＩｉ－ＣＯｉ）／（１＋ｒ）ｉｉ＝１、２、３、．．．、ｎ

其中，ＣＩｉ是现金流入，ＣＯｉ是投资过程第ｉ期的现金流出，ｒ是贴现率，ｉ是开发经营期。

（１）建设准备期的资产平衡：ＣＩ＝Ｆ（Ｅ，Ｌ，Ｒ）

房地产开发投资的现金流入是自有资金Ｅ，银行贷款Ｌ和销售转投入Ｒ的函数。其中，自有资金来源于前期存货销售净利润、固定资产折旧、长期费用摊销和股东追加投入等，是企业前期经营成果和股东信心的综合反映，属于内生变量。银行贷款是银行对借款人和项目的综合评价后发放的，属于外生变量。销售转投入取决于市场价格、消费者付款方式等因素，也是外生变量。

（２）建设期和销售期的资产平衡：ＣＯ＝Ｇ（Ｉ，Ｔ，ｃ Ｌ ｅ）

房地产开发投资的现金流出主要是投资Ｉ、税费Ｔ、经营成本ｃ、贷款Ｌ和股东收益ｅ的函数。其中，投资、经营成本和股东收益是可控的内生变量，税费Ｔ和贷款偿还Ｌ是刚性支出，属于外生变量。

需说明的是，贴现率ｒ是股东预期收益、贷款利率、风险升水等因素的综合体现，还受市场竞争程度、政策环境等因素影响。

二、影响房地产开发投资资金平衡的主要风险因素

影响房地产开发投资资金平衡的风险因素可以分为减少资金流入的风险因素和增加资金流出的风险因素。一般采用的方法是分析影响项目投资资金平衡的各种因素变动对项目净现金流量的影响程度，找到敏感性因素后再研究规避风险的具体措施。当前房地产开发投资中常见的风险因素主要是：

１．市场风险。房地产市场的价格是决定项目资金流入的决定性因素，工程投资和偿债资金主要依赖销售收入带来的现金流入，因此，市场风险是房地产开发贷款面临的主要风险。房地产市场风险可以分为企业个体性风险、系统性风险和区域性风险。Ａｌｌｅｎ和Ｇｏｒｔｏｎ１９９１证明了理性投资者与资产管理者之间的问题会产生资产泡沫。Ａｌｌｅｎ等（１９９３）指出资产市场的信息不对称会使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫。房地产市场的系统性风险主要是由于经济周期、信贷、国际资本流动等宏观经济因素造成的。袁志刚等（２００３）通过一个具有理性预期的购房者、地产商和银行的房地产市场局部均衡模型，分析了房地产市场的均衡价格存在理性泡沫的条件和程度，以及导致泡沫破裂的相应条件。关于区域性市场风险，王维安等（２００５）对存在地区经济差异的房地产市场区域风险产生和扩散机制进行了描述，认为通常在经济欠发达地区，房地产开发商对土地价格的炒作和居民对房地产价格的升值预期是导致房地产市场区域性风险的重要原因。[２]

２．项目资本金筹集风险。股东新增货币资金投入也是项目资本金的重要来源。为了弥补企业现有资金不足，借款人可能要引入新股东投入项目资本金。部分开发商为了获得税前抵减费用的优惠，不在实收资本中核算新增项目资本金、而是在“其他应付款”或“资本公积”科目核算。因此，对新投资者投入的资本金，银行除了要审核投入资本形式和到位情况，还要其在借款人财务报表中的核算形式。

３．经营风险。房地产开发项目自筹资金主要来源于借款人前期经营净收益形成的自我积累投入。房地产开发企业的主营业务收入是住宅、商铺和车库等存货租售，在抵偿成本、税费后形成的净现金流量能够用来进行新的投资。应当重点考察借款人前期项目销售情况，凡是能够影响到企业存货销售的各种因素都可能成为影响资金流入的风险因素。如果借款人前期存货余额较大、销售期较长，应当进一步分析其存货的构成，找到存货销售缓慢的原因。通常认为，存货中大户型住宅销售缓慢可能是定价过高、当地购买力有限等原因；商铺销售不畅多是因为当地商业氛围尚未形成等原因造成的。借款人前期存货销售不理想既占用了原有投入自有资金又影响到对新项目的资本金筹集能力。

４．土地购置风险。由于政府垄断国有土地使用权转让的一级市场，借款人只能通过招、拍、挂方式获得国有土地使用权。所有关于土地转让的制度、政策、税费等变化都可能导致土地购置成本上升，将直接增加土地成本资金支出。为了保障项目用地，开发商一般要提前进行土地购置，待条件成熟后进行开发。银行要关注企业的土地购置计划，如果企业在贷款期内频繁购置土地，将占用经营活动产生的现金净流量，形成现金流出刚性压力，相应减少了偿债资金。

５．财务风险。房地产开发企业一般采用开发、建设和物业管理一体化的经营模式。这种经营模式造成开发企业和建筑商等企业存在密切的关联方关系。各关联方之间能够通过频繁的股权转换、资产交易、往来账款及等关联方交易转移成本和利润。部分实行集团开发管理的公司还对各下属公司实行统一对外融资、集中财务管理等方式在集团内部调控资金。银行对于这类关联方交易很难监控，难以保证项目资金的封闭运行，存在资金监管风险。

６．贷款方式风险。房地产开发商一般通过项目土地和在建工程为开发贷款提供抵押担保。这种抵押方式存在法律瑕疵，必要时难以执行担保、可能影响第二还款来源的稳定性。首先，由于土地使用权是与其地上附着物的权利一并转移的，当项目实现销售后，房屋所有权将从开发商转移到消费者，消费者所购房屋对应的土地使用权也转移给消费者所有，造成抵押物悬空。其次，相关法律规定，开发商在未付清建筑房工程款时，建筑商对在建工程形成的债权优于银行的抵押权利。银行只能在建筑商工程款付清的情况下才可能处置抵押物，存在较大不确定性。

７．偿债风险。开发商一般采取滚动开发的方式进行运作，如果开发商前期项目销售不畅，前期开发贷款不能按期偿还，而开发商偿债资金主要依靠新项目销售收入。原项目贷款等负债造成借款人偿债时间集中、偿债压力加大，可能影响新项目贷款按期偿还。

三、在风险控制前提下提高房地产贷款使用效率的对策

考察房地产企业投资资金平衡过程说明，在准确识别投资风险后提高风险控制水平，就能够提高房地产贷款的使用效率。

１．选择贷款进入时间。项目前期土地购置、拆迁安置、场地平整和报建等工作涉及面广、资金要求集中，风险较大，在基本建设条件尚不具备的情况下银行贷款不宜过早进入。为提高市场效率，可以提前了解借款人融资需求，跟踪项目进展情况，进入投资循环。

２．关注行业政策变化。政府行业调控政策是系统性风险的重要来源。要密切关注政府主管部门和各地方政府出台的行业政策，及时调整贷款风险控制重点。政府政策主要从土地供应、施工规划、利率水平、信贷政策和税费政策等方面调节房地产市场价格。由于政策调节具有时滞性、动态性等特点，银行要关注政府部分的房地产市场价格等方面变动情况的信息，分析市场价格各影响因素，及时调整贷款投放节奏。

３．提高市场风险识别能力。市场价格变化是市场风险的主要来源，银行要分析反映房地产价格需求的指标，如当地经济发展水平、人口数量和年龄构成概况、人均可支配收入情况和近年来房地产销售面积和销售收入的变化情况；反映供给水平的因素，如房地产投资规模变动情况、施工和竣工面积、空置面积变化情况等。

４．做好贷款封闭运行管理。设定还贷资金专户，对贷款使用和偿还进行封闭管理、专款专用。关注借款人的关联方交易情况，督促其规范财务管理和会计核算，及时充分披露经营信息，防止借款人挪用项目开发贷款资金。

５．设置合法、有效、足值抵押。银行应当关注项目土地权证的真实合法性、建筑工程付款等合同执行情况以及项目土地等权利是否已设为其他债务抵押等情况。由于房地产项目土地和在建工程抵押存在法律瑕疵，还应寻找非本项目土地和在建工程为开发贷款提供合法有效足值担保；对借款人提供的抵押物依法进行实地审查并进行相关抵押登记，确保第二还款来源。

参考文献：

[１] 赵庆森．商业银行信贷风险与行业分析――以中国钢铁工业为实证[Ｍ]．中国金融出版社出版,２００４．

[２] 王维安，贺聪．房地产市场区域性风险扩散机制研究[Ｊ]．财经研究，２００５，（１）．

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