土地市场良性运行的促进对策

一、完善土地产权制度

为加强土地管理和土地市场管理，中央和地方政府制定了许多土地法律、法规，这些法律法规与土地使用制度联系起来，便于各级土地行政部门的具体操作，因此，如何把有关制度落到实处，是规范土地市场的重要手段。

1、切实推行土地有偿使用制度

实行土地有偿使用，法律上有明确的规定，近年来，土地有偿使用制度取得了很大进展。但总的来看，国有土地使用权全面有偿使用的目标还远未实现。因此，地方政府及土地行政部门有必要加大土地有偿使用工作力度，采取多种有偿使用方式，使土地所有权在经济上得到全面体现，把隐形土地土地市场造成的国有土地资产收益流失降低到最小范围，为全面完善有形土地市场奠定坚实的基础。

2、严格土地出让制度

土地出让是土地有偿使用的重要方式，土地出让金是政府财政收入的重要组成部分，土地出让制度是否完善对于土地市场、房地产市场的健康发育影响极大。如果政府在收取土地出让金时厚此薄彼，就会人为的造成房地产企业的不公平竞争，从根本上违背了市场经济规则。土地出让金要按国家政策和规定的标准收取，不能随意减免，更不能行政领导一人说了算，要向社会公开土地出让的真实情况，接受社会监督，以防止“暗箱操作”和滋生腐败。

3、完善土地登记制度

土地使用权交易、变更、最终会反映在土地登记上。土地变更登记的基础是要有初始土地登记。初始土地登记工作不到位、不彻底，就会为隐形土地交易提供便利条件，变更登记也就无从谈起。初始土地登记工作难度大，投入多，但它是土地管理、土地市场管理的最基础工作，地方政府及土地行政部门必须下大力气抓好。实施土地证书年检制度，定期检查土地使用证，通过证书年检发现土地利用问题，维护土地登记的严肃性，保护土地权利人，特别是土地所有者——国家的正当权益。

4、逐步完善土地储备、开发制度

土地储备、开发制度是政府为控制建设占用农用土地、盘活存量地、增加财政收入，对当地土地供应进行垄断，建立土地储备机制，实行“五统一”开发后再向土地市场供应土地。土地储备开发制度一旦形成良性机制，制度本身就会成为政府调控经济的有效手段。土地储备的来源，一是政府新征用的增量国有土地，一是原划拨性质要入市的存量国有土地，把这些土地拿来储备，都需要对原土地所有者或使用者进行补偿；对土地的前期开发也需要投入很大一部分资金，因此，没有一定的经济实力，土地储备开发机制难以形成。

二、建立土地需求者准入制度

土地使用权出让活动是一种市场交易行为，建立土地出让市场的主体准入制度是加强土地出让市场建设的又一重要基础工作。土地出让市场需求主体准入，主要是指房地产开发企业要依法具备一定条件，不符合条件的企业禁止参与房地产开发经营。通过设定统一的标准对土地需求者进行全面性的资质审查，除对用地需求进行审查外，更要重视土地使用权受让人的经营能力和土地使用方向、筹资能力的审查。否则可能造成已批租或转让的土地由于资金不到位，而造成土地闲置浪费。

三、积极推进工业用地“招拍挂”出让

长期以来，工业用地协议出让方式在实际操作中存在的市场透明度不高、竞争性不强、行政行为干预过多、地价严重偏低等问题，致使工业用地土地出让市场问题丛生。积极推进工业用地采用招标拍卖挂牌方式出让，是解决城市工业化、城市化进程中工业用地市场供需矛盾突出与工业用地大量闲置和粗放利用问题并存的根本途径。可以促使企业积极主动调整产业结构，改进生产工艺，提升技术水平，能够促使我国工业经济从高消耗、低效益的产业向低消耗、高技术、高效益的产业转变，实现经济增长方式从粗放型向集约型的根本性转变。

四、完善土地价格形成机制

地价作为反映一个地区和城市经济社会发展水平和土地供求状况的指标，是由市场决定的。土地市场发育和规范的程度，要以地价形成机制的状况来衡量。因此，进一步深化地价管理改革，完善市场形成土地价格的机制，充分发挥地价的杠杆作用，促进土地资源的优化配置，实现节约集约用地的目标，为社会经济可持续发展提供土地资源保障。

1、从严从紧控制建设用地供应总量

供求关系是市场运行的最基本关系，严格控制建设用地供应总量是加强地价管理的基础条件，是培育和规范土地市场，促进土地节约集约利用的前提，也是调整经济结构、转变经济增长方式、建设节约型社会的客观需要。2003年以来开展的土地市场秩序的治理整顿，已有效遏制了乱占滥用耕地、盲目扩大建设用地规模的势头，但反弹压力仍然较大。当前，在建设用地供应上仍要实行从严从紧的政策，严格执行规划计划，严格土地用途管制，严格保护耕地，发挥规划计划在控制建设用地规模，布局方面的作用。在严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划的基础上，探索建立城市土地供应计划制度，合理确定城市供应总量、结构和进度，促进土地市场公开、安全、稳定运行。

2、大力推进土地市场建设，完善地价形成机制

修订《划拨用地目录》，严格限定划拨用地范围，扩大土地有偿使用的范围，推进经营性收费基础设施用地逐步纳入有偿使用范围。坚定不移地执行经营性用地的招标拍卖挂牌出让制度，推行工业用地的招标拍卖挂牌出让，不断提高土地资源的市场配置的程度，强化对协议出让土地的监管，建立协议出让土地的公示制度，禁止非法压低地价招商引资。加强土地有形市场的建设，为土地的公开交易提供平台。建立土地成交价格的申报制度，对低于市场价成交的土地，政府可优先购买，防止非法交易。

3、加大土地供应调控力度，稳定土地价格

稳定房价、地价，保障房地产市场健康持续稳定发展是当前土地供应调控的重要任务。要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，实时调整土地供应总量，结构、供应方式、供应节奏及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用房建设用地的供应量。要不断完善土地供应方式，对不同用途的房地产开发用地要根据市场状况，灵活确定招标、拍卖、挂牌方式。