河北房地产预警系统研究

摘要：房地产预警系统也就是事先对房地产运营变轨发出警告信号的系统。本文在房地产经济周期理论指导的基础上，根据河北房地产市场运行状况，提出了构建河北房地产预警系统的基本思路、方法和建议。

关键词：房地产；预警系统；指标体系

房地产预警系统构建的重要性

1980年我国城镇住房制度着手改革，1998年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，住房市场化改革取得重大突破。到目前为止总体上讲，中国房地产市场发展是健康的，但各地区之间房地产市场化程度还有较大差异，发展中也出现了一些新情况、新问题。有的地区投资增幅过大，有的市场供求结构性矛盾突出，价格上涨过快，不利于房地产业和国民经济的持续健康稳定发展。为此，国务院的18号文明确提出要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，房地产预警预报系统的构建有利于形成良好的市场信息反馈机制，科学把握市场发展态势，适时适度地实施宏观调控；增强市场透明度，引导理性投资与消费，充分发挥市场的自我调节作用，促进房地产市场的健康发展。

房地产预警系统构建的理论基础

房地产预警系统(real estate earlg-waming system)就是要在一定理论基础上通过对房地产经济运行历史过程的分析，归纳总结若干房地产经济运行的基本规律，然后通过关键指标的选择和指标体系的建立，以及对房地产经济运行过程中关于指标变化的持续监测，对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确判断，并对其今后走势做出正确的预期和评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进房地产业和房地产市场的持续良好运行，尽量避免诸如房地产泡沫等不良态势或事件的发生。

构建房地产预警系统理论基础：

1、房地产周期形成的冲击一传导机制

经济周期，也称为商业循环(Business Cycle)，是指经济活动沿着经济发展的总体趋势所经历的有规律的扩张和收缩。宏观经济周期的乘数一加速数模型，也常被应用于房地产周期波动的分析，即形成解释房地产周期波的传导一冲击机制中的内部传导机制的核心。房地产需求的增长或房地产的短期供给不足，将引起房地产开发活动的增加和房地产行业收益率的上升；而需求的增加和收益率的提高，将引致企业自我的进一步扩大。然而，这种投资的扩张并不是无止境的，房地产扩张的“瓶颈’’导致房地产经济扩张活动的中断，进而转向收缩。扩张与收缩周而复始形成了房地产周期波动过程。

2、房地产供求调节的“时滞效应”与蛛网模型

由于房地产产品投资生产的复杂性，环节多且建设周期长，所以一般地，房地产供给在短期内缺乏弹性，供给随时间的变化相对于需求的变化要滞后，构成了供求变化的“时滞效应”。具体来说，房地产的供给中从产品生产到产品上市之间有一段相当长的时间差距而需求变动一般不存在时滞。这样，由于房地产无法在短时间做弹性的调整，因而导致供给与需求失调，市场产生“摆动”现象。这些“摆动”现象都会使土地开发商或房地产发展商遭受一定的损失，并导致市场不断在均衡与不均衡之间摆动，从而从长期来看产生了房地产经济的周期波动。

3、房地产泡沫产生的投机非理性

房地产泡沫，其实质是地产泡沫，就是由土地投机导致的土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。一般来说，房地产泡沫源于投机、预期、非理性和虚拟资本等几个方面。尤其是投机，而投机又与预期、非理性等因素相互影响而发生着作用。当各经济主体(包括投机者)对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识’’行为时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。房地产泡沫产生河北房地产市场运行状况的分析

2006年是从2003年启动的我国经济第三次高速增长周期的第四个年头，全年GDP增长了10.7％，经济出现超越周期变动的持续增长。而GDP增长源于固定资产投资的增高，尤其是房价上涨带动了GDP上涨。在河北亦是如此。

河北省2006年商品房施工面积1949.41万平方米，同比增长57.3％；其中商品住宅施工面积1718.82万平方米，同比增长65.5％。本年度新开工面积677.35万平方米，同比增长85.0％；其中商品住宅新开工面积609.75万平方米，同比增长89.6％；商品房空置面积149.26万平方米；其中商品住宅空置面积68.89万平方米，同比增长19.1％。并且河北省房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征，新建住宅市场中81％需求者为本市个人，炒房、投机比例极低，保证了房地产市场的平衡发展，稳定了房地产市场。但是河北省房地产发展存在着以下问题：

1、房地产开发规模小，投资比重偏低的情况

2006年前5个月，房地产投资110.8亿元，同比增长42.3％，占城镇投资的比重仅为12.7％，比全国低10.9个百分点。

2、房地产开发结构不尽合理，经济适用住房比重低、投资下降

2006年前5个月，全省经济适用住房投资6.8亿元，同比下降46.5％，而全国同期下降16.7‰占房地产投资的比重为6.1％，同比下降10.2个百分点。新开工经济适用房施工面积85万平方米，下降34.8％，仅占全部房地产施工面积的11.1％，这种状况不利于房地产业健康发展。

3、土地出让量增加的结构影响了市场供应的平衡

以石家庄为例，2006年石家庄土地出让总面积约52.65公顷，约合789.75亩，比2005年多200多亩，多用于商业和住宅建筑。

4、土地价格涨幅大

据统计，2006年，河北省重点城市石家庄、唐山、秦皇岛市房屋销售价格与去年同期(以下简称同比)相比平均上涨5.4％，其中商品房销售价格同比平均上涨5.6％。房价上涨源于土地价格增幅较大。根据石家庄市土地部门的有关人士表示，2005年，动物园旧址挂牌的地价最高，共55亩，拍卖了1.09亿元，折合每亩达198万元。2006年位于和平路与育才街交口附近的地块，拍出2.4亿元，按照69亩计算，一亩地达360多万元，成为2006年成交最贵的一块土地。地价的快速增长影响到土地的开发，进而又从另一方面限制了房地产的供应。我省采取“两限两竞”方式，一定程度上缓解了经济适用房的土地供应。

可见，近几年河北省房地产市场的供需结构还不尽合理，投机炒房行为依然存在，房价持续高涨，房屋空置率偏高，导致房地产“过热”危机的因素还很突出。因此，必须加强房地产市场运行态势的监测预报工作，构建房地产预警系统防范房地产泡沫的发生，促进河北省房地产市场的健康发展必须提到议事议程。

河北房地产预警系统的构建

1、构建的基本思路

一个完整的房地产预警系统应包括房地产景气指数子系统、房地产预警对策信号系统以及开发商、专家调查子系统等相互配合验证的三

个子系统。建立完整的房地产预警系统的基本路线为。

(1)首先提出房地产景气指标选择的基本原则，然后根据这些原则从房地产景气指数系统的外部因素和内部因素的角度，以及从房地产投资、生产、交易和使用的各环节进行房地产景气指标的选取；

(2)对这些理论指标进行实证分析，包括各指标的时序分析和指标间的时滞关系分析，从中进一步筛选适当的指标，构建房地产景气指标子系统；

(3)借鉴宏观经济预警方法，选择预警指标，构建房地产预警对策信号子系统；

(4)构建开发商、专家调查子系统，对房地产景气指标子系统和房地产预警对策信号子系统给予辅助支持。

2、景气指数子系统的构建

(1)房地产景气指标的选择原则：全面性。项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段，而要覆盖整个开发经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产设计运作的各个环节。数量、数值与价格、金额并重。简捷可操作性。项目的选择和指标数据既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，像“傻瓜”照相机一样便于操作应用。敏感度高。有些项目的选择可能很重要，但敏感度不高的就不列入。数据的时效性。判断指标数据的时效性主要考虑两项因素：即数据的频率(或时间序列是否定期)和数据公布的滞后时间(数据公布后是否很快能得到)。及时获得每日或每周的数据，对当月经济的分析和预测是十分重要的。

(2)房地产景气指标的理论初选：基于指标的选择原则和指标体系的构成规则，从房地产经济活动的全过程来考察。房地产景气指标可以从投资、生产、交易、使用等几个方面进行初步选择。

3、房地产景气指标体系的构建

通过对河北省1986-2005年房地产统计指标的时序分析，以及投资、生产、交易、使用层面各指标的走势与房地产业走势的关联度的分析，得出以下结论：(1)空置率、土地转让收入、土地开发面积等三个指标比较重要，但是数据可得性差；(2)利润指标虽然从理论上来说与房地产景气密切相关，但实证分析结果表明，其走势与房地产销售相关度小，暂不宜作为景气指标；(3)有些指标之间相关度都很高，可考虑有所取舍，例如，销售额与经营收入。因此房地产景气指标的初步选择结果。

上述房地产景气指标是静态、绝对的，不能较好地反映房地产市场的变化情况，经征求专家意见，房地产景气指标应确定为以下几个：

(1)市场预期指标：房地产开发投资额增幅，房地产开发投资额占全社会固定投资额的比例，新增土地可建面积与新建商品房开工面积之比、商品房新开工面积占施工面积的比例、商品房施工面积与商品竣工面积的倍数比。

(2)市场即期指标：商品房销售额与开发投资额比，商品房预售面积与批准预售面积之比，商品房销售面积与竣工面积之比，住房买卖面积与社会住房总量之比，新建商品住宅空置率。

(3)市场价格与贷款指标：商品住宅预售指标增幅与GDP增长率之比、存量住房买卖价格指标增幅、个人购房信贷比、房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比例。

4、预警对策信号系统的构建

(1)各指标警戒区间确定的方法。为了克服指标警戒区间结果得出的主观性和个别性，我们尝试采用系统化方法来确定。系统化方法是依据各种并列的客观原则进行研究，这些原则是多数原则、半数原则、负数原则、少数原则、均数原则、人数原则和参数原则等。在进行各指标的警戒区间判断时，我们应结合指标本身的特点，应用以上原则。

(2)各指标警戒区间的判断。各项警指标警戒级别分为五个阶段，依次为过冷、较冷、稳定(即无警)、较热和过热，模仿信号灯系统，对应的信号灯依次为蓝灯、浅蓝灯、绿灯、黄灯和红灯。为了避免给出具体警戒区段的临界值所产生的误差，我们采用功率系数法进行警戒级别的判断。

(3)房地产总体警情分析。单一指标的预警准则只能用来判断单一指标的发展状态，而房地产总体经济波动情况用综合指标描述，通过建立总体预警准则对总体预警状态进行判断。

本研究借鉴宏观经济预警信号系统采用的方法(即评分法)，来进行房地产总体警情的判断和预测。其思路为，先分析进入预警指标体系的各个指标，判断它们所处的警戒区段，按过热、较热、稳定(或无警)、较冷和过冷的状态分别用红灯、黄灯、绿灯、浅蓝灯和蓝灯表示，并分别赋予5、4、3、2和1分；由此，将每个指标得分加总可得出每年指标的综合得分。设系统共有N个指标，则最高分为5N，将指标综合得分与最高分(5N)的比值(记作V)作为预警准则，以85％、73％、50％和36％作为综合预警准则的四个临界点，其五个区间的划分。

(4)预警指标分析：根据预警指标所处的区间不同，可以分析当前房地产经济发展的态势以及未来可能的走势。

处于蓝灯区。表现为房地产经济发展处于极度萎缩状态，市场萎靡，房地产企业投资热情大幅下降，投资量大幅缩减，销售不畅，房地产业处于低谷。

未来趋势：由于当前处于低谷和经济惯性的作用，在不发生突变的情况下，未来近期还会在谷底徘徊一段时间。

政策建议：此阶段政府应该采取必要的宏观激励措施，如放松银根、降低利率等手段激发市场活力，刺激房地产企业投资热情，使房地产市场趋向活跃。处于浅蓝灯区。表现为：房地产市场偏冷，房地产企业投资、社会需求两不旺。未来趋势：经济短期内有转稳和趋于衰退的可能。

政策建议：分两种情况分别分析。一是若预警指数上升而至此区间，在这种情况下，政府应持谨慎态度，不能单纯认为既然处于发展低潮，就继续加大刺激力度。因为经济政策有其惯性、滞后性等特点，前一段实行的经济激励政策由于其惯性可能会使房地产经济继续呈活跃上升态势，如果此时继续加大投资刺激力度，可能会为以后的经济过热留下隐患。二是如果预警指数下滑至此区间，此时可以考虑采取必要的宏观激励政策，使下滑趋势不再继续恶化。

处于绿灯区。表现为：房地产经济处于正常发展的平稳期。

未来趋势：短期内有转热和趋冷的可能，由于此时房地产市场形势良好，因此很有可能成为房地产由稳变热的转折点。

政策建议：此时政府和企业应密切关注可能导致房地产失稳因素的出现，比如宏观经济形势的突变、经济政策的调整等可能导致房地产出现不稳定的因素。房地产企业在此阶段应加强房地产商品内在品质的提高，调查社会多种不同层次的需要，开发适销对路商品房，促进房地产健康稳定发展。此阶段政府和企业都应珍惜，共同促进房地产经济质的提高，应警惕不要被当前的形势所迷惑，盲目进行大规模的开发，导致出现过热现象。根据以往经验，此时应密切监视房地产投资增长率，防止出现房地产发展过热现象。

处于黄灯区。表现为：房地产市场投资热情高涨，房地产市场产量增长偏快。

未来趋势：在短期内有转热和趋稳的可能。

政策建议：分为两种情况分别分析：一是如果预警指数从下上升至此区间，此时政府注意观察进一步的趋势，有可能由于惯性，会

继续呈上升趋势，应采取宏观政策，如紧缩银根政策，限制投资继续扩大。二是如果预警指数从上下滑至此，应持谨慎态度，不必因为偏热而继续加紧实行经济紧缩政策。由于以前政策的惯性，房地产经济可能会自然恢复到正常状态。

处于红灯区。表现为：房地产市场明显过热，投资量大幅上涨，商品房存量大量增加，需求量也随之上涨，但跟不上产量的增长，产生大量积压。

未来趋势：未来的趋势应视预警指数高出红灯区的程度。如果预警指数高出很多，由于房地产投资的对后期的累积影响，则在未来1-2年内可能出现过热状态。如果预警指数刚刚达到过热线，此时如果采取适当政策，也可能短期内使得房地产市场恢复稳定。

政策建议：此时政府应视预警指数高出红灯区界限的严重程度的不同，实行不同程度的政策性紧缩，如，项目的审批从严，贷款的审批从严，加强房地产企业的监管等，使经济态势在发展的初期就得到相应的控制，不至继续膨胀，以致发生大量积压，造成资源的严重浪费。

5、开发商、专家调查子系统的构建

为了建立房地产预警系统中的开发商、专家调查子系统，可以定期对房地产开发企业进行问卷调查，作为房地产市场预警的依据之一；并通过德尔菲方法了解专家对河北省房地产景气指标选取及权重的看法。

(1)调查对象：调查对象为行政审批规定的具有房地产企业资质等级的开发企业；高校及其他科研机构经济、管理专业(特别是房地产、土地专业)的专家学者；有关政府部门(包括规划、土地、房产、建设、统计、计划等)的领导和专家。

(2)调查内容：①房地产预警系统开发企业调查，主要内容包括：企业基本情况、企业经营现状、企业市场预期等。②房地产预警系统专家调查，主要内容包括：景气指标重要性评测、景气指标权重打分、专家对房地产市场发展现状及未来趋势判断。

(3)调查方法和抽样方法：鉴于房地产行业的特点以及本次调查的目的，主要采用邮寄调查、面访以及专家访谈等相结合的调查方法。抽样方法结合房地产开发企业资质以及专家类型，进行分层抽样。

构建河北房地产预警系统的几点建议

河北省房地产预警系统的构建，是一项艰巨而复杂的系统工程。为了构建工作的顺利进行，特建议如下：

1、领导从思想意识上要高度重视，充分认识到房地产预警系统构建与社会和谐发展关系的密切性。由省领导挂帅、省建设厅牵头，省发改委、国土资源厅、规划局、统计局、人行等部门参加成立的河北省房地产预警预报领导小组。真正做到务实、分工明确、责任到位，联席会议到家，季季对房地产市场进行分析，并针对性地对预警预报系统的运行提出完善意见。

2、河北省财政厅应拨付专项资金，配齐专用的设备设施，从财力上支持房地产预警系统有关部门的信息化建设，做好预警预报工作的后盾。

3、完善各地房地产信息上报制度，确保信息的时效性和准确性。建立信息报送责任制，强化责任落实，工作到位。同时完善奖惩机制，树立全局观念，共同把预警系统构建的基础信息提供工作落实到位，确保预警基础的扎实性。

4、确保预警系统“线线行、网网通”。河北省的预警系统要做到省政府、建设厅、国土资源厅、规划局、土地局、房地产市场管理部门、金融部门等每条线的预警信息提供的可信、可行；各机构、部门的网络对接及时更新信息，做到对口信息同和通。

总之房地产预警系统的构建从总体上把握在细节上做实，只有这样才能发挥预警系统的作用，为河北乃至我国房地产业的平稳有序发展作出应有的贡献。