新华联地产:“四轮驱动”胜算几何?

重金转型旅游地产的消息正甚嚣尘上，最近又将集团旗下其他资产收入囊中，上市公司新华联（000620.SZ）的转型看上去有些迫切。

据《新财经》记者了解，这家去年7月才借壳上市、此前一直行事低调的房地产公司欲打造旅游地产、商业地产、住宅以及自持物业的战略格局，新华联将此布局称之为“四轮驱动”。

但转型前景不容乐观。

目前地产调控并未放松，加上商业地产趋之若鹜，旅游地产乱象丛生，新华联转型的胜算有多大？大规模开发所需资金有无保障？

豪赌旅游地产，构建“四轮驱动”格局

新华联过去一直以住宅开发为主业，但和许多深受地产调控政策影响的其他房企一样，今年开始转型。

今年9月6日，公司公告称，董事会审议通过了关于公司拟开发神农谷项目、多巴项目、银川项目的三项议案，预计项目总投资分别为100亿元、50亿元和100亿元。

据公告称，新华联在与湖南炎陵县政府合作，依托神农谷国家森林公园优质生态环境，开发建设神农谷国际文化旅游度假区项目。预计项目总投资约100亿元，项目占地面积预计2400亩。

同时，公司拟与西宁湟中县政府合作，在多巴镇地区开发建设文化旅游度假综合项目。预计项目总投资约50亿元，打造以度假酒店、文化博物馆等为主的文化旅游度假休闲区。

值得注意的是，除重金进军旅游地产外，新华联还加大了商业地产的投入。

此前的公告称，新华联拟在银川投资建设以综合购物广场、商业街区、商务酒店、办公、公寓、住宅为一体的城市综合体，预期累计总投资约100亿元。

对于此次大手笔投入旅游地产及商业地产，新华联董事长傅军此前表示，新华联的未来发展将由过去住宅地产与商业地产9比1的比重调整为住宅地产与商业、旅游地产5比5的比重，形成以“商业地产、旅游地产、自持物业+住宅地产”的“3+1”发展战？略。

记者梳理了新华联各季财报，从公司将在2013年结转的项目中可以看出，城市综合体在新华联所占的比重正在日益加大。

事实上，新华联最初的转型从2011年就开始了。自去年以来，新华联逐渐增加了商业地产，特别是城市综合体，这在公司的拿地和项目储备中有所体现。

在住宅及商业地产方面，新华联在建及待建项目除北京通州新华联运河湾外，其他主要集中在二、三线城市。这些项目包括大庆阿斯兰小镇、武汉大花山、黄山徽州纳尼亚小镇、呼和浩特新华联雅园、唐山新华联广场、惠州新华联广场、湖南醴陵新华联广场、北京通州新华联运河湾、湖南株洲北欧小镇、唐山南湖国花园、唐山丽景湾酒店。

在商业地产项目储备中，银川阅海湾新华联广场、西宁城市综合体项目均是城市综合体模式的商业地产。

自持物业方面，新华联有已建成的北京新华联大厦及北京丽景湾国际酒店，在建和待建的有唐山丽景湾酒店、株洲丽景湾酒店、惠州丽景湾酒店和黄山五星级酒店。

不过，这些项目中，旅游地产所开发的两个项目并没有具体的进展消息传出。据《新财经》记者了解，新华联有部分项目如株洲北欧小镇项目、醴陵新华联广场项目、惠州新华联广场等都出现滞缓。记者欲就此对董秘、董事长进行采访，均未得到回应。

收购华建，间接控股银行的“多元化”猜想

新华联应对地产调控的策略，不只表现在进军旅游地产和商业地产方面，还在多元化方面下工夫。

新华联11月9日公告称，拟以货币资金收购湖南新华联建设工程有限公司（以下称“新华联建工”）100%的股权， 交易金额3.06亿元人民币；经抵减相关债务后，实际应支付股权转让款余额共计1.22亿元人民币。

新华联建工成立于1995年，目前注册资本为1亿元。其主营业务为建筑工程项目施工及建筑装饰装修，拥有房屋建筑工程施工总承包一级资质、建筑装饰装修工程专业承包一级资质、地基与基础工程专业承包一级资质。

据信永中和会计师事务所出具的2012年三季度财务审计，截至2012年9月30日，新华联建工的净利润达4704万元，正在施工的工程项目共7项，工程合同总金额达9亿元。

公开资料显示，新华联建工除拥有北京银天装饰工程有限公司这家全资子公司外，最为关键的是其持有长沙银行6978.48万股股份，持股比例为3.51%，且长沙银行拟向新华联建工定向增发2300万股股份，有上市计划。

据了解，截至2012年9月30日，长沙银行总资产达1367.49亿元，净资产为70.48亿元，前三季度营业收入达30.54亿元，净利润为16.65亿元。

对于这次收购，新华联一名内部人士对记者表示，“收购资产中增值最多的是长沙银行股权”。原因在于，“长沙银行正在谋求上市，此笔收购对新华联来说是一个利好”。

“收购新华联建工使公司产业链更为完善，减少了对外部施工单位的依赖。更重要的是能降低工程建设成本，提高市场竞争力。”山西证券一位分析师称，这一收购丰富了新华联的资金链，将对新华联资金压力产生有利影响。

对于这次收购，有投资者担心，新华联是否预备进行多元化操作，以应对地产调控带来的压力？这并不是没有可能。在此之前，新华联实际控制人傅军所领导的新华联集团就一直在进行多元化运作，并有着不少成功的先例。

近日，《新财经》记者想就此次收购原因和影响采访新华联总经理苏波，但苏波以工作忙为由拒绝接受采访。

转型胜算有多大？

新华联此次大举介入旅游地产，是主动顺势而为，还是不得已而为之？转型的胜算到底有多大？

重金转型，资金压力不容忽视。新华联对神农谷项目与多巴项目这两个转型旅游地产预计在6年内分别投入100亿元和50亿元，另一个商业地产项目银川城市综合体预计投入100亿元。

不计算其他项目开发，这三个项目就需要250亿元资金，巨额资金从何而来？

“转型是一种积极自救寻求突破的策略，但是有一点不可忽视，旅游地产和商业地产都需要大量资金投入。”一位业内人士认为，新华联转型面临的最大问题可能就是资金问题。

从公告来看，新华联对神农谷、多巴文化旅游度假综合项目及银川城市综合体项目首期计划前两年投入资金近20亿元。单就湖南神农谷项目来看，其起步筹备阶段为2013～2014年，新华联拟出资10亿元启动项目建设。

虽然傅军和苏波曾多次公开表示资金不是问题，但根据公司财报分析可知，新华联资金流并不宽裕。截至今天9月30日，新华联货币资金为8.31亿元，仅神农谷一个项目，就会令公司资金捉襟见肘。为募集资金，新华联不惜以旗下子公司债权为标的物，按每年14.8%的资金占用费，向中铁信托融资4亿元，作为项目开发资金。

财报显示，今年前三个季度新华联资产负债率攀升明显，分别为62.93%、68.93%、70.16%。从2011年至今，公司的现金流也一直为负数。

“资金非常紧张。”有内部人士表示，目前公司在资金方面确实存在压力。新华联今年以来开工项目多，但可结、可售项目未能如期完成，公司仍需投入大量的建设资金。

相比融资压力，新华联此次向旅游地产转型更大的不确定性还来自于项目的隐性风险。

一个不争的事实是，在此次地产调控政策出台后，旅游地产异军突起。有数据显示，目前房地产行业前100名的企业中，已有接近2/3的企业介入旅游地产领域。

据中国房产信息集团统计，截至今年4月份，全国旅游地产项目多达2226个，总规划投资总额保有量为1.09万亿元，共覆盖85个城市和地区，已出现过热的情况。

另外，旅游地产开发对开发商的实力要求很高，不是只做一些可售性物业就行，还应该包括商业、酒店，旅游度假等元素，需要开发商具备很强的资源整合能力。

中信建投湖南总部研究总监刘亚辉直言不讳：“旅游地产的建设投资周期长，而且涉及休闲、娱乐、商业、景观建设等配套设施的建设，只要一个环节没搞好，就会影响其项目整体开发。”

值得注意的是，在新华联讨论两个旅游地产项目的投资时，均有独董投了弃权票，项目风险的不可预计性正是独董弃权的重要原因。

总的来说，旅游地产不同于住宅地产，隐性风险极大。其周期长、运营管理复杂、维护费用高的种种压力将考验新华联的转型战略。