浅议房地产限额设计下成本控制存在的问题及对策
时间：2022-10-18 10:38:20
【摘 要】本论文针对我国房地产业当前的发展状况，和我国房地产集团公司对房地产成本控制水平及现状的调查分柝，发现存在成本意识落后，成本控制体系不规范，内部管理制度不健全，对房地产开发前期不重视这些问题，并针对这些问题从前期决策调研阶段，设计阶段，招标阶段，施工阶段，结算阶段，销售阶段进行相应成本控制的探讨。
1.前言
调控房价，规范房地产市场，已经是大势所趋。近年来，国家进一步深化和加大房地调控措，出台相应的限购的配套措施，都是为了保证房地产市场的健康发展。在以后的时间里，房地产开发企业的竞争必将更加惨烈。房地产企业要想生存发展获利，在价格空间被锁定情况下，只能走品牌发展之路，向成本控制和销售服务要利润。因此，在保证高品质商品房的前提下，加强全过程的成本管控对未来房地产企业的发展尤为重要。
房地产企业成本控制水平具体体现在成本的预测、核算、控制、分析考核、风险管理水平等方面。中小房地产开发企业必须吸取新的科学的成本控制理念，改革成本控制的制度，加大成本控制的力度，构建一个全过程、多方位的成本控制系统，使成本发生的各环节相互影响、相互制约，其最终达到低生产成本的目的，这样才能在激烈的竞争市场中得以生存发展。
所谓限额设计是按照批准的设计任务及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。发掘设计人员构思新颖、优化的潜在表现力，在利用经济分析和价值评估的设计优化手段，方可设计出性价比高的产品，方可达到对动态控制投资的目的。
2.房地产企业成本控制的原则
成本控制要做到以主动控制为主，对控制对象，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。具体来说，房地产企业成本控制过程中应遵循以下几个原则：
2.1 应遵循节约的原则
节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。
2.2 应遵循全面控制的原则
全面性原则包括三个方面的内容：即全过程控制原则、全员控制原则和全方位控制原则。全过程控制指的是成本控制不局限于生产领域的控制，而是贯穿于整个产品生命周期的全过程。全员控制是指成本控制涉及到企业的所有部门和每名员工的工作，涉及企业各方面的工作。全方位控制是指成本控制必须考虑社会利益和企业长远利益，而不能只考虑企业的自身利益和眼前利益。
2.3 应遵循动态控制的原则
动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施[3]。
2.4 应遵循目标控制的原则
目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。然后逐一进行控制，提高针对性和控制效率。
2.5 应遵循责、权、利相结合的原则
要使成本控制方法真正发挥及时有效的作用，必须严格按照经济责任制的要求，贯彻责、权、利相结合的原则。在建筑工程项目施工的过程中，工程技术人员、业务管理人员、项目经理和各生产班组都负有一定的成本控制责任，由此形成了成本控制的网络责任。
3.1 成本意识落后
财务人员方面：很多公司的财务人员专业素养不够，现实工作中，用于拆迁的商品房成本的转出没有根据实际用途，如果出现同一笔费用用于支付不同成本对象的情况，有时相关科目根本不做任何分摊。在一些环节上，公司还会出现成本费用随意分摊的现象，由于这种随意性，使得工程成本的核算没有按照公司经营的实际进行，不能确保成本核算的真实性和可靠性[7]。
3.2 成本控制体系不规范
目前很多房地产公司成本控制停留于粗放管理阶段，公司内部没有形成制度化，规范化和程序化的企业成本控制体系，虽然很多公司很重视成本控制，也设立专门的成本控制部门，但总体效果上来说，并不理想。
3.3 对房地产开发前期重视不足
（1）不重视项目的可行性研究。很多公司的投资报告缺乏操作性，仅仅是筹资的手段，实践指导性差，很难做到“指导投资决策”的要求，这就为公司未来的建设埋下了隐患[9]。
（2）不重视限额设计控制。目前很多公司把施工阶段的项目成本控制作为重点，这的确有一定的效果，但是最根本的设计方案的成本控制却总是被忽视，而这一部分成本控制恰恰是极为重要的，因为它会影响后续的施工成本，重视设计成本控制，就是在源头上安上了阀门。
（3）不顾设计内容和质量，有时一些公司为了节省这一部分的费用，拼命打压设计单位的设计费用，而不顾及设计的效果和科学，导致设计上漏洞百出，给以后项目开展埋下隐患。
4.通过限额设计加强房地产企业成本控制的策略
4.1 工程项目部人员的确定保障
4.1.1 工程项目设计经理的任命；
4.1.2 工程项目总造价师的任命；
4.1.3 各专业项目负责人的任命。
4.2 工程项目设计工期的保障
工程项目设计工期是要按规模大小、工艺的复杂程度来确定，建设单位要给予充足的时间工期。
4.3 满足工程项目设计所需文件的保障
工程项目设计必须严格按照国家规定的基本建设程序执行，要及时报建、报批。在可行性研究报告得到批准后，开始方案设计、初步设计和施工图设计的流程进行设计，每一阶段设计完成，必须要经过上级主管部门的审查，在没有得到相关的批复文件，且设计依据不足时，设计工作不要开展。
4.4 满足设计深度所需文件的保障
工程项目在各设计阶段完成后，设计工程项目经理提出对完成设计阶段的文件进行深度检查和评审，工程设计的各阶段文件才能得以落实，各阶段设计在满足文件的基础上，工程造价的编制才能相对准确，如果是因为图纸上某些漏项、缺大样等情况，将会影响后期工程造价的控制。
4.5 推行限额设计的竞争机制，加强其经济责任制管理
设计部门在实行限额设计中，要求各专业的设计限额指标与个人效益进行挂钩，对设计人员能够节约或者超投资限额的给与奖罚，鼓励设计人员的主观能动性，激发设计人员的创造灵感。建立健全设计院内部的各项规章制度，落实各项经济责任制，保证设计人员在各专业的各个环节通畅，把限额设计贯穿于设计的全过程。
5.结语
房地产开发项目的限额设计成本控制是一项复杂的工程，需要各个部门及外部的分工合作，并结合自身特点来实施。限额设计是控制工程造价的重要手段，它能够提高投资控制的主动性，抓住了控制工程造价的核心，克服了“三超”的现象发生，将限额设计贯穿于设计阶段的全过程，制定好目标责任到人，把限额设计系统工程充分地落实到位，保证限额设计取得良好的效果。
房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本控制手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。只有加强房地产开发项目成本控制，才能提高很多公司的利润水平和市场竞争力，使很多公司在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]杨慎著.房地产与国民经济[M].北京：中国建筑工业出版社.2002-09.11-46
[2]冯浩.成本会计理论与实务[M].北京：清华大学出版社.2007—01.8—23
[3]刘新国.房地产开发企业会计与财务管理[M].北京.经济科学出版
社.2006-01.21-33
[4]黄杨，罗林.浅谈房地产开发项目的成本控制管理[J].四川建筑，2009（10）.
[5]卢宏.房地产企业成本控制初探[J].财经界，2010（12）
[6]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.
