错位导致配套房闲置

【前言】错位导致配套房闲置由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。配套商品房操作模式是，政府以较低的地价出让土地给开发商，再跟开发商签订协议，承诺以保证开发商一定的利润的价格回购，安置给拆迁户。开发商利润低，但毫无风险；政府也可以给拆迁户货币或安置房两种选择，顺利进行各种重大工程；拆迁户也以此改善自己的居住环境。...

开发商较难拿到政府补贴，而拆迁户又不来买房，房子也就闲在了开发商手上

近日，笔者从一位上海本地银行系统的高管人士那里得知，上海配套商品房闲置已达350万平方米。

配套商品房是上海的独创，虽然上海市政府在2005年3月宣布“两个一千万”工程之时，把它加以注释等同于经济适用房，其实配套商品房不同于经济适用房，它是专门针对拆迁户购买的政策房，5年内不许出售。而经济适用房，以北京的为例，针对的面要更广，其中一部分就是卖给中低收入家庭的。

配套商品房向来是上海一项重要的民心工程。来自《上海市住房建设规划(2006-2010年)》的数据，到“十五”期末，上海配套商品房开工量已经超过1000万平方米。也就是说，现在空置的数据350万平方米，已经达到约1／3。按照规划中提到的数据，空置的面积已经超过了2006年全年竣工的配套商品房(200万平方)面积。

互不讨好

配套商品房操作模式是，政府以较低的地价出让土地给开发商，再跟开发商签订协议，承诺以保证开发商一定的利润的价格回购，安置给拆迁户。开发商利润低，但毫无风险；政府也可以给拆迁户货币或安置房两种选择，顺利进行各种重大工程；拆迁户也以此改善自己的居住环境。

按理来说，是一件三方得益的好事。但是，在目前房价居高的情况下，却出现互不讨好的尴尬局面。

一方面，政府建造的配套商品房，事实上并不“配套”，大多远在郊区，而且交通商业等配套设施跟不上，在市区生活习惯了的老百姓，拿到了拆迁补贴，却不愿意到政府安排的配套商品房基地去买房，有实力的，宁愿在市内添些钱买房子。

以2005年为例，上海市规划局于6月份批复同意的上海市配套商品房基地，为宝山区、嘉定区、青浦区、松江区、闵行区、南汇区和浦东新区共7个区11块基地，总面积约1381公顷，都为外环外区域的地区。而对口的拆迁户很多来自于市中心因为建造轨道交通而搬迁的居民。

另一方面，因为上海房价的飙升，拆迁成本大大提高，以徐家汇正在动迁的弘基休闲广场地块为例，补偿款甚至达到3万／平方米，大大超过了2006年年初政府制定的拆迁补偿标准。因此拆迁难度加大，速度放漫，政府给予开发商的补贴也相应推迟放缓。配套商品房的开发商较难拿到政府补贴，而拆迁户又不来买房，因此房子就闲在了开发商手上。

为推进旧区改造、上海发展轨道交通以及2010年世博会等重大工程的建设，经历了2003以来的放缓拆迁，2005―2006年，上海动拆迁力度再次加大。数据显示，2005年拆迁户数接近6万户，2006年计划拆迁量达到9万户(市区7万户、郊区2万户)，与2002年的拆迁规模几乎接近了。

房价上升使得拆迁成本大增，拆迁速度放缓，影响轨道交通等重大工程建设，没有方便出行的轨道交通及郊区的商业配套，市中心人口无法导出，更多人口滞留市区导致房价上扬等系列反应。或者拆迁户不愿意离开，要求补偿款的增加，又促使拆迁难度加大，或者市中心地价上升，间接引起房价的上升等等。

城市化过程的种种矛盾，拧成了一个难以解开的大疙瘩。处理不好，2003年拆迁的矛盾激化的重现未尝没有可能。

解决之道

要快速促进城市建设，又要保障拆迁户的利益。两难之间，考验的是政府执政的智慧。

看得出，造成目前这种现状的问题，出在配套商品房的选址与居民的需要产生了错位，政府、开发商都吃力不讨好。配套商品房应该在离市区较近的地方加大供应，不一定在内环，而是在中外环区域等交通方便的地方，形成有效供应。

就闲置的350万配套商品房而言，不妨在配套商品房基地，大力建设商业配套、学校、医院等设施，以及提供方便居民出行的班车等服务，吸引更多的拆迁户入住。

另外一方面，国家正着力于住房保障体系的建设。目前上海市政府也已经提出扩大住房保障受益面的口号，配套商品房将来也有可能等同于经济适用房，成为解决中低收入人群居住问题的一种手段。

这样，未被消化的配套商品房就可以由政府收购一部分，作为廉租房，或者中低价普通商品房出租给中低收入人群。形成一批相当于目前老公房概念的不可售公房，解决中低收入人群的居住需求。

上海正在大力发展轨道交通，到2010年，1－4号线的延伸段，6-11号线都将建成通车，宝山、松江、嘉定、南汇等郊区都有轨道交通经过，这将有助于一些问题的迎刃而解。