安徽土地“账本”背后

全年供地同比增长53.4%的背后土地均价为何下降？连续六年上升的房地产开发用地占比缘何下降？过去几年中渐露疲态的工矿仓储用地为什么重新进入快升通道……土地“账本"清晰展现了安徽的土地供应形势，土地供应量对社会经济发展的撬动和支撑作用也日益显现。

全年供地同比增长53.4%的背后土地均价为何下降？连续六年上升的房地产开发用地占比缘何下降？过去几年中渐露疲态的工矿仓储用地为什么重新进入快升通道？……

在1月28日召开的全省国土资源工作会上，《2012安徽省土地市场动态监测分析报告》和《2012安徽省国土资源形势分析报告》（以下简称“《报告》”）首次。

作为主要生产要素之一。土地“账本”清晰展现2012年安徽土地供应形势，暗含在其背后的安徽各地近年来的发展轨迹也一览无余。而节约集约程度不高、工业用地比例偏小、亩均投资强度和土地收益较低等四大问题仍是安徽工业用地使用过程亟待加长的短板……

总量增长 均价下降

《报告》显现，土地供应与经济关系密切。安徽省土地供应与宏观经济基本协调发展，相比各类经济指标，各类用地供应量受经济、宏观调控政策影响较大，更具敏感性，且土地供应与经济指标受影响因素不同，会呈现不同的增减幅度。

事实上，土地供应量与国民经济、固定资产投资基本呈同向变化趋势，对社会经济发展的撬动和支撑作用明显。纵观近六年的安徽土地供应数据可以发现，安徽省土地供应量除2008年受金融危机和2012年补充其他用地影响下降和增长外，其余各年度土地供应增长牢与生产总值增长率、固定资产投资增长率，三者变动趋势基本一致，发展基本协调。

通过土地“账本”，安徽16个省辖市土地情况一览无余。其巾。合肥在土地供应总量和土地出让金排行中名列榜首，阜阳以其土地供应增量超233.9%位居增幅前列，黄山的土地供应不增反降，同期降幅近六成。毫州、铜陵、芜湖、阜阳的土地含“金”量较高，而宜城、滁州、六安等地的土地出让均价相对较低。

《报告》显示，2012年，安徽省全年供地32927.99公顷，同比增长53.4%。16个省辖市中，除黄山和铜陵两个市供应总量与同期相比减少外，其余14个地市均有所增加。

其中，在土地供应总量方面表现最为抢眼的是合肥市，其排在土地供应总量第一位。2012年，合肥市土地供应量达5102.08公顷，比上年增加了2938.72公顷，增幅达到了135.8%。

六安、马鞍山、宣城、芜湖等地市的土地供应表现同样成绩斐然，且紧随合肥之后占领土地供应总量前五的位置。上述五市的供应总量为16481.28公顷，占全省土地供应总量的50.1%。

从供应总量方面来看，阜阳市2355.88公顷的土地供应量未能让其跻身排行榜前列，但其土地供应的增加量达到了1650.3公顷，增加幅度超过233.9%，成为2012年安徽省土地供应增幅最快的城市。

与其他14个地市土地供应有所增加不同，黄山和铜陵两市2012年的土地供应量不增反减。与同期相比。黄山市土地供应减少幅度为59.1%，2012年该市土地供应量为654.85公顷，不足2011年的一半。

从区域土地供应来看。皖北皖中土地供应占比同比上升，皖南略有下降，三个地区所占的比例分别为21.8%、47.9%和30.3%。其中，作为部级承接产业转移示范区。皖江城市带建设用地批准面积同比增长48.47%，占全省批准面积的66.18%，皖北地区获得批准建设用地面积同比增长了1.39%，占全省批准面积的23.67%。

2月26日，在接受记者采访时，安徽农业大学国土资源研究所所长於忠祥解释说，合肥的土地供应量走向与其近年来发展及其特大城市的定位密切相关，而铜陵市土地供应量减少，除了因为受制于铜陵本身的面积之外，与其发展相关，“这类资源型城市要及时思考如何转型。”

除了土地供应“量”上的变化，土地出让的价格同样引人关注。

去年安徽省土地出让金呈总量增长、均价下降的趋势，第四季度表现最为抢眼：总量和均价的增长幅度明显。其中，合肥拔得头筹，土地出让金总量和土地均价均排在全省前列，而宣城、滁州、六安等地的土地出让均价相对较低。

2012年全省国有建设用地土地出让金1149.81亿元，同比增长9.48%。其中，1～9月，全省土地出让金波动中微涨，10月迅速增至176.51亿元，11月和12月有所下降。但仍处于高位水平。10月均价为全年最高，达1303.6元/平方米。全年土地出让均价为733.5元，平方米，较2011年均价854.5元/平方米下降了14.2%。预计2013年上半年，土地出让均价仍有可能延续并维持在2012年均价之上。

除了在土地供应总量方面拔得头筹之外，合肥土地出让金也“傲视”省内其他地市。2012年合肥市土地出让金高达250.87亿元，占全省出让金的21.82%；相对应的土地出让均价为1437.72元/平方米，约是全省均价的两倍；住宅用地、商服用地和工矿仓储用地单价也是全省最高，分别为4570元/平方米、3752.3元/平方米和240.9元/平方米。

在16个地市中，除合肥外，毫州、铜陵、芜湖、阜阳的土地含“金”量较高，都超出了全省的土地出让均价，而宣城、滁州、六安等地的土地出让均价相对较低。

工矿房地产齐上扬

2012年，安徽省土地供应结构也发生了显著变化。

《报告》显示，房地产开发用地供应连续六年呈逐年上升态势。在过去几年中渐露疲态的工矿仓储用地在经历了缓降之后，也在2012年重新进入快升态势。其他用地（包括公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等）的土地供应在2012年呈急升态势。其中，15万亩全省建设项目用地预审中，交通运输用地约占其中的六成。

从房地产用地来看，2012年，全省房地产开发用地供应总量同比增长了28.8%，占土地供应总量的26.6%。

按房地产开发用地供应总量划分，排在前五位的地市分别为：淮北、合肥、芜湖、六安和宿州，五个市的供应总量占全省的46.3%。从各市看。淮北、阜阳、六安和宿州这四个市，房地产开发用地供应有较大的提高，同比分别增加了254.6%、148.6%、84.1%和62.9%；黄山、滁州及安庆则控制了房地产开发用地供应。供应量与同期相比有所下降，其中下降幅度最大的是黄山市，同比下降了38.3%。

从各地市情况来看，中低价位、中小套型普通商品住宅和经济适用房、廉租和公共租赁住房用地三类住房用地供应增长较显著。三类住房用地占比超过70%的市为14个，未超过70%的市为阜阳和毫州。

此外，住宅用地出让单价也有所下降，而商服用地（即商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营业建筑及其相应附属设施用地，称为商服用地）出让单价则平稳上扬。2012年全省住宅出让平均单价为1806元，平方米。比同期下降了22.3%，招拍挂出让单价1814元，平方米，比同期下降24.4%。与住宅用地相比，全省商服用地出让单价达1458.6元/平方米，与同期相比略有下降。但波动不大。

《报告》分析。国家调控、银行首付、贷款、税收等多重“政策组合拳”和各方利益博弈的结果使得住宅价格震荡调整。而商业地产处于政策调控的“真空地带”，因而成为市场投资的热点，价格平稳上涨。

此外。工矿仓储用地总量较往年有所增加。工矿仓储用地供应9595.96公顷，同比增长29.1%。从总量上看，排在前5位的地市分别为：合肥、芜湖、宣城、滁州、六安。五地市的供应总量为4955公顷，占全省的51.6%。从增量上看，增长较大的为马鞍山、阜阳和六安，同比分别提高了119.3%、80.8%、60.9%。同比下降最大的为淮北市，下降幅度达62.7%。

值得注意的是，从绝对比例来看，工矿仓储用地、房地产开发用地及其他用地的比例分别为29.1%、26.6%、44.2%，三类用地均有所增长。但是从相对比例来看。三类用地之间的比例由2011年的1：0.79：0.69变为2012年的1：0.91：1.52，其他土地利用成为2012年的一匹黑马，其在土地供应结构的权重远超其他两类用地。

“其他用地的剧增主要和2012年安徽省各地的交通项目上马以及公共基础设施、水利等工程的开工有关。”於忠祥指出，从数据中可以看出来。2012年安徽省的划拨土地面积和占总量比都在上升。而这一部分的土地主要都是用于公共建设的。所以在2012年会发生这样的供应结构变化。

土地利用仍存问题

“每年每个地市都会为土地指标伤脑筋，现在来看，在实际的建设中，指标再多、土地供应量再大都还是不够用的。”2月25日。一位不愿具名的县级国土局工作人员告诉记者，土地供应量与经济发展关系密切。各个地市都希望能得到更多的土地。地产和工业用地越多，地方的财政收入越高，还能解决地方的就业，所以对各个地市来说，发展都和土地是分不开的。

在接受记者采访时，於忠祥也详解了土地指标分配背后的奥秘：每一次土地指标的确定都是一次博弈，土地供应的原则是“在不满意中找到满意，不追求最优方案。只追求满意的方案”。

“在保护耕地和合理利用土地的基础上，国土资源部、各地市的国土资源部门会按照当地的年度计划、城市发展的现状、土地供需平衡分析研究等综合条件将土地指标下发下去。即使如此，基本上大多数的地市还是会觉得用地指标紧张。一般情况下，地市除了要向上级部门继续要政策之外，还要从内部挖掘潜力，比如改造旧城、合理利用闲置土地等等。”

对于此次《报告》中提及的工业用地弹性出让和租赁制度、“批而未供”土地有效盘活利用等问题，於忠祥表示。这些或将成为破解土地难题的新答案。

2012年，安徽省开展了为期3个月的省级以上开发区（园区）土地利用情况调查。其中发现普遍存在节约集约程度不高、工业用地比例偏小、亩均投资强度和土地收益较低等四大问题仍存在。

为此，《报告》建议建立工业用地供应“双轨制”，完善土地供应政策、规范制度设计和健全操作程序等，进一步优化和细化工业用地使用权出让、国有使用权租赁；形成有效的针对城镇低效用地二次开发试点管理组合配套政策，并进行适度推广，以此来探索解决上述存在的问题的合理路径。

安徽省国土资源厅厅长陈良纲在当天的土地会议中也强调将完善节约集约用地的激励政策，新增建设用地指标与单位GDP耗地率、亩均投资强度、亩均产出效益挂钩，支持开发区建设标准厂房，多形式全方位盘活存量土地；加强土地市场动态监测监管，重视房地产用地调控，确保普通商品住房用地供应不低于过去五年平均水平，强化对闲置土地和违规用地行为的查处等。

“关于安徽供地率的数字可以关注”，於忠祥表示，供地率即供地面积与批准面积的比率，是衡量地方政府土地管理、供应效率、集约节约用地程度的一项关键指标。

《报告》显示2012年全省实现了108.3%供地率，高于上年供地率19.2个百分点。走高的供地率表明全年全省土地供应呈现较高强度的去存量过程，且这一趋势在2013年将继续得到保持。