商品房经济分析

【摘要】随着近几年房价的突飞猛进，只升不降，房价问题越来越受老百姓关注，房价如何的得出来的？房价的利润空间有多大？合理的房价是多少？这些往往是老板姓比较关心的问题，本次以嘉兴某小区为例，采用经济分析的方法来测算该小区的房价，并与实际房价做一对比。

【关键词】房价 经济分析

中图分类号： F293 文献标识码： A

1、概述

近年来，全国房价一直持续增长，房地产价格更是一路攀升，绝对房价、平均房价都屡创历史最高记录。从房价的构成分析房价过高的原因有：土地价格的上涨、建筑材料价格的上涨及新建住宅品质的提升、房地产业的“暴利”和房地产业税制的不完善。但在这几个原因中房地产业的“暴利”是导致房价过高的一个重要原因，也是最可调和可控的一个因素。

2、房地产开发成本构成

（1）、土地取得成本：建设用地使用权购买价格（可通过市场法、基准地价修正法、成本法求取）、土地取得税费（含契税、印花税、交易手续费）。

（2）、开发成本：勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。

（3）、管理费用：房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出。包括人员工资、福利费、办公费、差旅费。

（4）、销售费用：包括广告费、销售资料制作费、

样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用、销售费。

（5）、投资利息：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用借款部分的利息和手续费

（6）、销售税费DD房地产开发商缴纳的税费：销售税金及附加、其他销售税费。

3、案例分析

嘉兴市区某小区占地48999平方米，总建筑面积102900平方米，由18幢稀贵多层，5幢观景小高层及沿街商铺组成。总工期约36个月（10年6月～13年6月），当完成地下室时即开展销售工作。

（1）、土地取得成本估算：

根据该市国有土地出让权出让金标准，拍的该土地金额为320万/亩，共23520万元。

（2）、开发成本：

小区建设费用为24437.5万元，具体如表1。

表1投资估算

（3）管理费：用按土地取得成本和开发成本之和的3%来测算。

（4）销售费：用按土地取得成本和开发成本之和的4%来测算。

（5）税费：营业税及附加10%，房产税按房产原值*（1-扣除比例）*1.2%计算，印花税按销售合同0.05%，交易费4元/平方，所得税按25%计算，不计土地增值税。

（6）贷款利息：本项目的资金来源有三个渠道：企业自有资金，银行贷款，预售房收入。贷款利率6.4%，具体见投资计划于资金筹措表，见表2，和贷款还本利息表，见表3。

表2投资计划于资金筹措表/万元

表3贷款还本利息表

4、结论

根据本案例分析可得出，当成本利润率在20%时，既平均房价在6463元/平时，开发商已能达到5.45%的投资利润率，但该小区实际官方公布平均房价在6998元/平，从该小区侧面反映房地产暴利依然存在。

表4损益与利润分配表/万元

表5现金流量表（全部投资）/万元

表6现金流量表（自由资金）/万元