许昌城中村改造:收益全归老百姓

“许昌的经验值得总结”

6月初的许昌，骄阳似火。河南省许昌市政府举办的“城中村改造暨土地出让项目推介洽谈会”也如中原6月的天气一样，火热异常。在为期三天的“推介洽谈会”期间，来自全国各地的50多家房地产商参观了许昌市东城区11个拆迁现场和出让宗地，最终与许昌市政府达成29项投资意向，其中，城中村改造项目19项，土地出让项目10项。

许昌的城中村改造试点开始于2004年，最初几年，工作开展的举步维艰。直到2007年底，许昌市通过扎扎实实地开展调查研究，制定了城中村改造三年计划，建立了一套运行体系，城中村改造才开始走上正轨，并逐步形成了带有许昌特色的改造路子。

到今年5月，许昌市已启动了44个城中村的改造工作，其中26个村已经开工、18个村准备开工，完成拆迁4117户、拆迁面积209.56万平方米，已建和在建安置房5651万平方米，累计投资21.42亿元，节约集约用地3500余亩。

许昌市国土资源局的工作人员告诉记者，今年5月中旬，国土资源部部长徐绍史到许昌调研，在听取了许昌市领导关于城中村改造的工作汇报后，徐绍史说：许昌市在土地资源十分有限的情况下，能够严格认真落实上级要求，积极应对土地资源瓶颈制约，充分挖掘潜力，节约集约利用土地，让每一块土地都发挥出了尽可能大的经济效益与社会效益。他嘱咐许昌市国土资源局的工作人员，要好好总结一下经验，争取为城中村改造摸索出一条可行之路来。

再硬的骨头也要啃下来

城中村改造历来被认为是一块难啃的骨头，因为它牵扯到方方面面的利益，但改造潜力巨大，综合效益十分可观。据匡算，许昌全市现有171个城中村，其中许昌市主城区内共有城中村62个，可腾出建设用地1 8万亩，推进区内需要改造的村庄69个，可腾出建设用地3.6万亩，其他县市主城区需要改造的城中村40个，可腾出建设用地1.1万亩。改造前，这些城中村普遍存在着村庄布局混乱、土地利用粗放、基础设施缺少、宅基地管理混乱、社会治安突出等问题。

城中村的大量存在，严重制约了许昌城市化进程和城乡一体化协调发展。目前，许昌城镇化率仅为37.5％，低于全国平均水平8.2个百分点，离河南省委、省政府提出的到2012年中原城市群城镇化率在50％以上的目标还有很大差距。

许昌市委、市政府认识到，虽然城中村改造工作难度很大，但再硬的骨头也要啃下来。只有通过城中村改造，才能制止无序建设，实现科学规划和统一管理，才能整合土地资源，完善基础设施。

为了在工作中少走弯路，许昌市委书记毛万春、市长李亚多次率队赴江苏、天津等地考察，先后20余次对国土资源部门的考察报告以及各类媒体上的外地经验进行批示，并先后四次召开了全市城中村改造现场观摩会和各种形式的座谈会、分析会、研讨会，以图破解城中村改造中的难题。

“政府零收益”的改造原则

走在许昌东城区的路上，映入记者眼帘的是成片的拆迁地块。许昌市东城区管委会副主任何天立向记者介绍：“东城区共启动了12个城中村改造社区，总占地3948亩，拆迁面积382万平方米。安置面积135万平方米。目前，已拆迁居民户2491户、厂院129个，完成拆迁面积178万平方米，已腾出空地2300亩。在这次推介会上，我们推出的13宗待出让地块，就是我们在城中村改造中，通过加快拆迁进度，把村庄占用的毛地变成了待出让的净地。而这一切，都是在最近两三个月内完成的。”

拆迁效率如此之高是与许昌市政府制定的行之有效的优惠政策分不开的。去年下半年后，受全球金融危机的影响，房地产市场低迷，由于城中村改造项目投资大、回报周期长，房地产开发商对此投资热情并不高。针对这种形势，许昌市政府提出了城中村改造“政府零收益”的原则，打消了一些有意到许昌投资的客商的顾虑。

什么是“政府零收益”?许昌市政府负责人解释，就是在城中村改造中，政府把全部收益用于农民安置补贴和弥补开发企业的亏损，最大限度地让利于群众、让利于企业。

在许昌新区东城区，政府将城中村改造土地的升值部分直接用于补贴安置小区，农民安置亏损部分从开发税收财政收入中补贴，开发商投资回报率原则上保持在25％左右，充分调动了开发商的积极性。

除此以外，许昌市还尽可能地在收费项目上加大优惠力度。他们规定：对房屋拆迁管理费、工程定额测定费、城市基础设施建设配套费、建设工程质量监督费、城市绿化费、散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、人防工程易地建设费、征(拨)用地管理费等9项行政事业性收费，在国家政策许可的范围内一律免收；对建筑工程施工图设计审查费、工程勘察设计费、委托拆迁劳务费等6项经营性收费项目，或优惠减半收取或协商收取；对参与城中村改造的房地产开发企业，其在城中村改造中的商品房开发项目城市配套费减半征收。

为了集中搞好城中村改造，许昌市还扎紧了供地的“口子”。规定在集中开展城中村改造的三年时间内，在市区、县城规划区和推进区一律禁止审批宅基地，商品房开发用地都要与城中村改造结合起来，市区不再单独供地，从而引导开发商投资城中村改造。

依法依规　分类处置

城中村改造是一个复杂的系统工程，不可能有一个统一的模式。许昌的原则是八个字：依法依规，分类处置，对城市建成区内和建成区外的集体建设用地采取了不同的处置方式：

――对建成区内的城中村改造实行土地一元化管理。先将集体土地全部转为国有土地，以划拨方式建设居民安置小区，经营性用地以市场化方式进行配置，为股份制经济组织安排留用地，保障其发展，留用地视情况可划拨或出让。

――对建成区外及许昌至长葛推进区内城中村改造多策并举。在不改变集体土地所有权性质的情况下，集中建设村民居住区，需腾迁占用耕地的，要办理相关用地手续。腾出的集体建设用地在不改变土地所有权性质的前提下，集体经济组织可以土地参股经营，发展工商贸；具备办理征收条件的，在企业自愿的情况下，适时办理征收手续；腾出的集体建设用地用于房地产开发的，按项目报请省政府办理土地征收手续。

――对以农为主的居住区改造，即空心村整治，争取与城乡用地增减挂钩政策相结合。以村庄发展规划为龙头，鼓励整体搬迁，分步组织实施。腾出的耕地指标一部分以有偿的方式调剂到城镇使用，一部分在集体建设用地流转的大框架内解决使用权问题。在住宅建设与拆迁安置政策方面，规定城中村改造项目先建设村民安置住宅，后进行商业开发。可利用村庄现有存量建设用地，先行建设安置住房，居民搬迁入住后，再对原村庄拆迁建设。没有存量建设用地的，根据村民安置用地规划，先部分拆迁建设安置用房，居民拆迁安置可采取货币补偿或产权调换两种形式。

五种城中村改造模式

“推介洽谈会”期间，记者采访了许昌市国土资源局副局长、城中村改造协调评审组办公室主任苏晓，他向记者介绍了许昌市政府探索出的5种城中村改造模式：

一是政府统征储备模式，即由政府将城中村集体土地统一征收为国有土地，对城中村进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地后的收益用于弥补城中村改造支出。

二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府负责编制控制性规划，对改造项目用地进行招拍挂出让，为开发商提供环境保障。东城区就是采取了这种模式，引进了大型企业上海开天建设集团和世界500强企业沃尔玛的入驻。

三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄或社区，由社区自行或以居民入股联营的方式组建经济实体，政府进行指导协调，相关部门依法监管。

四是“村企共建”、“村园共建”模式，即由企业出资对村庄进行改造，腾出的土地用于企业发展。例如许昌县，在武店村改造中，县政府与瑞贝卡公司签订投资协议，由瑞贝卡公司出资对村庄进行改造，改造完成后，政府依照法定程序为投资商在武店村提供了600亩土地，办理有关手续后，由公司按照规划自主使用。

五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式，这种模式主要针对的是离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄，以腾出耕地为主要目的。

让农民感受到实惠

城中村改造之所以不好搞，主要是因为它牵扯到当地村民的利益。改造前，当地村民靠出租房产每年可以获得几千甚至上万元的收入，改造后，这笔收入自然就没有了。这成了城中村拆迁改造难的主要因素。

不过，如果政府适当解决了拆迁补偿、社会福利和就业问题，难题是可以化解的。在东城，记者遇到一位今年上半年刚被拆迁的村民，他对记者说：“对我们这片拆迁，说一开始就心甘情愿地配合也是假话，但仔细想想，其实对我们村民很划算。”他对记者算了一笔账：“改造以后，我们只损失了租房收入，最多万八干的，但以前居住条件差，用水用电用煤气都不方便，垃圾随便倒，环境脏乱差，连买菜看病都不方便，最主要的，是改造前村里住户只享受农民待遇，医疗、养老、失业等社会保障水平很低。改造以后，一切都跟城里人一样了。”

农民最会算账，要让农民配合拆迁、支持拆迁，就要让农民真切地感受到城中村改造的实惠。

许昌市国土资源局副局长陈念卫向记者介绍，在规划选址上，我们充分考虑了群众“就近、就城、就便”的意愿，考虑到群众的承受能力，被拆迁户可以享受一套经济适用房或一套优惠价商品房，居民在办理回迁安置住房确权登记手续时，有关部门减半收取办证费用。 在东城区，政府规定，对符合安置条件的本地户，每户安排总面积200平方米的一大一小两套住房，价格则按600元／平方米出售；对嫁入本地的人家则根据宅基地状况，安置一套100平方米的安置房或成本房；外来户则安排一套100平方米的成本房；对住房特别拥挤且符合分户条件的拆迁户，则照顾一套100平方米的成本房。

何天立说：“对城中村村民这块来说，主要就是做好补偿和社会保障工作。由于财政资金短缺、部分地块招商不到位，目前一部分拆迁费暂时还兑付不了。但这种情况下，我们增加了一项城中村改造成本核算内容，把群众拆迁补偿费比照同期银行利息计入改造成本，每3个月兑付一次，我们计算了一下，大致拆200万平方米需拆迁资金九个亿，赔补群众损失7000万元，我们用这种办法确保群众利益不受损失。”

据了解，为了营造一个和谐拆迁、阳光拆迁的环境，许昌市政府先后制定了《关于进一步规范城镇房屋拆迁工作意见》、《关于对城中村改造进行评估的指导性意见》，建立了改造拆迁评估制、办理承诺制、首问负责制、过错追究制等长效机制，以切实维护被拆迁人的合法权益。东城区探索出了“四抓四促”的工作理念，即抓安置促拆迁、抓拆迁促招商、抓招商促开发、抓开发促“三赢”，在今年四、五两个月的时间里就拆迁170多万平方米。此外，市政府在对主城区和推进区改造实施方案审批中，其中必须的一条就是看村民是否同意方案的决议。

记者看到，东城的唐岗、半截河、陈庄等社区农民安置小区已开工建设，地址就在改造后统一规划的商品房社区附近。

城中村改造：落实“双保行动”的重要举措

起于去年的金融危机无疑给我国的经济带来了负面影响，但另一方面也给城中村改造提供了机遇，因为，城中村改造可以给节约集约用地提供一个新的平台，同时也是扩大内需、保证经济增长的重要举措。

许昌市国土资源局局长张明山说，前不久，国土资源部提出了“保增长、保红线”为内容的“双保行动”。我们认为，城中村改造就是“双保行动”的结合点。保增长需要投资，需要拉动，我们现在已经投资了20多个亿；保红线需要整治土地、改造村庄，耕地整理出来了。红线就保住了。

接着，张明山给记者列举了城中村改造给许昌带来三个好处：

一是以城中村改造拉动内需。通过加快城中村改造拆迁工作，解决毛地变净地问题，创造土地升值空间，实现向市场要效益、要资金，向危机挑战，确保土地资源优势转化为资本优势。目前，许昌市正在实施的44个老城区改造项目，总投资达到190亿元，是拉动投资的重要力量，并且这44个改造项目直接关系着近10万群众生活条件改善、生活水平提高，对全市经济的逐步回暖起到了关键性作用。

二是以城中村改造缓解建设用地指标的不足。为应对危机，许昌市今年明确了548个重点项目，计划占地1.5万余亩，但省里分配的年度建设用地指标只有1264亩，指标差距非常大。通过城中村改造，我们可以及时腾出大量的建设用地，有效缓解了建设用地指标的不足，保障了重点项目的用地需求。

三是以城中村改造推动全市的土地综合整治。许昌市的土地整治将在现有的基础上，按照“资金性质不变，管理渠道不变，统筹使用、各司其职，形成合力、各记其功”的思路，把土地整治、农业综合开发等各类资金整合起来，集中使用，发挥各项资金的叠加效应。

“许昌的城中村改造，我们摸索了很多年，走过弯路，现在已经初步走上了正轨。我相信，只要我们一如既往地走节约集约用地之路，城中村改造就一定能达到既定的目标。”张明山充满信心地对记者说。