房价长期仍看涨

春节刚过，地产市场的情绪骤然紧张。兴业银行收紧房贷，杭州部分楼盘降价销售，一些地产界的资深人士对2014年地产前景也表达了谨慎态度。显然，经济增长的周期性下滑是造成这一切的主要原因。经济增长的放缓、通缩压力的上升、利率水平的上扬，都给地产市场带来了压力。而随着社会各界对2014年会爆发债务危机的预期抬头，金融机构在向房地产行业投放资金时变得更加审慎。这一切，最终都表现在持续减速的地产销售上。

尽管地产行业面临这些周期性的逆风，但决定房价长期走势对结构性因素并未发生根本变化。只要政府垄断土地供应的格局不被打破，房价长期上涨的趋势就难以逆转。

国内房价的快速上涨始于2004年。当年3月，国土资源部和监察部联合下发了文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要用公开竞价（招拍挂）的方式出让。这规范了之前土地出让的乱局，但也让政府开始行使了对土地供应的垄断权。

垄断供应者一定会减少供给、推高价格、获取垄断利润，这是经济规律使然，事实也确实如此。在被称为“八三一大限”的2004年8月31日之后，土地供应增速大幅下滑。从1998年到2004年，城市土地购置面积年平均增长34%。而从2005年至今，平均增速就变成了-3%。相应的，城市房屋完工面积平均增速从“八三一大限”之前的19%下滑到了之后的8%。自然，房价增长在2004年上了一个台阶，年平均涨幅从之前的5%上升到了之后的10%。

在北京、上海这样的一线城市，不仅是房屋供应增速的下滑，供应绝对量也明显收缩了。以北京为例，从2000年开始，北京房屋完工面积逐年走高，并在2005年创出了一年完工3000万平方米的峰值。但从那之后，房屋完工面积就明显下降，近些年来都在1500万平方米左右。短短几年之间，房屋完工量就已差不多减半，房价焉能不大涨。

在政府垄断土地供应的格局下，房价有长期趋势性上涨的倾向。而这种倾向在刺激刚需的同时，还会吸引投资性需求，产生房价加速上涨的正反馈机制——房价越涨，需求越大，房价从而涨得更快。这会在一定时期让房价呈现急涨态势，迫使政府用强硬的调控政策来压制房价。

不过，过去几次的地产调控政策都没有触及房地产供应不足这一核心问题，而只是试图对需求进行严厉打压。由于住房需求的主体还是自住型的“刚需”，调控政策只能暂时抑制购房需求。同时，经常与地产调控政策相伴随的紧缩银根、甚至紧缩地根（缩减土地供应）的措施，又会对供应形成打压，造成未来更大的供需失衡。

虽然政府也曾注意到增加供给的重要，但在土地供应被政府垄断的背景下，地价持续上涨的预期难以消除。这给了开发商囤积土地的积极性，令政府增加土地供应的效果大打折扣。虽然政府已经出台了收回长期闲置土地的政策，力求抑制开发商的囤地行为，但开发商只要象征性地做一下基坑开挖等工作，就可以规避这一政策约束。至于房屋什么时候能够建成，就不是政府能够管、可以管的了。

在这样的局面下，地产调控无法根本性地消除推动房价上涨的根本原因。而有时，严厉的调控政策还会打击供给，为房价的报复性反弹埋下种子。

当然，经济周期的力量也会对房价产生影响。过去的几轮房地产调控政策至少曾在短期内明显抑制了房价上涨。而高利率、低通胀也会给房价上涨带来压力。但只有足够大的经济下滑才可能扭转房价的长期趋势。不过，相信政府不会接受经济增长“硬着陆”的局面，而会在经济增速下降到一定程度时“保下限”。在这样的场景下，经济增长的疲弱确实可能在短期给房价带来下行压力，但并不足以扭转房价长期上涨的趋势。