天津市南开区红旗南路公寓项目的投资分析

摘要:本文针对天津“红旗南路公寓”项目进行市场SWOT分析,根据项目所在南开区房地产的发展现状,将本项目以纯粹、精致、高贵高端定位,采用酒店式公寓与混合式公寓为项目设计主基调。

Abstract: Firstly, the article analyzed the real estate market for Tianjin "South Hongqi Road apartment" project. Regarding the present situation in Tianjin and Nankai district, the project is localized by purely, fine and noble high-end, using the hotel type apartment and the mixed style apartment as the design main key.

关键词:房地产投资决策;SWOT;房地产定位

Key words: decision-making of real estate investment;SWOT;real estate localization

中图分类号:TU723文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)12-0063-02

1工程简介

天津市红旗南路公寓项目。该项目位于天津市红旗南路与凌宾道交口处,为精品社区。本工程总建筑面积约20.8万平方米,地上建筑面积约15万平方米,地下建筑面积约5.8万平方米,由七幢地上28~31层混合型公寓;二幢地上40层酒店型公寓;七幢地上4层叠拼型洋房及一幢地上2层会所组成。

2天津“红旗南路公寓”项目投资的市场分析

2.1 天津市南开区房地产现状和开发前景南开区是天津市教育文化中心,居住环境较好,配套设施完备,消费者对本区域具有较高的认知度和偏好性,区域成交活跃。目前南开区已经成为天津市高档住宅的聚集区之一。2007年1-11月,南开区商品房住宅成交面积102.52万平方米,在市内六区中排名第一,占总成交面积的35%。

目前,南开区商品房住宅的成交均价为8401元/平方米,比去年同期增长29.74%。价格方面,排在市内六区的第三位,比处于市中心的和平区每平米相差1314元,与河西区只相差234元;而增长率却高于和平区与河西区。预计未来南开区商品住宅价格将超过河西区,成为除和平区以外价格最高的区域。

南开区按照板块区域划分,可分为老城厢板块、南开西部板块、水上公园板块、奥运板块、华苑板块等几大板块。本项目即属于南开区的奥运板块。奥运板块(北至宾水西道,南至津涞公路,西至红旗南路延长线和外环线,东至卫津南路)为天津市奥林匹克中心的配套区域。北侧的水上公园是天津市区内最大的自然风景区,与体育馆、天塔、周邓纪念馆等大型公共设施以及项目西侧高教区,确立了在天津市不可替代的区域性文化中心地位。

南开区规划完善、配套完备、环境良好,在2008年奥运会的带动下,该区域的升值潜力巨大。

2.2 混合型公寓市场研究分析为适应房地产市场的发展和需求,规范公寓项目建设管理行为,天津市国土房管局、市建委、市规划局于2006年12月制定并实施《公寓项目建设管理暂行办法》(针对经营性公寓),将公寓项目分为经营性公寓和公益性公寓,其中公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等;经营性公寓分为居住性、混合型、酒店型三种。

红旗南路公寓项目用地性质之一为混合型公寓,因此对天津市混合型公寓市场的研究将有助于确定红旗南路公寓项目的定位和开发建议。《天津市公寓项目建设管理暂行办法》对“混合型公寓”进行了规定,要求“混合型”公寓的土地性质为综合用地,土地年限为40年,另外由此产生的生活配套取费标准,略高于普通住宅。

所以,土地年限和生活配套取费标准是影响项目后期销售的主要因素。

目前,天津市典型的混合型公寓在售项目有:君临天下、金茂现场、华侨御景湾等。这些在售项目的具体情况如下表所示。

从表中信息可以看出,目前在售的混合型公寓的生活配套取费标准都为民用标准,并且据本行调查,以上项目均可采用普通住宅的贷款方式。所以,如果红旗南路公寓项目可以争取将生活配套费用定位民用标准,可以消减土地年限等方面的弱势。

在产品户型方面,表中所列举的项目也采取了以中小户型为主力的产品定位,降低了总房款。这一点也是该项目需要考虑的因素。

2.3 出售型酒店式公寓市场研究目前天津市出售型酒店式公寓项目主要有:天津中心、威斯汀公寓、天津公馆、时代奥城公寓和科贸时代国际公寓。

从在售的酒店式公寓项目中可以看出,目前天津市此类产品的供应较少。天津中心和威斯汀公寓位于市中心黄金地段,周围配套设施完善,加上项目品牌知名度高,吸引了外籍人士和香港、澳门、台湾、等地的投资型客户购买,这类客群占到客户总数的80%左右。而时代奥城公寓和科贸时代公寓,由于在地段和交通上的弱势,在售价方面与另外二者相比相差较大。但是,时代奥城酒店式公寓的推出,也为红旗南路公寓项目所在地区的此类项目培育了市场,说明此地块开发酒店式公寓在市场方面具有可行性。

另外,在仅有的这三个项目中,大都将中小户型作为主力户型,均采用精装修配家电的形式。这也成为目前天津市酒店式公寓市场的特点。

天津目前的发展状况距离目标城市定位――国际化港口大都市还有一段距离,在这个距离拉近的过程中,城市的发展将会引发两个结果:

一是外来高素质人口增加;

二是城市扩张。

外来高素质人口增加,可以扩充酒店式公寓的适住人群――年轻、高收入、过渡型等;而城市扩张,可以带动城市土地价格提高、房地产增值,从而增加对酒店式公寓投资者的吸引力。

2.4 区域SWOT分析①优势:地块形状方正,利于规划布局;地块位于天津市上风口,自然空气良好;交通可达性强,通往市中心和城市都很便利;周边已形成多个高档居住区,是天津市外籍人士居住较为集中的地方,周边外籍人员大概有2-3万人。尤以韩国、日本人士最为集中,居住氛围优越;周边教育、文体、旅游、商业等配套完善。②劣势:商务办公氛围缺乏;紧邻快速路,出入交通不便,并且受交通噪音影响;西侧紧邻彩虹花园居住社区,规划高度受限;“混合型公寓”与“居住型公寓”相比,在土地年限、税费、贷款等方面均有弱势。③机会:奥运会的召开带来对区域的关注度;周边奥城商务中心,可形成商务人群的聚集;地铁6号线的修建将提高项目的可及性;天津市高端服务式公寓市场的供不应求;周边在售项目余房较少。④威胁:区域周边未来同类上市项目较多,上市时间趋同,存在竞争关系;消费者对奥运后市场环境的担忧,会减少一部分投资需求。

综合以上SWOT分析,可以看出:对于红旗南路公寓项目而言,优劣势并存,优势胜于劣势;机会与威胁同在,机会大于威胁。如何根据市场细分增强自身优势力量,避免自身不足,找到市场需求,避实击虚,成为本项目成功的关键。在市场方面,具体要求做到:

分析目标客户的需求,细分消费者市场,了解客户需求,确定目标客户市场;分析竞争对手的方向,细分竞争产品市场,确定市场空缺;分析项目地块的特征,找出适合本项目发展的产品类型。三者结合,确定产品的定位方向。

在产品定位规划方面,要做到:

体现项目差异化;突出项目性价比;突出项目内部环境优势。

3结论

本文以房地产开发投资决策等关键环节逐条分析,运用工商管理与实践调查研究,归纳如下:“红旗南路公寓”项目在市场环境下,以纯粹、精致、高贵高端定位,采用酒店式公寓与混合式公寓为项目设计主基调,天津市目前的发展状况与城市定位为“红旗南路公寓”项目的投资决策提供了可行性的市场条件,以市场需求为基础,项目设计符合市场发展的需求。

参考文献:

[1]李伟.房地产投资分析[M].北京:机械工业出版社,2005.

[2]威德默.房地产投资[M].北京:中信出版社,2005.