高房价的影响因素与政府调控措施强化策略分析

【摘 要】近些年来房价一直备受关注，其价格的持续上涨已经超出了普通人可以承受的能力，有碍于社会的稳定和谐。以我国目前房地产价格的现状为依据，具体分析影响房价的因素以及政府对此采取的调控措施。

【关键词】房价；影响因素；政府调控；有效措施

我国从九十年代末期取消了一直以来采取的福利分房制度，从这以后居民是通过购买房屋产权来拥有属于自己的房子。但是，近些年来，由于房价一直走高，房地产市场比较动荡，影响了人民生活的稳定，房价、学费、医药费成为了影响民生的新三大问题。这种状况不仅引发严重的社会问题，更加不利于国家的拉动内需，同时也成为宏观经济大幅波动的诱发因素之一。近几年来，房价上涨的速度很快，幅度很大，虽然中央采取一定的控制措施，但是效果甚微。接下来我们就详细地分析一下影响房价上涨的有关因素，以及政府要采取何种调控措施。

一、高房价的影响因素

影响房价的因素有很多种，有主体因素也有客体因素，接下来我们具体分析和探讨一下。

影响房价的主体要素主要有以下三方面：

1、来自政府方面的影响因素。政府采用宏观调控房价的手段很多，比如说利用房地产的各项税费政策、土地费用、银行贷款利息等。根据有关调查，我国政府在房地产方面的收入占全部房地产价格的50%-80%，有些地方政府利用不法手段、违背市场运行规律主要是为了保证对土地的高收入。比如说政府随意出台政策在出让土地时优惠；姑息纵容囤地行为等，是影响房价的主要原因之一。由于我国的耕地是非常缺乏的，人地矛盾异常突出，正所谓物以稀为贵，导致我国的土地使用成本不断增大，鉴于此影响了开发商和消费者对未来房价的预期。

2、来自房地产开发商的影响。由于土地本身的成本价就很高，已经占到开发商建房成本的一半以上，房价因此受到很大影响。开发商在进行房屋建设时一味考虑自身的经济利益，在商品房的住房结构上比较倾向于高档大户型，对于小户型的建造比例呈现下降趋势，正是因为如此，住房供应不足，导致市场结构的失衡。另外，房地产开发商为了获得高额利润，采用不正当的手段烘托房价，在销售环节不实信息，恶意炒作，使得房价在很大程度上受开发商的主导。

3、来自供需方面的影响。我国城市化进程的不断加快，计划生育后家庭规模在变小，对住房的需求不断加大，庞大的需求量，导致供不应求。另外，大多数地方政府考虑到经济收益的原因，对保障性住房建设的资金投入是非常少的，这就加大了人们对商品房的需求。对于居民来说，我国的投资渠道不是很多，大多数人都选择房地产这一不动产作为保值增值的对象，投资性购房更加剧了供需矛盾，在一定程度上导致了房价的上涨。

影响房价的客体因素主要有：首先，由于国际旅游资金大量涌入房地产市场，期待人民币的升值获得收益，在一定程度上使我国的金融调控难度加大，推动了房价的进一步飙升。其次，建筑材料的价格和人工工资的日益增长无疑带动了房价的高升。

综合来看，影响房价的主客体因素各有不同，但是其中政府和房地产开发商这两大主体分别起着重大作用，制约和推动房地产价格的基本走势。

二、政府调控高房价的措施分析

对房价进行调控是政府的主要职责之一，当然对房价的调控方法很多，但是在实际的运用过程中不能只是简单地使用一种调控措施，或是只是从一个层面去进行调控，要对宏观、中观、微观三个层面进行综合管理，真正把对房价的合理调控落实到实处，这样才能在一定程度上限制房地产开发商对房价的控制。

1、从目前我国经济发展的层面来看，我国的国民经济主要是依赖于房地产行业。各地方政府把房地产行业作为经济增长点而大力推崇的原因是房地产行业尤其特殊的特点，比如说关联度比较高、带动能力强等，已经成为国民经济的支柱产业。这说明房地产行业在国民经济中占有的比重是比较大的，这就不利于其他行业的健康发展，也使得我国的产业结构出现问题，它占有太多的资金以及发展空间，国家的资源分配很不平衡，严重影响我国产业结构的调整与升级。在经济发展的过程中房产泡沫一旦破裂将会造成灾难性的影响。鉴于此，我国政府应该科学地确定经济发展的方向和目标，高举科学发展观，以建设和谐社会为根本宗旨，在发展创新产业的同时也要促进传统产业的稳定发展，从而给过热的房地产行业降降温，以防出现房地产泡沫现象。

2、政府应该不断完善住房社会保障制度，对房屋建造的结构也应该加以规范。尽量减少大户型的建造比例，适量地增加中小户型的比例。另外，要履行社会监管职能，在房地产行业的开发与销售过程中政府应该加以监管，逐渐完善对房地产行业的社会监督体系以及法律制度，使房地产行业的透明度增加，接受公众的监督，保证房地产信息的准确性，从根源上遏制炒房行为。

3、对我国原有的财政体制进行进一步的改革和完善，主要目的是使地方政府从房地产利益链中脱离出来。根据我国相关部门的调查研究发现，土地征收的各环节都存在一定的问题，所以我国相关人士提出由中央统一调度和管理土地征收等一系列问题，把以往的征收土地出让金变为征收物业税，并纳入地方财政中，不仅可以在一定程度上扭转地方政府的短期行为，还能为之提供良好的公共服务。地方财政与中央财政的归属比例适当加以调整，使地方政府不再以出让土地来获取主要的财政收入。

4、货币供应量的增加，在一定程度上刺激房地产行业的膨胀，因此进一步推动房价的升高。银行的贷款是房地产企业的重要资金来源，同时对住房消费也起着影响作用。所以，国家要在一定程度上控制货币的供应量以及其增长速度，也要控制银行的个人信贷规模，这样才能在一定程度上控制房价的过分增长。

5、国外资金大量注入到房地产行业，从而提高了房地产的价格，所以国家要有意控制外资的注入，不断提高国家宏观调控的力度。政府应该在各方面对外资企业进行一定的监管，尤其是要限制其对房地产行业的过分投资，积极引导外资企业把资金投入到我国的基础建设方面以及城乡的设施建设中，这样不仅可以对外资企业的投资热情进行维护，也可以在一定程度上保障他们的经济利益，这样一来，外商投资的方向不再只是专注在房地产方向，也避免了房地产行业的膨胀效益。

6、居民的住房问题是一项重大的民生问题，它影响着社会的经济以及发展，关乎着社会的和谐与稳定。由于地方政府的财政收入与房地产行业密不可分，所以国家应该进一步改革地方政府的政绩考核评价标准，应该把房地产中的民生指标纳入到地方政府的政绩考核中。对于考核标准，国家应该有明确的规定，比如说保障性住房的建设、房价的收入比例、房价的上涨比例等作为考核的标准落实到实处。引导地方政府，转变其财政收入的传统观念，长远的来看待经济的增长与发展，可以借鉴国外的管理结构和发展经验，虽然，国外的地方政府也是依靠“土地财政”，但是征收的却是土地使用后的物业税、房产税等，这一方面是值得我们学习和借鉴的。地方政府应该根据当地的实际情况，科学地制定出商品房的结构和数量，适当地缓和当前突出的住房供需矛盾。

参考文献：

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