买异地房摸透底细为先

我有一位朋友从事房地产策划工作多年，比别人更有先天的商业嗅觉。他说现在买房主要是投资理财，而且投资者的步伐早已迈到异地去了。几年前，他抱着试试看的态度跟着开发商去投资，结果赚了不少。现在他已准备转战其他一些中西部地区了。其实这并非是个孤立的个案，现在，房地产投资正受到越来越多人的重视，在一些沿海城市，房地产交易大厅甚至会比证券公司更加热闹，可以毫不夸张地说，房地产投资已经吸引了全社会各个阶层的关心和介入，房地产的投资品种也已经日趋多样化。其中异地房产投资，也正在越来越被大家所关注。

那么，异地房产投资究竟有没有机会呢?我觉得其中既有馅饼也有陷阱。有一部电影叫《心急吃不了热豆腐》，讲了一个好事多磨的爱情故事。笔者就看过这个电影好几遍，我看这部电影的目的不是为了谈恋爱，而是为了投资异地房。我的体会是：投资异地房产也与谈恋爱差不多，不把对方的底细摸透就结婚，有可能会落个赔了夫人又折兵。

低价吸引投资者

许多像上海这样大城市的投资者的确热衷于同异地房产“谈恋爱”，异地房之所以能够吸引他们，关键在于异地房的房价低，一般仅有类似上海这样城市房价的1/3或1/4。若是在几年前，到一个遥远而陌生的地方去买一套房子，在多数人心里，这只是一个一闪而过的想法，任你把投资回报说得天花乱坠，但许多人依然会摇头。而如今，随着不少中心城市房价的大幅度上涨以及看到房产投资的丰厚回报，使得人们越来越关注起异地房产来。

其实，异地置业并不是一个新概念。早在上世纪90年代初期。饱受高房价之苦的香港人，纷纷到地价只有香港1/4的深圳投资置业，从而开创了国内异地置业的先河。近几年来，随着旅游经济的兴起，上海投资者的脚步越走越远，投资者已经跨出“长三角”，进入了重庆、海南、广西和山东等地。于是，异地投资房产的概念又逐步趋热。

笔者以为，买异地房的目的主要有三种：一为养老，二为保值，三为投资。在异地置业的初期，以养老、度假为目的的投资者占多数，而如今，异地置业多是用来投资的。以前，人们买房子完全是自用的，因此异地购房意义不大。而当房屋流通的门槛和人员流动的门槛降低之后，异地购房就有了广阔的市场，这种购房的目的可以是自住，但更多的是投资。目前，在不少大城市房价高企的情况下，许多投资者把目光转向了其他城市。比如在上海，据悉近几年几乎每月都有上海购房团，从上海出发到外地看楼买楼。“低房价”这三个字的吸引力可真大呀。

风险不可忽视

笔者已经积累了多年异地投资经验，其最大的体会就是：异地房产有馅饼，也有陷阱。许多投资者对异地房产市场和楼盘环境缺乏必要的了解，如果盲目投资，会存在较大风险。作为一个成熟的房产投资者，不仅要有投资意识，还要有风险意识。然而，许多投资者只知道比较价格，不知道比较风险，有不少来自中心城市的见“低价格”就会有投资购房冲动，也正是这种冲动，才让个别投资者还没有吃到馅饼，就已经跳进陷阱。可以这么说，凡是吃不到馅饼就跳陷阱的人，都是冲动惹的祸。

任何投资都是有风险的，但最大的风险不是来自于投资产品，而是来自于投资者本身。投资者失败的原因很多。可以用三个成语概括：

走马观花：那些闯荡大江南北的购房者，大多是由民间人士组织的，不少人对异地的房产知之不多，投资者大多是一下飞机就走马观花数小时，匆匆签下合同，少则一两套，多则七八套，有的人连楼盘的方位还没有搞清楚，就稀里糊涂地把十几万元、数十万元砸到一个人生地不熟的地方，其风险显而易见。

偏听偏信：作为异地购房团的组织者中介公司，他们表面上与购房者是“老乡”，实际上往往与开发商相串通，竭力推介某个楼盘，从成交额中抽取若干回扣。有些组织者和开发商事先将楼盘价格抬高，这些高出部分就是组织者的利益。如果投资者在这个城市多走走、多看看，再多了解一下，就会了解到真实的房价。

草率行事：现在房地产是公认的操作不太规范的行业，合同欺诈、延期交房、公摊不实、擅自改变规划、物业乱收费等等。异地按揭固然便利，但异地维权却不那么简单，购房者对于当地的法律法规也缺少了解，甚至连有关部门的办公地在哪里都不知道，你不把这些问题弄明白，你不跳陷阱才怪呢。

走马观花、偏听偏信和草率行事，这三个连三岁小孩子都会背诵的成语，竟成了异地房产投资者跳进陷阱的助推器。

陷阱并不可怕

如何才能把异地购房的风险降低?我们首先不要盲目跟风，要多听多看；其次，购房时最好聘请专业人士或律师同行，认真考察住房质量、推敲购房合同；其三是委托当地熟人、朋友代为访察，了解具体楼盘的开发状况、信誉程度。

投资住宅要关注房产所在地的人口情况，人口导入量大的城市，其房价和租金就会有上升空间。酒店式公寓以旅游业发达的城市为佳，最好该城市的旅游业没有明显的淡季旺季。商铺则需要关注当地的人流量、人均可支配收入、消费能力等。此外，如果当地政府对于城市未来有长远的建设规划，并能够保持持续的投资热度，其房产价格将会上扬，反之投资风险较大。

我的经验是，投资者防范风险也要靠自己的身心并用：眼睛、头脑和心态，缺一不可。

首先要有一双明亮的眼睛。俗话说“没有卖错的，只有买错的”。这是千真万确的道理，对于一般商品来说如此，对于投资房产来说更是如此。一般来说，买方和卖方对商品的了解和认知，信息上有着明显的不对称，往往是卖家处于强势，而买家处于劣势。有一句老话叫做“不怕一万，就怕万一”。投资者在亲临房产现场考察之前，可以通过网上了解当地的经济的、文化的、历史的及未来的一切信息。到达现场之后，还可以通过当地的报纸、电台、电视台以及“微服私访”，来一一查证信息的真实性。还可以通过与当地人交朋友的方式，借一双慧眼来证明信息的可靠性，这就叫小心驶得万年船啊。

其次要长一个理财专家的头脑。对于房产投资者来说，最关注的自然是不动产增值潜力。这句话说说简单，其中蕴含的内容可就多了：什么样的不动产容易增值?什么样的不动产只能保值?而什么样的不动产只会贬值?这些答案，只有通过在房产市场里长期的摸爬滚打，才能说出一个子丑寅卯。因此，如果投资者不是特别有天赋，那么，你就必须尽快武装自己的头脑，把自己由外行变为内行，进而成为业内专家。即使成不了专家，也要成为“知本家”，至少使自己免遭跳陷阱之苦。

最后要有一个长期投资的心态。在投资领域里，投资与投机是两个完全不同的概念。凡是通过短期投机炒作而获得暴利的行为，其成功的概率如同“抛硬币”，靠运气决定成败。凡是通过中长期投资持有而取得投资收益的行为，其成功的概率如同“抛硬币”，正面反面都是钱。投资者的心态平和一些，尽可能地实现无风险获利，这应该是一个不错的选择吧。